物业管理常见问题.docx
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物业管理常见问题
一、物业收费篇
1、为什么物业公司一次性收取半年物业服务费？
答：
由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。
如半年收取一次物业费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。
同时根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条规定：
物业服务合同有约定的,物业公司可以按半年期预收物业费。
2、从什么时间开始计收我的物业服务费？
答：
在规定交房日期内的，从业主办理交房手续当日起开始计算收取物业服务费；如果在通知的交房时期内，业主不按期接房，则以开发商通知或公告的交付截止日开始计收物业服务费；以后购置的房屋以开发商通知或公示的交房时间开始收取物业服务费。
3、按什么面积收取我的物业服务费？
答：
房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业服务费。
4、我入住时要缴纳购房契税和专项维修资金吗？
答：
按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。
5、我入住时应该签订什么协议或文件？
答：
入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《房屋接管验收表》、《业主信息登记表》、《入伙资料》等资料。
6、我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？
答：
物业服务费主要用在小区内各公共设施设备（电梯、消防监控、供水供电设备）、公用部位的日常养护、维修及运行，小区公共秩序维护、公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业公司将每年向业主公布一次本小区收支账目，届时您可以详细了解物业服务费是如何花销的。
7、业主有权审查物业服务企业的收支吗？
答：
没有。
物业服务收费有两种方式：
包干制和酬金制。
只有酬金制收费方式下，业主委员会可以请有关审计部门进行审计。
因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰物业服务公司的正常运作。
8、装修需交哪些费用？
答：
A、装修押金：
2000元/户，裙楼商铺另行商定；
B、装修垃圾清运费：
普通住宅（含多层、小高层、高层）：
300元/户；
类别墅（连排、复式住宅）：
400元/户；
别墅（独栋、双拼住宅）：
500元/户。
（前期物业合同中另有约定的，按照合同执行）
C、装修出入证工本费5元/张、押金20元/张（押金凭证可退）。
9、为什么要交专项维修资金？
它的使用、续筹的程序怎样的？
答：
根据国家《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。
专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
维修资金的使用，分为计划使用、一般使用和应急使用。
由物业服务企业提出使用建议和财务预算，经业主委员会审定，报主管部门备案后实施。
维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。
10、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？
答：
物业服务公司没有权力限制业主的水、电供应；但有权暂时停止为欠费用户提供服务。
如果是代收代缴卡式收费，则要及时交费或充值，以免自动停水、停电，造成不必要的损失。
11、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？
答：
不可以。
因为物业服务公司与开发商是具独立法人资格的两个公司，开发商的承诺与物业公司无关，物业服务费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。
物业公司可以帮助业主、物业使用人向开发商/有关部门反映协调，争取尽早解决，但物业服务费仍需支付。
12、有线电视的缴费方式？
答：
业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：
具体收费项目及标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为准，有线电视电话为：
有不明白的事宜，您可以电话咨询。
13、有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？
答：
有影响。
因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业服务费来支持的，如果有业户不交服务费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。
14、物业服务费里面包括了哪些费用？
答：
物业服务费包括：
服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；物业服务区域绿化养护费用；物业服务区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。
15、低层住户也要交电梯费吗？
答、最低楼层住户也要交纳电梯费用；物业服务协议另有约定以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。
电梯费，更准确的来说应该是电梯运行维护费，指的是电梯日常运行以及维护所发生的费用，主要包括运行产生的电费、年检费、保险费、日常维护保养费等，但并不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。
这笔费用主要用于保障物业服务区域内电梯设备的正常运行、维护保养。
根据《物权法》的规定，电梯作为建筑物的共有部分，属于全体业主共有，每个业主对其既享有权利，也需承担义务，低层住户不能以不使用电梯为理由，不交纳电梯费用，即“不得以放弃权利不履行义务”。
电梯运行服务属公共性服务，并不是只供部分业主享用的特约性服务，不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本就降低。
（一栋住宅，按所有权可划分为两部分，及专有部分和共有部分。
专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于但各产权人而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。
高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特征是：
产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。
按照我国现行物业服务的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业服务企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。
自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。
）
16、业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？
答：
是的，要缴纳物业服务费。
因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，无论你入住与否，物业服务公司已经提供了公共性的物业服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业服务费的。
17、小区的公共照明用电是否需要业主分摊？
应该按什么标准收取？
答：
包含在物业服务费用里面（各中心根据自己中心实际情况答复业主）。
18、收楼时还有许多配套设施，（例如：
周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业服务费?
答：
原则上是要全额缴交的。
（滨州地区：
《滨州市住宅物业服务收费管理办法》第十条规定：
前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应适当减免,减免比例不低于40%,差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
）
19、装修时为什么要交装修保证金？
是按哪些相关标准收取？
答：
根据《山东省建筑装饰装修管理办法》第34条和物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为，以达到安全施工的目的。
具体的收取标准以物业公司与业主签订的《装修管理服务协议》约定的金额为准。
20、已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车服务费？
答：
严格来讲是交纳场地服务费。
物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。
（滨州地区：
《滨州市住宅物业服务收费管理办法》 第十五条规定：
物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。
地上停车位：
25元/月/辆；地下停车位：
30元/月/辆）
21、物业服务费如何收缴?
其收费标准及收费方式?
答：
于业主入伙时预收半年的物业服务费（以后按半年期预收），符合《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十一条，而且此收费已经在《前期物业服务合同》中约定。
22、小区内的水景、园林维护如何进行？
其保养运行是否额外收费？
答：
水景园林由物业公司进行维护与保养。
能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由物业中心具体拟定。
其保养运行不额外收费，包含在物业服务费中。
如遇中、大修则需动用专项维修资金。
23、物业服务费是怎样计算出来的，测算标准是什么？
答：
是依据《前期物业服务合同》、当地有关物业服务收费管理办法所约定之物业服务内容和服务质量要求而测算出服务费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业服务费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配的服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。
24、为什么物业服务费会这么高，是不是日后会随时变动？
答：
小区现行物业服务费收费标准是由政府备案的，将随本市物业服务费指导标准调整而调整。
25、这里的水、电、天然气费定价是多少？
答：
物业服务公司严格按照当地政府有关水电气费定价标准执行。
其中，水费：
元/方；电费：
元/度；天然气费：
元/方（各中心根据本小区实际收费情况给予答复）。
26、房屋未装修，入住前是否要交纳物业服务费？
答：
只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业服务费。
因为物业公司已经开始提供服务。
物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业服务公司与业主的合同关系是对整体业主的合同关系。
物业服务费是用于整个小区维修保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。
如果一个或几个业主不交物业服务费，必然导致物业服务费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护服务将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。
27、我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？
答：
可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾，搬运过程无撒漏等情况则予以退还。
二、物业服务篇
28、业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？
答：
《物业管理条例》第47条物业服务企业应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。
保安服务内容不包含对住户室内财产的安保工作。
物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定人、财、物予以管理。
只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
29、物管服务包括哪些内容?
有无专门的物管手册给客户?
答：
物业服务公司在收取了物业服务费以后，需要按照有关政府法规与协议约定的服务内容提供服务，主要包括：
（1）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
（2）公共绿化的维护；
（3）公共区域环境卫生的维护；
（4）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（5）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；
（6）物业维修、更新、改造费用的账务管理；
（7）物业服务档案和物业档案的保管；
（8）其他管理事项。
如果您需要一些个性化服务，特约性服务将满足您的要求，当然您要支付相应的费用。
交房时，物业公司向业主提供《入伙资料》与《业业手册》和《房屋装饰装修服务协议》等文件资料，里面有物业日常服务各项事务的详细说明。
30、物业客服人员主要是干什么的？
答：
负责客服工作的策划；
负责入伙手续、装修手续的办理及资料整理并归档；
顾客来电、来访、报修、派单、投诉的受理和跟踪处理；
小区综合巡查；
物品出入控制；
进行客户走访和回访；
便民服务的组织与开展；
社区文化的设计组织；
顾客意见的征询与反馈；
顾客的档案管理；
物业服务费的催缴工作。
31、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交物业服务费？
答：
不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。
对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。
32、草坪或其他植物会定期整修吗？
答：
会按季节与植物长势情况定期整修或补栽。
33、房屋有问题找哪个部门？
答：
可以找物业服务中心，由物业服务中心受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。
34、高层住户水压不够怎么办？
答：
可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉，也可以向所在小区物业反映，由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。
35、物业公司是否提供周到的家政服务？
答：
根据物业服务公司自身条件而定，详情可在入户时咨询物业公司人员，或留意小区内有偿服务公示栏。
36、问：
“我不用请装修公司，自己找散工来做如何？
”
答：
因为房屋是您花费大量收入买来的最有价值的商品，也是业主财富的积累，为了确保您的房屋装修工程质量，建议您聘请有资质的装修公司装修，以免找散工装修完毕，入住后出现质量问题，无法得到保修，同时浪费钱财。
37、问：
“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯？
”
答：
可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品（超高、超宽）须从楼梯搬运，搬运砂子、水泥时必须使用物业公司提供的专用设备，并做好电梯内地面的防护，不得散装或使用其他设备进出电梯，所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。
38、业主入住后垃圾怎样处理？
答：
对于生活垃圾，业主可以封好袋后放在指定的垃圾桶内，装修垃圾不得投放到垃圾桶内，需业主用袋装好后并做好封闭，统一放在小区内指定的装修垃圾点内。
物业公司会安排专人进行清理。
39、业主逾期收楼要承担哪方面的责任？
答：
在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：
1、房屋不会因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。
2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用（加压费、电梯费等）等相关费用并不因业主不收楼而免除。
40、车辆停放时，车主享有什么样的权利？
假如车辆丢失，物业公司应该承担什么样的责任？
答：
车主享有车辆停放及对物业人员服务态度的投诉权利等。
至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。
如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主车辆丢失存在一定的因果关系，则物业公司可能要承担一定的服务合同违约责任。
41、物业服务公司能否在房屋楼顶或者电梯轿箱内架设广告牌？
广告牌收入归谁所有？
答：
可以做一些公益性的宣传,同时,根据物业服务合同约定,经营性的广告所得,用于补贴物业服务费的不足或支付物业公司一定比例的服务费用，剩余的用于补充专项维修资金。
42、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业服务费内吗？
如果不是，维修费用该由谁来承担？
答：
公用设施的小修和日常保养费用包含在物业服务费中。
公用设施的中、大修、更新及改造使用从专项维修资金中列支。
43、别的小区物业服务费只有0.5元/平方米/月，我们小区为什么收费那么高？
答：
1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。
2、物业服务费是通过科学测算后,根据提供的服务标准及日常开支情况进行定位的,符合物业服务收费的“以支定收”原则。
44、物业公司所提供的服务配套有哪些？
使用流程是怎样的？
答：
物业公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业服务外，亦会因应客户的需求，适时提供其他便利业户的有偿服务，届时请留意物业服务中心公告的有关服务内容及服务收费标准信息。
45、业主委员会何时成立？
有哪些责任与义务？
答：
依据《物业管理条例》，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。
在一个物业服务区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
业主委员会应履行以下职责：
1、召集并主持业主大会会议，报告物业服务的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
3、执行业主大会的决议、决定；
4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
5、督临时管理规约的实施；
6、业主大会赋予的其他职责。
46、请告诉我你们的工作时间好吗？
答：
每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。
47、宠物饲养的若干问题？
答：
本小区内不允许饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物（如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等）如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。
对有需要的业主可提供周边地区宠物医院资料。
业主在遛狗时应以绳束之及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。
48、我们如何投诉？
怎样报修？
答：
您如果要投诉个别服务人员时或进行房屋报修时，可以直接到物业服务中心投诉/报修，也可以提供拔打24小时客服电话/业主APP端及书信函件等形式进行投诉/报修。
我们将进行调查、核实并及时向您反馈处理意见。
物业公司收到您的报修后，维修人员在约定时间内赶到维修现场。
业主专有部分维修将根据零部件成本收取适当费用，维修结束后，请在维修单上签署维修意见。
倘若业户对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业中心进行投诉。
49、为什么填写《业主家庭信息登记表》，如何保密？
答：
主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出现紧急状况时，物业公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。
对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。
50、我家里跑水了，物业应负什么责任？
答：
物业服务公司以提供物业服务业务为宗旨。
公司所应履行的、承担的责任、享有的权利均由《物业服务合同》赋予并作明确规定。
假如跑水是因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的责任，反之，则不应承担事故责任。
我们要求业主在二次装修过程中做防水实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。
51、物业是否对噪音施工有限制？
答：
有。
按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行。
52、如业主在验房时，对房屋内各项指标存异议，业主可否不收房？
答：
按照销售合同约定，本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，应在《房屋交接验收表》中注明存在问题并约定修复时间，业主与开发商双方签字确认，由开发商整改小组负责解决。
且房屋竣工后有质量保修期，相关问题可以得到妥善解决，所以并不影响房屋的交付。
53、电梯运行噪音问题？
答：
电梯由专业的维保公司进行定期维修保养的同时，物业人员每天对电梯运行情况进行巡查，电梯噪音符合城市区域环境噪声标准的规定范围之内，不会超标。
54、底层的屋顶清洁如何管理？
答：
物业公司首先会制定定期清洁的工作计划，安排相关人员定期清洁。
同时也将通过宣传提醒业主不要随意从窗户向室外屋顶扔杂物。
55、物业工程维修承诺多长时间到位？
答：
急修 20 分钟内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场。
56、物业公司何时正式工作？
答：
物业公司在签订《前期物业服务合同》后即展开物业前期介入工作；在交房后面向业主提供物业服务。
57、交房后装修公司进场需要办理什么手续？
答：
装修施工单位需要提供公司营业执照、资质证书、设计图纸等原件及复印件，且复印件上需加盖公司公章，到物业服务中心办装修备案手续。
并缴纳相应的费用（如装修保证金、垃圾清运费、施工人员的出入证等）。
58、自来水水质如何保证？
答：
本小区自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主单元的，水质经过自来水公司严格的检验。
59、出租车可否直接进入小区大门内？
。
答：
可以（或不可以）。
三、工程维修篇
60、物业工程维修人员的工作是什么？
答：
对小区的公共区域进行小修；
共用设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；
制订中修、大修计划；
向业主提供室内有偿维修服务；
二次装修期间进行装修管理服务；
日常工程的维修报修工作等。
61、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？
答：
除业主专有部位以外的区域，根据《山东省物业承接查验实施办法》第十六条约定：
1、物业共用部位：
包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。
2、物业共用设施：
包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
3、物业共用设施设备：
包括电梯、水泵、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、避雷设施、路灯、楼道灯、电视天线、排水管线、供暖及空调设备等。
62、业主或物业公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？
答：
业主不可以擅自利用。
但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。
63、小修、中修、大修都包括哪些内容？
答：
1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件和房屋设备，但不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程；
2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房或设备的规模与结构的维修工程；
3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。
64、户内结构是否可以改动？
答：
户内隔离墙（12CM以下的）原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。
65、对讲机、配电箱、宽带接口、电话接口、电视插口？
答:
不可私自移动，如改动需到小区物业服务中心备案，不再列入保修范围之内。
66、厨房的天然气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？
答：
天然气管道不可以更改，也不允许将管道藏在橱柜内。
67、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？
保修期限是多久？
答：
根据《建设工程质量管理办法》等相关规定，房屋主体和相关部位及配套设施都有保修，只是保修的期限不同，具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。
68、电梯多长时间检修一次？
检修需要多长时间？
是否会影响住户？
答：
电梯每半月检修一次。
检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。
检修时间将避开人流高峰期，不会影响住户使用电梯。
69、房屋隔音效果如何，会不会受到噪音的影响？
答：
小区房屋是按照国家的有关规范设计的，楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果，保证入住业主的正常生活。
70、厨房处是否做防水？
答：
厨房防水施工符合国家规范要求。
有地漏的厨房做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。
如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中，由装修人员对该处进行防水处理。
71、业主要求提供房间布线图纸？
答：
可以找物业
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