1我国住房保障的发展历程及政策.docx

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1我国住房保障的发展历程及政策

一、我国住房保障的发展历程及政策

（1）为何要建设及何为保障性住房

随着我国经济发展和城镇化的推进、居住需求和攀升的房价矛盾日益突出，住房问题成为社会关注的热点、焦点问题。

为了解决中低收入人群的住房问题，不仅关系到国民的生存为题，也关系到一个国际经济发展和社会稳定。

近几年，国家不断加大住房保障力度，采取多种方式对不同困难类型家庭实施住房保障，解决了部分收入家庭的住房问题促进了经济、社会的协调发展。

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定建设标准、限定销售价格或租金的、具有社会保障性质的住房，它包括城市的廉租房、经济适用住房、一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程以及自2009年开始由国务院确定的试点地区的农村危房改造工程。

（2）保障性住房的发展历程

中国政府历来非常重视住房保障工作。

邓小平同志在1980年就提出：

“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋和一系列政策。

城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。

不但新房子可以出售，老房子也可以出售。

住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系放价调整房租，是人觉得买房合算。

将来房租调高后对低工资的职工给予补贴。

我国从1995年开始实施《国家安居工程实施方案》，推行保障性住房建设。

“安居工程”计划用5年左右时间，完成安居工程建筑面积1.5亿平方米。

安居房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在不同等条件下优先出售给离退休职工、教师中得住房困难户，不售给高收入家庭。

1998年国务院出台通知要求：

1998年下半年，停止住房实物的分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。

加快住房建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

新的住房保障体系主要分为三个层次：

一是面对最低收入家庭的廉租住房；二是为中低收入家庭提供的经济适用住房；三是面对中高收入阶层的商品房，是完全市场化的。

温家宝总理分别在2006年的政府工作报告和2008年的政府工作报告中强调指出要抓紧建立住房保障体系，提出“健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管路，积极解决城市低收入群众住房困难”等具体举措。

十七大报告还首次提出廉租房的资金来源问题，包括三大部分：

公共财政资金、住房公积金的增值收益以及一定比例的土地出让净收益。

十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》。

和以往“五年规划”不同，“十二五规划”重点突出了民生，“加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，成为未来五年房地产市场发展的重要方向，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000万套保障性住房的历史欠账。

二，我国保障性住房的现状以及建设中出现的问题

（1）我国保障性住房建设中出现的问题

保障性住房政策市国家解决低收入人群住房问题的重要惠民政策。

但在具体的实施过程中却由于政策的先天不足或者执行偏差。

出现了诸多问题：

部分保障性住房被查出存在砌筑质量不高、适用“瘦身钢筋”、安全隐患较多、材料报验和工序验收把关不严、项目管理人员不到位等现象。

例如广西某建设工程有限公司施工的梧州市廉租房四期5#楼工程，未办理施工许可证，却以施工至5层楼面；在广西上思县，在被抽查的3个工程被查出存在重大质量安全隐患和项目管理人员不到位的问题。

上思县2010年廉租住宅楼工程A楼4#，钢筋合格证明文件和复验报告均为柳钢产品，而现场实际却非柳钢的产品。

水泥标号与配合比也不符，原本要求配合比适用标号为42.5的水泥，而实际适用标号为32.5的水泥。

今年来一些地方保障房工程质量难以让群众满意，社会公众活多或少存在保障房“缺乏保障”的困惑。

如位于北京市大兴区旧宫三角地的明悦湾8栋保障房，因为北京市住建委确认其存在严重质量问题，决定拆除其中的6栋楼重建，另两栋楼局部加固。

而今年早些时候，总投资8亿元的青海最大拆迁移民安置工程康川新城，保障性住房工程尚未竣工，21栋楼就背查出有质量问题，部分甚至被要求重建。

这些活生生的案例，每一次的曝光都让人感到痛心和遗憾。

（2）我国保障性住房的现状。

虽说我国保障性住房在建设中出现了各种各样的问题，但是通过多年各级政府的努力和重视，我国住房保障的成绩显著。

诚征人均住房面积从改革开放初期1978的6.7平方米，提高到2008年的29平方米。

人均面积增加的同时，城镇化率逐渐提高，城镇人口快速增长，也就是或，不仅人均住房面积有所改善，住房质量、居住区配套等都得到了全面的改善。

就拿我省来说。

2010年上半年，我省经适房新开工1.22万套、竣工8576套；廉租房新开工2137套、竣工4042套；城市和国有工矿棚户区完成拆迁183万平方米、新开工72万平方米。

下半年，保障性住房建设力度明显加大。

开建廉租房8.32万套、竣工5.6万套；开建经房3.1万套、竣工2.7万套；完成城市及工矿棚户区拆迁570万平方米、竣工170万平方米；新建公共租赁住房20万平方米、4000多套。

以此来满足不同层次居民的住房需求。

虽说我国在保障性住房建设在一定时期内取得了一定的成绩。

但是总体开发力度相对偏弱。

从2000年后，我国新建房地产中经济适用房的面积比重开始不断滑坡，从2000年占房地产开发面积的20%左右下降到2008年5%。

这引起了政府的高度重视。

政府的各项保证保障房的举措在十二五规划中可以得知政府在十二五期间将加大力度建设保障房、廉租房、共租房。

根据“十二五”规划纲要，未来5年3600万套保障性住房建设任务的完成，将是我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。

“十二五”住房保障规划重点和基本目标是：

着力解决低收入家庭住房困难问题。

努力解决中等偏下收入家庭朱方刚苦难。

推进各类棚户区综合整治。

建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。

与“十一五”住房规划枪挑总量调控、鼓励梯级消费相比，“十二五”住房规划纲要权利围绕提高住房保障水平进行，并提出“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居’”的目标。

在此基础上，各地“十二五”住房建设规划纷纷出炉，以期未来城镇住房困难户的住房问题能得到进一步的改善，保障房政策进一步惠及城镇中等偏下收入家庭、新就业职工以及在城镇稳定就业的未来务工人员。

就拿我省来说，在“十二五”期间各地要开工建设保障性住房210万套，其中廉租房45.9万套、公共租赁住房61.8万套、经济适用住房45.4万套、限价商品房13万套、棚户区改造（含林区、垦区危房改造）43.9万套。

到“十二五”末。

我省城镇居民住房保障覆盖面预计达到20%左右，逐步建立以公共租赁住房为主的多层次城镇住房保障体系。

三、国外保障性住房

当前，社会各界多我国经济适用房、廉租房建设等住房保障体系相关讨论不绝于耳，面对目前存在的问题和遇到的难题，学习和借鉴国外在住房保障制度方面的经验，无疑对构建、完善我国的住房保障体系有着有益的启迪意义。

美国：

全面的立法保障

美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。

通过立法保障性住房措施的落实。

美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实实施。

这进一步对住房保障作了相应的规定。

一是扩大房屋抵押贷款保险。

错了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价的25%支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和房款协会寻求贷款。

而是提供较低租金公房。

《住房法》规定，其租金一般不到私有住房租金的一半。

二是提供低利率贷款建房。

《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公关计划丧失住所的家庭。

三是提供房租补贴，家庭收入为居住地的中等收入80%以下者均可申请此项补贴。

四是帮助低收入家庭获得房屋所有权。

五是禁止住房中的种族和宗教歧视。

加快住房自有化步伐。

美国住房自由化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。

美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势。

因此，绝大多数人逐步由住房转向买方。

自有住房占总住房面积的比例。

1940年为44%1870年63%，到现在已超过90%。

据统计，早在80年代除美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。

发达的房地产金融。

美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。

美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款。

特别市个人住房抵押贷款。

私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出。

私人金融机构中的非银行机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。

美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放贷银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。

主要职能是为放贷协会提供贷款二级市场。

为买房提供抵押贷款保险与资金。

国外的各个国家在住房保障制度的完善过程中，均是非常重视住房保障制度的立法工作，通过制定相对完整的住房法律、法规。

引导和规范各个主体的行为。

美国：

美国国会1949年就通过了《全国可支付住房法》，此后又先后通》等相关法律。

英国：

英国19世纪80年代就制定并颁布了《住宅法》。

加拿大:

加拿大政府先后颁布并执行了1936年的《住房所有权法案》，1938年的《国家住房法案》、1944年、1954年、1964年的《国家住房法案修正案》。

四、我国保障性住房的未来之路。

为实现“住有所居”，“十二五”时期我国将大规模建设保障性住房，规划“十二五”期末城镇居民住房保障比例将达到20%左右，如何很好地完成3600万套的保障性住房任务是摆在各级政府面前的一个现实问题。

第一各级政府是实施住房保障的责任主体。

保障公民的基本居住条件，是政府职能的基本体现。

“十二五”时期我国要逐步建立稳定的住房保障投入机制，以政府为主导，加大各级财政资金、住房公积金贷款的支持力度，引导社会资金参与保障性住房建设运营。

第二采用灵活的住房保障方式。

房改20年来，我国城镇居民居住水平有了较大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解决，住房问题主要体现为区域性、结构性矛盾。

这种现实及未来相当长时期内的城镇化进程，决定了我国住房保障模式不同于任何国家住房保障政策的演变历程，在保障方式方面更不适合采取“砖头补贴”和“人头补贴”相结合的灵活方式。

具体而言，在大中城市集中建设一定数量的公共住房，是解决这些地区低收入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服务于城镇化健康发展的需要。

而在住房矛盾并突出的中小城市、人口流出地区，则宜采取“人头补贴”，从分利用市场及社会力量改善低收入家庭的住房困难。

第三合理确定住房标准。

我国人均收入尚未达到中等发达国家的水平，住房保障要坚持低标准原则，防止高标准福利化倾向。

目前只有廉租房不超过50平方米、经济适用房不超过60平方米、公租房以40平方米为主的粗略规定，还要根据家庭规模设计基本住房标准，作为我国的最低居住标准。

第四完善住房保障法律法规。

“十二五”期间，我国要在继续完善现有的廉租房、经济适用房、公共租赁住房等基本住房保障领域的法律法规和管理办法的基础上，加快《住房保障法》、《住宅法》的研究和制定工作。

他们继续往前走。

走到了沃野，他们决定停下。

　　被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。

　　被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：

“今天我的好朋友救了我一命。

”

　　一旁好奇的朋友问到：

　　“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？

”

　　另一个笑笑回答说：

“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；

　　相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。

”

　　朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。

　　在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。

　　友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。

　　学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！

　　友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；

　　是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；

　　是我们犹豫时的商议者，是我们脑子的清新剂。

　　但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：

　　“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。

”

　　爱因斯坦说：

“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。

”

他们继续往前走。

走到了沃野，他们决定停下。

　　被打巴掌的那位差点淹死，幸好被朋友救过来了。

　　被救起后，他拿了一把小剑在石头上刻了：

“今天我的好朋友救了我一命。

”

　　一旁好奇的朋友问到：

　　“为什么我打了你以后你要写在沙子上，而现在要刻在石头上呢？

”

　　另一个笑笑回答说：

“当被一个朋友伤害时，要写在易忘的地方，风会负责抹去它；

　　相反的如果被帮助，我们要把它刻在心灵的深处，任何风都抹不去的。

”

　　朋友之间相处，伤害往往是无心的，帮助却是真心的。

　　在日常生活中，就算最要好的朋友也会有摩擦，也会因为这些摩擦产生误会，以至于成为陌路。

　　友情的深浅，不仅在于朋友对你的才能钦佩到什么程度，更在于他对你的弱点容忍到什么程度。

　　学会将伤害丢在风里，将感动铭记心底，才可以让我们的友谊历久弥新！

　　友谊是我们哀伤时的缓和剂，激情时的舒解剂；

　　是我们压力时的流泻口，是我们灾难时的庇护所；

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　　但最重要的一点是，我们大家都要牢记的：

　　“切不可苛求朋友给你同样的回报，宽容一点，对自己也是对朋友。

”

　　爱因斯坦说：

“世间最美好的东西，莫过于有几个头脑和心地都很正直的朋友。

”