龙湖施工管理案例可看.docx

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龙湖施工管理案例可看

〖龙湖研发〗龙湖施工管理案例/借鉴→反思→改进

龙湖集团工程部案例

观山水南入口景观水幕墙体拆除案例分析

一、事情简述

观山水南入口水幕墙体与周边建筑形成的空间过于狭小，将给进出客户造成很强的压抑和局促的感觉。

无论是实景样板区开放时给客户的感受和将来作为正式工程的南入口均难以让人接受。

最终明确拆除该水景墙体，墙体后移。

二、事情经过

1、南入口原施工图中，水幕墙体对应的部位为室外楼梯，在之后出的景观图中，改为水幕，室外楼梯改至室内。

2、3月8日，水景方案最终讨论通过，为赶上工期，3月9日项目部派专人赴西南院落实建筑、结构的调整，于3月11得到正式施工图，下发施工单位实施。

3、4月21日，水幕结构完成拆模拆架，项目部人员与研发部人员一同赴现场，发现水幕墙体过高，位置过于接近南入口的大堂入口，给进出人员造成很强的压抑感。

同时，由于周边墙体的高度也很高，人在其中，感觉非常局促，于是提出修改建议。

4、4月23日，研发部确定拆除该道水幕墙体。

5、4月24日，项目部协调施工、监理单位，明确拆除方案。

6、4月25日，开始拆除该处墙体。

三、原因分析

1、水幕墙体的方案出来后，为赶工期，大家把精力都放到了如何协调设计、修改现有结构及南入口建筑平面的调整上。

未关注水幕真正作出来后，业主进出时感受的问题。

2、研发人员对客户将要在一个不足6m进深的空间内，面对一道11米高的水幕墙体的实际感受考虑得不够。

3、项目部工程师在人体工程学方面相关知识不够，缺少空间尺度的把握能力，未能把好最后一道关，从客户感受这方面对南入口的改动进行审查。

4、景观设计与建筑设计的脱节。

景观施工图本身是在建筑施工图基础深化完成的，但在观山水项目，却经常出现为景观而修改建筑、结构的事情。

四、改进措施

1、根据工程实际要求，缩短景观设计的时间，给下游部门、下游人员留出合理的图纸消化时间，对图纸优化改进的技术准备时间，减少或避免出现类似的问题。

2、建议对项目部工程师进行人体工程学方面的知识培训，使现场工程师具备一定的空间尺度概念。

18 关于紫都城花园阳台空调护栏的反思

【事件简述】：

紫都城一期住宅花园阳台空调护栏安装完毕后，工程人员发现无法放置空调室外机，但在进行样板层施工的时候空调室外机又能放置，究竟是何原因导致空调室外机无法搁置呢？

【事件分析】：

经过项目工程师分析，有如下三方面原因：

1、设计方面：

原设计该处并无护栏，应公司研发部要求才增设了护栏，增设护栏后，设计单位各专业设计师未进行沟通，没有考虑到该处空调冷凝水管及阳台连梁对空调机位尺寸的影响：

空调冷凝水管的位置的不当，减少了空调机位的搁置空间。

如图：

冷凝水管现有位置与外墙距离只有80多厘米，空调机位无法放置。

如果将空调冷凝水管移至箭头所指位置，可以有效利用梁下200mm的宽度范围，在宽度方向就可以不考虑冷凝水管占用的宽度。

2、施工方面：

在进行样板层施工时，未安装冷凝水管检查口，且当时冷凝水管是靠墙安装。

在确定护栏与冷凝水管之间的尺寸时，未考虑到检查口的安装方向及结构误差造成的部分冷凝水管无法紧靠墙体安装。

综合以上因素造成护栏安装完毕后，空调室外机无法放置。

如图所示：

3、专业配合方面：

土建与安装之间缺乏沟通和配合。

安装专业在进行冷凝水管安装时，发现因结构误差导致冷凝水管无法紧靠墙体安装，未与土建专业进行沟通：

要求土建专业采取处理措施。

而是直接就一次安装完成，同时也未与土建配合确定检查口的位置。

【改进措施】：

事已如此，如若将花园阳台空调位置重新调整，返工量很大并且造成重大的经济损失项目部与营销部沟通，空调栏杆还是移到百叶洞口边上，由项目部要求总包单位在该空调的位置完成空调机位图案，以及文字标示和双黄线显示区域。

为了方便业主安装空调，在业主空调安装完成后，由项目部负责再把栏杆安上，如图：

【事件总结】：

在施工过程中我们一直强调各专业之间配合的重要性，其实在设计过程中这种专业间的沟通与配合更为重要。

作为甲方应该发挥甲方精神，加强对设计分供方的管理，不要因为设计原因造成难以弥补的错误。

19 弗莱明戈一期部分坡屋顶现梁的案例

【事件简述】：

蓝湖郡三期（弗莱明戈）按施工图出图的先后顺序分为两段，目前一段工程已经全面封顶，砌体工程基本结束；二段工程尚处于结构施工阶段。

另外，弗莱明戈新样板区23＃、25＃楼内外装修均施工完毕，即将正式开放。

然而，就是在5月份项目部和研发部组织对新样板楼的一次施工过程检查中，发现23＃楼五层（平层户型）坡屋面在客厅和主卧有斜梁出现，其中客厅坡屋面现梁较为严重，斜梁最低处距地坪高度为2.75米，详见照片。

经过初步商议，项目部和研发部相关人员一致认为应对未施工栋号相同屋面进行调整。

研发部立即通知设计院对后续没有施工的栋号进行坡屋面结构修改，项目部也组织对弗莱明戈一期、二期（芳树晴川）斜屋面现梁的情况做了清理，并对现场相同户型坡屋面已施工的栋号做出了暂停后续工程施工的决定，等候下一步的处理意见。

因为坡屋面结构相对较为复杂，设计院对结构的处理有一定难度，经过与设计院多次沟通讨论修改方案，6月16日收到了未施工栋号的坡屋面修改蓝图，6月18日确定了已施工栋号的修改图纸。

6月20日，研发、工程、营销、物业、造价各部门一同查看了23#楼斜屋面现场，决定对蓝湖郡三期23＃楼及其他已施工相同户型共计34户客厅现梁坡屋面进行修改（主卧不做修改），并由造价部门计算相关处理造价。

【原因分析】：

1、施工图纸审核不细，发现问题但没有解决彻底

　在24＃样板楼施工前，项目部就对24＃楼现梁的情况进行了逐层核对，并将平层及坡屋面现梁建筑结构叠加图纸打印出来，与研发及设计院一起对结构梁板进行了调整，采取局部降板及上翻梁的形式，解决了中间楼层主要房间现梁的问题，并同时明确了次要部位如过道、衣帽间等结构处理困难部位允许现梁。

当时对于24＃楼坡屋面现梁的情况，都认为可以接受，未作过多讨论，默认为坡屋面是可以现梁的。

弗莱明戈一期的施工图纸出齐后，经核对，中间楼层现梁的情况已基本解决。

24＃楼结构现梁3.3m层建结核对

在24＃楼审图过程中同样提出了斜屋面现梁问题，但设计认为斜屋面不现梁结构处理难度较大，并且斜屋面距地面较高，斜屋面现梁可以接受，最终未作修改。

2、施工图纸审核不细，发现问题但没有解决彻底

由于后期屋面坡度变化较大，设计人员在坡度变化处加了梁，查相关的设计规范和咨询其它设计院的建筑师都认为坡屋面对此没有严格的要求。

受惯性思维的影响，忽略了客户的需求和龙湖的品牌，认为既然在24＃楼坡屋面现梁可以不做修改，那么在后续的施工图纸中也就不会存在问题。

虽然看图过程中发现了一些坡屋面存在现梁较多的情况，但没有引起足够的重视，认为坡屋面现梁情况满足规范要求，同时又是出现在层高较高结构复杂的坡屋面，是允许的，也就没有及时提出修改意见，错过了在审图阶段第一时间调整图纸的机会。

3、客户敏感度不够，在施工过程中没有及时提出问题

23＃楼结构封顶时间为3月26日，坡屋面外架拆除时间为4月5日，到5月份开始外装修很长一段时间内，都没有敏感到坡屋面现梁存在的问题，又一次错过了修改图纸的机会。

【总结及改进措施】

1、增强客户敏感度及换位思考的能力

一个项目从设计到施工、销售，最终的目的都是为了交付给业主一个满意的产品。

如何让客户满意，实现公司与客户的双赢才是目标。

施工过程既要保证达到上游研发部门的设计效果，同时又是对设计图纸的检查优化过程。

所以，项目工程师不能以简单的按图施工来要求自身，而应在满足国家相关规范和公司标准要求的同时，多做换位思考，多思考研发部要的是什么样的效果，营销部甚至客户交房和接房又要求什么样的效果，业主的敏感点时刻要记住，这样才能在项目实施过程中发现更多的隐患和问题。

2、加强图纸审核

在施工图审图过程中，应更加深入细致，不应以简单的满足规范要求来审核施工图纸，而应从客户的角度看待图纸问题，多考虑如何尽量满足客户的使用功能和使用感受。

发现模棱两可的问题，不能依靠个人的经验和惯性思维简单的一笔带过，而应多和相关部门沟通，综合形成处理意见，避免对图纸问题的遗漏。

本次的坡屋面现梁问题，审图过程中在明确中间楼层允许现梁部位的同时，如果进一步明确斜屋面允许现梁的形式和范围，如果提前征求营销部的意见，很可能将避免将问题遗留至施工阶段。

3、建立公司设计要求标准文件以及图纸审查重点问题标准表格，做好前控

建议相关部门一起总结出更详细明确的设计、施工乃至交房标准文件，做好前控，以便项目实施过程中参照对比，及时发现错误疏漏，避免在实施后期发现而造成更大的损失。

4、适当增加停止点，早发现问题

施工过程中，在大面积展开施工前，如弗莱明戈第一栋主体结构封顶，第一栋砌体完成、第一栋外保温完成、第一面外墙涂料或文化石、小木屋完成，都可以作为一个停止点，请研发、营销等相关部门点评，争取早发现问题，早做调整，避免造成更大的损失。

20 关于电气工程将矿物绝缘电缆改为耐火型电缆的案例

【事件简述】

西城天街项目部于2006年3月23日接到重庆市设计院出的西城天街一期工程正式施工图，电气工程师邹筱成在审图时发现西城天街一期工程的应急电源和主要消防设备类电缆全部采用矿物绝缘电缆，而选用此类电缆存在以下问题：

1、目前矿物绝缘电缆在重庆使用量很少，且全国有此生产能力的厂家仅三家左右。

2、施工难度较大，特别是接头处理的技术不够成熟，现场施工人员能力不够，必须由该电缆生产厂家派人进行施工处理。

3、目前，国家铜材价格波动较大，上涨趋势非常大，采购成本过高。

通过咨询厂家，设计上仅该种电缆成本价就达2,375,712.816元，经过计算，综合造价共计2,614,033.59元。

【解决措施】

1、请造价采购部材料设备组对供应厂商进行调查了解，发现矿物绝缘电缆的采购极为困难，全国生产供应厂家太少，直接采购成本高。

2、项目专业工程师查询相关规范，通过对耐火电缆和矿物绝缘电缆的使用条件、载流量、敷设要求、材料本体价、供货能力及渠道等多项指标进行比较，得出结论：

可用耐火电缆替代矿物绝缘电缆。

3、请项目造价组对耐火电缆和矿物绝缘电缆的总体综合造价（含线缆本体价、安装附件价、安装人工费等）成本进行分析，发现采用矿物绝缘电缆综合成本造价偏高。

耐火电缆采购价为1,429,853.06元，综合造价共计2,176,312.01元，相比设计上的矿物绝缘电缆可节约造价437,721.58元。

4、与设计院、研发部进行沟通，在性能、规范都满足的前提下，考虑成本，决定采用耐火电缆。

【经验总结】

1、现场工程师对规范的学习要深入理解。

2、对新材料新技术的采用，需综合比较性价比、技术的成熟度、市场资源的配置等。

3、现场发现问题后，需要充分利用分供方资源和团队的力量来解决。

21 芳树晴川临时箱变案例

【事件简述】

根据2005年11月底签订的《芳树晴川临时用电供电设计合同》，项目临时用电从芳树晴川对面金开大道路边的电线杆接入，在中石油加油站前的绿化带立电线杆，电缆在此杆分支，接入位于加油站南、北两侧的临时箱变。

在施工准备阶段，项目部与加油站接洽，加油站以确保安全为由要求我方出具相关部门函复。

项目部随即与经开区消防支队和鸳鸯派出所取得联系，落实该电线杆安插处确属中石油地块，但电线杆安插位置符合国家倒杆一倍间距的相关规范（《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）），并由鸳鸯派出所出具相关证明，消防支队口头通知了中石油加油站站长。

加油站向中石油重庆分公司汇报了情况，其安全总监实地勘察后表示，按照中石油企业标准，电线杆的安插需在倒杆距离1.5倍以上，此处杆距不满足要求，拒不同意我方施工。

因此，项目的施工用电供应计划受到影响延后。

【原因分析】

1、项目部对工程前期情况分析不够透彻，信息了解不全面。

供电设计踏勘时未对现场实际情况进行充分调查，未明确加油站前面绿化带的用地权属；未对相邻部门进行探访，仅了解到倒杆1倍的国家规范，而对中石油的企业标准缺乏了解。

2、工程师的系统思维能力不足。

当情况发生变化后，项目部在讨论解决方案时，仅局限于与相关部门协调、劝服中石油同意我方施工方案的层面，对其他解决方案的考虑不够。

【总结及改进措施】

1、在与中石油、供电局等多方协商后，项目部提出该临时箱变设计方案是按照场内三个总包施工单位的条件而设计，而现芳树晴川总包施工单位已降至两个。

结合现场实际实施情况，项目部建议将加油站北侧的临时箱变移至其南面，电缆就可以直接通过电缆沟接入施工箱变，从而取消加油站绿化带内的电线杆。

2、工程师在工程实施中应密切关注项目周边环境，发现问题时从多方面思考解决问题的办法，加强思维的系统性。