养老地产可行性研究报告.docx

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养老地产可行性研究报告

颐乐居项目

可行性研究报告

Xxxx公司

第一章执行摘要

1.1项目简介

“颐乐居”综合养老社区项目在概念上分为四个功能概念，在规划建设上分为四个功能建设板块。

包括老年人住宅式公寓、托老部、医疗级的护理院和老年生活娱乐配套设施（包括营养餐厅、老年大学、文体活动室和后勤服务平台），四个功能概念为全健康的居家养老、半健康的托老养老、医养融合的全护理养老、临终关怀。

“颐乐居”以美国成熟的CCRC（持续照料退休社区）养老模式为基础，以2008年在中国江苏江阴开始成功运营的第一家综合性养老社区为起点，通过六年的运营探索及完善，逐渐形成了一套符合中国老年人的观念与习惯、成熟规范的综合养老社区模式，并以持续100%的入住率得到了市场的检验及老年人的高度认可。

1.2商业模式

备注：

公司未来为根据市场变化和公司战略发展完善商业模式。

1.3项目优势

1.政策优势

国务院在国发〔2013〕35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出：

“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展”。

项目符合国家及地方产业政策，充分利用当地区位条件及资源优势条件，选项创新、前沿、实用性强、适用范围广，项目本身又具有极强的产业集聚效应，能明显发挥拉动区域经济增长的辐射带动作用，能带来较高的投资效益和给全社会进步带来集中、积极的影响效益。

2.团队优势

拥有一支在养老服务行业优秀的人才队伍，熟悉国家养老政策，了解行业的发展现状和趋势，拥有多年的行业经验，而且公司拥有管理营销方面的专业人才。

3.商业模式优势

项目拥有创新的商业模式，项目拥有四个一体化的功能板块，包括健康的老人居住的老年人住宅式公寓、需要介助的老年人入住的托老部、完全丧失自理能力并患有老年疾病的需要介护的老年人入住的医疗护理院及为老年人快乐生活而专设的各项老年生活配套设施。

4.策划优势

本项目对投资发展作了较为科学的论证和专业的设计，对项目的市场前景作了较为全面和深入的分析，对项目的资源配备和引入进行了较广泛的商务洽谈，对项目的运营管理作了初步的架构和相关的配备，项目的启动条件已相对具备和成熟。

项目安排严谨、科学合理，实施有序，前后照应，形成系统，各项经济指标估算正确，依据可靠，社会、经济、环境效益突出。

1.4公司发展规划

1.运作目标

“颐乐居”综合养老社区以老年住宅式公寓、托老部、护理院和配套养老生活娱乐设施作为4个功能模块，以老有所医、老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐为主线，以努力帮助老年人实现恢复健康正常的生活为企业终极目标。

并在运营过程中不断完善，从而形成一套标准化，符合老年人切身需求，真正为老年人带来实惠、谋福祉、“接地气”、成熟的可复制养老模式。

2.经营目标

“颐乐居”认为一切以政府资助、社会捐助而建立起来、企业（项目）本身不具备“造血”功能、不能实现经营良性循环的模式，都是不可长久的。

“颐乐居”根据4个功能模块建设的综合养老社区，分为不同的经营收费方式。

老年住宅式公寓式公寓本着“使用者付费”的原则，进行一次性入住收费，从而回笼建设资金，以用于更多相同项目的建设。

并且在入住后，每月收取一定的月养费用。

托老部、护理院以月养的方式进行收费，各项生活娱乐设施本着方便、造福老年人的原则实行免费或保本经营，最终实现具有项目“自我造血功能”的良性运行的经营目标。

3.发展构想

未来，颐乐居将以轻重资产并轨运营为战略发展方向。

以长三角地区的为发展起点区域，逐步向沿海以及内陆发达城市扩展，最终实现全国布点，建设模式相同的综合养老社区。

然后以这些综合养老社区为基地，向周边地区进行品牌及运营展示，从而施行品牌输出、管理输出、托管运营，实现轻资产扩张的目标。

在形成以综合养老社区为基地的运营面后，颐乐居在解决大量服务需求的同时，在进销各项日用易耗品及老年人日用品的成本上将有更大的话语权，通过与更高级供应商的合作，将大大降低运营成本，在降低老年人日常生活成本并提供更高性价比的服务的同时，也将实现企业利益最大化，让服务运营的软实力以及庞大的服务群体作为企业稳定运营的保护壁垒。

也为下一步的行业竞争设定了竞争门槛。

作为一家以养老服务为核心的企业，“颐乐居”将进行品牌与资本的有机结合，真正成为综合性养老服务产业的缔造和践行者！

第二章主营产品与服务介绍

2.1老年人住宅式公寓

“颐乐居”所指的老年人住宅式公寓实则为老年人住宅。

因为根据公寓的设计规范通常都是指通廊式、以栋为单位的公共建筑（类似于酒店式公寓的建筑，“颐乐居”在托老部、护理院建设时采用的就是这种建筑类型）。

如果按老年人公共建筑规范设计，建筑形态将受很大限制，部分居家生活功能也将缺失。

因此“颐乐居”建造的老年人住宅式公寓是根据老年住宅式公寓的相关设计规范要求，在普通住宅基础上，结合老年人的生活特点而进行设计的符合老年人体能心态特征的专门住宅，是以套为单位的单元式建筑。

在这样的建筑里，无障碍通道，满足轮椅回转半径的空间，满足老年人借助器械而能顺利通过的通道，行动迟缓的老年人也能轻松通过的楼梯。

担架式电梯，穿戴式远程生命体征监护终端，各项可扩展端口，都成为了标配。

小到灯光颜色的搭配，大到空间与设备的摆布和配置都做了精心考虑。

以倡导健康养老为核心，以老年人健康的生活、无疾而终为养老目的。

旨在为健康老年人提供一个健康安全，互相交流，才艺展示，持续学习，共同娱乐的社区群居环境。

老年人住宅式公寓入住对象为身体健康，生活完全自理的老年人。

为他们提供居家养老服务。

“颐乐居”采取有偿入住方式入住，在日本，法律规定有“一次性入住金及护理费”的收费项目，在美国及欧洲均有类似法律明确的收费方式。

但在我国未有明确的法律、法规及明确要求。

“颐乐居”根据“使用者付费”的原则，实行一次性有偿入住收费，入住期间仅有少许服务费用，但不包括自由选择的个性化需求服务。

当老人有其他需求，需退出入住的公寓时，“颐乐居”将退还当初交纳的一次性入住金。

退出后的老年人凭退还的入住金根据不同的需求到托老部或护理院均可无忧地继续自己的老年生活。

同时，“颐乐居”可以将房屋给有需求的健康老年人入住。

2.2托老部

入住对象为身体基本健康但不能完全自理需要介护服务的老年人。

为他们提供日常生活护理、照料服务。

托老部配有专业的护工，除了为老人提供必要的护理服务外，还会由专人组织进行老年人力所能及的文娱活动，为在机构养老的老年人生活带来活力与生气。

2.3医疗级的护理院

入住对象为完全丧失自理能力并常年患有慢性疾病的老年人。

为他们提供带有医疗护理功能的服务。

医疗级护理院有着和社区医院一样的设施设备，有专为老人配置的各学科医生及经验丰富的护士、护工，为生活完全不能自理、有各类老年疾病的住院老人进行治疗、康复服务。

同时也为整个养老社区的老年人提供健康咨询检查，门诊服务。

护理院与当地的大医院进行合作，开辟就医绿色通道，对一些病情复杂或突发疾病的老年人可以给予及时的转院治疗。

另外，“颐乐居”在多个地区拥有相同的项目，有着邀请名医名家巡诊的优势，以及可享受“颐乐居”网络医护平台的咨询救治服务。

2.4老年生活娱乐配套设施

“颐乐居”根据老年人的生活需求、精神文化以及娱乐需求进行了设计，配置了相应的配套设施。

像营养餐厅、老年大学、文体活动室、后勤服务平台、医疗服务平台。

为整个社区的老年人提供了生活的便利以及互动交流的平台

2.4.1营养餐厅

“颐乐居”为整个社区配备了营养餐厅。

入住在老年住宅式公寓的老年人如果不想在家做饭，可到社区配备的营养餐厅用餐。

也可以根据自身需求要求营养师配餐和提供送餐上门服务。

2.4.2老年大学

“颐乐居”开办的老年大学是老年人精神生活的核心。

为老年人提供一个教与学的互动交流平台，让老年人真正做到老有所学、老有所为。

因而在老年人的业余生活和精神文化生活上做了诸多细致考虑和贴心设计。

老年大学每天都会在多媒体功能厅安排不同的课程，例如有音乐课、健康养生课、佛学课、摄影课、手工课、健康心理课等。

2.4.3文体活动室

“颐乐居”为有特长和兴趣的老年人组织开展了丰富多彩的各项兴趣、娱乐小组并免费提供活动场地及活动条件，诸如：

合唱组、书画组、麻将活动室、兵乓组、桌球组、交谊舞组、门球组等。

2.4.4后勤服务平台

“颐乐居”为社区老人提供了完善的后勤服务平台。

每套老年住宅式公寓式公寓都配备了一键呼叫系统（一键呼叫自己最亲的人，一键呼叫后期服务团队，一键呼叫医疗服务团队）。

一键呼叫后勤服务团队，可提供上门维修、社区超市送货上门、个性化家政服务等；一键呼叫医疗服务团队，可让护理院提供上门诊疗及护工护理服务。

大大提升了老年人生活的便利性。

2.4.5医疗服务平台

老年人随着年纪的增大，多多少少都会存在一些身体疾病与健康隐患。

“颐乐居”为有需求的老年人提供了一套智能化的穿戴式设备，通过远程健康监护平台为老年人的一些健康体征进行24小时监护。

一旦发生异常，监护中心会在第一时间通知护理院的医生进行救治。

严重时可联系120转院救治。

大大减少了老年人因突发情况得不到及时救助而发生的不必要伤亡。

“颐乐居”在江阴夕阳红综合养老社区的建设运营基础上进行了升级探索与完善，开发了综合养老社区二代产品。

二代产品较之一代产品在社区整体布局、实用性、合理性、便利性、智能化上均有了替代性的突破。

第三章市场分析

3.1行业宏观环境分析

3.1.1政策环境

2011年9月，国务院又发布《中国老龄事业发展“十二五”规划》进一步明确了中国致力养老产业发展的方向。

根据规划，“十二五”期间中国将大力发展社区照料服务，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。

国务院在国发〔2013〕35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出：

“积极应对人口老龄化，加快发展养老服务业，不断满足老年人持续增长的养老服务需求，是全面建成小康社会的一项紧迫任务，有利于保障老年人权益，共享改革发展成果，有利于拉动消费、扩大就业，有利于保障和改善民生，促进社会和谐，推进经济社会持续健康发展”。

3.1.2经济环境

我国是一个人口众多的发展中国家，经济发展总体水平还比较低，城乡差距、 地区差距并存，不同社会群体间的保障水平差异过大。

养老服务行业属于微利产业，且前期基础建设投入巨大，资金短缺是社会办养老机构中普遍存在的问题。

我国是一个“未富先老”的国家，多数老人的可支配收入低于社会平均水平，特别是女性老人、农村老人的可支配收入更少。

 这可以说是影响养老行业发展的根本性制约因素。

但是我们不能长久的立足于这样的现实，从长远的经济发展视角来看，虽然经济发展的速度趋缓，但整体会保持着较为稳定地增长趋势，这可以从近年的的经济增长趋势和人均收入增长趋势图中看出来（如图1、图2和图3）。

而另一方面，随着总人口规模的下降，人均收入也会持续增长。

因而从长远来看，我们完全有理由相信养老行业的市场前景是比较好的。

3.1.1社会环境

1.养老观念

很长时间以来,由于受传统文化影响,甚至当前很多中国农村地区居民都一直坚持传统的“养儿防老”观念。

很多人以为子女晚辈的照料是其将来主要养老方式。

而现在,一方面,随着年轻一代养老压力的增大,很多人也逐渐意识到“养儿防老”已越来越不能适应时代的需要了；另一方面，随着经济的发展和社会观念的不断开化，养老服务不断社会化，养老服务业逐渐为社会所认可，因而养老行业的前景也逐渐明朗起来

2.城市化进程和人口流动

首先，随着城市化进程的推进，年轻人就业压力大，人们常常为就业奔波。

即使就业了，人们为了保住自己