控制性详细规划修改论证报告共32页.docx
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控制性详细规划修改论证报告共32页
控制性详细（xiángxì）规划
098-C-3-11、098-C-3-14地块修改论证（lùnzhèng）报告
筑家设计（shèjì）有限责任公司
一、项目（xiàngmù）基本情况…………………………………………………1
1、项目位置（wèizhi）及规划用地范围
2、用地权属情况（qíngkuàng）
3、用地及周边现状
二、原控规及上层次规划和相关规划要求………………………7
1、原控规要求
2、上层次规划及相关规划要求
三、修改要求、理由及依据………………………………………8
1、修改要求与修改后的技术指标
2、概念性规划方案印证
3、修改理由及依据
四、修改论证………………………………………………………14
1、常住人口计算
2、公共服务设施影响论证
3、道路交通影响论证
4、修改前后对绿地的影响论证
5、历史文化保护影响及空间景观影响论证
6、对周边建设影响论证
7、市政（shìzhèng）设施影响（yǐngxiǎng）论证（lùnzhèng）
8、“四增两减”政策的落实
五、结论……………………………………………………………23
六、附件、附图……………………………………………………24
附件:
1、长沙市城乡规划局2015.6.17下达的控规修改论证通知单
2、长沙市人民政府办公厅关于爱尔总部大厦项目的公文处理单
3、长沙市领导对（关于《支持爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见）的批示
4、长沙市天心区人民政府《关于支持解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》
5、长沙市发展和改革委员会《关于爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的意见》
6、长沙市卫生局《关于爱尔眼科医院集团总部大厦建设相关工作情况的汇报》
7、长沙市商务局《关于解决爱尔眼科医院集团总部大厦项目建设有关问题的请示》的反馈意见
8、长沙市国土资源局承办《长沙市人民政府（rénmínzhèngfǔ）办公厅公文转办单》反馈意见
9、省市两级政府关于支持（zhīchí）总部大厦建设的政策和文件
附图（fùtú）:
1、位置图
2、原控制指标规划图
3、规划控制指标修改图
4、项目详细规划方案图
5、项目详细规划方案日照图
6、地铁铁道学院站位置示意图
7、项目详细规划方案效果图
8、项目详细规划方案鸟瞰图
长沙（chánɡshā）大道一段两厢控制性详细规划
098-C-3-11、098-C-3-14地块修改（xiūgǎi）论证报告
一、项目基本（jīběn）情况
1、项目位置及规划用地范围
项目位于长沙大道一段两厢控制性详细规划范围内，修改地块为控规中的098-C-3-11、098-C-3-14地块，地处芙蓉南路以西、紫薇路以东、白兰路两厢地段。
规划用地红线面积31498.57平方米。
2、用地权属情况
土地权属单位（dānwèi）和项目建设（jiànshè）单位为湖南佳兴投资置业有限公司（yǒuxiànɡōnɡsī）（爱尔医疗投资有限公司的全资子公司）。
3、用地及周边现状
规划红线范围内用地现状为待建区，基本为未经整理的浅坡地，周边有部分建筑分布。
修改地块北侧为已建的湘中海·星之都住宅小区13层住宅楼，西侧为规划的紫薇路用地、已建成的新开村安置住宅小区4-6层住宅楼、新悦家园小区和天心区疾病预防控制中心，东侧为芙蓉南路；南侧为已建成的中石化长大加油站，地块被一条东西向的规划白兰路分为南北两部分。
场地没有进行土地平整。
详见现状实景照片与地形图如下：
（1）场地实景
（2）项目毗邻（pílín）的芙蓉南路
（3）项目周边建设（jiànshè）实景与场地（chǎngdì）
项目（xiàngmù）北部
项目南部
项目（xiàngmù）西部
项目（xiàngmù）东部（dōnɡbù）
项目（xiàngmù）内部
二、原控规及上层次规划（guīhuà）和相关规划要求
1、原控规要求（yāoqiú）
长沙大道一段两厢控制性详细规划由长沙市华银建筑设计有限责任公司编制，于2005年6月完成正式成果。
项目地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。
原控规南地块（098-C-3-14）用地性质为商业用地（C2），规划控制指标为容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，绿地率≥30%，机动车出入口方位N。
原控规北地块（dìkuài）（098-C-3-11）用地性质为商住用地（C2R2），商住比为2:
8，规划控制（kòngzhì）指标为容积率≤4.5，建筑（jiànzhù）密度≤32%，建筑限高≤100米，绿地率≥38%，机动车出入口方位W。
2、上层次规划及相关规划要求
（1）《长沙市城市总体规划》（2014修改）
依据2014修改版的《长沙市城市总体规划》，本次拟修改范围内规划用地性质为商业金融业用地。
此次修改符合长沙市城市总体规划的用地性质的定位。
（2）长沙大道一段两厢控制性详细规划优化提升
A．该规划区的功能定位
保护利用优秀的历史文化资源，建设城市CBD，使之成为集信息、商业、商务和行政办公于一体的环境优美、设施一流、高效集约的副中心级的商业中心。
此次修改符合此功能定位。
B．轨道交通规划
规划范围内规划地铁一号线，线路沿芙蓉南路，本片范围内设2站,分别是铁道学院站和友谊路站。
此次修改强化了TOD的开发模式。
C．公共服务设施规划
规划范围内的公共服务设施基础较好，控规优化提升对规划范围内的公共服务设施包括中小学、体育设施用地、医疗卫生设施、体育设施规划等公共服务设施进行了较好的配置。
此次修改是对商业用地功能的补充，有利于商业用地功能互补。
三、修改要求（yāoqiú）、理由及依据
1、修改（xiūgǎi）要求与修改后的技术指标
本次修改（xiūgǎi）将按照市政府对该地段爱尔总部大厦建设的批示，结合模拟的详细规划方案与技术指标，进行相对应的控规地块修改。
（1）控规地块分为南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）两个地块。
（2）098-C-3-14地块按用地红线界线分为098-C-3-14A（西部分）与098-C-3-14B（东部分）两个地块。
098-C-3-14A规划控制指标不变，仍为：
容积率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24米，绿地率≥30%。
用地面积依用地红线相应划分。
098-C-3-14B用地性质由商业用地（C21）修改为商业、商务用地（B1B2），商业商务比为18.9:
81.1，规划控制指标为容积率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位N。
用地面积为红线内用地。
（3）098-C-3-11地块（dìkuài）的用地性质由商住用地（C2R2）修改为商业、商务用地（B1B2），商业（shāngyè）商务比为11.5:
88.5，规划控制（kòngzhì）指标修改为容积率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100米，绿地率≥30%，机动车出入口方位E、W、S。
（4）上述地块控规修改后计容面积为99163平米，平均容积率≤6.0。
（5）修改后的控规地块，依据长沙市城乡规划局建设项目规划审查规定汇编（修订）（二0一三年度）的技术规定，高层商业建筑（二类地区），2000-5000平米用地规划指标为容积率≤7.0，建筑密度≤45%，绿地率≥25%；10000-20000平方米用地规划指标为容积率≤6.5，建筑密度≤42%，绿地率≥28%。
（6）项目地段属高强度开发地区（铁道学院地铁站场区域）。
按照长沙市容积率管理技术规定的要求：
“地铁站点周边控制范围以站点几何中心作为计算基点，规定半径为300米”，“高强度开发地区根据所处城市区位和功能定位不同，分为城市主中心地区、城市次中心地区、枢纽及片区中心地区和一般中心地区共四类地区。
针对不同的开发地区确定容积率控制上限”具体见表1：
表1高强度开发地区用地容积率控制上限
高强度开发地区类型
上限容积率
备注
城市主中心地区
12
各类型高强度开发地区的控制范围结合区域内轨道交通站点确定，具体控制范围面积和站名详见附表1
城市次中心地区
10
枢纽及片区中心地区
8
一般中心地区
6
项目（xiàngmù）地块（dìkuài）紧邻铁道（tiědào）学院地铁站，距离在300米范围内。
参照一般中心地区的标准，容量不超过6.0（具体模拟总平见附图）。
2、概念性规划方案（fāngàn）印证
控规地块对照该项目规划方案，项目地块技术指标与修改的控制（kòngzhì）指标符合（具体（jùtǐ）见附图：
模拟总平面图）。
（1）方案构思与建筑布局
基于上述地块规划指标的调整，对其总体布局规划如下：
A.因需无偿整体返还新开村10000平米的商业用房，在此次模拟方案中拟考虑在南（098-C-3-14B）地块解决上述问题；
B．北（098-C-3-11）地块为独立的爱尔总部大厦；
C．南北两地块的建筑既可各自单独运营，保持总部大厦和新开村物业的独立性，也可相互补充，互为一体；
D．建筑布局上，建筑顺应地形,尽力提高商业价值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商铺的临街面，给城市让出更多的城市空间,创造人性化的城市空间；
E．平面功能上，本方案设计结合功能需要合理布局，利用横向、竖向结合的方法协调各部分功能；
F．立面设计：
建筑的外部造型及立面设计考虑到不同视距及角度的观赏效果。
运用大面块的变化及细小的变动，使立面造型丰富，远看有着强烈的节奏感及雕塑感。
近观可看到现代建筑细腻的细部。
该模拟方案的总体规划布局紧凑，功能明确，既满足了整体返还村里物业的要求，也符合爱尔总部大厦独立运营需求。
（2）日照
方案满足地块内及周边建筑日照要求，详见日照分析图。
（3）间距（jiānjù）
方案满足《长沙市城市规划管理技术（jìshù）规定》中关于商业（shāngyè）建筑的间距要求。
（4）退让
方案南、北地块高层建筑离界、建筑退让，满足规划管理技术规定要求。
（5）消防
北地块方案满足建筑防火规范要求、南地块建筑北向消防登高扑救面要局部占用白兰路道路路幅用地。
南地块方案高层商业、商务楼建筑局部进入了地铁控制保护区范围，需得到长沙市轨道办认可。
（6）交通组织
内部支路环绕建筑，道路使用效率高，满足通行以及消防通道的要求，北地块需占用芙蓉南路西厢绿化带部分用地作为进出通道。
地下车库设置了双向7.0米宽通道，南向车行出入口距离交叉口长度不足。
3、修改理由及依据
（1）修改理由
A.根据爱尔眼科规划，到2020年将办成200家连锁医疗机构，拥有2万员工、实现1000万门诊、100亿收入、1000亿市值、并创办一所爱尔大学，该规划的实现迫切需要新建强大的总部大厦来支撑。
集团计划把总部办公、研发、学术研讨、国际交流、教育培训、采购、信息、行政管理和眼科医学各中心及实验室等多功能集成在新的总部大厦项目内。
原控规地块指标无法满足总部大厦功能定位及面积要求，加之地块周边规划道路尚未列入近期的修建计划，原机动车出入口方位W，难以支撑数千名员工、客户及相应机动车辆的出入需求,需增加地块临近芙蓉路、白兰路各一个机动车出入口（其中白兰路为消防车辆出入口）。
B.上述地块（dìkuài）紧邻芙蓉路、地铁1号线铁道学院站口（300米范围内），按照《长沙市容积率管理技术规定》，高强度开发区域内的容积率范围为6-12，而本次规划修改（xiūgǎi）申请修改的平均（píngjūn）容积率≤6.0，符合相关技术规定要求和领导批复。
C.依据《长沙市人民政府办公厅关于
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