泰州国有土地上房屋征收与补偿办法.docx
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泰州国有土地上房屋征收与补偿办法
泰州市国有土地上房子征收与赔偿方法
（征采建议稿）
第一章总则
第一条为了规范本市国有土地上房子征收与赔偿活动，保护公共利益，保障被征收房子所有权人的合法权益，
依照《国有土地上房子征收与赔偿条例》（以下简称《征收条例》）、《省政府关于印发江苏省推行〈国有土地上房子征收与赔偿条例〉若干问题规定的通知》及相关法律、法规、规章的规定，结合本市本质，拟订本方法。
第二条在本市范围内征收国有土地上单位、个人的房子，对被征收房子所有权人（以下称被征收人）赔偿的，适用本方法。
第三条市人民政府负责本市行政地域的房子征收与赔偿工作；市（县）、区人民政府（含高新区管委会，以下均含）负责本行政地域的房子征收与赔偿工作。
市人民政府对各市（县）、区人民政府房子征收与赔偿工作推行监察管理。
第四条市房子征收办公室为本级政府的房子征收部门，组织推行由市政府作出征收决定的房子征收与赔偿工作，并经过建立房子征收信息化管理系统等方式，对全市房子征收行为进行规范化管理。
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市（县）、区人民政府确定的房子征收部门组织推行本市（县）、区人民政府作出征收决定的房子征收与赔偿工作。
各区房子征收部门应当及时将房子征收政策规定、征收赔偿方案、赔偿资本使用等方面的状况，报市房子征收部门审查。
第五条发改、财政、规划、住建、国土、房管、公安、工商、文化、民政、城管等相关部门应当依照各自职责分工，互相当合，保障房子征收与赔偿工作的顺利进行。
第六条房子征收部门能够委托房子征收推行单位肩负房子征收与赔偿的详尽工作。
房子征收推行单位不得以营利为目的，其工作经费可由委托单位同级财政资本予以保障，并推行国库集中支付。
房子征收部门对房子征收推行单位在委托范围内推行的房子征收与赔偿行为负责监察，并对其行为结果肩负法律责任。
第七条任何组织和个人对违反本方法规定的行为，都有权向相关人民政府、房子征收部门和其他相关部门举报。
接到举报的相关人民政府、房子征收部门和其他相关部门对举报应当及时核实、办理。
监察机关应当加强对参加房子征收与赔偿工作的政府和相关部门也许单位及其工作人员的监察。
第二章征收决定
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第八条征收房子的各项建设活动应当切合市、市
（县）、区公民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、
城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设、旧城区改建，
应当纳入市、市（县）、区公民经济和社会发展年度计划。
发改、国土、规划及涉及到的行业主管部门应当就征
收项目可否切合相关规划作出审查建议，提交给市、市
（县）、区人民政府审查。
第九条房子征收范围确定后，不得在房子征收范围内
推行以下行为：
（一）新建、扩建、改建房子；
（二）以被征收房子为注册地点办理工商注册登记手
续；
（三）改变房子、土地用途；
（四）办理产权改正登记；
（五）其他不当增加赔偿开支的行为。
房子征收部门在组织对被征收房子进行检查登记时，房子征收部门应当就前款所列事项书面通知相关部门暂止办理相关手续。
暂止办理相关手续的书面通知应当载明暂停限时。
暂停限时最长不得高出1年。
第十条房子征收部门组织对征收范围内房子的权属、
区位、用途、建筑面积等状况进行检查登记，收集相关凭据，
被征收人应当予以配合。
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征收检查中发现有未经登记的建筑，由房子征收部门将
相关检查资料移送国土、住建（房管）、规划、部门，国土、住建（房管）、规划部门应当依照各自职权及时作出认定和
办理，并将认定、办理结果见告当事人及房子征收部门。
对认定为合法建筑和未高出赞成限时的临时建筑，应当恩赐赔偿；对认定为违纪建筑和高出赞成限时的临时建筑不予赔偿。
市、区对认定资料推行共享。
检查结束后，房子征收部门应当将检查结果在征收范围内以通知形式宣告，并保存检查确认资料。
第十一条房子征收部门在组织检查的同时，应当委托拥有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房子进行采样评估，获取征收范围内被征收房子近似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本。
第十二条房子征收部门拟订征收赔偿方案，报拟作出征收决定的人民政府。
赔偿方案应当包括以下内容：
（一）房子征收的范围、推行时间；
（二）征收赔偿方式；
（三）被征收房子性质、用途和面积认定标准；
（四）近似房地产的市场评估价；
（五）各样赔偿、补助、奖励的标准；
（六）部署房的大概、结算基本价格、结算方法；
（七）拟订的乔迁限时和提前乔迁奖励限时；
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（八）乔迁过渡方式和过渡限时；
（九）需要载明的其他内容。
拟作出征收决定的人民政府应组织相关部门对征收补
偿方案进行论证并予以宣告，征采公众建议。
征采建议限时
不得少于30日。
第十三条拟作出征收决定的人民政府将征采建议情
况和依照公众建议改正的状况及时宣告。
因旧城区改建需要征收房子，50%以上（不含50%）被
征收人认为征收赔偿方案不切合本方法规定的，拟作出征收
决定的人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听
证会，并依照听证会状况改正方案。
第十四条市、市（县）、区人民政府在作出房子征收
决定前，应当由保护社会牢固工作的机构进行社会牢固风险
评估。
房子征收决定涉及被征收人数量300户（含本数）以上
的，应当经政府常务会议议论决定。
第十五条房子征收决定作出前，房子征收部门应当设
立征收专户。
房子征收部门应建立健全征收赔偿资本使用审批程序，做到足额到位、专户积蓄、专款专用，保证房子征完工作的顺利进行。
同级审计部门对房子征收赔偿开支管理和使用状况进行全程追踪监察。
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第十六条房子征收部门应当在人民政府作出征收决定后五个工作日内在征收范围内通知，并且以必然形式公开宣告。
通知应当载明以下内容：
（一）征收的目的和依照；
（二）征收的四至范围；
（三）房子征收赔偿方案；
（四）行政复议、行政诉讼权益；
（五）监察举报电话；
（六）其他应当通知的事项。
第十七条国有土地上房子被依法征收的，国有土地使用权同时回收。
第十八条被征收人凭征收赔偿部署协议或赔偿决定能够向公安、工商、邮政、电信、公用事业、教育等部门或
者单位办理户口迁移、营业场所改正、邮件传达、电话迁移、停水、停电以及转学、转托等手续，相关部门也许单位应当依照规定办理。
第三章征收评估
第十九条被征收房子的价值，应当由拥有三级以上房地产评估资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）依照房子征收评估方法评估确定。
市、市（县）、区房子征收部门如期向社会宣告从事房
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屋征收评估、拥有相应资质的房地产价格评估机构名录及其信用状况，供被征收人选择。
第二十条房地产价格评估机构由被征收人在规准时间内协商选定；被征收人在规准时间内协商不能够的，房子征
收部门能够经过多数决定，也许采用摇号、抽签等方式确定。
确定房地产价格评估机构应当依照以下程序：
（一）房子征收部门向社会宣告征收评估信息。
（二）拥有相应资质的房地产价格评估机构报名。
（三）房子征收部门依照报名先后序次宣告拥有相应资质的房地产价格评估机构名单。
（四）被征收人在房子征收部门宣告房地产价格评估机构名单后5日内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面见告房子征收部门。
（五）被征收人在规准时间内协商不能够的或在规准时间内不将协商建议书面见告房子征收部门的，由房子征收部门组织被征收人投票决定也许经过摇号、抽签等方式确定。
采用投票方式时，高出百分之五十的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足百分之五十的，采用摇号、抽签等方式确定。
（六）房子征收部门宣告被征收人协商选定也许经过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。
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经过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机
构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。
房地产价格评估机构确定后，由房子征收部门在征收范
围内宣告。
房子征收部门应向房地产价格评估机构出具房子
征收评估委托书，并与其签订房子征收评估委托合同。
第二十一条评估机构应当独立展动工作，依照公开、
公正、公正的原则对被征收房子的房地产市场价值进行评
估。
第二十二条被征收房子评估时点为房子征收决定通知之日。
第二十三条对被征收房子进行的评估应当综合考虑与被征收房子相关的以下因素：
（一）区位：
被征收房子的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调治因素。
（二）用途：
以产权登记的用途为准。
（三）建筑面积：
从先期检查宣告的面积为准。
（四）其他因素：
房子建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第二十四条被征收房子室内装修装修价值，机器设施、物质等乔迁开支，以及停产休业损失等赔偿，由征收当事人协商确定；协商不能够的，能够委托房地产价格评估机构经过评估确定。
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被征收房子及其合法占用的土地使用权的价值应当一并评估。
被征收房子室内装修装修的价值和其他不动产的价值应当与被征收房子主体的价值分别评估。
第二十五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构肩负。
房子征收范围较大的，能够由两家以上房地产价格评估机构共同肩负。
两家以上房地产价格评估机构肩负的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织
相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数采用、评估结果确定方式等进行沟通，一致标准。
第二十六条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房子进行实地查勘，检查被征收房子状况，拍摄反响被征收房子内外面状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并稳固保存。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房子进行实地查勘，供应也许协助收集被征收房子价值评估所必需的状况和资料。
房子征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字也许盖章确认。
被征收人拒绝在实地查勘记录上签字也许盖章的，应当由房子征收部门、注册房地产
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估价师和无利害关系的第三人目击，相关状况应当在评估报
告中说明。
第二十七条房地产价格评估机构应当向房子征收部
门供应分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括
评估对象的构成及其基本状况和评估价值。
房子征收部门应
当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5
日。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解说。
存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房子征收部门供应委托评估范围内被征收房子的整体评估报告和分户评估报告。
房子征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
第二十八条被征收人或房子征收部门对评估报告有疑问的，房地产评估机构应看作出讲解说明。
被征收人也许房
屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向评估机构书面申请复核评估。
原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。
复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面见告复核评估申请人。
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第二十九条被征收人也许房子征收部门对原房地产价
格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日
起10日内，向被征收房子所在地评估专家委员会申请判断。
评估专家委员会应当自收到判断申请之日起10日内，对申
请判断评估报告的评估程序、评估依照、评估假设、评估技
术路线、评估方法采用、参数采用、评估结果确定方式等评
估技术问题进行审查，出具书面判断建议。
房子征收评估、判断开支由委托人肩负。
但判断改变原
评估结果的，判断开支由原房地产价格评估机构肩负。
复核
评估开支由原房地产价格评估机构肩负。
房子征收评估、鉴
定开支依照政府价格主管部门规定的收费标准履行。
第四章征收赔偿
第三十条征收赔偿的方式能够推行钱币赔偿，也能够实
行产权调换，被征收人有权选择赔偿方式。
但以下状况除外：
（一）征收非公益事业房子的隶属物，不作产权调换
（二）工矿企业等专业性较强难以确定产权调换方案
的，房子征收部门能够对其推行钱币赔偿；
（三）产权不明或产权有瓜葛的，房子征收部门对其推行
产权调换；
（四）产权人下落不明的，房子征收部门对其推行产权调
换。
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第三十一条房子赔偿以登记簿载明或征收检查确认的用途进行赔偿。
改变住处房子用途的被征收人选择产权调换的，房子征收部门仍供应住处房子推行产权调换。
第三十二条房子征收赔偿包括：
（一）被征收房子价值（含土地使用权赔偿）；
（二）被征收房子装修装修、隶属物价值；
（三）乔迁补助费、临时部署补助费；
（四）因征收非住处房子造成的停产休业损失；
被征收人在规定的奖励限时内签订赔偿协议并将房子腾空交付的，由房子征收部门恩赐奖励。
第三十三条被征收人选择产权调换的，房子征收部门应当供应产权调换房子，并与被征收人结算开支、结清被征收房子价值与产权调换房子的差价。
因旧城区改建须征收个人住处，被征收人选择在改建地段进行房子产权调换的，市、市（县）、区人民政府应当供应改建地段也许就近地段的房子。
第三十四条除市、市（县）、区人民政府对用于产权调换的房子价格有特别规定外，应以评估的方式确定用于产权调换房子的市场价值。
政府规定的用于产权调换的房子价格应当参照被征收房子的市场评估价。
第三十五条征收个人住处，被征收人家庭切合住处保障条件的，依照我市保障性住处的相关规定优先恩赐住处保
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障。
被征收人家庭能够不参加社会轮候，依照达成赔偿协议并腾空交房的先后序次，申请购买经济适用住处等保障性住处、配租廉租房或公共租借住处。
被征收人仅有一处住处且获取的钱币赔偿金额低于征收赔偿最低标准的，房子征收部门应当依照征收赔偿最低标准对被征收人予以赔偿。
征收赔偿最低标准由市人民政府确定宣告。
第三十六条房子征收部门供应的产权调换房子应当切合国家质量安全标准。
产权调换房子为期房的，面积差异等问题，依照建设部《商品房销售管理方法》和《城市商品房预售管理方法》的相关规定办理。
第三十七条对推行产权调换也许被征收人以钱币赔偿款购买的房子，与被征收房子等值的部分，被征收人免缴房子契税。
第三十八条征收住处房子应当支付临时部署补助费，临
时部署补助费的标准由市、市（县）、区人民政府另行拟订。
被征收人选择钱币赔偿的，对被征收人按合法建筑面积一次性支付临时部署补助费。
被征收人选择产权调换，过渡限时内被征收人自行安排住处的，房子征收部门应当支付临时部署补助费。
被征收人
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使用房子征收部门供应的周转房在本方法规定的过渡限时
内不支付临时部署补助费。
产权调换房子为现房的，过渡限时自被征收人将房子腾
空交房之日起，不得高出
12个月；产权调换房子为多层期
房的，过渡限时不得高出
24个月；产权调换房子为高层期
房的，过渡限时不得高出
36个月。
除当事人还有约定的，因房子征收部门的责任延长过渡
限时的，从逾期之月起，应当依照以下规定给被征收人增付
临时部署补助费：
（一）被征收人自行解决过渡用房的，延长限时在
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个月以内的，增付一倍临时部署补助费；延长限时高出
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个月的，自高出之月起再增付一倍的临时部署补助费。
（二）由房子征收部门供应过渡用房的，
延长限时在12
个月以内的，每个月支付一倍临时部署补助费，延长限时高出
12个月的，自高出之月起增付一倍临时部署补助费。
第三十九条征收范围内的直管公房或单位自管房子，
公房管理部门或被征收人可依法回收房子使用权，除去租借关系。
房子征收部门对公房管理部门或被征收人进行赔偿。
对房子征收赔偿、补助开支的分配，租借双方可依照租借约定或协商解决。
不能够除去租借关系的，由房子征收部门供应房子推行产权调换，租借双方可重新订立租借合同。
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履行国家规定的标准租金的直管公房，租借双方除去租借关系的，经公房管理部门赞成，可按以下方法履行，并与房子征收部门订立三方协议：
住处房子的重置成新价支付给公房管理部门，其他部分支付给承租人。
非住处房子原承租协议对承租的营业用房征收、乔迁赔偿分配有约定的，按协议约定履行；没有约定分
配份额的，房地产评估价扣除重置成新价的部分后50％赔偿承租人，其他部分支付给公房管理部门。
第四十条对因征收房子造成的停产休业损失应当恩赐赔偿。
停产休业损失是指因征收房子造成停产休业的直接效益损失。
停产休业损失赔偿的详尽数额由征收当事人协商，协商不能够的，能够委托已选定也许确定的房地产价格评估机构经过评估确定。
停产休业损失赔偿依照房子被征收前的效益、停产休业限时等因素确定。
被征收人擅自将住处房子改变为经营性用房的，征收时不恩赐停产休业损失赔偿；擅自改变非住处房子用途的，依照原用途计算停产休业损失。
被征收房子于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并获取工商营业执照、连续营业一年以上的，能够结合本质营业年限依照合适比率恩赐停产休业损失赔偿。
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第四十一条征收部门能够依照征收决定的要求设定奖励时段，对积极支持征完工作，在征收决定规定的限时内签订协议并腾空交房的，由房子征收部门恩赐奖励。
市里房子征收奖励标准由市人民政府拟订，市（县）房子征收奖励标准由市（县）人民政府拟订。
第四十二条被征收人应当与房子征收部门在征收通知确定的签约限时内订立赔偿协议。
房子征收赔偿协议的格式文本由市房子征收部门一致编制。
区房子征收部门在协议签订后十五天内报送市房子征收部门备案。
第四十三条房子征收部门与被征收人在征收通知确定的签约限时内达不能够赔偿协议，也许被征收房子所有权人不明确的，由房子征收部门报请作出房子征收决定的人民政府依照本方法的规定，依照征收赔偿方案作出赔偿决定，并由征收部门在房子征收范围内予以通知。
赔偿决定应包括赔偿方式，被征收房子赔偿金额或用于产权调换房子的地点、面积和价格，乔迁补助费，临时部署补助费也许周转用房，停产休业损失，乔迁限时，过渡方式和过渡限时等事项。
征收赔偿决定的乔迁限时不得少于10日。
第四十四条被征收人在法按限时内不申请行政复议也许不提起行政诉讼，在赔偿决定规定的乔迁限时内又不搬
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迁的，由作出房子征收决定的人民政府依法申请人民法院强
制履行。
第四十五条房子征收部门应当依法建立健全房子征
收档案制度，并将分户赔偿状况在房子征收范围内向被征收
人宣告。
征完工作结束后，征收部门应当见告审计部门。
审计部
门应当及时组织对项目进行审计，并宣告审计结果。
第四十六条法律、法规对征收外国领事馆房子、军事
设施、华侨房子、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区
内的建筑物等还有规定的，依照相关的法律、法规履行。
第五章法律责任
第四十七条作出征收决定的人民政府及房子征收部
门的工作人员在房子征收与赔偿工作中不履行本条例规定
的职责，也许滥用职权、玩忽职责、徇私舞弊的，由上级人
民政府也许本级人民政府责令改正，通知责怪；造成损失的，
依法肩负赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任
人员，依法恩赐处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条采用暴力、威胁也许违反规定中断供水、
供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人乔迁，
造成损失的，依法肩负赔偿责任；对直接负责的主管人员和
其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不
构成犯罪的，依法恩赐处分；构成违反治安管理行为的，依
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法恩赐治安管理处分。
第四十九条采用暴力、威胁等方法阻截依法进行的房
屋征收与赔偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成
违反治安管理行为的，依法恩赐治安管理处分。
第五十条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收赔偿费
用的，责令改正，追回相关款项，限时退还违纪所得，对有
关责任单位通知责怪、恩赐警告；造成损失的，依法肩负赔
偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成
犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法恩赐处
分。
第五十一条房地产价格评估机构也许房地产估价师
出具虚假也许有重要差错的评估报告的，由发证机关责令限
期改正，恩赐警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上
20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元
以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，撤消资质证书、
注册证书；造成损失的，依法肩负赔偿责任；构成犯罪的，
依法追究刑事责任。
第五十二条违反本规定，高出奖励时段恩赐奖励的，
依法追究相关人员责任。
第五十三条征收推行单位、评估机构人员及单位在征
完工作中有不当行为的，记入不良行为记录，详尽方法由市
房管部门会同相关部门拟订。
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第六章附则
第五十四条本方法自宣告之日起推行。
2005年7月
27日泰州市人民政府宣告的《泰州市城市房子拆迁管理方法》同时撤消。
《征收条例》推行前已依法获取房子拆迁赞成证的项目，连续沿用原有的规定办理。
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