房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析.docx
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房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析
房地产企业所得税汇算清缴
16个疑难问题解析
一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题
异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。
1.企业违法
企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？
企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？
答：
因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。
2.税局违法
房地产企业项目部开具了《外管证》，却仍被项目所在地主管税务机关全额就地预缴的，总机构如何处理？
如：
按项目实际经营收入的2%预缴企业所得税，企业应向项目所在地主管税务机关申请退还。
二、房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理
房地产开发产品完工确认条件疑难问题处理
（一）国税法[2009]31号第三条：
只要具备下列其中一个条件，就应视为开发产品已完工。
1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。
2、开始投入使用：
是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。
3、取得初始产权证明。
完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。
（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？
房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？
答：
根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。
（三）房地产开发项目未办理竣工手续，但已投入使用，可以认定为完工。
国税函[2009]342号，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。
根据城市房地产管理办法，先竣工验收才能投入使用，如不经过验收违法投入使用，按照税法的规定，仍然视为完工。
三、如何理解房地产企业核定征收的问题
国税发[2009]31号文第四条规定：
企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。
如：
企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。
对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？
视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。
根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。
2、国税发[2008]30号规定：
严禁按照行业或者企业规模大小，一刀切地搞企业所得税核定征收。
具有下列情形之一的，核定其应税所得率：
能正确核算（查实）收入总额，但不能正确核算（查实）成本费用总额的；
能正确核算（查实）成本费用总额，但不能正确核算（查实）收入总额的；
通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````
3、不允许事先核定的企业。
国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：
享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。
四、房地产收入确认的若干疑难问题
1、国税发[2009]31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。
会计准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。
2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。
房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当年度需要计算结转完工销售收入。
属于正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，应国税发[2009]31号文件第六条规定区分不同收款方式确认收入实现。
对于虽未签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》但已取得的收入，包括订金，应确认为完工销售收入，同时相应配比结转扣除成本。
3、预售收入是否作为计提业务招待费、广告费、业务宣传费的基数？
预收帐款已经被税法确认为收入，全国一些省市的税务局认为可以扣除，开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费、和业务宣传费（是指在完工年度不得重复作为计提基数）。
一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。
4、以租抵售收入额确认问题。
某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的5年内以该铺的租金收入来抵顶。
按规定50%的保租额也应按销售不动产收入征税（实质重于形式的原则）。
5、假按揭确认收入问题
某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。
收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。
如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回还是再次转让处理，均应对其取得的售房收入预征所得税。
青岛地税函[2013]1号解答：
首先，如问题所述，这种行为被定性为虚假按揭，属于违法行为。
而税务处理应当建立在真实合法行为的基础之上，而不能以违法行为作为处理的基础。
再次，税务处理是一种事后的行为，即在涉税行为确定后对其征税。
因此，对于这种行为，如有关部门未对其作出处理，税务机关应按照原合同等证据进行税务处理；如法定纳税义务到期前有关部门已对其做出处理，则应根据有关部门处理后的结果进行税务处理，如果有关部门将其认定为违法所得，不再征税，反之，则征税。
6、未签订合同收取定金、诚意金税收不应预征所得税。
国税发[2009]31号文件规定：
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。
应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。
7、视同销售处理问题
（1）视同销售行为：
用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。
开发产品转作自用不视同销售。
（2）确认收入地点：
所有权或使用权转移之日，或实际取得利益权利之日。
视同销售产品价格确认争议处理，房地产企业视同销售收入价格的方法和顺序：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
8、房地产企业预收租金不预交所得税
31号文：
第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。
五、销售未完工开发产品疑难问题处理
1、31号文第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于3%。
2、销售未完工开发产品预缴申报处理
计算确定预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
预缴申报：
“中华人民共和国所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）”第5行加：
特定业务计算的应纳税所得额
利润总额＝会计利润总额+取得预售收入预计毛利额-结转销售部分对应的预计毛利额
3、销售未完工开发产品汇算清缴申报：
31号文第九条：
在年度纳税申报时，企业段出具对该项开发产品的实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
本年预售收入-本年结转销售的预售收入附表16行“其他视同销售收入”
本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”
本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率）
待摊税金的处理：
如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。
完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。
征管要求：
完工年度汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。
4、预缴时允许扣除当期营业税及与预收收入相关的税费
第十二条企业发生的期间费用、已销开发品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
各省规定不同，何时扣，在于对已销产品的理解。
缪慧频副司长在线答疑可以扣除。
房地产开发企业已计提并已纳税申报的营业税金及附加但未实际缴纳是否可以税前扣除？
不可以，必须按实际缴纳金额扣除。
问题：
房开企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在所得税清缴时如何扣除？
第一种在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是按预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。
第二种不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。
上述哪种方式是正确的理解？
国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。
六、政府返还土地出让金和返还税收的处理
1、土地出让金返还的会计处理
企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。
而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期收益。
与收益相关的政府补助。
（一）用于补偿企业以后期间的相关费用或损失，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益。
（二）用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
现实中，一般直接计入当期损益。
财税[2011]70：
专项用途财政性资金企业所得税处理
企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入（5年内不征税，5年后再计入应纳税所得额），在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：
（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
问：
A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。
企业按照40万元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元是否应征所得税？
如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？
答：
根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总额。
因此该笔补贴应计信企业的收入总额，同时地土地的计税成本为100万元。
问：
土地增值税只预征不清算，做何处理？
一些地方地地增值税只预征不清算。
国税发[2010]53号，要求企业及时依法进行清算，核定征收率原则上不得低于5%
七、房地产企业借款利息税务处理疑难问题
1、财税（2008）121号文件：
非金融企业关联方之间的借款扣除限额，不超过规定比例准予扣除。
即债权性投资与其权益性投资的比例为2：
1，如果债权是投资的2倍以上，超过规定比例不予扣除。
2、问：
向银行借款时作为利息外费用的顾问费是否能税前列支？
根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。
3、问：
企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。
答：
企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；
贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。
企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。
4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？
利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实现。
相关的利息支出应在利息收入确认的当期扣除。
八、房地产企业资产损失的扣除疑难问题
房地产开发企业特有的财产损失项目
（1）国家无偿收回土地使用权而形成的损失。
（2）开发产品整体报废或毁损的净损失。
整体是指：
以成本对象为计量单位。
（而不是个别楼层质量问题返工属工程成本增加；如已经封顶了，整体倒塌属整体报废。
）
专项申报：
依据国税公告2011年25号扣除项目：
作为非货资产损失。
九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题
关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复
国税函（2006）865号规定：
商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。
如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所得税。
十、房地产企业土地使用税是否计入开发成本？
税收没有特别的规定，所以遵循新的企业会计准则和会计制度的规定。
十一、甲供材的涉税问题
1、税务机关对甲供材关注的重点：
（1）甲方供材的发票都可以直接在开发企业所得税、土地增值税前扣除。
（2）甲方供材是否按规定由施工企业足额缴纳了营业税；开发企业是否重复列支成本。
（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。
财税[2003]16号：
其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
2、甲供材料，发票如何开具？
（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）
（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）
以上：
同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）
十一、售楼处、样板房、地下停车场所税务处理
1、房地产企业主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房
建造及装修费应计入开发间接费用核算扣除。
土地增值税清算，应按开发费用处理，而不是开发成本。
售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支，应做固定资产，折旧在管理费用中列支。
2、利用开发产品作为售楼部和样板房
房地产企业在主体内利用开发产品修建临时售楼部、样板房的，其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。
4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房
设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5、停车场所的税务处理
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
（摊入开发产品计税成本）
简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。
作为可售面积的地下车库，是成本对象。
（可办理产权的地下车库，作为可售面积）
从事房地产开发经营业务的企业应当按照开发项目立项规定规定对停车场所进行界定：
与房屋一体的带产权停车场所，应当作为开发成本核算；单独建造的停车场所，应当作为成本对象单独核算；利用地下人防设施形成的停车场所，应当作为公共配套设施进行税务处理。
十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题
所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
1、出包工程结算款的预提处理。
（1）预提条件（同时符合）：
A出包工程已全部完成（预提时点：
完工年度）
B出包工程结算正在办理，绿化不能预提（绿化是基础设施，不属建筑安装工程）。
C可能结算的金额有充分的证明依据。
D未全额取得发票。
（2）预提金额确定：
未开票金额在出包合同金额扣除甲供材料金额后余额10%以内的部分，依以下计算所得取孰小数确定：
未开票金额＝出包工程合同总金额-已开票额；
（出包工程合同总金额-甲供材料金额）*10%
2、公共配套设施成本的预提
（1）预提条件（同时符合）：
A已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；
B尚未建造或尚未完工的；
C企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。
（2）预提金额的确定：
公共配套设施预提成本＝预算造价-已实际发生的公共配套设施成本
3、报批报建费、物业完善费的预提
物业完善费用：
应由企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。
（1）预提条件：
A开发产品已完工（未完工产品不得预提）B应向政府上交而未交。
（2）预提金额确定：
依政府相关文件规定，或相关政府部门发出的“缴费通知书”确定
（3）跟踪结算管理：
政府相关文件规定上交期限的，预提期限依规定的期限确定。
十三、房地产开发企业在汇算清缴期内没有取得相关支出的发票处理
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得合法凭据未取得的，不得计入计税成本，除了前述三项费用在汇算清缴前可以按规定预提。
后又取得，允许追补，但追补期限不得超过5年，但得做专项申报说明。
——青岛地税
十四、房地产企业向境外支付设计费商标使用费等涉税问题
以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公正机构的确认证明。
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