华宇唐海青年城整体项目分析.docx
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华宇唐海青年城整体项目分析
华宇唐海青年城整体分析
一、项目分析:
1、项目基本情况:
华宇唐海青年城坐落于河北省唐山市唐海县创业大街购物中心东300米。
总占地223亩，共分为三期，现在一、二期同时开工建设，总建筑面积22.8万平方米。
18栋1696套住宅,20种户型,面积从60至140平方米,一梯两户、两梯三户、两梯四户、两梯五户;整体格局私密、环境静谧、自然和谐，置身其中，尊享怡目怡情、恬静高雅的放松与愉悦，彰显文化的深刻底蕴.
S2地块（一期）
1.建设单位名称：
唐山华宇房地产开发有限公司
2.项目位置：
位于唐海县城。
用地东临永丰路，北临青林路。
南侧是创业大街，西侧是一路之隔是S1地块。
3.经济技术指标：
可建设用地（ha）
4.0882
总建筑面积（㎡）
85966.39
地上建筑面积（㎡）
67119.75
其中
住宅
47507.88
商业配套
19611.87
地下建筑面积（㎡）
18846.64
容积率
1.64
建筑密度（%）
25
层数
住宅
5-6
商业配套
2-5
建筑高度（m）
24
绿化率（%）
30
车位（辆）
227
S1地块（二期）
1.建设单位名称：
唐山华宇房地产开发有限公司
2.项目位置：
位于唐海县城。
用地东临规划路，北临青林路。
南侧是创业大街，西侧是文化街。
3.经济技术指标：
可建设用地（ha）
4.7076
总建筑面积（㎡）
142673.4
地上建筑面积（㎡）
118649.08
其中
住宅
102292.19
商业配套
13255.97
公寓
2380.92
会所地上面积
720
地下建筑面积（㎡）
24024.32
容积率
2.52
建筑密度（%）
25
层数
住宅
13-18
商业配套
2-4
建筑高度（m）
中间楼
54.8（从平台层量起）
四周楼
55.4（从车库层量起）
绿化率（%）
30
车位（辆）
480
2、交通状况：
唐海县是在河北省国营柏各庄农场基础上建立的农垦体制县，且是省内经济强县30列之内，位于河北省东北部、唐山市南端，它南临渤海，北依唐山，西望津京，东靠京唐港,是正在开发建设的20万吨级曹妃甸深水大港的直接腹地，距离曹妃甸仅30公里。
距北京220公里，天津120公里，唐山55公里，京唐港30公里，秦皇岛150公里，天津港120公里。
3、唐海县城房地产市场发展分析报告
1）宏观市场研判：
唐海——据曹妃甸优势，建第二个唐山
2）唐山经济结构分析——产业造城
3）2010年唐山全市完成地区生产总值4469.08亿元，同比增长13.1%以上；全部财政收入438.95亿元，同比增长16%。
在全国排第19位，在河北省排名第一。
4）唐山产业集群之一：
钢铁
全国钢铁看河北，河北钢铁看唐山。
唐山的钢铁产业实力雄厚、规模庞大。
2006年2月28日，唐钢、宣钢、承钢三家企业联合组建了唐钢集团公司。
唐钢集团是国有特大型钢铁企业，全国十大钢铁企业之一，拥有资产总额523.52亿元。
钢铁主业具有年产2000万吨的生产能力，主要生产板材、棒材、线材、型材等140多个品种400多种规格的钢材产品。
首钢迁钢公司二期工程年底建成后，要实现至少450万吨的产能。
唐山市每年2000多个亿的GDP，50%左右的税收都由钢铁贡献。
全国40个亿年产量，1/10以上由唐山的钢铁公司生产，是名副其实的“钢都”。
5）唐山产业集群之一：
港口
京唐港是伟大的民主革命先驱孙中山先生在《建国方略》中提出拟建的“与纽约等大”、“为世界贸易之通路”的“北方大港”港址。
京唐港位于唐山市东南80公里处，是国家确定的沿海重要港口之一。
京唐港1989年8月动工，形成了一号、二号两个港池，综合通过能力3000万吨以上。
2002年完成运量1465万吨，首次跻身全国沿海港口20强。
货种涵盖煤炭、原盐、粮食、钢材、矿石、集装箱等十多大类数十个品种。
航线通达国内外90多个港口、30多个国家和地区。
按总体规划布局，京唐港分为王滩和曹妃甸两个港区。
近期规划面积20平方公里。
已建成王滩港区一号、二号港池，设计年吞吐能力近千万吨。
正在建设中的曹妃甸有一个30万吨级原油码头已经投入使用，该港口计划建设4个25万吨级矿石码头、2个30万吨级原油码头、16个5至10万吨级煤炭码头、1个10万吨级LNG码头。
唐山港口发展潜力巨大，必将成为唐山经济最重要的发动机
6）唐山产业集群之一：
矿产
冀东地区是我国三大铁矿之一，迁安铁矿资源储量达27.2亿吨，年生产矿石3600万吨，年产铁精粉1200万吨，连续14年位居全国县级地方铁矿产量之首。
首钢公司近70%的铁矿石原料都来自于此。
唐山市现有煤炭储量62.5亿吨，各类大中型煤矿40多个。
开滦煤矿是我国开采最早的煤矿，至今已有百余年开采历史，共包括10个生产矿，原煤合计生产能力为2250万吨，是仅次于山西大同矿务局的全国第二大煤矿。
7）唐山产业集群之一：
陶瓷
唐山是“中国北方瓷都”。
明代永乐年间，唐山的制陶业已经初显兴旺。
到了嘉靖年间，官方组织成立“陶成局”（即现在的建筑陶瓷厂），唐山作为“北方瓷都”的地位初步奠定。
唐山陶瓷集团有限公司是国家特大型企业。
主要产品为日用瓷、建筑瓷、卫生瓷，总资产38亿元，共有员工3万多人，卫生瓷总产量位居全国陶瓷行业第一，旗下有上市公司ST唐瓷。
建筑陶瓷业曾有唐山、佛山、博山所形成的“三山鼎立”的格局，现唐山陶瓷产销量仍居于全国前列。
唐山陶瓷业在全国所占市场份额近年来呈下降趋势
8）唐山产业集群之一：
石油
冀东油田的工作区域纵横唐山、秦皇岛两地七县，勘探面积5797平方公里，油气总资源量近7亿吨，总资产净值16.1亿多元。
油田共有高尚堡、柳赞、老爷庙、北堡、唐海、柏各庄等6个油田25个区块投入开发，目前年原油生产能力100万吨，年天然气生产能力4000万方。
南堡油田的发现，不仅有利于实现我国原油生产稳定增长和可持续发展，增强我国能源安全供应的保障能力具有重要意义。
同时，也将有力地促进京津唐乃至环渤海湾地区经济社会的发展。
唐山再次成为全国关注的焦点。
借石油产业，唐山经济又添活力，关注度提高。
3、项目所在地经济分析：
继珠江三角洲、长江三角洲，中国第三次经济大潮将在环渤海地区掀起。
环渤海经济圈将世界的目光聚焦在渤海之滨，一个未来中国的鹿特丹，唐海新城成为曹妃甸巨大产业基地背后的直接辐射地，并与曹妃甸、南堡形成金三角互补发展隔局。
将来，必将形成工作、创业、创富在曹妃甸、南堡，休闲、享乐、生活在唐海的循环多营、互动隔局。
二、项目定位:
自2011年5月3日至今，完成销售物料的准备、户外围挡画面和广告VI设计。
并且利用客户调查问卷形式开拓客户。
来电196组、来访客户492组、抽样调查客户2000组，确定意向客户798组。
1、客户定位:
A、改善型客户
客户属性：
由于家庭人口增加而置业升级的人群；
客户年龄：
青年25-35岁；
置业目的：
满足家人居住需求，自然形成的置业升级（少量具有主观愿望）；
个性特点：
有责任心，能为了家人继续奋斗；
触媒习惯：
唐海的路牌、DM单、短信、朋友介绍；
出入场所：
菜市场，其他娱乐场所几乎不去；
置业关注：
装修质量、建筑质量、户型总价、物业服务等因素；
生活阅历：
大半生在唐海度过，但还没完全被生活弄得麻木，会寻求一些小惊喜、小惊讶；
B、居住型客户：
客户属性：
唐海本地有成家立业打算的青年；
客户年龄：
青年22-28岁；
置业目的：
从家庭中独立出来，需要一个自己的天地，或需要结婚用的婚房；
个性特点：
冲动，有激情，见过外面的天地，有希望过上高档生活的愿望，并且向往唐山、向往大都市；
触媒习惯：
唐海的路牌、DM单、短信、《读者》、朋友介绍
出入场所：
网吧、KTV、超市（购物中心）
置业关注：
户型、首付款、月供、项目档次、精装风格与品质等因素
生活阅历：
经常去唐山玩，基本没去过更远的地方，有青春的冲动；
C、商务型客户：
客户属性：
在唐海做生意的迁徙人群（海鲜、汽修、装修、服装等）；
客户年龄：
30-40岁；
置业目的：
因为长期在唐海经商，需要在唐海安家，希望找一个合适的地方，既能够满足居住，有能够满足一定的商务洽谈、宴请功能；
个性特点：
精于算计，有一定的置业资本，会在购房时挑三拣四，希望买的房有面子但也希望价格越便宜越好，相互之间会有攀比；
触媒习惯：
唐海的路牌，街边广告、DM单、短信
D、投资型客户：
客户属性：
投资客户；
客户年龄：
40岁以上；
置业目的：
规避投资风险，寻找有效途径进行长效投资，进行长期获利，他们不是投机者，是真正的投资家；
个性特点：
长期关注中国市场风云，擅于把握政策走向，对未来的变化有敏锐的触觉，他们与私募基金机构及国内投资机构有一定的联系及合作；他们沉稳，有眼光，能够发现还未被人熟知的未来热点；
触媒习惯：
投资经理的当面介绍、航机或专业杂志（《GOLF》、《三联周刊》、《财经》等）、新浪财经频道、唐山街道的路牌、道旗，还有直投他（她）家的DM，不过最主要的是朋友间的介绍；
2、项目定位：
领秀未来的全精装都市复合生活区
领秀未来：
突显项目青年城概念，青年城的主人，必定是未来的城市领袖；强调曹妃甸的未来，也是唐山的未来；
全精装：
体现项目产品品质，带给客户非一般的居住感受；
都市：
唐海不是都市，但是华宇·唐海青年城却能带给你十足的都市感；拉近与唐山的心理距离；
复合生活区：
开发商实力，大盘造城；多功能复合社区，满足业主一切所需；
3、项目优势提炼：
A、精装交房、降低客户入住成本，更体现项目品质及开发企业实力；
B、沿街商业及餐饮街规划，并配有酒店、公寓类型产品，多样化物业类型，满足购买者需求；
C、高层板楼设计，高耸挺拔，体现项目高档形象，树立区域建筑标杆；
D、精致园林设计，给与居住者舒适视觉及居住感受；
E、项目三面临路，交通通达性好，且主展示面较长，利于项目沿街展示；
F、物业管理水平较周边项目高档，能为业主提供贴心服务，侧面提高项目档次；
G、60至140平米一居至三居，满足各种类型客户需求；
H、专为年轻人设计，有着很强烈的建筑内涵与社区精神，较唐海其他项目有较强的区隔性；
J、楼体一层设计为架空层，可将园林引入楼宇，或依据空间设计不同使用功能，增强产品新意；
项目的优势十分明显，主要体现在项目产品力上，无论是建筑设计或是精装理念，已超过唐海其他商品房项目；
特别是项目青年城的定位，给予了项目丰富的精神内涵，是其他项目所不具备的；
但项目的劣势亦很明显，就是项目的位置在唐海县内也较偏，对于唐海这样一个人口较少的县城，较难引起强烈市场反应。
所以，用概念带市场，是规避地理劣势的手段之一。
4、项目卖点分析：
A、区域：
北侧紧邻湿地公园，湿地有利于调节小气候及提供丰富负氧离子，对居住者的健康具有良好的促进作用；位于唐海规划的“风情居住区”内，有闹中取静的地块属性；
B、交通：
项目三面被道路包围，交通通达性好；青林公路直通沿海高速，方便项目与外区域连接；
C、9栋高层现代建筑群拔地而起，品质感极强；建筑南北向错落排列，既满足日照又赋予建筑整体视觉动感，保证通风及采光需求；住宅、公寓、沿街商业等多种形态产品的设计，丰富了产品线；多种户型，合理布局，且面积区间跨度较大，满足各类购房人群的需求；架空层设计，体现建设者巧心思；
D、园林：
地块中心大面积园林绿化用地，满足每栋楼对景观的需求；高档次景观设计方案，给与居住者区别以往的独特的居住感受；入口处精神堡垒，赋予项目特有精神内涵；
E、配套：
周边配套金莎国际、上岛咖啡及海澳大酒店，满足日常购物所需及业主待客及工作、商务需求；项目内部配套沿街商业、餐饮街及快捷酒店，形成丰富内部配套，满足业主日常餐饮、休闲娱乐、购物需求；
F、精装：
精装交房，为业主提供一站式置业服务，体现开发企业实力及体贴用心；高档精装品牌，省却业主入住烦恼，减少业主入住成本；
G、物业：
高档次物业服务团对，让业主后顾无忧；
项目打造高端路线，利用自身的各项优势超越其他竞品项目，形成排他性，在调性上领袖唐海，树立独树一帜的品牌形象；
并且，项目应将青年城的调性发扬光大，得到市场认同。
✓核心卖点一：
精装修
（开发商实力与建筑品质的体现）
✓核心卖点二：
高品质
（项目经过精雕细琢，处处彰显用心）
✓核心卖点三：
多功能建筑群
（商业、住宅、公寓、酒店，30万平米复合建筑集群）
✓核心卖点四：
豪宅气质
（相由心生，气质建筑体现领袖内涵）
✓核心卖点五：
蓬勃向上的精神
（独树一帜的青年城，专为奋斗的灵魂打造）
5、区域房地产市场分析：
A、唐海房地产宏观走势分析：
一个区域经济型移民市场
B、唐海房地产市场发展时间短、增速快；
区域经济快速发展促动唐海房地产市场十分明显；移民城区已成，外来人口成房地产消费主流；在快速增长中，以投资为目的的房产消费比例上升；
C、唐海房地产市场供应情况：
唐海房地产市场项目以中小型项目为主，容积率多在2.2-3之间；建筑形态以高层板楼和板塔结合建筑形态为主；户型面积区间较集中，两居多在80-100平米、三居多在110-140平米之间；开发企业以本地企业为主，企业开发实力和品牌度均不高；高层主导、户型同质化严重，尤其表现在户型方面！
未来潜在供应量约110万㎡，9000套。
潜在供应量极大，商品住宅开发观望气氛浓。
D、唐海房地产市场竞争性分析：
产品趋于同质化、户型设计均存在明显不足；在售项目容积率普遍较高；户型面积区间过于集中，市场挖掘不充分；需求层次呈现多样化；北向客厅或无采光客厅仍有市场；大量高层建筑形态下，地下室成为“抢手副产品”；商业售价普遍较高区域商业价值较高、投资性需求特征明显；商业售价普遍较高。
E、区域客群特征：
区域客户具有多层次、需求多样性特征；区域客户中投资性需求特征明显；区域客户中本地客户投资性需求不断增加；区域客户均看好曹妃甸的发展前景；
F、本土客群构成分析：
本地大型企业人员：
冀东油田、首钢以及相关企业员工目前占市场份额约20-30%；以刚性需求为主；本地农场、养殖场人员、服务业企业主：
唐海各分农场职工其子女以婚房需求为主，有部分投资客户；交通运输、餐饮、酒店、零售等中小企业主；目前占市场份额约10-20%；本地政府及事业单位人员；政府各局委、医院、学校职工；目前占市场份额约10-20%；以改善性自住需求及投资需求为主；
G、其他区域客群构成分析：
外来企业中高层管理人员：
曹妃甸相关企业，工程施工、工程咨询人员；目前占市场约10-20%；外来投资客户:
京津唐区域投资客户，唐山客户为主；目前占市场约10-20%；乐亭、滦南、丰南等其他县区客户亦有部分投资客；
H、市场空缺分析：
消费多层次，本地人以改善型住房为主，中高端存在一定市场空间，如花园洋房；大型企业员工多以首次置业为主；首次置业的本土居民及企业职工存在一定市场空间；投资型市场存在广阔空间，如商业、小户型住宅、公寓。
根据唐海房地产市场及唐海经济发展分析，我们在户型设计和项目业态上增加商业、公寓、小户型公寓和低密度住宅的配比，从而大大增强了项目的产品多样化，满足了各种客群的需求，并且填补了唐海房地产市场产品类型的空缺。
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