浅析封闭式住宅小区与街区制住宅小区.docx

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浅析封闭式住宅小区与街区制住宅小区

浅析封闭式住宅模式与街区制住宅模式

摘　要：

本文介绍了封闭式住宅小区和街坊制住宅的概念及发展历程，比较了封闭式小区与街坊制住宅的安全性、道路系统、公共设施、社会性等内容上的优缺点，在指出从封闭到开放是时代的进步的同时,强调只有把握开放的合适程度，才是住区与城市的健康发展之路。

关键词：

封闭式小区，街坊式住宅，实施措施

引言：

2016年2月21日，中共中央国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（后简称《意见》）这是时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件。

《意见》中提出“优化街区路网结构。

加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。

新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

……”，其中提出，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，原则上不再建设封闭住宅小区。

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

封闭的小区改成开放的街区会引起社区管理模式、生活模式的变化，牵涉到民众的切身利益，与小区居民的传统生活理念发生了碰撞，因而上述意见一推出，便激起了舆论的千层浪，很多人都在关注和热议。

本文针对目前我国住宅小区建设模式，在对比分析了封闭式小区和街区制两种模式的优缺点，提出了封闭式小区几种改造措施和推广街区制的积极意义。

一、封闭式小区与街区制的概念及发展历程

1.1、封闭式小区

1.1.1、封闭式小区概念

封闭式居住小区一般是指具有围合结构,进行封闭式管理的小区。

这类小区一般具有以下几个特点：

（1）在住宅区的边界设有围墙,或者是围栏结构,使居住小区与小区周边地带相隔离；

（2）在小区边界上设置极为有限的几个出入口,一般为两个

（3）小区内部主要道路一般只有两个方向,分别通向小区出入口与外围道路相连接

（4）小区进出口处一般设置警卫机构或电子监督设备控制人员和车辆的出入

（5）小区道路组织与小区外部道路组织相隔离,小区内部道路通而不畅,一般不允许非住宅区车辆通行小区。

1.1.2我国封闭式居住小区历史发展进程

封闭式居住小区自上世纪50年代开始出现在我国,经历了漫长的历史发展过程，封闭式小区被广泛采用始于20世纪80年代初的美国，而它在我国的蔓延速度颇有后来居上之势,不仅是郊区新建大型住宅区的标准形式，同时也出现在市中心的旧城改造楼盘。

封闭式小区的建设高峰有两个，一个是上世纪50年代兴起的单位大院，城市里各个独立的单位圈一块地，建一个集办公生产、居住、后勤以及各项生活服务于一体的大院子，作为福利提供给职工，外人不能随便进出。

到现在，因为历史延续性，单位大院仍然是国内许多城市的基本构成之一。

有数据统计，光北京就仍现存3700多座单位大院。

另一个高峰期是1998年之后。

当年我国进行了住房制度改革，取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化。

一时间，房地产大热。

建筑形式、景观设计、物业管理、社区营造、生活理念等许多方面都成为开发商努力追求的“卖点”：

顾客喜欢安全和私密的环境，那就实行封闭式管理，少设置出口，周边围墙盖起来;中国人喜欢居住得依山傍水，那就在小区内部精心打造宜人的景观。

这样一来，封闭式小区成了我国小区开发的主流形式，且越是高端住宅区，封闭性有越强的趋势。

1.2、街区制

1.2.1、街区制概念

街区制是西方国家通常采用的城市规划建设方式，实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。

土地私有国家和中国改革开放早期，大多采用这一方式；

开放式街区的概念发源于美国，也在美国得到了最好的体现。

1.2.2街区制历史发展进程

1967年，英国政府制定了《街区保护法》，这对英国城市历史环境的保护和良好居住环境的维持起了很大作用。

到了1971年城县规划法修改时，英国便把街区保护法纳入了城乡规划法的体系之中，作为城乡规划的街区保护制度而存在至今并一直维护着英国的街区安宁。

街区式住宅在国外已成熟发展，遍布于世界各大繁华都市：

美国纽约、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克布拉格等都有享誉世界的BLOCK街区。

历史长达百年的第五大道在19世纪初时不过只是一片空旷的农地，但在经过扩建后逐渐成长为纽约的高级住宅区及名媛仕绅聚集的场所。

高级购物商店也是从这时候起开始出现，而“恨天高”的诸多摩天大楼则在20世纪后成为第五大道的另一大特色。

作为世界上最成功的街区制产物，第五大道已经成为到访纽约的一个必经之地。

据英国一家咨询公司对全球45个国家所做的年度调查显示，第五大道目前是全球租金最贵的零售业场所，商铺的年租金可超过每平方英尺1000美元。

二、封闭式小区与街区制的形成原因

2.1、封闭式小区形成原因

中国的城市规划和建设受前苏联影响颇深，封闭式小区不过是新中国成立后大院式规划的翻版。

以北京为例，1949年解放后，大批革命成功者打下了江山，从天南海北聚集到了北京，大批的办公楼、住宅楼在北京拔地而起，前苏联不仅影响了中国的意识形态，影响了城市的建筑风貌，还影响了城市的规模和尺度。

一个大院占地动辄数十上百公顷，形成了一个个的独立王国。

时间追溯到改革开放以后，大规模的土地出让加剧了大体量封闭式小区的建设。

许多城市动辄数十平方公里的土地挂牌出让，对地方政府而言，可以快速的收入大量的土地出让金，开发商可以降低成本规划私密的小区空间。

这在土地私有化的西方，是不可思议的。

中国一个小区通常占地达12-20公顷，内含2000-3000户；而美国的封闭式社区平均只有291户，其中有一半只有150户或更少。

从农耕社会发展到现在的社会主义初级阶段，中国仍然是一个围墙社会：

绵亘万里的长城、城池上的城墙、单位机关里的院墙、各种小区里的围墙……与美国人持枪自保相比，筑高围墙似乎更为明智。

大体量的土地出让，加上大项目的风起云涌，中国大地上的各色大马路、大广场、大社区、大循环，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元，成为阻碍城市微循环的巨无霸。

2.2、街区制形成原因

从规模和体量看，西方国家土地私有制，无论是政府征收还是开发商购买，都需要花费大量的时间成本和收购成本，根本无法进行动辄容纳数万人口的小区建设，基本都是顺应既有的道路格局进行小体量的社区建设。

从谷歌地图上看城市的肌理，西方城市大多区块小、道路细而密。

三、封闭式小区与街区制的比较

3.1、安全性

封闭式小区的主要目的是增加小区的安全性。

封闭式小区设在小区主要入口的门卫确实对减少过境交通、流动摊贩有较大作用，但实际无法限制非本小区人员的出人，防范犯罪有效性差，物业管理公司也意识到这一点，于是采取了更有效的监视与巡逻的方式。

但由于低廉的物业费用导致无法增加人力对占地比较大的范围保持高密度的持续巡逻。

实际操作证实，对大型中低档住宅区进行封闭式管理,在安保方面难度很大。

街区制并不等同于放弃小区的安全性与居民的安全感。

街区制以组团为防卫单元，每个防卫组团门卫独立,设立的位置可使保安的视线既能到达内部庭院，也能兼顾公共道路及环境的情况。

由于防卫单元缩小，使保安防管理更有效，安全性提高;同时每个防卫单元为组团，由于居民对可享用的组团公共空间比较熟悉并互相了解，这种“可防卫空间”产生的“自然监视”作用使得区域安全性更高。

3.2、道路系统

封闭与街区制在规划上的差异首先体现在道路系统上。

封闭式小区的主路仅仅是满足本小区的车行与人行需要，由于封闭式管理将其与城市脉络和生活脱离。

功能单一；而街区制的主路不仅满足本小区的需要，还需满足城市的需要。

它必须具备城市道路的开放性与公共性，同时与城市脉络相呼应。

街区制的道路系统开放程度与方式各不相同：

有的主路开放、支路不开放;有的人行开放、车行不开放；有的主路、支路都开放。

3.3、公共设施

为了保证规定的服务半径以方便小区居民使用，小区的公共设施如公共绿地、游戏场、游泳池、幼儿园等通常设在中心区域。

封闭式小区的管理模式将这些设施关在了大墙内，设想建成一个完全自成系统的小社会，这种乌托邦式的想法在现实生活中难免受挫。

封闭式小区设置的公共设施由于封闭式管理模式拒绝外来居民的使用。

一方面当因为经济效益需要面向社会经营的公共设施，对外开放管理模式与封闭式管理模式相冲突，削弱了广场周边住户的安全感，从另一个角度封闭式小区管理形同虚设，同时造成外部人群使用这些公共设施的不便与公共设施资源的浪费。

街区制由干改变了封闭式管理模式，使公共设施城市化、社会化，可以根据周边情况补充、完善一些配套服务功能，形成与城市的互补和共享。

小区中设置的公共设施，由于对城市的开放性，能够很方便地提供给附近小区居民使用。

它们既是小区的，又是城市的，避免了设施使用人数有限的问题，提高了使用率，还可以激发不同小区居民之间的文流。

若政府引导及市场调节并行，完全可以将公共设施合理分配，为居民提供更多样化的公共场所，避免城市公共设施的重复建设。

3.4、室外空间

封闭式小区的一个明显缺陷就是室外空间属性单一且不明确。

封闭式管理模式在小区内模糊了公共与私密的界定，只剩下外部空间尺度大小的区别，所谓的空间序列成了脱离生活的空间构成游戏。

街区制的室外空间由于开放性带来的公共属性自然地向居住的私密属性过渡，形成了基于城市生活本质的空间转换。

街区制将室外空间以方便小区同时方便城市为原则进行布工,按公共、半公共、半私密等不同级别的空间属性来设计室外空间，倡导公共空间优先，从而营造出一个能够维护支持社会生活、充满人情与乡情的“活的社区”。

（1）中心公共绿地——公共空间。

相宜的空间尺度、细致的小品设计、丰富的健身运动场所……其城市化、开放式的景观特征成为人们文往、休闲、娱乐的高利用率场所。

它能吸引区外居民停留,真正体现了公共空间的特质,成为社区居民文往、市民生活活动、社区与城市相融合渗透的场所。

（2）组团内公共性绿地——半公共空间。

设计以创造一种乡村自然风景走廊为原则.为组团内的居民提供轻松、愉快的回家体验。

（3）宅间庭院——半私密空间。

由建筑、水景和绿篱自然围合而成的袋形空间安全而半私密,它们由小广场、儿童游戏场、休息座及丰富的乔、灌、草本植物组成,构成的邻里守望场所是领域感和归属感的标志。

3.5、社会性

封闭对城市社会交往具有副作用,封闭式管理在给居民安全感的同时也给居民带来离开封闭小区就不安全的负面心理作用。

这种心理上的隐形障碍使得封闭小区之间的街道变得暴露、孤立，街道上的人越来越少。

几个封闭式管理小区的建成，造成除了少数有商业和公共站点的地段外，大部分街道冷清、生活气氛不浓，导致居民的正式、非正式文往与消费往往到城中心的商业及公共设施密集区，带给居民的不仅仅是极大的不便，而且使人们之间交往减少、城市效率降低、土地资源浪费、能源和资源耗费。

街区制塑造的是“人来人往、车水马龙”的城市生活氛围,追求的是从容而有效率的城市生活节奏。

住区的服务功能是通过街区之间的等级设施实现的，而不是在一个住区内部自我完善,街区价值提升的同时带来地段价值的提升，这种部分与整体的融合，体现了城市的有机统一，不仅可以提高公共设施的服务水平和运行效率，还可以降低居民的购物与日常交往出行的文通流,对城市和社会的贡献不言而喻。

四、推广街区制的措施

4.1推广街区制的意义

从封闭到开放是时代的进步，也是设计观念的一种进步，采用封闭式还是开放式应根据不同的项目来选择。

对于小区级规模的住区，采用开放式设计对城市及居民生活其有正面作用；对于组团级规模的住区，就没有必要强求开放而影响居住的私密性。

4.1.1街区制是安全防范与城市生活之间的矛盾平衡的策略

街区制住宅模式能够同时较好的解决小区的安全问题和满足小区与城市融合的需要，它所具有围合式的布局及其适中的尺度，既可以形成可防御的空间，又不过分影响居民参与城市生活，是安全防范与城市生活之间的矛盾平衡的策略。

随着我国和谐社会的逐步建立，社会治安的好转，住宅小区的防御功能就会退化，封闭式住区也会随之消失。

于是那些过于强调自身以中心景观为主的住宅小区或呆板的行列式布局的住宅小区不再适合城市的需要，而与城市紧密结合的街坊式住宅将更具活力。

4.1.2街区制更符合现代城市以公共活动、公共空间共享的特征。

街区制能够最大程度提高城市空间要素的利用率，节约公共资源，增强流动的便利性，与街区制相对的是我们普遍采用的小区院落制，一个小区一个独立的王国，把城市隔裂成若干小的系统，互不联系，即便是相邻的两个院落，通行也靠绕，至于公共设施共用基本不可能。

在城市化加快、环境资源供给矛盾加剧的前提下，更注重空间的利用率和公共资源的统筹共享，更符合城市现代化的潮流与方向，因此，意见提出推广街区制所具积极意义无须质疑。

当然，推广街区制的难点是如何处理当下的住宅小区。

对此意见提出“住宅小区要逐步打开”，这是网友关注和热议的焦点，近7成的网友提出了担忧，并明确表示了反对打开。

坦率地讲，这是意料之中的问题，毕竟小区制由来已久，作为一种状态，他契合着固有文化心态，小区独立性带有小集体的归属感，转变观念非一时一日；作为一种供给方式，承载着公共服务的基本保障，包括物业、治安等安居的基本要素；作为一种权益，小区院落是私域而非公域，小区所有的道路、绿化等公共设施和公共空间小区居民共有。

4.2推广街区制的措施

可见，推广街区制，推进住宅小区打开并不等于简单“拆院墙”，把小区放开当成居民的义务。

当然，这也不是意见的本义，但在具体制度尚未配套和实施途径尚未明晰的语境下，“一拆了之”可能导致权益受损，自然不免让人担忧。

打开住宅小区至少应该拆除“三重篱笆”。

4.2.1一心理篱笆

文化观念的转变需要周期，不可能一朝一夕，不宜操之过急。

一者，街区制在新建住宅中得到落实，并显示出共享的优势；二者，党政机关和单位院落，带头打开，并且打开后可能面临的问题得到较好解决，在此基础上住宅小区打开才具备基本条件。

4.2.2服务篱笆

小区封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，打开后的公共管理需要有效接管和配套，打开后的安保、物业等服务是“公进民退”的过程，这也需要城市的治理与街区制相适应，保证住宅小区打开服务机制从马路延伸进楼栋前，保障居民的便利感、安全感不受损。

4.2.3权益篱笆

小区打开实质是小区私有资源拿出来与城市共享，打开要尊重和保障居民的合法权益，应在求取私域和公域的公约数的前提下，通过协商和回购的方式，从居民手中收回用以开放的共享的道路与设施。

五、封闭式小区改造措施

针对封闭式小区，我们提出以下几点思路，一种可行的改良模式：

5.1合理的街坊尺度

作为安全防卫的基本邻里单元，控制合理的街道网格密度，把大封闭住区化整为零，降低封闭区域内的人口总量。

所有公共配套设施临开放道路布置，使其真正成为城市公共领域。

同时150m左右就有道路或人行道路形成交叉口。

人工安防的力量也因为小模块而更高效。

5.2生活次街的建立

街坊组成小区，小区内的次街两侧设计公共设施，鼓励城市资源进入，提供比如餐饮、生活服务、休闲娱乐等等业态服务。

由于次街系统提供了便捷、高效的步行尺度，对城市开放的同时又具有次街的安静和领域感，可以有效提供居民有活力的城市空间。

5.3界面的改良

同样是封闭，我们可以破除高墙大院、地尽其用的狭隘思路。

适度的退距、用景观隔离、水景隔离、绿化缓坡隔离……隔离的同时对内对外均提供悠闲宜人的城市景观，舒适氛围，双赢而何不为?

5.4全方位的公交系统

因为合理的封闭范围，我们可以合理覆盖公交路线；因为生活次街的存在，我们可以用城市资源来与居民生活自主配套，我们就可以更有目的使用公交；因为围合界面的改良，我们可以悠闲舒适的享受等候公交时间进行邻里交往的可能。

5.5住区文化多元化

小规模的聚集，更容易产生居民自主的文化、业余生活。

每个街坊的活跃和个性是我们社会的活力之源。

我们无需也不愿在一个庞大的、被定位的伪社区里生活；我们更不愿在人为的圈子、虚构的阶层里与人交往……

六、结语

笔者注意到，街区制政策的出台，人们提出不少问题，如小区业主权益、居住安全、环境影响等等。

一个新鲜事物出现后，产生后续相关问题当属正常现象，只要认真研究并妥善加以解决即可。

推广街区制，对于新建小区，做好各项规划设计和权益配置相对容易，难点在已有老旧封闭小区如何“拆围墙”。

在此过程中，就可能涉及到相关主体权益的影响、协调和保护等问题。

比如，物权法规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施等属于业主共有。

实行街区制，就可能涉及小区道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配等问题，这都需要在法律上作出明确规定。

总之，推广街区制，逐步促进小区打开，并不是建设城市的单一手段，而是完善城市治理的方式，应该立足于理念、服务、法治的体系下，整体联动，系统推进。