物业经营管理练习题物业经营管理的未来发展二.docx
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物业经营管理练习题物业经营管理的未来发展二
物业经营管理练习题物业经营管理的未来发展
（二）
一、单项选择题
（每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1.下列关于组合投资的说法中，不正确的是。
A.组合投资的目的是为了降低投资风险并实现收益的最大化
B.房地产业是最早应用组合投资管理的行业
C.组合投资可以在风险既定的条件下实现收益的最大化
D.组合投资可以在收益既定的前提下使风险尽可能降低
答案：
B
[解答]B项，组合投资管理是一种不同于个别资产管理的新型投资管理理论，最早应用于证券投资领域。
2.在组合投资管理的各要素中，是第一位的。
A.管理对象
B.管理方法
C.管理者
D.资产构成
答案：
C
[解答]组合投资管理包含三个要素，即管理对象、管理者与管理方法。
在三要素中，管理者是第一位的，其余两要素则处于从属地位。
因为一个优秀的管理者，不仅可以充分利用现有投资管理技术与方法，而且还有能力创新管理方法，对可供选择的投资对象进行筛选、搭配，构建出优化投资组合，以取得优异的投资绩效。
3.下列关于房地产组合投资管理的描述中，不正确的是。
A.房地产投资组合是不同类型资产的混合，不能只包括一种资产
B.将不同类型的投资组合在一起，可以降低投资组合的风险，而投资组合的收益的变化很小
C.投资多元化的价值来源于资产组合过程中获得的风险的下降
D.投资者通常既关心投资的预期收益率，也关心投资的风险
答案：
A
[解答]A项，房地产组合投资是房地产资产的集合或者组合，虽然投资组合可以只包括一种资产，但人们通常认为投资组合是不同类型资产的混合。
4.组合投资管理的最后一个环节是。
A.投资组合的调整
B.投资组合绩效评估
C.构建投资组合
D.制订投资方针和政策
答案：
B
[解答]投资组合绩效评估是组合投资管理的最后一个环节，是按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
5.对企业而言，物业资产的价值主要应体现在对的贡献。
A.投资价值
B.主营业务
C.账面价值
D.历史成本
答案：
B
[解答]企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。
对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。
6.企业物业资产的经营效率取决于。
A.企业规模
B.物业资产的不断更新
C.企业的发展战略
D.物业资产的现金价值
答案：
C
[解答]大型企业通常拥有或租赁更多的物业资产，因此物业资产管理是整个企业发展战略中的重要内容。
企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略，又对企业的发展战略产生重要的影响。
7.通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约m2时，就应该编制物业资产管理清单。
A.45000
B.50000
C.55000
D.60000
答案：
B
[解答]物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录。
通常，当一个企业占有或拥有的资产面积达到约50000m2时，就应该编制物业资产管理清单，是否拥有编制物业资产清单的能力，与企业的规模和业务活动无关。
8.一个编制完整的物业管理清单的过程，会使管理者的注意力集中到企业物业资产的中去。
A.投资价值
B.市场价值
C.现金价值
D.收益价值
答案：
C
[解答]一个编制完整的物业资产清单的过程，会使管理者的注意力集中到企业物业资产的现金价值中。
对物业资产的价值评定应用投资分析方法，管理物业资产的过程就可以像对待一般资产的租户一样，对使用部门收取市场租金。
9.将企业业务和分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。
A.发展方向
B.物业资产占用形式
C.物业资产数量
D.物业资产使用情况
答案：
B
[解答]一般来说，一个企业经验越丰富，就越注重物业资产占用形式的选择。
将企业业务和物业资产占用形式分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。
10.下列关于设施管理的概念的理解中，不正确的是。
A.设施管理应包括对人、生产过程、环境、健康和安全等“软件”的关心
B.物业设施管理的工作范围主要是商业办公楼，而医药、教育和工业等场所不适合进行物业设施管理
C.各个机构都可以采用设施管理，因为这些机构都需要占用一定的空间工作
D.设施管理在关注工作场所的同时，需要采用多方面的方法，如环境管理、人力资源管理、财务管理等
答案：
B
[解答]B项，物业管理的工作范围不限于商业办公楼，还包括医药、教育和工业等的工作场所。
11.物业设施管理的服务对象是。
A.人
B.物业
C.企业
D.政府
答案：
A
[解答]物业设施管理不单为了延长设备、设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。
物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
12.下列属于非职业性的设施管理工作的是。
A.清洁卫生
B.决策物业区位
C.预测企业未来空间需求
D.确定空间使用方式
答案：
A
[解答]非职业性的工作是设施使用者最常见的、与其工作和生活息息相关的部分活动，如保安和清洁卫生等。
13.设施管理的职业性工作属于的工作。
A.操作层
B.战术层
C.战略层
D.介于战术层和战略层之间
答案：
C
[解答]设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。
职业性工作属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。
14.下列关于设施管理涉及的相关问题的论述中，错误的是。
A.设施所有权的费用包括最初的和正在发生的费用
B.设施管理的功能应该归入到预算项目中去，由一位经理对各项工作负责
C.因为设施管理的工作本身经常是部分在变化的，因此设施经理必须进行设施的灵活性分析
D.设施管理时应该只考虑资本费用以及最初的费用，这样才能作出正确的决定
答案：
D
[解答]D项，设施管理中，一般说来所有的经济分析和比较都应该基于生命周期花费，如果只考虑资本费用和最初的费用，经常会做出错误的决定。
15.是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需的费用总和。
A.生命周期资产
B.生命周期成本
C.经济周期资产
D.经济周期成本
答案：
B
[解答]生命周期成本（LCC,lifecyclecost）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
它往往数倍于设备购置费用。
16.设施质量管理的核心是。
A.授权给雇员，让他们承担责任
B.使用全面的、管理良好的回馈系统
C.能够接受评价与评价自身
D.持续改进技术水平和管理水平
答案：
D
[解答]设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。
外部环境的变化实在太快，如果不能不断进步，就会落后，这就是为什么持续改进如此重要的原因。
17.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的以上，这种偏向就会消失。
A.8%
B.10%
C.12%
D.15%
答案：
B
[解答]在设施管理中，质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
一般来说，人们都偏向使用内部服务，但如果内部服务的成本高出市场的10%以上，或不能得到相应的服务，这种偏向就会消失。
18.下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的方式是。
A.重组
B.以资抵债
C.债转股
D.赠予
答案：
D
[解答]不良物业资产处置方式包括：
①以资抵债，将债权转为物权；②实施债转股，将债权转为股权；③采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务；④重组；⑤公开出售。
19.下列各项中，不属于不良资产的范畴的是。
A.逾期的应收账款
B.逐渐老化的电梯设备
C.尚未摊销完的开办费
D.未能投入使用却已经损毁的设备
答案：
B
[解答]从财务分析的角度来看，不良资产包括：
①以应收账款形式表现的不良资产；②以存货形式表现的不良资产；③以短期投资、长期投资形式存在的不良资产；④以固定资产和在建工程形式表现的不良资产；⑤以无形资产形式表现的不良资产；⑥以开办费、待摊费用表现的不良资产；⑦因其他原因形成的不良资产。
20.不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的原始起因是。
A.房地产经济泡沫
B.经济周期变化
C.企业资金断链
D.企业财务预算错误
答案：
B
[解答]经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。
在经济上升时期，房地产业表现为良好的增值潜力，吸引着各方资金特别是银行资金的踊跃介入。
当经济出现衰退时，房地产业则是首先受到冲击的行业，表现为房地产市场价值的严重缩水，形成大量的不良资产。
一些企业为挽回损失，又想尽办法融资再投资，以致形成恶性循环，陷入债务危机之中。
一旦资金链出现脱节，不良资产便产生了。
21.不良物业资产形成的推动器是。
A.经营和使用货币资金主体的内部因素
B.银行货币资金运动的中断
C.房地产虚假的泡沫繁荣
D.经济周期变化
答案：
C
[解答]房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。
目前的房地产贷款形式主要是物业抵押贷款。
通常，在房地产发展处于扩张和繁荣时期，房地产评估价格较高，相应的贷款额也较高，从而为形成不良房地产埋下了伏笔。
22.不良物业资产形成的根本原因是。
A.经济周期变化
B.房地产虚假泡沫
C.银行货币资金运动的中断
D.物业资产管理不善
答案：
C
[解答]银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。
从现象上看，我国不良资产的形成原因是多方面的，既有经营和使用货币资金主体的内部因素，又有使货币资金沉淀、死滞的外部经济环境因素。
23.我国处置不良物业资产的主要目标是。
A.最大限度地出售不良物业资产，减少损失
B.在较短的时间内尽快收回债权
C.实现资源优化配置
D.帮助企业进行战略性改组
答案：
A
[解答]我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。
在力求实现主要目标的同时，还需要兼顾以下目标：
在较短的时间内尽快收回债权，培育资本市场，实现资源优化配置，帮助企业进行战略性改组，培养专业人员，完善有关法律体系等。
24.不良资产的处置方式中，是处置不良资产的常用方法之一。
A.重组
B.公开拍卖
C.大量投资
D.采取法律诉讼
答案：
A
[解答]重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组（收购、兼并、分拆等）、债务重组（债务置换、期限利率调整等）等。
从一般意义上讲，无论是简单的资产、债务结构重组还是复杂的企业重组，不良物业资产在处置过程中几乎都要先进行重组，不良物业资产重组的思路之一是资产重组。
25.由专业化公司处置不良物业资产时，其前提和基本依据是。
A.交易条件
B.处置时间
C.房地产价格
D.处置单位
答案：
C
[解答]由专业化公司接收和处置不良物业资产，其前提和基本依据是房地产价格。
房地产价格分为两个层面：
①金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价格，称为接收价格；②资产管理公司在处置不良物业资产时的价格，称为处置价格。
26.以下属于债务重组处置不良资产的方法是。
A.期限利率调整
B.收购
C.兼并
D.分拆
答案：
A
[解答]重组是处置不良资产的常用方法之一，包括企业重组和债务重组。
企业重组主要包括收购、兼并和分拆等。
债务重组主要包括债务置换、期限利率调整等。
27.下列重组行为中，属于企业重组的是。
A.购买配套物业，增强现有房地产整体功能
B.对房地产进行更新、修葺，提高使用效益
C.通过行使抵押权，把抵押房地产资产转化为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益
D.和其他房地产项目进行调换，增强规模效益，增加价值
答案：
C
[解答]对于工商企业作为债务担保的抵押房地产，一般不能简单地处置抵押物，往往需要与企业重组结合起来。
可采用的具体作法有：
①通过行使抵押权，把抵押房地产资产转为企业股权，再通过股权持有、股权转让取得房地产收益；②通过企业兼并，由优势企业获得房地产资产，提高房地产使用效益，使房地产达到最佳最有效使用，最终提高不良物业资产的回收价值。
通过企业重组，增强房地产资源的配置效率，从而提高房地产的整体价值和债权回收率。
28.提出“可持续发展”思想的是。
A.联合国教科文组织
B.世界环境与发展委员会
C.世界银行
D.世界卫生组织
答案：
B
[解答]1987年4月世界环境与发展委员会（WCED）提出了“可持续发展”的思想。
WCED认为，在广大的发展中国家，“可持续发展”必须优先满足人民的基本需要和提供满足较好生活愿望的机会。
29.下列关于可持续发展的说法中，错误的是。
A.可持续发展的基本原则之一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需求的能力
B.一部分人的发展不应损害另一部分人的利益是可持续发展的基本原则之一
C.物业管理的可持续发展，主要在于发展商的投入和政府部门的支持
D.可持续发展的物业管理，涵盖对各种能源的节约和充分利用
答案：
C
[解答]C项，从规划设计、建设和物业管理等流程有效地体现可持续发展的理念，一方面需要发展商的投入和政府部门的支持，另一方面更有赖于居民可持续发展意识的提高和物业管理水平的提高。
30.已成为衡量物业服务企业实力和竞争力的重要标准之一。
A.信息系统应用水平
B.可持续发展战略
C.智能化小区
D.电子商务平台
答案：
A
[解答]物业经营管理要实现大的发展，就必须从现在起抓住机遇，大力推广使用现代化的管理手段。
其中，信息系统应用水平已成为衡量物业服务企业实力和竞争力的重要标准之一。
31.关于物业服务企业运用计算机技术参与具体事务的管理，下列描述错误的是。
A.要综合考虑管理的范围、深度和想要达到的效果
B.在系统设计初期，尽量做到管理系统全面详尽，为后期打好基础
C.要考虑管理人员综合应用计算机的水平
D.要考虑到现有管理流程的规范化程度以及资金的投入
答案：
B
[解答]实行计算机管理应当建立以管理人员为中心的管理信息系统。
B项，在系统设计初期，切忌贪求管理系统全面详尽，把管理者的任何活动都存入计算机中，致使管理人员为其所累。
32.目前，我国宜采用的商务形式为。
A.电子商务
B.合作式商务
C.协同式商务
D.供应式商务
答案：
C
[解答]目前我国宜采用协同式商务，在社区内建一个统一的电子商务平台，将商品制造商和供应商变成一个个的专业化伙伴的联合体，为住户的需求提供产品和服务。
二、多项选择题
（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）
1.运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的有。
A.使收益率最高
B.在固定的预期收益率下使风险最低
C.减少投资
D.确定房地产投资的预期收益
E.在一个预设可接受的风险下使收益最大化
答案：
BE
[解答]A项，收益率最高也必然伴随着风险的最高，因而投资组合理论并不单纯的追求收益率最高；C项，投资组合理论是为了综合的、相对稳健的收益率，在一定的时候就必然要追加投资，只有投资才有机会；D项，投资组合理论的目的是为了降低投资风险并实现收益最大化的．目标。
2.房地产组合投资管理的主要工作包括。
A.制定并执行组合投资策略
B.设计和调整房地产资产的资本结构
C.进行资产的投资分析和运营状况分析’
D.制定物业策略计划
E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策
答案：
ABE
[解答]房地产组合投资管理的主要工作包括：
①与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则；②制定并执行组合投资策略；③设计和调整房地产资产的资本结构；④负责策略资产的配置和衍生工具的应用；⑤监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策；⑥评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。
3.完整的组合投资管理内容包括。
A.投资分析
B.构建投资组合
C.投资组合绩效评估
D.投资项目管理
E.投资收益分配
答案：
ABC
[解答]组合投资管理是一项十分复杂的系统工程，这一过程涉及到计划、分析、选择、监督与调整等方面，需要管理的内容众多。
通常组合投资管理工作包括：
①制定投资方针和政策；②投资分析；③构建投资组合；④投资组合的调整；⑤投资组合绩效评估。
4.下列对组合投资管理工作的工作步骤的描述中，正确的有。
A.制定投资方针和政策需要考虑：
投资数量、对风险的承受能力和投资期限等
B.投资分析是指投资的行业分析
C.在构建投资组合时，定时、选择和多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的问题
D.对于已建立的投资，因为已经发生，不可扭转，所以不用考虑太多，只需要将重点放在新的投资上
E.投资组合绩效评估的方法通常是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较
答案：
ACE
[解答]B项，投资分析包括宏观分析、行业分析和微观分析等；D项，对于已建立的投资组合，必须进行不断地监控，一旦市场变化使其不能满足投资者地要求，不利于投资目标的实现，就应及时地对投资组合进行调整。
5.以下属于组合投资管理中的投资分析的内容有。
A.投资选择
B.投资绩效评估
C.宏观分析
D.行业分析
E.微观分析
答案：
CDE
[解答]投资分析是组合投资管理的第二步，包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素（诸如宏观经济因素、市场微观因素、政治因素等）及区域规划的变化，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。
6.在企业资产负债表中，物业资产包括的细目有。
A.建筑物、在建工程
B.土地
C.租赁费用
D.自然资源
E.存货
答案：
ABCD
[解答]企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。
在企业资产负债表中物业资产主要包括：
①建筑物，包括在公司物业、厂房和设备账户列支的建筑费用；②在建工程，未完工的厂房、设备、建筑物等的折现金额；③土地，用于生产的土地费用；④租赁费用，租赁物业、厂房、设备的折现值；⑤自然资源，不可替代的自然资源，包括矿山、油田和森林等；⑥其他，无法归入上述5类的物业、厂房和设备的附属部分。
7.通常，大型企业物业资产管理的工作内容包括。
A.编制企业物业资产清单
B.设定管理目标
C.建立财务预算
D.控制成本
E.适时处置资产并获得收入
答案：
ABDE
[解答]通常，大型企业物业资产管理包括以下内容：
①编制企业物业资产清单；②设定管理目标；③控制成本；④适时处置资产并获得收入；⑤进行多样化的物业投资；⑥结合企业主营业务选择物业占用形式；⑦建立合理的物业资产管理机构；⑧明确物业管理师的责任；⑨审慎选择物业资产管理顾问。
8.物业资产清单应包括物业的等内容。
A.市场状况
B.区位
C.规模
D.获取费用
E.重置价值
答案：
BCDE
[解答]物业资产清单是一个对拥有或租用的物业资产不断更新、整理的记录，该记录应包括物业的区位、用途、一般描述、规模、使用年限、获取费用、设备改建、设备新建及重置价值等内容。
9.关于大型企业资产管理内容，下列说法错误的有。
A.在成本控制时，只需要考虑实际成本，而考虑机会成本的意义不大
B.一个好的资产清单，应该集中服务于为决策提供数据，而不应该涉及战略规划
C.物业资产是否需要作为投资，取决于管理人员是否想从房地产中获得利润
D.可获利的资产剥离方式使得企业能够借此加强企业经营并重新组织资产组合
E.子公司性质的物业资产管理部门对管辖的物业同样不拥有产权，不能独立报税
答案：
ABCE
[解答]A项，机会成本涉及到在不同的投资方案中选择利益最大的方案，是必须要考虑的；B项，一个好的物业资产清单，不只是为决策提供数据，还是一个战略规划的工具；C项，物业资产是否需要作为投资，并不取决于管理人员是否想从房地产中获得利润或者简单的限制费用，而取决于企业的整体发展战略；E项，子公司性质的物业资产管理部门则对管辖的物业拥有产权，独立报税。
10.物业设施管理的目的包括。
A.保持物业超正常运转
B.降低运营费用
C.使工作流程合理化
D.扩大收益
E.延长设备、设施的使用年限
答案：
BCDE
[解答]物业设施管理不单为了延长设备、设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。
11.下列各项属于设施管理的职业性工作的有。
A.保安
B.清洁卫生
C.决策物业区位
D.预测企业未来空间需求
E.确定空间使用方式
答案：
CDE
[解答]设施经理的工作包括非职业性工作和职业性工作两大类。
职业性工作属战略层次上的工作，如决策物业区位、预测未来企业空间需求以及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等。
12.在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
以下对质量管理的叙述中，正确的有。
A.质量管理需要建立全面的使用良好的回馈系统
B.设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平
C.随时间进行跟踪性衡量，是高质量设施管理的基础
D.质量管理要求物业服务企业做到权力的集中，由企业来整体承担责任
E.设施管理中需要处理好与公众的关系
答案：
ABCE
[解答]在设施管理中，如果整合好质量管理，可以使得设施部门和所支持的业务都有较大的提高和改善。
这一整合过程由质量的五大支柱构成：
①质量服务从用户服务开始，只有用户能决定你是否做得正确以及所做的效果如何。
理解这一概念最容易的方法之一就是使用全面的管理良好的回馈系统。
②必须承诺不断进步。
设施质量管理的核心是持续改进技术水平和管理水平。
③必须愿意并能够接受评价与评价自身。
随时间进行跟踪性衡量，是高质量设施管理的基础。
④必须授权给雇员，必须让他们承担责任，必须在更广泛的范围内考察雇员自身和他们的工作。
⑤质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。
设施管理中需要处理好与公众的关系，尤其要注意推销自己的服务和部门。
13.下列对我国设施管理发展的现状的描述正确的有。
A.资金供应情况极度短缺
B.服务的对象不明
C.物业设施管理的技术含量不高
D.设施管理的人才比较充足
E.观念上比较落后
答案：
BCE
[解答]我国的物业设施管理同国外比较，还相当滞后，这主要表现在：
①观念上的落后；②服务的对象不明；③国内物业设施管理的技术含量不高；④人才匮乏。
14.以应收账款形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，具体形式有。
A.逾期的应收账款
B.待摊费用
C.呆滞的应收账款
D.坏账形式的应收账款
E.死账形式的应收账款
答案：
ACDE
[解答]以
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