房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题49.docx

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房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产估价理论与方法分类模拟题49

[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产估价理论与方法分类模拟题49

房地产估价理论与方法分类模拟题49

计算题

问题:

1.某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/m2，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建成本的6%。

请计算该房屋的重新购建成本。

答案:

解：

设该房屋单位建筑面积的重新购建成本为VB，计算如下：

（1）建筑安装工程费=1200（元/m2）

（2）专业费用=1200×8%=96（元/m2）

（3）管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/m2）

（4）销售费用=VB×4%=0.04VB（元/m2）

（5）投资利息=（1200+96+38.88+0.04VB）×[（1+6%）0.25-1]=19.59+0.0006VB（元/m2）

（6）销售税费=VB×6%=0.06VB（元/m2）

（7）开发利润=（1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.000VB）×15%=203.17+0.0061VB（元/m2）

（8）VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBVB=1743.69（元/m2）

重新购建成本总额=1743.69×300=52.31（万元）[考点]建筑物重新购建成本的求取方法

问题:

2.估算某幢住宅楼2017年6月30日的建筑物重置成本。

经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该住宅楼共17层，总建筑面积为13430m2，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下：

1．建筑安装工程费

（1）建筑工程直接费

①土方及基础工程：

187.61元/m2

②结构、砌筑及粗抹灰工程：

1311.55元/m2

③外保温及外立面工程：

336.35元/m2

④园林景观工程：

66.37元/m2

⑤室外配套工程：

238.90元/m2

小计：

2140.78元/m2

（2）安装工程直接费

①电梯工程：

61.75元/m2（一次性包死承包价）

②给排水工程：

48.00元/m2（其中：

人工费13.92元/m2）

③采暖通风工程：

93.05元/m2（其中：

人工费21.79元/m2）

④电气工程：

161.54元/m2（其中：

人工费36.81元/m2）

⑤消防工程：

17.30元/m2（其中：

人工费3.80元/m2）

⑥综合布线工程：

40.01元/m2（其中：

人工费8.80元/m2）

⑦环保系统工程：

11.14元/m2（一次性包死承包价）

⑧燃气工程：

25.62元/m2（一次性包死承包价）

小计：

458.41元/m2（其中：

人工费85.12元/m2）

（3）装饰装修工程直接费

①门窗工程：

134.14元/m2（一次性包死承包价）

②室内精装修工程：

616.36元/m2（一次性包死承包价）

③公共区域精装修工程：

56.90元/m2（一次性包死承包价）

④其他装饰费：

44.66元/m2（一次性包死承包价）

小计：

852.06元/m2

（4）建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的32%，建筑安装工程的税金为3.477%。

2．专业费用

①规划设计费：

69.39元/m2

②工程管理费：

54.31元/m2

③专业咨询费：

11.53元/m2

④其他专业费：

200.72元/m2

小计：

335.95元/m2

3．管理费用：

建筑安装工程费与专业费用之和的5%。

4．销售费用：

售价的2%。

5．投资利息：

开发经营期为2年；费用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率为5.76%。

6．销售税费：

售价的5.53%。

7．开发利润：

成本利润率为20%。

答案:

解：

设该住宅楼的建筑物重置总价为VB，估算过程如下：

1．建筑安装工程费

（1）建筑工程费=[2140.78×（1+7.2%）]×（1+3.477%）=2374.71（元/m2）

（2）安装工程费=（458.41+85.12×32%）×（1+3.477%）=502.53（元/m2）

（3）装饰装修工程费=852.06×（1+3.477%）=881.69（元/m2）

（4）单位建筑安装工程费=2374.71+502.53+881.69=3758.93（元/m2）

建筑安装工程费总额=3758.93×13430×10-4=5048.24（万元）

2．专业费用=335.95×13430×10-4=451.18（万元）

3．管理费用=（5048.24+451.18）×5%=274.97（万元）

4．销售费用=VB×2%

=0.02VB（万元）

以上1～4项费用之和=5048.24+451.18+274.97+0.02VB

=5774.39+0.02VB（万元）

5．投资利息=（5774.39+0.02VB）×[60%（1+5.76%）1.5+40%（1+5.76%）0.5-1]

=369.20+0.0013VB（万元）

6．销售税费=VB×5.53%

=0.055VB（万元）

7．开发利润=（5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB）×20%=1228.72+0.004VB（万元）

8．建筑物重置成本

VB=5774.39+0.02VB+369.20+0.0013VB+0.0553VB+1228.72+0.004VBVB=8018（万元）

建筑物重置单价=8018÷1.343=5970（元/m2）[考点]建筑物重新购建成本的求取方法

问题:

3.某旧住宅的重置成本为60万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为5万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气等引起的功能折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为3万元。

请计算该旧住宅的折旧总额和折旧后价值。

答案:

（1）该旧住宅的折旧总额计算如下：

该旧住宅的折旧总额=物质折旧+功能折旧+外部折旧=5+8+3=16（万元）

（2）该旧住宅的折旧后价值计算如下：

该旧住宅的折旧后价值=重置成本-折旧=60-16=44（万元）[考点]建筑物折旧的含义和原因

问题:

4.某幢平房的建筑面积为150m2，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置成本为800元/m2，残值率为3%。

请用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其折旧后价值。

答案:

解：

已知：

t=20年，N=40年，C=800×150=120000（元），R=3%；该房屋的折旧总额Ei和折旧后价值V计算如下：

V=C-Et=120000-42000=78000（元）[考点]建筑物折旧的求取方法

问题:

5.某宗房地产的土地面积5000m2，建筑面积12500m2，现行市场价格4700元/m2，土地重置成本（楼面地价）2300元/m2，建筑物重置成本3000元/m2，建筑物年龄10年。

请计算建筑物折旧总额、总折旧率和年折旧率。

答案:

（1）建筑物折旧总额计算如下：

建筑物折旧总额=土地重置成本+建筑物重置成本-房地产市场价格

=（2300+3000-4700）×1.25=750（万元）

（2）建筑物总折旧率计算如下：

建筑物总折旧率=建筑物折旧总额÷建筑物重置成本

=750÷（3000×1.25）=20%

（3）建筑物年折旧率计算如下：

建筑物年折旧率=建筑物总折旧率÷建筑物年龄

=20%÷10=2%[考点]建筑物折旧的求取方法

问题:

6.某个建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，有效年龄为10年，预期经济寿命为50年。

其中，门窗等破损的修复成本为2万元；建筑设备的重置成本为60万元，年龄为10年，平均寿命为15年；装饰装修的重置成本为600元/m2，年龄为3年，平均寿命为5年。

残值率假设均为零。

请计算该建筑物的物质折旧额。

答案:

解：

该建筑物的物质折旧额计算如下：

（1）门窗等破损的修复成本=21（万元）

（2）建筑设备的折旧额=60××10=40（万元）

（3）服饰装修的折旧额=600×500××3=18（万元）

（4）长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600000-600×500）××10=17.6（万元）

（5）该建筑物的物质折旧额=2+40+18+17.6=77.6（万元）[考点]建筑物折旧的求取方法

问题:

7.某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建成本2000万元，现单独增加电梯（包括建筑工程费、电梯购置费和安装费等）需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。

请计算该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值

答案:

解：

该办公楼没有电梯引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：

该办公楼没有电梯引起的折旧额=120-100=20（万元）

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2000-20=1980（万元）[考点]建筑物折旧的求取方法

问题:

8.有电梯而没有电梯的办公楼，现单独增加电梯需要120万元，相似的有电梯办公楼的重置成本为2100万元。

请计算该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值。

答案:

解：

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下：

该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值=2100-120=1980（万元）

不可修复的功能缺乏折旧可采用以下方法求取：

①利用“收益损失资本化法”，求取因缺乏该功能造成的未来每年损失的净收益的现值之和；②估算随同增加功能费用；③将未来每年损失的净收益的现值之和减去随同增加功能费用，即得到不可修复的功能缺乏折旧额。

[考点]建筑物折旧的求取方法

问题:

9.某幢没有电梯的旧写字楼建筑面积3000m2，租金1.8元/（m2·天），空置率15%。

有电梯的同类写字楼的租金2元/（m2·天），空置率10%。

现单独增加电梯的必要费用为400万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用仅为200万元。

该写字楼的预期剩余寿命为30年，报酬率为8%。

请回答：

①该功能缺乏是否可修复；②该功能缺乏折旧额是多少。

答案:

解：

①计算增加电梯所能带来的房地产价值增加额：

②通过比较修复成本与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：

因为修复成本400万元大于房地产价值增加额332.84万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。

③计算没有电梯的功能折旧额：

没有电梯的功能折旧额=房地产价值增加额-随同增加电梯费用=332.84-200=132.84（万元）[考点]建筑物折旧的求取方法

问题:

10.某幢旧办公楼的电梯已落后，如果将该旧电梯更换为功能先进的新电梯，估计需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。

估计该旧办公楼的重建成本为2050万元，该旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。

请计算该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值。

答案:

解：

该办公楼电梯落后引起的折旧额及扣除该折旧后的价值计算如下：

该办公楼电梯落后引起的折旧额=（50-40）+（2-3）+20=29（万元）

该办公楼扣除