南京青龙国际社区718最新可研.docx
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南京青龙国际社区718最新可研
南京青龙国际社区（江宁片区）
基础设施建设项目
可行性研究报告
宁咨项评（2014）编029号
南京工程咨询中心
资格证书号：
工咨甲11120070053
南京青龙国际社区（江宁片区）
基础设施建设项目
可行性研究报告
宁咨项评（2014）编029号
南京工程咨询中心
二〇一四年七月十七日
编制单位：
南京工程咨询中心
单位负责人
宋晓杰
高级建筑师
国家一级注册建筑师
江苏省注册咨询专家
副总经理
陈余华
高级工程师
国家注册造价师
江苏省注册咨询专家
总工程师
陈群
研究员级高级工程师
国家注册咨询工程师（投资）
国家注册造价师
江苏省注册咨询专家
总经济师
魏大晋
高级工程师
国家注册咨询工程师（投资）
江苏省注册咨询专家
项目负责人
彭洲红
工学硕士
高级工程师
国家注册咨询工程师（投资）
江苏省注册咨询专家
参加人员
陈飞
工程师
国家一级建造师
国家注册咨询工程师（投资）
李鸿
工学硕士
工程师
国家注册咨询工程师（投资）
冒懋
工程师
张陆平
王佳敏
硕士
工程师
管理学硕士
目录
第一章总论1
第一节项目概况1
第二节建设单位概况6
第三节可行性研究工作概况7
第四节研究结论8
第二章项目建设的必要性13
第三章发展目标及土地需求分析20
第一节项目发展目标20
第二节土地需求分析31
第四章总体建设方案33
第一节用地功能及布局33
第二节土地利用方案35
第三节建设原则及内容36
第五章建设条件38
第一节社会经济发展条件38
第二节自然条件40
第三节基础设施条件42
第六章工程技术方案44
第一节征地、拆迁与场地平整工程44
第二节道路、交通及桥梁工程50
第三节给水工程67
第四节雨水工程72
第五节污水收集工程77
第六节供电工程82
第七节集约化管线工程86
第八节燃气工程89
第九节绿化工程93
第十节宕口体育活动中心98
第十一节其他工程103
第七章环境保护与安全卫生105
第一节环境保护105
第二节劳动安全112
第八章节能115
第一节编制依据和节能规范115
第二节能耗状况和能耗指标分析117
第三节节能措施与节能效果分析124
第九章项目组织、经营与管理130
第一节项目组织130
第二节项目经营131
第三节项目管理131
第十章项目实施计划及招标136
第一节总体建设进度计划136
第二节项目招标137
第十一章投资估算与资金筹措141
第一节概述141
第二节征地、拆迁与场地平整工程142
第三节道路及桥梁工程145
第四节给排水工程146
第五节供电及集约化管线工程148
第六节燃气工程148
第七节宕口体育活动中心149
第八节绿化、河道整治及其他工程149
第九节其他费用150
第十节项目固定资产投资总额153
第十一节资金筹措及使用计划153
第十二章财务分析及评价155
第一节土地出让收入155
第二节贷款偿还能力分析158
第十三章社会效益分析160
第十四章项目风险分析与对策163
第一节风险分析163
第二节风险对策164
附表
附表1：
总投资估算表
附表2：
土地出让收入表
附表3：
投资计划与资金筹措表
附表4：
借款还本付息表
附图
附图1：
区域位置图
附图2：
用地现状图
附图3：
土地利用规划图
附图4：
道路系统规划图
附图5：
给水工程平面图
附图6：
雨水工程平面图
附图7：
污水工程平面图
附图8：
电力工程平面图
附图9：
电信工程平面图
附图10：
燃气工程平面图
附图11：
绿化工程平面图
附图12：
道路横断面示意图
附图13：
青龙社区总体布置图
附图14：
青龙社区总体鸟瞰图
第一章总论
项目名称：
南京青龙国际社区（江宁片区）基础设施建设项目
项目单位：
南京地铁小镇开发建设集团有限公司
法定代表人：
项目负责人：
项目联系人：
联系地址：
联系电话：
传真：
邮政编码：
第一节项目概况
一、项目基本情况
1、建设地点及用地规模
南京青龙国际社区位于南京东部仙林副城内，规划范围北至龙王山山脊线，南至沪宁高速，东至规划江南快速三环，西至绕越高速，总面积约21.88平方公里。
因行政属性不同分为江宁片区、栖霞片区两部分，其中江宁片区为龙王山-陈山-庙山-乌龟山山脊线以西部分，本项目对江宁片区进行基础设施开发建设，用地范围11.93平方公里（含代征用地2.58平方公里）。
2、项目性质及用地规划方案
南京青龙国际社区江宁片区主要布置欧洲风情小镇、国际教育社区、文化创意组团、生态休闲社区、青龙体育公园等功能区。
其中：
欧洲风情小镇定位为集居住、休闲、旅游为一体的慢生活社区，布局多样的居住产品和慢生活体验社区。
国际教育为项目的起步区，布局国际小学、国际高中等教育资源，配套建设外国专家公寓，解决高校外国专家居住难的问题。
文化创意组团布局以文化创意及信息咨询功能为主的城市综合服务业，围绕地铁东流站设置商业零售、HOPSCA、SOHO综合版块，沿绕越高速布局文化创意、信息咨询及居住功能。
生态休闲社区规划对现状锁石村整体拆迁改造，配套休闲旅游功能，建设以生态休闲为主体的特色社区。
3、主要建设内容
本项目为南京青龙国际社区江宁片区基础设施工程，实际建设用地9.35平方公里，建设内容主要为基础设施工程，包括道路及桥梁工程（含道路工程、桥梁工程、道路沿线照明工程、道路沿线绿化工程等）、给水工程、雨水及防洪工程（含雨水排水管网工程、河道整治、滨河绿化等）、污水收集工程、供电工程、集约化管线工程、燃气工程、供热工程、征地拆迁及场地平整工程等。
4、建设进度
本项目总建设期为5年，各单项工程根据实际情况分批实施、分批建成。
二、项目建设背景
1、TOD发展模式
在城市化进程中，人口和产业不断膨胀，城市空间向郊区拓展成为不可避免的趋势。
如何通过轨道交通网络建设逐步引导城市人口和产业有序迁出和重新整合是亟待解决的问题之一。
TOD发展模式（TransitOrientedDevelopment）又称以公交为导向的发展，主要依托地铁、轻轨等交通干线，以公交站点为中心、在一定半径范围内建立集工作、商业、文化、教育、居住等多种功能为一体的城区，并实现各个功能组团间紧凑、有机、协调发展，俗称“地铁小镇”。
目前国际上已有许多大型城市在实践TOD模式过程中取得了成功经验，尤其是在亚洲的香港、新加坡及东京等人口密度极高的特大型城市中，通过地铁小镇的建设，实现了城市肌理的协调生长和人口的合理疏散。
建设地铁小镇，既能分散主城压力、缓解人口过度集中带来的城市发展困境，又能推动城乡统筹发展，促进城乡之间良性互动，已成为发展新型城镇化和城乡统筹的抓手。
2、南京TOD发展条件
南京作为中国国家区域中心城市（华东），是国家重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，长三角地区区域中心及重要门户，华东地区重要的综合性产业基地和交通通讯枢纽中心。
国务院《全国主体功能区规划》明确提出，增强南京金融、科教、商贸物流和旅游功能，发挥南京在长江中下游地区承东启西枢纽城市作用，建设全国重要的现代服务业中心、先进制造业基地和国家创新型城市，区域性的金融和教育文化中心。
随着城市化进程的加快和城市规模不断扩张，地铁、轻轨等轨道交通已成为支撑南京城放量发展的必要基础设施。
当前南京市的城市化发展和公共交通建设已成为相互依托、彼此促进的一对共同体。
近年来，南京市为进一步推进城镇化建设，全面实施公交优先战略，南京地铁建设规模巨大，地铁新线建设稳步推进、运营管理安全稳定，新线运行筹备有序。
随着公共交通品质的提升，全市的公交日均出行人数突破了500万人次，其中地铁突破了130万人次，公交出行分担率进一步提高。
在社科院公布的全国38个城市公交满意度调查中，南京位列第二。
大力发展公共交通，使老百姓出行更加快速、便捷、舒适是民生需求的焦点和热点，同时也是青奥会时城市运行保障的重要内容。
根据南京“十二五”建设规划，南京地铁将新建八条线路，总投资达1289亿元，线路总长300公里。
为发挥轨道交通建设对城乡一体发展的带动作用，增强地铁建设持续融资供给能力，学习借鉴中国香港、新加坡等地先进经验，南京市委、市政府明确，在地铁沿线规划建设一批不同功能类型的地铁小镇。
实施地铁小镇规划建设，是地铁建设投融资机制的创新、土地综合开发利用方式的创新，更是城乡一体化统筹发展模式的创新。
要按照统一规划、统一收储、统一运作、统一开发、统一整理、集中收益的“五统一集中”要求，在城市整体规划和土地利用框架下，科学合理运作，在资源变资产、资本、资金上下功夫，通过地铁小镇建设，盘活和释放空间资源价值，提升轨道交通沿线重要节点区域城市功能、环境品质和空间价值，为轨道交通建设提供有力保障，为城市可持续发展拓展新空间。
为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见，全面加快地铁建设，有效实施地铁融资储备土地的开发和建设，形成地铁建设还本付息资金的持续供给，2013年8月，市政府成立南京地铁小镇开发建设指挥部，负责地铁小镇的统筹指挥工作。
3、本项目发展条件
南京青龙国际社区位于南京东部青龙地块、仙林副城内。
仙林副城是南京承接对接长三角的桥头堡，是南京产业转型和升级的先发区，承担着科技创新、产业制造、居住及综合服务的城市职能。
青龙地块位于南京与镇江的交界处，是南京中东部地区的重要门户，是仙林副城中的一个重要组团。
地铁2号线位于基地北侧，连接仙林与主城（新街口商圈）。
规划的地铁4号线从规划区中部穿过，在规划区内设有东流站、青龙站和桦墅站三个站点，连接项目片区与主城区、紫金山风景区、徐庄软件园、以及未来的灵山商务组团。
项目范围西侧，未来将规划轨道8号线与4号线、2号线接驳，向北与规划14号线相连，联系北侧的龙袍组团和南侧的麒麟组团。
项目范围北侧，未来将规划S5号线，与2号线、4号线接驳，向东连接龙潭组团。
因此，项目轨道交通优势突出。
南京青龙国际社区将考虑轨道交通带动地区未来的发展，重点研究地铁站点周边地区的功能配置，根据轨道站点的不同区位，结合自然条件将三个站点分为不同的主题模式，不同主题模式站点，重点研究轨道交通站点周边地区的功能配置，并依据各自特点打造独具一格的空间和环境特色。
第二节建设单位概况
本项目建设单位为南京地铁小镇开发建设集团有限公司。
该公司成立于2013年，是南京市政府为落实国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见，全面加快地铁建设，有效实施地铁融资储备土地的开发和建设，形成地铁建设还本付息资金的持续供给而成立。
地铁小镇的运作涉及到城市的发展布局和发展方向，其规划、开发、建设需要上升到全市层面进行统一规划、统筹布局，形成市级协调、区级配合、共同推进的良好态势。
在地铁小镇开发建设中，采用了如下运作方式：
（一）成立地铁小镇开发建设指挥部，统一指挥、管理、协调地铁小镇的规划、融资、开发、建设和土地上市出让工作。
地铁小镇开发建设指挥部由市政府领导兼任指挥长，市相关部门和所在区参与指挥部工作，以市地铁指挥部现有土地运作人员作为地铁小镇开发建设指挥部的主要办事人员。
（二）在地铁小镇开发建设指挥部领导下，成立注册资本10亿元的地铁小镇开发建设集团公司，集团公司由市地铁指挥部、市土地储备中心、市安居集团按照4:
3:
3的股权比例出资，其中市地铁指挥部出资4亿元，市土地储备中心、市安居集团各出资3亿元。
（三）地铁小镇开发建设集团公司主要负责地铁小镇的土地整理和基础配套设施建设、安居房建设，有条件时适当承担公共设施和商业设施建设工作。
第三节可行性研究工作概况
一、报告编制过程
受项目单位委托，南京工程咨询中心承担了本项目的可行性研究报告编制工作。
中心组织相关人员成立了项目组。
按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面的要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。
项目单位对本报告的编制提出了许多参考性的意见，并提供了相应的基础资料。
在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面的意见，编制了本可行性研究报告。
二、可行性研究主要内容
1、根据相关发展规划，对本项目建设的必要性、土地需求及总体建设方案进行分析论证。
2、结合项目所在地现有设施等情况，对项目建设的环境及条件进行分析。
3、结合项目所在地工程建设及规划情况，提出本项目道路桥梁、给排水、供电、集约化管线、燃气、供热、征地拆迁、场地平整等工程技术方案。
4、对项目环境影响进行初步分析，提出建设与运营过程中应采取的环境保护措施，同时还提出节能与安全措施。
5、对项目的建设管理模式以及运营管理等进行研究。
6、对项目的实施进度进行研究，提出合理的分步建设计划。
7、项目建设投资进行估算，提出合理的投资规模、资金使用计划及资金筹措方案。
8、对项目进行财务评价，测算运营总成本费用和收入，计算项目的损益情况。
9、进行项目的社会效益分析及风险分析。
三、可行性研究编制依据
1、《南京市城市总体规划（2011-2030年）》；
2、《南京市仙林副城总体规划》（2010-2030）；
3、《南京市江宁区城乡总体规划（2010-2030）》；
4、《南京市江宁区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
5、《青龙片区（EAe060）控制性详细规划》；
6、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
7、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；
8、国家及地方其它有关法律、法规、政策；
9、项目单位提供的有关资料及调查收集的其它资料；
10、项目单位与南京工程咨询中心签定的技术咨询合同书。
第四节研究结论
一、主要研究结论
1、项目建设必要性
本项目建设是南京市实施交通导向模式引领城市发展的重要举措，将成为加速南京城镇化进程、统筹城乡一体化发展的重要抓手，同时也为南京地铁建设拓宽融资渠道，促进城市建设可持续发展。
项目建设是必要的。
2、用地规划符合性
本项目基础设施工程范围规划面积9.35平方公里，其功能定位为南京仙林副城的重要组成部分，低碳生态新区，集居住、商务、休闲、旅游为一体的生态社区。
与《南京市城市总体规划（2011-2030）》、《南京市仙林副城总体规划（2010-2030）》以及《江宁区城乡总体规划（2010-2030）》对该地区用地功能相一致。
3、建设条件
南京青龙国际社区具有良好的区位优势和坚实的经济基础，市政府及有关部门对社区的建设高度重视，将给予项目大力支持；项目所在地自然条件及人文条件均适宜项目实施，本项目具有良好的实施基础和开发建设条件。
4、工程方案
本项目工程包括道路及桥梁工程（含道路工程、桥梁工程、沿线绿化工程、道路照明工程等）、给水工程、雨水及防洪工程（含雨水排水、河道整治及滨河绿化等）、污水收集工程、供电工程、集约化管线工程、燃气工程、供热工程、征地拆迁及场地平整工程、绿化工程等专项内容，与周边市政基础设施工程有机衔接，该工程技术方案合理可行。
5、项目总投资
本项目建设期5年。
项目固定资产投资总额1250917.18万元，构成如下：
表1-1其固定资产投资总额构成表
序号
项目名称
投资额（万元）
占固定资产投资总额比例
1
工程费用
388083.82
31.02%
2
其他费用
690753.67
55.22%
2.1
其中：
征地拆迁安置费用
670574.97
53.61%
3
预备费
31046.71
2.48%
4
建设期借款利息
141032.98
11.27%
*
合计
1250917.18
100.00%
6、社会效益
本项目的实施有利于改善区域环境，优化城市结构，推进南京城镇化进程，统筹城乡发展，推动轨道交通综合土地开发，促进南京地铁发展，加快城市健康发展，提升南京整体形象。
二、主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表1-2。
主要技术经济指标汇总表
序号
指标名称
单位
数值
备注
一
主要技术指标
1
建设规模
1.1
开发面积
平方公里
9.35
扣除代征用地
1.2
开发后可转让面积
亩
4589.7
1.2.1
居住用地
亩
3951
1.2.2
商业用地
亩
638.7
2
工程建设
2.1
拆迁户
户
1210
2.2
拆迁人口
人
3401
2.3
拆迁企事业单位面积
万m2
27
2.4
土方工程土方量
挖方
万m3
330
填方
万m3
295
2.5
道路
m
67047
桥梁
座
12
2.6
给水工程
2.6.1
给水管线
m
61972
2.6.2
给水阀门及阀门井
套
1647
2.7
雨水及防洪工程
2.7.1
雨水管线
m
67047
2.7.2
河道整治清淤
万m3
380
2.7.3
防洪堤修堤
万m3
153
2.7.4
公园绿化
ha
447.55
2.7.5
道路绿化
m2
201733
2.8
污水收集管线
m
67047
2.9
供电工程
2.9.1
电力电缆沟
m
67047
2.9.2
电缆线
m
201141
2.10
集约化管线
m
67047
2.11
燃气管线
m
55605
二
主要经济指标
1
项目总投资
万元
1250917.18
2
项目总资金
万元
1250917.18
其中：
征地拆迁费用
万元
670574.97
3
资金筹措
万元
1256017.40
3.1
资本金
万元
473998.24
资本金占总投资比例
%
37.89
3.2
银行借款
万元
776918.94
4
土地出让收入
万元
2504336.83
三、存在问题及建议
1、本项目涉及工程量较大，基础设施建设种类较多，应加强与建设、国土、规划等相关部门的协同工作。
2、本项目为综合性基础设施工程，门类较多，应加强组织领导和协调管理，特别注重项目与项目、工程与工程间的衔接，避免重复施工、相互推诿，使项目建设有条不紊地进行。
3、由于本项目工程量大，缺乏各地段地质详勘资料，各工程的地基处理方案有待在初步设计时进一步完善。
4、本项目基础工程是一项复杂的系统工程，一次性开发区域较大、定位较高，各种基础设施标准也应相适应，既要统筹安排，尽可能同步到位，工程设计又要有一定战略发展目光，针对可预见的发展趋势，适度超前和留有余地。
5、要加强工程的建设管理，建设项目应采用规范化市场运作，以招投标形式组织各项工程的施工建设和施工监理等工作，并严格验收，确保工程保质、保量如期完成。
第二章项目建设的必要性
一、是实施交通导向模式引领城市发展的重要举措
TOD发展模式，是新城市主义理念在城市尺度上的运用，在城市规划上主张通过采用道路网格化、功能混合使用、适宜的开发密度、居住区内步行可达、设施的开放等回应传统的以汽车使用为主导的发展模式。
地铁二号线和四号线分别在项目地块北侧和地块中部穿过，绕越高速、沪宁高速和规划江南快速三环分别从西侧、南侧和东侧环绕规划区域，南京青龙国际社区对外交通条件和项目内部的轨道交通条件非常适合TOD发展模式。
南京青龙国际社区规划结构概括为：
“一心，两轴，三核”，以中央城市活力为核心；南北向和东西向的两条生态绿廊；依托三个地铁站，形成三个不同主题的服务核心。
围绕规划结构，南京青龙国际社区功能布局可分为以下几部分：
（1）三个地铁新市镇
●文化创意组图
临近灵山商务核心及仙林大学城，依托地铁4号线及绕越高速可以高效的与之联系，布局以文化创意及信息咨询功能为主导的城市综合服务区，与灵山商务中心错位发展。
●假日休闲组团
项目区域自然环境优越，背靠龙王山，陈山、庙山、乌龟山，三面环水；建设适宜假日休闲度假胜地，打造仙林假日休闲的新名片。
●创业精英组团
本区域为远期开发片区，为周边产业发展集聚精英人群。
（2）三个风情小镇
●欧洲风情小镇
南京青龙国际社区内，距离地铁站有一定距离，两面林山的区域适合打造为静谧、休闲的欧洲风情小镇，成为集居住、休闲、旅游为一体的慢生活社区。
●水乡特色小镇
可在规划区域内结合现有七乡河、九乡河水系资源，打造具有徽派建筑特点的江南水乡特色小镇。
●茶韵文化小镇
项目片区出产南京最好的雨花茶，是历史的记忆之地；将以休闲、游憩等功能为主，结合茶园现状，打造以茶文化为主题的风情小镇。
（3）两个主题社区
●国际教育社区
项目片区西北侧，靠近绕越公路，临近仙林各大高校区，作为整个青龙国际社区起步区；规划将解决高校外国专家居住难的问题，打造青龙居住的示范区。
●生态休闲社区
规划区位于乌龟山山脚下，紧邻规划秦淮东河，生态坏境优越。
规划对现状锁石村及古泉村整体拆迁改造，建设以生态休闲为主题的特色社区。
国务院（国发〔2012〕64号）《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》指出：
要加强公共交通用地综合开发。
城市控制性详细规划要与城市综合交通规划和公共交通规划相互衔接，对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发。
对现有公共交通设施用地，支持原土地使用者在符合规划且不改变用途的前提下进行立体开发。
公共交通用地综合开发的收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损。
南京青龙国际社区是贯彻国家轨道交通综合土地开发政策，实施交通导向模式引领城市发展的有力举措；充分发挥轨道交通引领城市发展（TOD模式）的作用，地铁小镇是公交优先的集中体现，符合大型城市发展的必然趋势。
二、加速南京城镇化进程，统筹城乡发展
《江苏省城镇体系规划（2012-2030）》（以下简称《规划》）明确提出按照“区域轨道优先，引导城镇空间集聚；设施差别供给，引导区域特色发展；方式结构优化，促进交通节能减排；交通空间集约，促进交通走廊布局和城镇用地空间协调”的原则，统筹协调交通设施建设与城乡空间利用，促进节能减排和集约用地。
《规划》还提出以“协调推进城市化、基本公共服务均等化、城乡特色差异化、村庄发展多样化”为原则统筹城乡空间布局、统筹城乡产业发展、统筹城乡资源配置、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡公共服务、统筹城乡劳动就业、统筹城乡社会保障、统筹城乡管理体制。
《南京“十二五”规划纲要》及《南京城市总体规划修编》（以下简称《纲要》）提出“十二五”时期必须遵循的基本原则中明确提出要更加注重统筹城乡和区域发展。
《纲要》提出要统筹城乡发展，有效破除城乡二元结构，促进中部区域调整优化、北部区域提速跨越、南部区域快速崛起，形成中心提升、两翼腾飞、三大区域协调发展，推进城乡规划一体化。
在全市范围内统筹安排城乡建设、土地利用、产业发展、人口布局及生态建设，“十二五”
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