房地产开发单位电气工程师主要工作.docx

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房地产开发单位电气工程师主要工作

房地产开发单位电气工程师主要工作

房地产开发建筑电气管理是一项政策性很强、技术性较复杂的专业管理。

首先，要知道自己应该干那些事情，做为房地产开发企业的电气工程师，应该知道自己在整个房地产开发流程中的工作范围，才能更好的做好本职工作。

1、负责工程前期工程临时用电以及正式用电的报审、安装工作。

2、负责协调设计单位与政府部门（供电局、电信局、等）确定供电、电视、电话的进户线位置及容量。

3、负责强、弱电施工图纸的会审，提出合理化建议，控制工程成本、督促优化设计。

4、负责甲方另发包项目和甲供材料的采购招标工作，（另行发包：

电梯、消防、变电站、供电外线、电话、宽带、电视、智能化等）（甲供材料：

电线、电缆、配电箱等）

5、负责进场前材料样品的确定，进场材料的检查符合工作。

6、负责工程变更、洽商、签证审核以及配合预算部门的预决算工作。

7、负责督导工程进度、质量、安全、全面掌握施工情况。

8、组织，协调现场已完工程（分项）的竣工、验收工作。

甲方电气工程主要负责电气方案制订、手续报批（供电、电视、电话）、设计条件提出、图纸审查、招标技术条件确定、现场协调管理、工程验收等项工作。

而现场管理及验收也是监理和总包的主要职责，所以甲方往往参与协调即可。

再者，供电工作是甲方电气工程师最重要的一块工作。

涉及供电方案确定、供电图纸设计、报审、委托招标、施工、验收发电，外电源还涉及规划审批，整个过程极其复杂，稍有疏漏就会对工期和最终造价造成重大影响，必须对如何降低成本有自己的思路。

这需要你对设计条件的提出、方案的选定、图纸的审核、招标技术条件和设备选择，以及如何应对洽商变更有自己的思路。

最后，你应对现场协调管理有较为深刻的理解，并能熟练的掌握规程规范。

甲方现场的管理就是平衡总包、甲直分包及监理的关系，其中的管理也很微妙，协调不力会直接影响工程进度。

同时，做为甲方电气工程师不能熟练的掌握规程规范，也就难以保证工程最终的质量，还会让监理和总包轻视，也会影响工作的开展。

如何开展工作以及工作的流程和技术内容：

前期准备阶段

现场准备：

项目规划完成报规通过审批，取得土地使用权后（有时之前），先进行临电的布局，临电对于电气工程师来说前期的重要工作，应该提前考虑的，多数工程在施工图设计之前就安装变压器，你要向电力公司提供主要设备及负荷，并计算总功率来选择变压器，

一般采用下面的公式：

有功功率计算PjS=kxPe

无功功率计算QjS=PjStgθ

视在功率计算SjS=（Pjs2+Qjs2）1/2

式中Pjs—用电设备组的有功计算负荷kW；Qjs—用电设备组的无功计算负荷kVar；SjS—用电设备组的视在计算负荷kVA；Kx—用电设备组的需要系数。

通过以上的计算，把主要设备和负荷及计算的最终结果做成文件的一部分，到电力公司临时用电申请。

前期设计阶段

一、修建性规划方案报送在向市（县）规划局报审修建性详细规划方案设计（一书三图）、申领《建设用地规划许可证》时，需要提供6份项目管线综合图，市规划局审批部门要组织召开有关单位综合协调会，会审项目市政公用设施（变电站、换热站、燃气调压站等）及公共服务设施（公建、中小学、托幼）的数量和规模是否满足规范要求，服务半径是否合理，并结合有关单位意见提出审查和调整意见。

1、落实项目10/6KV电源，确定项目所在《片区控制性详细规划（土地利用规划图）》中是否有35KV变电站输出的10/6KV接线开关箱。

如果有一级负荷还需要两路35KV变电站输出的10/6KV接线开关箱接入建筑物或小区，如有，则确定是否能满足项目用电需求；如没有，就要立即请相关主管部门协调市规划局、市国土局、市供电公司，并由市规划设计院调整控制性详细规划（土地利用规划图）。

特别是目前几十万甚至过百万的大盘项目，一定要提前落实好10KV电源，最好提前与当地电力管理部门做项目供电规划，否则，后期的供电用地（建筑用地约1000平方米，建筑面积约600平方米）落实一般会需要半年以上的时间。

2、确定消防一级负荷采用双电源还是发电机组供电，十九层及十九层以上住宅属于一类高层建筑，相应消防设备用电属于一级负荷，如采用双电源就要由两个35KV变电站各出一路10KV供电（须确定项目附近能否有两个35KV变电站出线回路），或采用柴油发电机组供电，以便在单体方案设计时，预留出发电机房位置。

二、建筑单体方案

1、采用地上/下配电室还是箱式变电站，一般多层住宅多采用箱式变电站，高层住宅因修建地下车库多采用地下配电室。

使用箱式变电站虽能节省地下车库投资，但相关供电配套工程费也将增加10%。

具体采用何种方式根据项目情况测算而定。

原则上采用集中式地下变电的形式供电，对于夹杂有无地下室的多层住宅时，可在多层住宅部分来用箱式变电站供电。

2、住宅小区项目的住宅和商业网点用电须建设小区配电站，每个项目可以根据“供电配套工程容量基准配置标准”核算出需要设计几处居民小区站，对于10万米以上的大型住宅小区，原则上每50000m2～80000m2设量一个变电所，每个变电所设2台（容量太大的可为4台）变压器，每12000kvA左右变压器装配设一路10kv进线（小于12000kvA为一路电源进线，此条应事先与供电部门搓商），设一个10kv配电房。

3、变电所内变压器采用干式变压器，变压器容量控制在630kvA～1250kvA之间。

前期工作中变压器容量选择及负荷计算是一个电气工程师重要工作，只有把这项工作做好，才能与设计部门和供电做好协调，为电气工程图纸的顺利设计提供了先决条件。

3、消防控制室、监控室、电信机房的确定，

（1）从节约后期物业管理运营费用考虑，消防控制室最好和监控室合并在一起，《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95要求消防控制室宜设在高层建筑的首层或地下一层，并应设直通室外的安全出口。

（2）电信机房可设在首层或地下一层，由于目前主要有联通和电信2个运营商，一般考虑相邻2处电信机房，每处建筑面积约30平方米，需要提供10KW的三相电源箱，并设置计量电表。

4、设备用房门和运输通道的考虑，供电部门要求配电室设备进出门尺寸FM1825（1800*2500），主要是考虑配电室变压器尺寸，SC10-800KVA变压器带外壳的尺寸为1900*2000*2100*（W*L*H），设备运输通道要考虑安装时能方便进，损坏时能容易出，不要采用临时吊装口或预留洞口，最好与室外或地下车库相通。

三、初步（扩初）设计

1、供电容量配置标准

（1）住宅--每户建筑面积100m2户以下的，按4KW（本人认为6KW）配置；100m2及以上至150m2的，按6KW（本人认为8KW）配置；150m2以上的，按8-10KW（本人认为10KW）配置。

（2）商业网点--按建筑面积每平方米100W配置，超过10KW容量，应用三相供电。

有些项目的商业网点按每平方米40W配置,甚至配置单相电源，基本不能满足商户用电需要。

2、计量电表的设置，原则上住宅计量电表必须交供电部门管理，为减少用电纠纷，配建商业网点和换热站计量电表也可交供电部门管理。

供电公司要求18层及18层以下的住宅计量电表集中设置在一层或地下一层；19层及19层以上住宅计量电表可三层或四层一集中设置，供电必须采用封闭母线，供电配套工程费不含，需另外结算。

地区不同要求也有差别，需要与当地供电公司多沟通协调，方可在前期供电方面做得比较出色。

工程建设阶段

一、施工图纸会审

办理《建设工程规划许可证》之前需要把施工图纸上报市建设工程施工图设计审查中心进行审查，下发施工图审查合格书。

通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸、领会设计意图、掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前。

施工单位一般着重于图纸自身的问题并结合实际需要进行审阅，建设单位则对使用功能、投资成本提出合理的要求。

1、首先要核对图纸目录，检查图纸页数是否足够，有没有缺页现象。

审看强弱电系统图、平面图，清点图纸是否完整。

（1）施工图设计是否与设计任务书要求一致，如要求设计户内弱电箱，实际没有设计；使用功能是否合理，如户内同时设计入户红外防盗和门磁防盗功能。

（2）强弱电系统来源是否与市规划局审批的《综合管网图》一致，避免出现系统来源于东，进户管道预留于西的问题。

（3）配电系统各回路设计是否合理，目前，建筑设计院只负责各用电设备配电设计，电力设计院负责物业低压柜配电设计，如果，一台3KW的排污水泵也直接标注“电源引自配电室”，则会造成配电回路太多，配电柜设置过多的现象。

（4）弱电系统设计是否明确，可否指导施工，如有些自动火灾报警和联动系统图甚至没有标准各回路导线型号规格和预埋预留管径。

（5）审核设计所选用的设备、材料是否合理，如选用新设备、新材料则应有充分的安全性和可靠性的依据，同时，分析对工程投资的影响，某工程消防干/支线选用柔性防火电缆YTTW，经市场询价，柔性防火电缆YTTW的单价是常规使用的耐火交联电缆NHYJV的2倍，同样符合消防规范要求，则需要多投入60万元的投资。

（6）是否符合施工验收规范要求，如某工程照明配电箱应急照明出线回路使用BV电线，但按照《建筑电气工程施工质量验收规范》第20.1.4规定：

疏散应急照明线路采用NH耐火电线。

（7）是否有利于施工，如某工程各层平面图核心筒位置消火栓启泵按钮控制线平面水平敷管均改为垂直上下敷管做法。

除核心筒电梯厅摄像机管线暗敷外，其余摄像机管线待确定安防方案后明敷。

（8）是否有利于建筑美观，由于强电插座在配电平面图中，弱电插座在弱电平面图中，为防止施工预埋管路定位混乱，施工确定强、弱电插座的统一间距为30cm（接线盒盒中距盒中）。

（9）是否有利于后期管理，如某工程为减少物业管理成本，二层弱电机房取消，监控系统主机、网络/电话系统总交换机/总配线架并入一层消防控制室统一管理。

2、与土建图纸核对

（1）强弱电机房设备运输通道是否通畅，是否考虑安装时能方便进，损坏时能容易出。

（2）变配电室平面布置、标高、预埋件等是否正确，变配电室平面尺寸、空间高度是否符合规范要求。

青岛地区不用考虑配电室电缆沟，供电高低压进出线均是上进上出形式。

（3）消防控制室可以设在高层建筑的首层或地下一层，但应设直通室外的安全出口。

（4）电气竖井的电力桥架预留洞口位置是否正确，平面的电力桥架预留洞口高度是否合适。

3、与给排水、暖通图纸核对

（1）机房配电是否合适，一般换热站用电量需要80-100KW的三相电源，进站电力电缆的预留长度按青岛热力规划院设计的热交换机房主机柜位置确定，主机动力配电箱/控制柜由供热公司提供。

生活泵房用电量需要20-30KW的三相电源，无负压变频设备具体布置图设计院设计。

因换热站要移交供热公司、生活泵房要移交自来水公司管理，最好配置供电部门一户一表。

（2）排水水泵、通风风机设备容量是否和电气配电一致，有没有漏配、多配现象。

（3）住宅户内暖气片位置是否遮盖电气强弱电插座，为避免强、弱电插座和暖气片位置冲突或间距不够（间距20cm），明确请二个施工专业在施工前做强、弱电插座和暖气片的施工图定位排布。

（4）强弱电设备机房内送、排风管安装位置是否合适，特别是配电室高低压设备上方的送、排风管一定要移位，避免风管冷凝水滴入而发生设备损坏事故。

（5）本着“小管道让大管道、无压管让有压管”的安装原则，电力、弱电、消防桥架安装位置要让开通风、给排水主管道，安装高度尽最大可能向上提高，特别是地下车库施工之前，施工单位水电暖安装专业一定要排出地下车库综合管线安装图。

图纸会审的深度和全面性将在一定程度上影响工程施工的质量、进度、成本、安全和工程施工的难易程度，及早发现设计中的“错、漏、碰、缺”，及早调整优化工程设计.并从实践中总结出常见病和多发病,以前车之鉴指导工程图纸会审,从而可以提高施工质量、节约施工成本、缩短施工工期，提高效益。

二、施工实施

1、明确细化规范要求，具有切实可操作性。

把施工设计图纸与《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303-2002）、《火灾自动报警施工验收规范》等施工验收规范有机结合，特别是把规范中不明确的地方明确起来。

（1）如《建筑电气工程施工质量验收规范》规定:

电缆桥架水平安装的支架间距为1.5-3m，为便于竣工结算，最好根据电缆桥架截面大小分别规定具体的支架间距，小规格桥架可以定为1.5-2m,大规格桥架可以定为1-1.5m。

（2）按《火灾自动报警系统施工及验收规范》要求，灯具和烟感的净距不小于20cm，把楼梯间、电梯厅灯具和烟感的间距，主卧灯具和烟感的间距统一确定为50cm，二者布置成一直线（特别是不吊顶的楼梯间、电梯前室一定要注意），等等。

2、做好施工交底

施工交底要切实具有可操作性，交底到人，落实到位，施工交底交到位才能干出好活。

3、材料、设备检验电气材料、设备市场混乱，对材料、设备做好进场验收，抽检抽样，把好原材料进场关。

4、工程三检工作。

施工单位是否检查到位、监理单位是否检查到位、建设单位是否检查到位，三方共同的努力才能能干出好的工程。

5、临时用电为了消除触电事故隐患，控制要点：

（1）施工现场临时用电工程必须编制专项施工组织设计（方案），并经施工、监理、建设单位共同验收合格后方可使用；

（2）必须采用“三相五线制”TN-S接零保护系统；

（3）配电系统采用“三级配电两级保护”；

（4）实行“一机一闸一漏一箱”的规定，每台设备配置专用开关箱，开关箱必须装设漏电保护器（30mA或15mA,0.1s）；

（5）必须使用五芯（三相）或三芯（单相）电缆，严禁使用双绞电线。

6、配套报建工作

（1）正式用电申请报装:

根据项目《供电方案》，与电力设计院对接具体高低压供配电设计，与供电主管部门、电力专业施工单位对接具体商业网点、住户供电施工。

（2）有线电视申请报装：

由有线电视网络中心做出室外管道和楼内施工图纸，与专业施工单位对接好商业网点、住户有线电视施工。

（3）宽带网络、电话等通讯设施对接安排：

选定运营商，确定室外管道和楼内施工图纸，与专业施工单位对接好商业网点、住户宽带网络、电话施工。

交付使用阶段

一、售后服务：

房屋综合验收之后，交付给用户后，主要配合用户做好装修服务工作，对强弱电装修改造遇到的进行解决和协助，对出现的施工质量问题进行维修。

二、物业管理：

主办施工单位与物业管理单位进行强弱电设备移交，协助物业管理单位对用户装修进行管理和宣传，处理设备运行和装修中出现的问题。

电气安装工程的好坏是直接影响建筑工程质量的一个重要因素，同时关系到广大人民生命财产的安全。

电气专业贯穿于整个项目开发过程，明确在房地产开发流程各阶段中的重要工作，通过详细完备的电气施工给用户带来科技发展的便利生活。