假设法常见错误.docx

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假设法常见错误

假设法常见错误

1、计算公式出现漏项或增项错误

待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润

后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润

（一）求生地价值的公式

（1）适用于在生地上进行房屋建设的公式

生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（2）适用于将生地开发成熟地的公式

生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（二）求毛地价值的公式

（1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式

毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（2）适用于将毛地开发成熟地的公式

毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）

熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润

（四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）

在建工程价值＝续建完成后的价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润

（五）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）

旧房价值＝装饰装修改造或改变用途后的价值－取得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－装饰装修改造利润

2005年

假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；

假设开发法中未扣减利息；

续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；

2、对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算在现金流量折现法中，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测记得要折现到估价时点。

3、在传统方法中投资利息和开发利润都单独计算，而现金流量折现法无计算。

4、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。

5、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。

6、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

7、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分。

8、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明。

9、若用收益法要注意常见的问题；

（1）.假设开发的方式一要合法,二要最高最佳使用   

（2）.开发经营的方式   

A.出租:

用收益法把租金转化成售价   

B.出售:

售价   

（3）.应扣的费用项目有无漏记:

如销售税（不含土地增值税和所得税）   

（4）.利息.利润的计算:

A.传统方法:

同成本法   

B.现金流量法:

不单独计算   

（5）.贴现:

A.n的确定综合考虑土地和建筑物   

B.贴现率i的确定:

综合考虑利息.利润   

（6）.评估在建工程:

A.续建成本利润   

B.续建期间整个项目的利息.管理费等   

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；

2、不能遗漏应扣除项（如：

开发利润。

评估毛地时还应扣除拆迁安置费）；

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。

（如：

销售税费一般不计息）；

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；

5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

2005年

假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的；

假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；

10、在假设开发法中注意验算一下总楼价的计算是否有误，另外注意建筑费是否折到估价时点。

专业费通常取建筑费的系数，如再折现则有误。

11、必须有明确的规划条件，若无条件仍需估价，应推测，并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件”，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。

12、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。

13、注意各种项目取值p-334

（一）后续开发经营期

开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。

开发经营期可分为建设期和经营期。

建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。

经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。

销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。

在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。

运营期的起点是开发完成后的房地产竣工之日，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束之日。

在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重合。

注意在求取各类经营期中必须注明是否符合市场上是类似房地产客观经营周期如果不是要进行修正和调整。

（二）开发完成后的价值

（1）开发完成后的价值对应的房地产状况

开发完成后的价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的价值。

注意开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产,除了房地产,还可能包含着房地产以外的动产、权利等。

特别是开发完成后的房地产为酒店、保龄球馆这类收益性房地产,其状况通常是“以房地产为主的整体资产”（08年改错题就是整体资产）,包含着建筑物内的家具设备等房地产以外的财产。

在这种情形下，预测的开发完成后的价值还应包括家具设备等房地产以外财产的价值。

（2）开发完成后的价值对应的时间

对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

（3）开发完成后的价值的预测方法

在预测开发完成后的价值时，通常是采用市场法并考虑类似房地产市场价格的未来变动趋势，或者采用市场法与长期趋势法相结合。

比较的单位一般为单价而不是总价。

对于出租或营业的房地产，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。

在以上情况下，任何一种方法就不是一种独立的估价方法，而被包含在假设开发法之中，成了假设开发法的一个部分。

运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法来求取。

（三）后续必要支出及应得利润

后续必要支出及应得利润，是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开发房地产的税费（以下简称取得税费）以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

要注意以下两点区别：

①它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点时的值；

②它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得的利润。

取得税费是假定在估价时点购置待开发房地产，此时应由购置者（买方）缴纳的有关税费，例如契税、印花税、交易手续费等。

按照待开发房地产价值的一定比例来测算。

应计息项目包括：

（注意不要漏项）

①未知的需要求取的待开发房地产的价值；

②取得待开发房地产的税费；

③后续的开发成本、管理费用和销售费用。

一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。

未知的需要求取的待开发房地产的价值其计息的起点是估价时点。

后续的开发成本、管理费用、销售费用计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生。

（四）折现率

折现率等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率。

14、假设开发法必须说明三种估价前提P-338

①估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；

②估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；

③估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。

在运用假设开发法时究竟应采用哪种估价前提进行估价，必须根据估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。

（二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益－新

假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的房地产价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。

15、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定，扣除项目的确定，销售锐费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。

在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售锐费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。

16、估算未来的楼价；一般通过市场法、长期趋势法、收益法来评估未来市价。

注意一定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。

17．在对未来楼价的计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。

18．开发期的确定要说明理由。

如：

根据类似开发项目用市场法得出，或按XX市造价管理站的定额查得。

19．续建成本和管理费用是采用类似市场比较法的方法来求取。

并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。

20．续建成本应当包括续建建筑安装工程费、专业费用、开发过程中的税费、室外道管网及绿化等工程费等，不仅仅是建安工程费。

21．注意计算续建费用中的建安工程费时，不能全算，必须扣减已完工部分的价值，即要与实际完工进度相符。

22、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：

要将时间段除以2。

而待开发房地产计息起点是估价时点。

22、销售税费和销售费用只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。

23、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

24、利润率选取错误。

开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的XX开发商的实际利润率，而应当选取行业的平均（客观）利润率。

26、投资者购买待开发房地产应负担的税费，是按待开发房地产价值的一定比率测算。

27、开发期的估算及无假设开发前提可以算错。

28、假设开发法求取续建成本时就应该是续建成本，不应该包括已建成部分。

29、假设开发法中采用传统方法的话，如果也采用直接成本利润率的话计算基数中不包括要求取的待开发房地产的价值和取得税费。

30、用假设开发法求土地价值，后续的管理费用计算基数中不能含土地成本。

31、开发利润计算基数应包含后续部分建筑物开发成本、后续建设中需投入的管理费用和销售费用、销售费用四项，不包含土地取得成本、土地开发成本、取得在建工程的税费、已投入的建筑物开发成本、已投入的管理费用和销售费用。

这样计算出的开发利润才是后续应得利润。

投资利息的计算与开发利润计算有些区别，仍以上述在建工程为例，投资利息计算基数应包含在建工程价值、取得在建工程的税费、后续部分建筑物开发成本、后续建设中需投入的管理费用和销售费用五项（注意！

投资利息计算中的销售费用是指在销售之前发生的费用，而不是与销售同时发生的费用）

32、假设开发法计算时，应对续建成本说明是在当前客观成本基础上的预测值。

补充内容

关于假设开发法中开发利润和投资利息计算的四点说明（修订）

一、明确假设开发法计算的基本常识和基本原则

假设开发法中开发利润和投资利息这两项内容属于后续的应得利润和必要支出。

08年理论教材329页特别强调，对于假设开发法最基本公式中具体应减去项目及其金额，一定要牢记“后续”两字，对于后续的必要支出和应得利润是指设想到估价对象（待开发房地产）以后到把它开发建设完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出和应得利润。

这是假设开发法计算中的一个基本常识和基本原则，一定要牢记！

心中有了这个定盘星，你就会明白假设开发法计算开发利润和投资利息都是取得估价对象后的后续的数值。

二、假设开发法中开发利润和投资利息的计算基数

假设开发法有传统方法和现金流量折现法两种，其中，开发利润和投资利息仅用于传统方法计算（现金流量折现法中不需要单独计算开发利润和投资利息，故不在此次讨论范围内）。

以已取得建设用地、并建至地上三层的写字楼（总楼层为16层）在建工程为例，说明这两项如何求取，以及其计算基数如何确定。

以投资利润率为例（成本利润率、销售利润率和直接成本利润率与之类似），开发利润计算基数应包含后续部分建筑物开发成本、后续建设中需投入的管理费用和销售费用三项，不包含土地取得成本、土地开发成本、已投入的建筑物开发成本、已投入的管理费用和销售费用。

这样计算出的开发利润才是后续应得利润。

投资利息的计算与开发利润计算有些区别，仍以上述在建工程为例，投资利息计算基数应包含在建工程价值、取得在建工程的税费、后续部分建筑物开发成本、后续建设中需投入的管理费用和销售费用五项（注意！

投资利息计算中的销售费用是指在销售之前发生的费用，而不是与销售同时发生的费用）。

这样计算出的投资利息才是后续必要支出。

可以设想用成本法计算这个在建工程的价值来帮助你理解。

在用成本法求取此在建工程价值时，其中的开发利润和投资利息的计算基数是什么？

显然，开发利润的计算基数是土地取得成本、土地开发成本、已投入的建筑物开发成本、已投入的管理费用和销售费用这五项，那么，计算出的开发利润是什么？

是构成在建工程市场价值中的一部分价值，对吧，而计算出的这部分开发利润与用假设开发法计算出的后续应得利润之和是什么？

对，是整个估价对象从取得土地、到开发完成的房地产市场价值中的总开发利润部分。

同理，我们可以分析投资利息。

三、关于理论教材339页［例9－1］的问题

此题是用传统方法求一块荒地价值，估价对象是很特殊的，特殊在哪里？

荒地价值中是不含开发利润的！

因此，在此题计算开发利润时，计算基数中包含了荒地价值V和取得该荒地的税费这两项。

四、假设开发法中利润率计算公式的表述及应用

在假设开发法中，以投资利润率为例，说明其公式及应用，其他利润率表达式及应用与之类似。

投资利润率＝开发利润/（待开发房地产价值＋取得税费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费用）注意！

此公式仅是在理论意义上计算开发利润的公式，在实际案例计算时，计算基数一般会少于5项。

如理论教材339页［例9－1］中的开发利润计算基数应为5项之和，在本说明一中的在建工程计算中，开发利润计算基数应为后续开发成本、后续管理费和后续销售费用三项之和。

因此，在用假设开发法计算开发利润时，选择公式中的计算基数要根据具体情况而定，要灵活运用。

传统方法的折算是从计息的时间往估价时点折算，也就是从前向后，现金流量折现法，向估价时点方向折现，也就是从后向前，两个方向正好相反；销售税费一般是按售价的一定比例，已经折现，在计算过程中不能在折现。

其他

推测未来楼价方法错误（正确的方法是：

①对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；

没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式；

开发经营期（建设期、经营期）的确定缺乏依据；

现率的确定没有说明理由；

计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；

投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得税费、开发成本、销售费用、管理费用；销售税费不计息）；

现金流量法计算可能出现的问题：

开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润；

折现率和报酬率混淆，使用错误；