购物中心商业业态规划三篇.docx

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购物中心商业业态规划三篇

购物中心商业业态规划三篇

篇一：

购物中心商业业态规划

商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。

购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。

商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。

合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。

因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。

1、购物中心业态规划的宏观考虑因素

1、项目当地的经济发展水平

丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。

一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。

一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。

只有这样，才不会说与城市的发展脱节。

购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。

在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。

因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。

城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。

一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。

否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。

当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。

购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。

对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，并在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的支持与配合，否则就容易盲目跟风变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。

2、项目当地的商家资源

项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。

在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。

根据市场调研的结果，汇总当地的商家资源情况，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。

一般来说，商家资源的分类可以分为购物、餐饮、娱乐三大类。

进行市调商业分类的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。

在分析市场调研的结果的基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。

同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：

18：

30。

预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积进行分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。

进行面积的预估后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。

核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。

没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，那就及时进行相关的调整。

如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，同时也脱离了当地的实际情况，对将来的经营产生不利的影响。

二、购物中心业态规划的微观考虑因素

1、租金水平

购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。

租金是商户经营成本的一个重要组成部份。

租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个的购物中心经营结构就会变的十分的脆弱。

从另一方面而言，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要通过租金来实现。

因此在进行业态规划时，应参考不同业种的租金承受能力，进行合理布局安排。

同时，要经过合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。

例如在购物中心中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。

将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。

一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。

而在一个商业项目里，首层的租水平往往较高。

租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。

所以，并不合适在业态规划时将其放置在较低的楼层。

2、面积要求

面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。

不同商家经营时所需要的面积有些不同的要求。

在进行业态规划时就充分考虑不同商家的经营面积要求。

如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费。

如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。

因此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。

例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。

再如如沃尔玛超市，其面积约20XX0-30000平方米（不含停车场），每一单层租赁面积至少8000平方米，至多租赁3个楼层。

了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大/太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。

比如业态的规划时可以超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非比寻常，大大提升了这些店面的价值。

3、工程技术条件在业态规划时候，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求要求，是否合适在本项目建筑楼层内经营。

层高、柱距、结构活荷载、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。

业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。

比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线（含支架、风口）的底标高不应低于4.0m；距要求在约10mx10m；结构活荷载方面，鲜食楼层：

1000kg/㎡，非食品楼层：

700kg/㎡。

再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米作用。

而普通电影院的层高也要求有8米。

如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。

在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。

4、业种的聚客能力

在购物中心的业规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。

一般而言，具有经营能力的店即具有聚客力。

聚客能力强的商店所产生的对购物中心的贡献，不仅仅说局限于单位商店经营业绩好，重要的是它们会带到周边商店的人才，形成整体良好的经营果。

一旦经营业绩效果开始发挥作用，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。

因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。

所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业之间形成良性的互补。

通常认为，大主力店店具有较强的聚客能力。

比如大型超市、大型百货、美食广场等。

但不同的主力店聚客能力也有会不同，例如建材超市，因为商品结构不同，它相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。

再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。

业态规划中要详细的考量主力店的聚客能力。

各业种对于消费的吸引力也会相对不同。

有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业，有些则的消费则有很强的针对性。

比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。

所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。

5、辅助功能区需求

辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商创造利润的面积。

例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。

一般如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。

例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。

再如TESCO超市，就要求其入口前有深度＞15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平米。

有些餐饮业种要求有一定的设备用房。

所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。

同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。

比楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。

6、项目的人流动线

购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。

对在进行业态规划与人流动的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。

现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。

但要把购物者引导高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。

将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引导至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。

篇二：

购物中心商业业态规划

一．各业态占比设定的边界条件

1）城市

丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。

一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。

一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。

同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。

只有这样，才不会与城市的发展相脱节。

在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。

城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。

一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。

进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。

当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。

购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。

对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的整合。

否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。

2）地理位置

购物中心在城市中的地理位置直接影响购物中心定位及业态配比。

一般在城市中地理位置分成三大类：

城市（副）中心：

零售占比高

生活邻里型：

面积较小，生活配套占比高

郊区型：

面积大，零售与休闲娱乐各占50%左右，有鲜明特色，竞争力强。

3）竞争情况：

根据竞争对手情况需适当调整定位规划。

4）投资回报：

与1）和2）有一定关联，越好的城市、越好的地理位置投资也会高，要求回报也高，体现在规划上就是零售业态占比较高。

二．不同类型各业态占比特征

1.不同类型购物中心业态占比特征

购物中心基本的业态占比可参考

50（零售）：

30（餐饮）：

20（娱乐）的比例，在不同的城市及地理位置，各业态比例也会有相应调整。

1）城市（副）中心：

可参照70（零售）：

20（餐饮）：

10（娱乐）

2）生活邻里型：

可参照50（零售）：

30（餐饮）：

20（娱乐）

3）郊区型：

可参照45（零售）：

30（餐饮）：

20（娱乐）

根据城市及竞争情况不同有很大差别，本书只是一种意见而已。

三．业态布局的意义和原则

（一）、业态布局的意义

业态布局是指在购物中心中各业态的位置和楼层的分布。

合理的业态布局在购物中心商业规划中重要性体现在以下几点：

1、能把购物中心的地产价值最大化。

2、能合理优化客流动线，增加购物中心中主力店的联动。

3、有效吸引顾客并延长顾客在购物中心中停留时间。

（二）、业态布局的基本原则

1、零售业态位置首选，主力店需纵向分割，一层直接进入。

2、同楼及同层相邻位置尽量搭配目标顾客相近的业态。

3、租金承受能力强的业态放在主入口和低楼层。

4．目标品牌的定义、确定方法及落位原则

四、目标品牌的定义

就是拟引进购物中心经营的品牌，目标品牌经常为一对多，即一个铺位需对应许多目标品牌。

确认为目标品牌，应满足以下原则：

1、在业态配比范围内：

就是说，目标品牌的所属业态应在购物中心业态规划业态的范围内。

购物中心的业态一般分为零售、餐饮、娱乐、生活配套等方面，我们在确定目标品牌时，首先将以上业态划分为业种，并依据每个业种将该业种的同档次的排名前列的品牌筛选出来，作为目标品牌。

2、符合购物中心的整体定位：

目标品牌筛选时应注意的第二个问题就是“档次”。

目标品牌的定位应与购物中心整体定位匹配，目标顾客在购物中心客群之内。

五、如何确定目标品牌

我们无法武断地预测哪个品牌能与我们合作，但我们能确定方向，能确定哪些品牌是合格的目标品牌。

根据购物中心规划确定的目标品牌进行招商，可保证购物中心科学定位的实现。

1、规划确定

筛选目标品牌的前提就是规划确定，就是确定有什么业态、各业态比例是多少、各业态在建筑里的分布。

确定了规划，我们可以把品牌按照规划的业态进行分类。

2、品牌资源库

建立品牌资源库的前提是建立规则：

规则1：

标准文件格式，可设计《品牌登记表格》详见战略品牌章节

规则2：

按业态、业种进行分类，分类如下：

1）主力店：

零售类：

百货、超市、电器数码卖场、家居广场

餐饮类：

酒楼、酒吧

娱乐类：

影院、电玩、室内游乐场

2）非主力店：

服装：

男装、女装、休闲、运动、童装、内衣

生活配套类：

鞋类、包类、个人护理、饰品、家居饰品、小型连锁超市、数码、药店、面包房、西点店、茶叶店、书店、旅游用品店、玩具吧、陶吧等、早教中心、银行、美容美发、冲印馆、洗衣店、邮局、修鞋店、婚纱、影楼、旅行社、票务中心

餐饮：

中式餐饮、西式快餐、咖啡厅、酒吧、茶吧、水吧、地方小吃

3、目标品牌确定

这里所说的目标品牌是指某个铺位的备选品牌，一般按照10：

1的比例准备，也就是说每个商铺要准备10个品牌，究竟洽谈比较后，确认签约品牌。

目标品牌在品牌资源库中挑选，按照业种落位来确认品牌的位置。

六、品牌落位原则

1、符合业种分布

品牌落位首先遵从的就是业种落位，按照商业规划中业种分布位置，选择该业种下的品牌资源，落入相应铺位中。

2、知名品牌带动原则

用知名品牌平衡客流，使客流均匀分布，是商业通用的一种手段，一般在两端和中间的位置安排吸客能力较强的知名品牌，能达到客流均衡分布的作用。

3、品牌匹配原则

品牌匹配，顾名思义就是相同档次品牌相邻。

无论是不同业种还是不同业态的品牌相邻，均应考虑档次匹配问题，避免产生相邻品牌档次差异过大，影响经营。

篇三：

购物中心商业业态规划

一、购物中心业态选择与规划原则

1.业种的选择、规划与组合步骤

业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。

反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

①业种选择

业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。

要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。

必要条件一：

两个以上主力店；必要条件二：

品种功能一站到位必要条件三：

高度专业化、；差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）。

②业种组合

商场业种组合的目标有三个：

一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。

一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种。

③业种功能分布

业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。

商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。

业种的功能分布有三大技巧：

激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。

此外，还需重点考虑：

业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。

2.业态规划原则与三大问题

业态规划的基本原则

①定位三原则：

其一，区域环境定位：

即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：

城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。

②功能性选择是业态组合规划的基础：

位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。

③业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。

④长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提。

⑤空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题

⑥业态组合是一个永远的动态过程，不同时期，由于其面临的任务与挑战不同，业态和品牌作为实现目标的工具，必定会有所变化。

业态规划中必须要考虑的三大问题：

①业态的选择：

一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；

②配比的问题：

各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系；

③落位与分布的问题：

各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

二、购物中心业态规划指南

制定购物中心业态方案的前提，一定是首先对项目定位的精准把握；再往前推，定位如何确定？

则是对项目所处城市的背景、区域、本体开发模式选择的分析，以及竞争机会的判断。

因此，在做业态规划前，宏观的调研和分析必不可少。

1.商业业态定位市场调研计划书

商业业态定位市场调研计划书，主要从以下6大方面着手：

①消费者意见调查：

了解该地区消费者背景信息，消费行为习惯，对××商圈的态度，媒体接触习惯。

②消费群分类调查：

从总体上调查××各个阶层的情况，经济状况和经济能力，文化和价值观念。

③商家意见调查：

目前经营状况，投资经营者投资、经营意向及需求，投资、经营者价位承受力。

④消费品批发市场调查：

了解商业规划方向、经济特征和发展趋势；对现有城市商业格局和现有商圈进行分析；商场、超市及中档以上店铺数量及分布状况；经营面积、档次；店铺性质；商铺主营商品类别。

⑤商圈调查：

商圈概况（人口、交通及相关基本信息）；商业产业结构及整体经营状况；规划及发展趋势。

⑥潜在客户访谈：

了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征。

2.业态组合与比例配制

根据项目整体定位确定项目功能定位及业态组合，并根据项目楼层分布实际情况变更。

变更指南如下：

①付租金能力强、小面积的商家可规划在商业价值高的区域，如银行、面包屋、西式快餐厅等；

②付租金能力差、大面积的商家可规划在商业价值低的区域，如超市、家具家居、大型餐饮；

③随机性消费业种规划在昭示性强的位置，如首饰、化妆品、礼品、服装等；

④目的性消费业种规划在昭示性弱的位置，如美容美发、大型餐饮、KTV、影院等；

⑤餐饮等商家环绕湖景分布，利用景观资源提升租金水平；

⑥主力店及次主力店所占面积比例占60%左右；

⑦餐饮及休闲娱乐所占面积比例占30%左右。