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二手厂房谈判

篇一：

仓库租赁谈判要点及分析-

XX公司仓库租赁谈判要点及分析

一、合作意愿前景

XXX公司与XX公司进行合作多年，多年前在XX公司原有荒地上建起了饲料公

司，并先后租用了XX公司的仓库与空地，拓展了厂区空间，形成了目前的规模。

现租有XX公司面积约12127.8平方米（18.2亩），其中原XX公司仓库约5779m2，XXX公司自建仓库面积约3051m2,其他建筑面积约3447.2m2。

目前，原有租赁合同将于201X年5月18日到期，自201X年9月双方就续租事宜进行谈判，双方希望通过谈判，能够各取所需，各有所利，继续合作共赢。

二、双方利益

我方利益：

目前公司所处位置相对成行，交通相对便利，并且在此持续经营十多年，

积累了良好的客户资源，如果能够以比较合理的价格长期租赁，用于饲料生产经营，将符合公司利益，有助于公司健康稳定的发展，并为新厂建设争取更多的时间。

对方利益：

XX公司希望在201X年公司改制前，在不投入维修费用的情况下，能

够继续出租获得较好的租金，并有可能希望通过租赁谈判过程，有关人员获得额外利益。

三、双方的优势与劣势

1、我方优势与劣势：

（1）实际仓库面积约为22，对于最终按实际面积

计算，对方可能存在误判；

（2）目前租期只能保证到201X年，租期短，不利于长期整体承租；

（3）场地不规整，仓库、空地分布不合理，不适合大宗物品搬运；

（4）现有仓库顶棚锈蚀严重，维修费用较大，相对于短期的租赁则不划算；

（5）只按仓库实际计算租金，空地、宿舍不计算在内，相对降低了部分租金；

（6）我方短期内没有更好的搬迁地方，相对需要在此的愿意更为迫切；

（7）在XX公司只能做出一年多的承租保证中，不好另找客户；

（8）XX公司面临改制，对于内部相关人员可能是个人收益的机会；

2、对方优势及劣势：

（1）XX公司拥有明晰的场地所有权，拥有支配租赁选择优先表决权，虽然决定

权在国资委，但可以充分肯定，在一年多的租期内，其表决权影响力还是较

大的

（2）原合同期限到后，地面上的建筑物均为XX公司所有，是新的租赁增值点；

（3）现在所在位置周边地租日益看涨，果品公司、中外储运公司等物流仓库平均

价格都达到每月12元/m2以上，新建仓库短期租金更达到每月17-19元

m2不等；

（4）现所在位置处于南宁市快环以内，紧靠火车专线，附近物流仓储公司繁多，

大宗仓储物流发达；

（5）对于XX公司而言，能够整体出租既利于其管理，也利于收益最大化；

四、谈价目标

1、最理想目标：

按实际使用仓库面积8872.1m2（7752.1+1120m2）计算，其他建筑

物不计算租金，租期2年，至201X年5月18日；租金6元/月，

共计127.76万元，一次付款。

到期后，仍按原方案续签合同5年

以上，201X年6月（即第二年起）起，年租金按5%递增。

2、可接受目标：

按实际使用仓库面积8872.1m2（7752.1+1120m2）计算，其他建筑

物不计算租金，租期19个月，至201X年12月底。

租金7元/月，

共计117.99万元，分两次付款。

合同到期前3个月谈定续租事

宜，如不能续租2年以上，XX公司承担维修仓库顶棚费用50%，

从第二次付款中扣除。

3、最低的目标：

按实际使用仓库面积8872.1m2（7752.1+1120m2）计算，其他建

筑物不计算租金，租期12个月，至201X年5月底。

租金8元/

月，共计85.2万元，分两次付款，第二次付款在201X年4月底

付清。

合同到期前3个月谈定续租事宜，如不能续租1年以上，

XX公司承担维修仓库顶棚费用80%，从第二次付款中扣除。

五、双方态势分析：

1、相对于XX公司而言，我方所处的势态较为被动，短时间内还不能进行搬迁，

我们的最低要求是续租一年至201X年底，租金不超过100万/年，这点契合目前XX公司的要求，完全可以达成目标；

2、如果我们希望能够继续在此地经营下去的话，100万元/年的价格在未来几年将

会递增，势必加重XXX公司负担，甚至利润全交了租金，因此必须给下一次的谈价留下空间。

3、同时，XX公司面临改制问题，其内部相关人员将会产生人事变动，出现人在

其位谋其利的机会，尤其是国企人员，这也许可以给我们提供获得价格优惠之外的利益，达成最理想目标。

4、但，又因为是国企单位，有其自身监督机制，其价格提出来后，参与谈判的人

员也不好做太多让步，8元/m2相对降于周边的价格的提出，间接证明了这一点。

因此，我们可以在其再让步到7-8元之间时，接受价格，甚至可以完全接受8元价格，但必须

争取其他条件的优惠，如再续租年限长、维修费用分担等。

六、下一步谈判策略与分析

1之前的收集到的信息，价格有进一步降价的空间，但这需要双方接触的机会。

因此，在2月25日前，到XX公司进行多人座谈。

表明我方让步，即我方拼弃原先整体打包承租的行业惯例的方式，接受XX公司按仓库出租的方式，同时提出我们的6元价格。

2、根据XX公司的反馈，适时提出附加的续租条件，时间尽量安排在周五下午或周还末面谈。

3、我方在价格上做出让步的前后，必须依次分别提出我们的其他要求，如续租、分担维修费等条件，以条件换条件，让步换让步。

同时，谈判场外私下与相关人员接触提供好外。

4、董事长可视情况出山，与XX公司XX进行最后的面谈，争取在4月底前完成合同的签订。

仓库平面图

篇二：

厂房出售知识

厂房出售按揭、工业厂房买卖交易流程

一、厂房出售的定金。



二、首付厂房出售款不低于总房款的40%，付款期限为定金后的一个月内。



三、厂房出售款个人申请银行贷款（贷款总额不得大于总房款的60%），需提供以下资料：

1、购厂房人、配偶及其他共有人身份证复印件一份

2、购厂房人、配偶及其他共有人户口簿全本复印件一份（若为集体户口户口所在单位需加盖公章，若购房人中有未满18周岁的未成年人，需提供独生子女证复印件）

3、购厂房人已婚：

提供结婚证复印件一份

购房人未婚：

提供未婚证明原件一份（未婚证明必须由档案所在单位或街道出具）4、首付40%以上房款发票复印件一份

5、购房人、配偶收入证明原件一份

6、外省人员另需提供暂住证复印件，户籍证明原件一份

7、购厂房出售合同一份

8、厂房买卖贷款申请书一份

9、还款人经济收入证明一份（月还款额度小于月收入的48%）

10、个人厂房买卖贷款合同（一式四份）

11、个人厂房抵押合同（一式四份）

12、贷款额度、贷款者年龄和年限



（1）、贷款额度最高不得超过购买或租赁商业用房合同下价款的60%



（2）、购买商业用房的，贷款期限最长不超过10年（含）

（3）、最后还款期限贷款人年龄：

男性小于65周岁，女性商业性贷款小于65周岁四．购房人在厂房权证过户前还需办理的手续

1、厂房出售评估

2、公证

3、厂房保险

4、其他

5、以上所有费用均按规定交纳

五．厂房出售证过户

1、卖出方要提供的资料：

营业执照（复印件）、法人代表身份证明、委托书、法人代表及代理人身份证（复印件）、申请书、董事会同意卖房的决议、公司章程（复印件盖公章）、购厂房合同、购房发票（复印件）、产权证、信封

2、买入方要提供的资料：

评估报告（复印件）、所有购房人的身份证及图章

3、银行要提供的资料：

营业执照（复印件）、法人代表身份证明、委托书、

4、厂房出售过户预计产生的费用：

契税、印花税、登记费、手续费、规定的其它费用，所有费用按规定的费率交纳

5、交契税所需资料：

厂房出售合同（原件一份、复印件一份）、厂房出售发票（原件一份、复印件一份）、所有购房人身份证复印件

六、领取房产权证：

房地产交易中心接受办理过户手续，约30个工作日可办出新的房产权证，届时凭交易中心的通知，带好所有购房人的身份证及图章，带好购房发票原件，领取房产权证。

厂房转让产生的费用问题

1.卖方不用交契税,契税是你的下家交纳,即你的厂房的承受方.出售方应交纳营业税,土地增值税,如果你在城镇,还要交纳城镇土地使用税,房产税.

1）你这属于销售不动产,营业税税率为5%.

2）按营业税计算教育费附加税率为3%,城建税依所在地不同,具体有三档7%、5%、1%.

3）土地增值税按增值额纳税,依增值额的多少分为30%、40%、50%、60%这四档税率.

4）印花税按合同转让金额的万分之五计算.

5）房产税的税率为1.2%.

6）城镇土地使用税的税率不一定,按你所处的城市不同而有异.

2.除了个人所得税变为企业所得税外，其他都和问题一致.企业所得税税率就很多类,地区不同可能会不同.对于后面一个问题，那肯定是将厂房卖给企业划算啊.其他问题我不说多了,厂房卖给企业后,可以按固定资产计提折旧,这可是计如成本,可以抵扣的,这将让你们企业少交一部分企业所得税.工业用地转让与出让受让着要应报哪些税

问题：

本市工业用地转让主要应报哪些税种？

如果是政府出让工业用地的话，应报哪些税？

答复：

企业转让土地使用权应征收营业税，税率为5%，如果是政府出让土地使用权不征收营业税。

财产与行为税管理处：

1、印花税：

根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[201X]162号）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。

因此，无论是政府出让工业用地还是企业转让工业用地都应缴纳印花税,印花税按合同转让金额的万分之五计算。

2、城建税、教育费附加和地方教育附加：

内资公司转让工业用地应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税（费）率计算缴纳城建税[7％（纳税人所在地在市区的）、5％（纳税人所在地在县城、镇的）、或1％（纳税人所在地不在市区、县城或镇的）]、教育费附加（3％）和地方教育附加（1％）。

政府出让工业用地不需缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加

3、契税：

按照《中华人民共和国契税暂行条例》，无论是政府出让工业用地还是企业转让工业用地，受让者均应按政府出让综合地价或企业转让价格（或评估价格）缴纳契税，税率为4%.

4、土地增值税：

企业转让工业用地要计算缴纳土地增值税；政府出让工业用地不需缴纳土地增值税

工业地产转让程序

第一阶段土地房产转让的谈判阶段

1.收购方就拟收购的土地,房屋的转让价格,进行谈判,确定其价格;

2.收购方与项目公司和股东就土地,房屋的转让,签署合作协议,草拟并通过收购实施预案,明确转让

的价格和收购的方式;

第二阶段土地房产转让的实现阶段----项目公司的股权收购

3.目标公司对目标公司的资产、债权、债务进行清理，进行资产评估，并将清理后的财务报告提供

给收购方,收购方根据对目标公司提供的资料,对目标公司进行详尽调查，核实;

4.收购方与项目公司股东就股权转让，协商签订股权转让协议,一次或分次转让目标公司股权;

5.双方根据公司章程或公司法及相关配套法规的规定，提交各自的权力机构如股东会就收购事宜进

行审议表决;

6.股权转让协议生效后，双方按照协议约定履行法律变更（工商、税务登记变更）手续:

7.交割:

目标公司的所有证照,文件档案,财务档案,合同,协议,印章等转交给收购方,具体由双方律

师来完成;

工业厂房买卖交易的费用清单……

个人购买存量厂房需支付的费用

房产评估价：

评估价的0.25%~0.5%

贷款公证费：

贷款额的0.03%贷款保险费：

贷款金额*每万元借款保险费率*保险期限（保险费率0.557%~1%）

契税：

总价的3%

印花税：

总价的0.05%

登记费：

300元/件

图纸费：

按实际购买费用

手续费：

总价的0.08%

收费项目会有增减，按实际办理时各收费单位的收费项目及收费标准收取。

厂房贷款步骤和业务流程详解

厂房贷款主要包括厂房抵押贷款和厂房按揭贷款。

厂房抵押贷款是指企业以厂房作为抵押担保向机构申请的贷款；厂房按揭贷款是指为解决借款人购买标准厂房（包括现房和期房）资金困难，在支付规定的首付款后，不足部分由机构提供贷款，借款人以其所购标准厂房的权益抵押给机构的贷款。

厂房贷款主要包括厂房抵押贷款和厂房按揭贷款。

厂房抵押贷款是指企业以厂房作为抵押担保向银行申请贷款。

厂房按揭贷款是指为解决借款人购买标准厂房（包括现房和期房）资金困难，在支付规定的首付款后，不足部分由银行提供贷款，借款人以其所购标准厂房的权益抵押给银行的贷款。

重要属性

1、币种：

人民币。

2、期限：

一般为5-8年。

3、贷款金额：

一般为厂房评估价或购买价（以二者低者为准）的5-7成。

4、担保方式：

以企业厂房或所购买标准厂房的权益抵押。

对于厂房按揭贷款，也可以银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人。

适用对象

经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记，实行独立核算的企业法人和其他经济组织。

收费标准

贷款各项收费均通过合同约定。

申办程序

1、提交申请。

借款人向银行提交借款申请书以及银行要求的相关资料。

2、贷前评估。

银行进行贷前的调查和评估、对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利

性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，形成评估意见。

3、签订合同。

如银行进行调查和审批后认为可行，双方就借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见，有关各方签署合同。

4、落实担保。

借款人与银行签定借款合同后，需落实第三方保证、抵押、质押等担保，办理有关担保登记、公证或抵押物保险、质物交存银行等手续。

5、贷款获取。

借款人办妥银行发放贷款前的有关手续，借款合同即生效，银行可向您发放贷款，您可按合同规定用途支用贷款。

申请资料

信贷业务申请书；借款人基本情况、资格证明文件、贷款证（卡）、授权书等；董事会成员的主要负责人、财务负责人的名单和签字样本，董事会决议等；税务部门年检合格的税务登记证明；经有权机构审计或核准的近三年和最近一期的财务报表和报告；担保材料，包括保证人的证明文件、财务资料、担保的承诺文件、抵（质）押物清单及权属证明；购买标准厂房的合同和协议（厂房按揭贷款）；厂房的房地产权证（厂房抵押贷款）；银行需要的其他资料。

厂房贷款的申请条件是什么？

1、借款人为经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织，并在工商或相关部门办理年检手续；

2、企业经营项目和资金投向符合国家政策要求；

3、经营管理制度健全，财务状况良好，能提供真实可信的财务资料；

4、具有有效《贷款证》，在银行开立基本账户或一般账户；

5、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；

6、申请厂房抵押贷款的，其抵押的厂房应已取得房地产权证且厂房在贷款行所在地；

7、开发商同意为借款人提供连带责任保证（厂房按揭贷款）；

8、具有购买标准厂房的合同和协议（厂房按揭贷款）；

9、一定比例的首付款（厂房按揭贷款）；

10、银行要求满足的其他条件。

本页面内容仅供参考，具体业务办理请以各银行的规定为准

工业地产转让程序

第一阶段土地房产转让的谈判阶段

1.收购方就拟收购的土地,房屋的转让价格,进行谈判,确定其价格;

2.收购方与项目公司和股东就土地,房屋的转让,签署合作协议,草拟并通过收购实施预案,明确转让的价格和收购的方式;

第二阶段土地房产转让的实现阶段----项目公司的股权收购

3.目标公司对目标公司的资产、债权、债务进行清理，进行资产评估，并将清理后的财务报告提供给收购方,收购方根据对目标公司提供的资料,对目标公司进行详尽调查，核实;

4.收购方与项目公司股东就股权转让，协商签订股权转让协议,一次或分次转让目标公司股权;

5.双方根据公司章程或公司法及相关配套法规的规定，提交各自的权力机构如股东会就收购事宜进行审议表决;

6.股权转让协议生效后，双方按照协议约定履行法律变更（工商、税务登记变更）手续:

7.交割:

目标公司的所有证照,文件档案,财务档案,合同,协议,印章等转交给收购方,具体由双方律师来完成

工业厂房买卖交易过程中买、卖各方交易费用

一、厂房出售的定金。

二、首付厂房出售款不低于总房款的40%，付款期限为定金后的一个月内。

三、厂房出售款个人申请上海银行贷款（贷款总额不得大于总房款的60%），需提供以下资料：

1、购厂房人、配偶及其他共有人身份证复印件一份

2、购厂房人、配偶及其他共有人户口簿全本复印件一份（若为集体户口户口所在单位需加盖公章，若购房人中有未满18周岁的未成年人，需提供独生子女证复印件）

3、购厂房人已婚：

提供结婚证复印件一份

购房人未婚：

提供未婚证明原件一份（未婚证明必须由档案所在单位或街道出具）

4、首付40%以上房款发票复印件一份

5、购房人、配偶收入证明原件一份

6、外省人员另需提供暂住证复印件，户籍证明原件一份

7、购厂房出售合同一份

8、厂房买卖贷款申请书一份

9、还款人经济收入证明一份（月还款额度小于月收入的48%）

10、个人厂房买卖贷款合同（一式四份）

11、个人厂房抵押合同（一式四份）

12、贷款额度、贷款者年龄和年限

（1）、贷款额度最高不得超过购买或租赁商业用房合同下价款的60%

（2）、购买商业用房的，贷款期限最长不超过10年（含）

（3）、最后还款期限贷款人年龄：

男性小于65周岁，女性商业性贷款小于65周岁

四．购房人在厂房权证过户前还需办理的手续

1、厂房出售评估

2、公证

3、厂房保险

4、其他

5、以上所有费用均按规定交纳

五．厂房出售证过户

1、卖出方要提供的资料：

营业执照（复印件）、法人代表身份证明、委托书、法人代表及代理人身份证（复印件）、申请书、董事会同意卖房的决议、公司章程（复印件盖公章）、购厂房合同、购房发票（复印件）、产权证、信封

2、买入方要提供的资料：

评估报告（复印件）、所有购房人的身份证及图章

3、银行要提供的资料：

营业执照（复印件）、法人代表身份证明、委托书、

4、厂房出售过户预计产生的费用：

契税、印花税、登记费、手续费、规定的其它费用，所有费用按规定的费率交纳

5、交契税所需资料：

厂房出售合同（原件一份、复印件一份）、厂房出售发票（原件一份、复印件一份）、所有购房人身份证复印件

六、领取房产权证：

房地产交易中心接受办理过户手续，约30个工作日可办出新的房产权证，届时凭交易中心的通知，带好所有购房人的身份证及图章，带好购房发票原件，领取房产权证

篇三：

拆迁谈判的技巧

发表于201X-7-515:

49

拆迁谈判技巧及要点

拆迁谈判技巧及要点楼主

谈判大赢家作者发表于搜房网-上海业主论坛-楼市话题因地方**土地财政和国内城市化进程的需要，拆迁成了当今社会非常普遍的现象。

在拆

迁谈判中，因拆迁人有**背景往往是谈判中强势的一方，而被拆迁人则是弱势一方。

尽管如

此，被拆迁方还是可以通过策略的谈判来为自己争取尽可能多的利益。

谈判技巧和水平的高

低会极大地影响到拆迁的补偿金额，其差距之大非亲历者有时难以置信。

201X年本人位于杭

州市文二路的房子被拆迁，每平方获得了2.9万元的补偿，而最低的业主每平方只获得了7

千元（相当于当时二手房的市场价格）的补偿。

201X年3月，因杭州市拱墅区半山地区环境

污染综合整治工程需要，拆迁到康桥镇某企业。

该业主因对厂房拆迁谈判没有经验，聘请笔

者为谈判顾问。

拆迁方按评估报告提出总补偿金额为2340万元。

经过2个多月的谈判，该业

主最终获赔4200多万元，比对方的初始报价提高了1900多万元。

根据笔者多次咨询拆迁谈判的经验，总结拆迁谈判的要点如下：

1．收集必要的相关信息

信息有助于我们“知己知彼”，增强谈判实力和信心。

应收集的信息包括：

（1）该地段为什么要拆迁？

按照规划拆迁之后该地段作何用途？

用途不同，补偿系数不

同。

（2）拆迁人是谁？

是否有拆迁许可证？

动迁服务机构是谁？

（3）对方谈判人员的组成情况如何？

谁是主谈人？

他们的职务、背景、性格、爱好如何？

（4）拆迁的评估机构是谁？

如果已经做了评估，如何拿到评估报告？

（5）评估报告哪些地方较合理？

哪些地方可以要求重新评估？

是否有财产被有意无意地漏评？

（6）拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否合法？

如有违法，向谁申诉？

（7）是否有别的企业已经达成拆迁补偿协议？

补偿金额是多少？

他们的谈判有何得失？

2．组建一个谈判小组因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大（动辄上千万、几千万）、内容复杂、专业性

强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团队。

顾问团队最迟应该在评估机构进厂评

估之前组建好。

一旦评估报告出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。

拆迁谈判的团队

成员最好由以下人员组成：

（1）业主熟悉自己企业的基本情况，负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订；

（2）谈判顾问负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、

选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务；

（3）资产评估师负责审查评估机构出具的评估报告，是否存在故意低评、错评、漏评等

情况，为谈判报价提供必要的依据。

（4）律师律师的作用在于提供法律方面的有关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆

迁人。

拆迁源于**立项，拆迁人往往有**背后撑腰，业主是不可能打赢官司或通过诉讼解决

拆迁补偿问题的。

3．策略地安排谈判的时间和地点在拆迁谈判中，拖延是一种非常有用的时间策略。

对

业主而言，时间几乎没有成本。

对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。

所以在

谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。

让其他人先谈，随时

了解他们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。

越是到后面，拆迁人越是想尽快把整个事

情了结。

到只剩下最后一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更容易做出让步。

在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。

主动去对方的办公室，对方

会认为你很希望被拆迁并得到补偿。

要让对方找到己方的企业里来，并且很难找到你，在谈

判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。

4．确定理性的谈判目标很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出一些不切合实际的无理要求。

过高的补偿要求

会被对方认为是“狮子大开口”，会毁灭对方通过谈判解决的希望，其结果可能是迫使对方采

取“强制拆迁”的极端手段，有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。

理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。

这一目标应该是有理由支撑的，也就

是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。

咨询团队的一个重要任务就是帮助

业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。

这一目标可以以

评估机构出具的评估报告为基础，但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。

谈判目标不是

一成不变的，随着谈判的进行，局势的变化可以灵活调整。

在谈判初期，业主一方不宜过早

亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。

要通过策略

的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越接近己方的谈判目标。

5．抓住谈