城市轨道交通车辆段物业服务方案.docx

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城市轨道交通车辆段物业服务方案

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城市轨道交通车辆段物业服务方案

一、项目概况

二、服务范围

城市轨道交通X号线工程车辆段、停车场保安、保洁、水电设施维修、电客车清洁、绿化养护等物业服务（不包括上盖物业开发），具体分为：

1.环境卫生管理；2.会议服务管理；

3.公寓、浴室、洗衣房管理；

4.安全保卫与治安防范（包含五龙口停车场和航海路主变电站的安防）；

5.综合楼、公寓、食堂、其他办公楼及活动场所的风水电及消防等设备维修等；

6.沟、渠、池、井、管道疏通维修维护及配套设施的维护维修等；

7.运用库、大架修库等库区清扫、外围道路清扫、电客车清洗（需自备大型保洁设备）；

8.物业管理耗材及电客车清洁耗材的供应；

9.段内相关指示牌、标线、门牌、索引牌、段内果皮废纸箱的配置（须经甲方审核）；

10.段场绿化养护、除草、修剪。

11.本物业范围内甲方委托的其他工作；

计划服务期限：

三年。

（具体服务日期以实际进场日期为准）

三、管理服务人员最低配置及要求

1.对项目从业人员要严格政审，保证项目从业人员没有刑事犯罪记录并提供健康证明，项目从业人员必须具有相关职业资格或上岗证，其中项目部从事管理的人员不得少于X人。

1.1管理人员：

物业经理1人，需具有大专及以上学历从事相关管理3年；保安保洁主管需具有高中以上学历，从事相关工作满2年；维修主管需具有维修专业相应资质证件并从事相关工作满5年以上。

物业项目经理、副经理年累计请假不得超过15个工作日。

甲方有重大活动或重要会议，项目经理必须现场保障。

1.2保安人员：

XX岁以下、形象好；具有高中及以上学历；形态无明显缺陷，外貌端正；无犯罪记录，服从管理，有工作责任心，举止文明，礼貌待人；熟悉基本法律知识及安保相关政策、法规；具备使用基本消防设备、通讯器材、技术防范设施设备和相关防卫器械技能。

保安人员不少于XX人，员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，公众岗位保安须身高在178cm以上，体型匀称，退伍军人不少于X人。

1.3保洁人员不少于XX人（XX岁以下，身体健康）。

无犯罪记录，服从管理，员工按岗

位要求统一着装、言行规范，有工作责任心，举止文明，礼貌待人。

1.4会服人员X人、大厅前台X人，大专以上学历，具有2年以上相关工作经验，形象好气质佳，普通话标准，熟悉电脑操作，

身高不低于165cm，年龄不超过XX周岁。

1.5文员X人，大专以上学历，文秘或档案管理专业，具有2年以上相关工作经验，熟悉电脑操作，形象好气质佳，普通话标准，身高不低于160cm，年龄不超过XX周岁。

1.6物业服务人员配置表：

五龙口地铁停车场：

职位岗位人数小计人数物业管理人员项目经理

保安主管

保洁主管

维修主管

保安队员（三班制）

大门岗一

大门岗二

综合楼

监控室（建筑消防员证）

隧道口

运用库2治安巡逻

主变电所

保洁员司机公寓

综合办公楼

运用库

工程车库

外围道路

值班员司机公寓

电客车清洁车厢保洁员

滤网清洗

维修人员设备维修人员（须具有司炉证、低压电工证、高空作业证、中央空调维修维保等相关资质证件）

文员档案整理、保修纪律、报表汇总

大厅前台前台接待

会服会服服务

合计人

备注：

1.物业人员配置及人数，经甲方同意后乙方可根据实际情况合理调整；2.工作人员招聘必须符合国家相关法律法规，员工必须签有正式

劳动合同；

3.物业公司应按国家规定为每位从业人员缴纳各种必缴的社会保险，应保障从业人员每年应享有的福利及国家法定节假日规定的加班费；4.甲方重大活动及会议乙方须提供专业灯光音响保障人员。

四、服务内容及要求

1保卫保安

对物业服务范围内的设备、物品负有防盗、防窃、进行保护的责任。

负责监控室管理，确保监控室24小时值班，并按采购人的规定对监控数据进行管理，保证监控数据时间上的连续性。

物业服务范围内的门卫、安全管理；物业服务范围内所有车辆行驶和停放秩序的管理服务；在紧急情况下组织人员疏散；安全标识布置。

物业服务范围内的公共安全防范与秩序维护。

大型会议、重大集会和举办各种活动及法定节假日期间加强巡逻防范，保证物业区域的安全和稳定，防止意外事件发生。

具体要求为：

1.1做好24小时消防监控、消防防范及日常巡查工作，及时发现并上报各种安全事故隐患，并做好巡查记录。

1.2保安员上班时间必须规范着装，佩戴上岗证。

1.3严格执行工作纪律，不迟到，不早退，必须在岗在位，严禁睡觉，不准嬉笑打闹，不做与工作无关的事宜。

严格执行交接班制度，接班人员未到岗前当班人员不准离岗，值班人员做好值班记录

及监控设施运行记录。

1.4范围为郑州市轨道交通5号线工程五龙口停车场及5号线工程居易主变电所；

1.5由甲方与乙方共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。

对一般外来访问、办事人员，建立询问登记制度。

1.6办公公共场所、综合楼等区域要制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动；要控制好进入场段秩序，防止人为破坏设施的现象发生。

1.7重要出入口（门岗、综合楼、隧道口，库区、监控室）24小时值班、监控中心做好重要出入口的监控及各监控点的巡查。

1.8负责做好防盗、防火工作，确保无火灾、刑事和交通事故发生。

1.9对突发事件有应急处理方案和措施，必要时及时报警并告知综合管理部，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

1.10保安运作所需之通讯器材及警械装备由乙方自行提供（所配备相关器材装备须符合国家相关标准并经甲方认可）。

1.11乙方必须在满足保安基本要求的基础上提出更优保安管理方案。

1.12保证大楼内设备设施的安全，发生失窃事件必须承担相应责任。

1.13负责安排相关活动场地布置服务。

1.14物业需提供物业人员电子签到机，考勤数据每月提交给甲

方。

1.15负责自行车、机动车等各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。

1.16其他与安全保卫有关工作。

1.17保安员服从甲方管理，遵守甲方的规章制度，诚信待人，文明值勤，发生异常情况妥善处理并及时报告，遇突发事件和自然灾害时，应无条件协助抢险救灾，且乙方的管理人员要尽快到达事故现场。

1.18乙方至少配备4个岗亭，由乙方负责岗亭的购买、安装及后期维护。

1.19项目主管及以上管理人员须配备手持对讲设备。

2设施设备的养护和管理

2.包括：

上下水道、落水管、照明、报警系统、监控系统、供配电系统、供水系统、供暖系统、中央空调、房屋、太阳能、室内外消防设施设备及段场内综合管理部负责的设施设备等维修更换及养护，物业项目提供维修设施设备的工具及设备。

2.1设备管理人员实行24小时值班制，值班人员必须持证上岗。

2.2保证照明、报警、监控、供配电、供水、排污、供暖、制冷、消防及闭路监控等系统工作稳定；加强日常检查巡视；

2.3一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效。

2.4制订保养方案和计划，做好维护保养记录，建立保养管理档案。

2.5太阳能设备维修维护及使用：

1）太阳能设备维修维护由乙方负责，除垢每季度进行一次，确保设备正常运转；

2）太阳能设备日常使用过程中，因乙方操作人员原因导致设备损坏的，由乙方承担相关责任及维修费用。

；

2.6中央空调系统维护维修及使用：

中央空调系统方面：

乙方要提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

制定系统、设备安全运行管理、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，并严格执行。

要科学管理，精新维护，及时维修。

保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

保证中央空调系统安全运行，正常使用，运行中无超标噪音、泄漏和滴水情况。

定期检修养护中央空调系统设备，保证系统设备处于良好状态。

中央空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录。

设备及机房环境整洁，无杂物（具体保养措施细节请根据厂家说明书及相应行业规范执行）。

3保洁服务

3.1负责与卫生等有关部门沟通和落实有关事宜，并办理有关手续。

3.2负责做好物业管理区域内所有建筑物室内区域生产区及非生产区域内公用设施及用具的卫生保洁与管理。

3.3上述场地及设施具体包括：

连廊（走廊）、楼梯、电梯、消防设施、楼顶平台、天花板、宣传栏、警示牌、悬挂牌、会议室、接待室、办公室、配电室、门卫、卫生间、外墙壁、门窗、玻璃、地面、电视机、电扇、空调内外机、绿地、各类沟井与管道、电客车、电客车滤网等，以及段场内其他未列明的场所及设施用具。

3.4负责做好环境卫生、下水管道、沟井的清淤处理、垃圾及食堂泔水收集清运；办理好垃圾清运等有关手续。

段场化粪池清掏：

段场内污水管网、雨水管网连接市政管网正常使用之日起，由乙方负责清掏，每季度清理一次；

3.5严格按照上级有关部门规定定期开展除“四害”、蚊虫防治及卫生消杀防疫工作，在流行性传染病高发期或爆发期要严格按业主方或上级有关部门要求组织消杀。

3.6大院内公共区域及大楼内公共地方必须在每天上午8：

00前打扫干净，各种功能室按需要或使用情况每天清扫多次（地面、桌面、门窗）。

3.7室内保洁区要求做到墙上无灰尘、无蜘蛛网，门窗玻璃无灰尘，污物桶及时清理、外观保持清洁，垃圾日清。

电梯门、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；玻璃、门窗无污迹、裂痕。

3.8间要每天反复冲洗打扫，保持大小便池清洁无积垢、无异味；水龙头、水管无锈斑；地面要求做到无纸屑、无污垢、无死角，纸篓垃圾桶每天倾倒，保持外观清洁；地面无积水；花草池内无塑料袋、废纸、烟头等杂物；各种栏杆、标牌无灰尘，并对卫生间用品进

行不定期更换，提供保洁耗材及设备。

要求乙方提供物资清单如下：

（详见附件:

5）

3.9根据甲方制定的打扫标准对电客车进行打扫（详见附件:

1）。

3.10建筑物水池定期清洁，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患，生活水箱每季度清洁一次并做一次水质检验报告，检验结果报综合管理部备案；

3.11按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制度定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。

3.12场段内办公区域一楼室外窗户每月清洁1次，综合楼外墙每半年清洗1次。

3.13乙方不得将本物业管理项目转包给其他单位，需专业分包的项目必须由具备相应资质的单位承接，并事先征得甲方同意。

3.14公寓房间每天打扫，床单被罩每周不少于2次清洗更换，因清洗产生的相关费用由乙方承担。

3.15运用库清扫、架大修库清扫、外围道路清扫、电客车清洗需谈判申请人自备相关清扫设备：

附件：

55

序号名称规格数量厂家

1电客车洗地机水箱容量10L，设备净重量≤80KG6台未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

2干湿吸尘器干湿两用吸尘器4台未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

3驾驶式尘推车4轮骑行6台未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

4道路扫地车对道路具有清扫冲刷功能1辆未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

5洒水车水车容量不少3吨（可用于道路洒水、绿化灌溉）

1辆未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

6保安巡逻车6座以上电瓶车（可封闭）

2辆未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

7吹干机

10台未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

8冷水高压清洗机

2台未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

9移动高空作业平台

2台未指定（须符合国家相关规定的合格产品）

保洁区域（包含但不限于以下内容）

区域保洁质量标准保洁周期标准办公室地面干净光亮无污物，墙面干净无蜘蛛网，天花板干净，桌面干净整洁无灰尘，沙发干净无灰尘，窗玻璃干净，烟灰缸垃圾桶及时清理地面桌面每天清洁一次，烟灰缸垃圾桶随时更换，定期消毒，门窗玻璃每周清洁一次会议室（公共）、洽谈室、多功能会议室地面干净光亮无污物，墙面干净无蜘蛛网，天花板干净，桌面干净整洁无灰尘，布艺沙发表面定期清洗无灰尘，窗玻璃干净，烟灰缸垃圾桶及时清理跟踪保洁，会后及时清洗茶杯，清理会议桌、地面，烟灰缸、垃圾桶，桌椅摆放整齐。

长期闲置的会议室每

周打扫一次一楼大厅及办公楼前区域办公楼前区域地面干净，无杂物堆放，大厅地面干净光亮，桌椅干净，屏风干净光亮每天8点前打扫完毕，随时维护公共场所无积物、果皮、纸屑、烟头、痰迹、灰尘、地面光洁明亮跟踪保洁，每半个小时巡视一次楼梯间、地面、走廊、房间门、通道门清洗石材缝隙污垢做到有记录，走廊楼梯、墙壁、防火门无痰迹、污迹、无水渍，保持干爽，有光泽跟踪保洁，每天清洁地面、楼梯扶手、走廊各一次，电梯门两侧石材缝隙污垢每月用药水清洗一次墙壁无蛛网、无明显灰尘、污渍、斑点、保持干净、无破损每月一次天花板无污渍、霉点、水渍、蛛网

灯罩灯罩无污垢、无油渍、表面光亮

楼梯无明显污渍、杂物、水渍，扶手无明显尘痕，保持干净

果皮箱、公共垃圾桶外表清洁、无虫蚁等，无特别气味每天擦拭清洗，每小时巡查一次

卫生间无污渍、无积水、无臭味，定期消毒卫生间地面、墙面、洗手池台面干净无污物，镜面光亮，跟踪保洁，保持干净无异味电梯目视无杂物、烟蒂、痰迹、灰尘、手印、门槽无砂砾杂物、轿厢打蜡有签字记录、白手套抹四壁无明显灰尘，电梯按钮无污渍每周用专业水（油）擦内壁一次地毯、雨毯、脚踏垫无浮尘、无污物、无积水每周清洁两次，随时维护空气消毒、灭害虫抽查考核，有消毒味道按甲方需求随时为所有区域消毒、灭害虫垃圾清运保持清洁，每天清理，无垃圾每天至少一次，保持卫生玻璃镜面明净、无灰尘、无水迹、无污迹时刻保持公寓床单被罩平整，无褶皱、无头发、无污渍（周岁、周四）定期更换清洗。

每天整理，由物业配备吸尘器及清扫车。

卫生用品保证齐全、无破损和保持卫生间内空气清新，淋浴房保洁。

4会务服务要求

4.1.了解会议室、会客室的基本情况，会议办公用品、电子设备的摆放位置及操作方法，熟练掌握会议接待工作。

4.2.掌握会议服务礼仪知识，在实际工作中熟练运用。

4.3.严格按照会议服务规范的要求着装，随时保持整洁、端庄、大方、文明、亲切的自身形象。

4.4.及时了解会议名称、地点、起止时间、参会人数、会场服务要求，做好会前准备工作。

4.5.认真学习公司会议服务规范，按会议服务要求做好接待工作。

4.6.负责会议室用品及电子设备的保管工作，做好会场的防火、防盗、防触电等安全管理工作。

4.7.做好会议保密工作，不讨论和外传会议内容。

5其他服务标准

5.1交通秩序

5.1.1车辆进出、停放有序。

5.1.2道路通畅，无堵塞现象。

5.1.3道路上无车辆违规停放。

5.1.4乙方负责车库、车位标线标识及挡车器安装，应美观实用。

工作内容定岗监控交通疏导巡视检查事故处理人员素质工作要求24小时24小时一遍/小时事故发生后5分钟内到达现场掌握法律法规常识、交通指挥、疏导技能及各类事件处理程序。

工作标准及时发现异常情况车辆存放整齐有序及时处理各种突发情况保护现场，制止纠纷，疏导交通文明用语，微笑服务。

妥善处理或及时报案

5.2安全保卫

24小时值班巡逻，进出大门设立门岗，监控外来人员和进出车

辆，纠正违章行为，公共

秩序良好。

建立安全应急预案，及时处理突发事件，确保公共安全。

无重大治安案件、刑事

案件和火灾发生。

工作时间工作区域范围主要工作内容日间主管、班长主要负责本班具体工作的安排及调度，并负责公共区域的巡逻；协助主管处理突发事件主入口主入口区域安全防范，维持工作人员、物品进出秩序管理工作。

次入口次入口区域安全防范，维持工作人员、物品进出秩序管理工作。

巡逻负责综合楼内主要办公区域安全防范。

负责地面停车场车辆停放的引导、巡视、检查，配合其他保安岗的工作。

监控中心负责消防、消防监控中心值班工作，与其他岗位配合排查安全隐患。

前台负责综合楼内的前后区域安全防范。

库区负责出入库区人员登记及安全保卫工作，排查安全隐患。

隧道口负责进出隧道人员登记，安全防范，排查安全隐

患。

夜间主管、班长主要负责本班具体工作的安排及调度，并负责公共区域的巡逻；处理本班突发事件。

主入口主入口区域安全防范，维持工作人员、物品进出秩序管理工作。

监控中心负责安防、消防监控中心值班工作，与其他岗位配合排查安全隐患楼内巡逻负责综合楼区域夜间安全防范。

停车场出入口负责地面停车场车辆停放的引导、巡视、检查，配合其他保安岗的工作综合巡逻负责巡逻公共区域库区负责出入库区人员登记及安全保卫工作，排查安全隐患。

隧道口负责进出隧道人员登记，安全防范，排查安全隐患。

5.3设施设备的养护和管理

5.3.1中央空调维护保养管理要求：

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（1）检查性维护保养

a.基于设备运行情况和客户需求，按设备维护要求有计划地进行

各类常规检查；

b.就主机及辅助设备运行存在的问题提供专业意见和改善方案。

4.3.2预防性维护保养

a.包括检查性维护保养提供的内容；

b.按照厂家的推荐进行必要的预防性保养；

c.预防性保养包括清洗换热器铜管，分析和更换冷冻机油、油滤芯、干燥过滤器等；

d.最全面彻底的保养方案，包括全部常规检查、增值服务和紧急故障处理的服务。

（1）乙方要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。

乙方要安排专人进行24小时值班。

（2）乙方要定期对各种水管道做好保养维护工作，定期做好排污管道的疏通及渗漏水维修，及时维修好洗手间管道渗漏的问题，对供水管道的漏点进行及时焊接与刷漆处理（每年一次）。

（3）物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、闭路电视监控防盗报警系统、背景音乐及紧急广播系统、场段内建筑物设施等都由乙方进行专业管理，进行定期或临时的保养维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日完成，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报甲方物业部门处理。

（4）建立设备完好率表,设备故障报表等。

乙方应保证设备月完好

率在98%以上，否则甲方将扣除部分维修保养费。

（5）其他与物业设施、设备的使用、维护和管理有关的事项。

6物业档案资料管理

6.1实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

物业管理相关资料每半年整理移交甲方一次。

6.2完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

6.3采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片等多种形式的资料储存方式管理档案资料。

6.4绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

6.5每月对综合管理部管辖范围内设备资产进行盘点。

7.乙方应在对服务质量保证、人员工资水平、人员配备优化、合同续签优惠等内容进行承诺。

8.对场段内标牌标志的制作安装

8.1需制作安装门岗减速板、广角镜、道路划线、综合楼前车位规划线或反光锥（需甲方认可）。

8.2需制作安装楼宇内楼层信息引导牌、门牌（需甲方认可）

9.乙方负责电瓶车故障检修、配件供应、定期保养、电瓶修复等维修服务。

五、物业管理标准

1.杜绝火灾事故、质量事故。

2.环境卫生达标率95%。

3.设备完好率达95%。

4.房屋完好率达95%。

5.员工满意及基本满意率达95%。

6.有效投诉率低于0.5%。

7.有效投诉处理率达100%。

8.环境卫生、消毒、消杀达标率为100%。

9.利用现代化管理手段对物业进行管理。

10.消防管理通过政府规定，年检完好率达100%。

11.确保五龙口车辆段、居易主变电所无刑事案件和其他人为安全事故发生。

12.未尽事宜，依照政府主管部门及物业管理部门的相关规定执行。

六、物业服务考核标准

1.考核基准评定分数满分为100分，91—100分为优秀；80—90分为良好；60—80分为及格；60分以下为不及格（详见合同附件）。

附件

1电客车清洁标准

电客车清洁标准

一、范围

本管理规定适用于电客车清洁工作的实施和考核方案。

二、管理内容

1.车辆的清洁工作由DCC检修调度负责计划和管理，检修调度安排落实每天的车辆的清洁工作。

2.对运用车辆过洗车机清洗，检修调度应在列车收车前将洗车计划发给车厂调度，由车厂调度安排过洗车机清洗，并做好记录。

3.对库内车辆过洗车机清洗，检修调度应提前1小时向车厂调度提交计划，由车厂调度根据计划实行。

4.对车辆日常清洁和定期清洁（包括空调滤网），由检修调度根据车辆运用情况和检修计划来安排，由保洁人员负责实施，工班负责监督和检查。

5.车辆内部的清洁工作由保洁部门负责完成。

6.车辆外部过洗车机清洗由检修调度负责安排。

在洗车机不能正常使用，且需进行车辆外部清洁时，可要求保洁部门来完成应急清洁工作。

7.运营车辆应每天进行车辆内部的清洁工作。

8.每天运营列车回库后，检修调度将《车辆清洁通知单》发给车辆保洁负责人，保洁负责人拿到《车辆清洁通知单》后，应立即人员按计划对和车辆内部进行清洁，且必须在列车出库前45分钟完成。

清洁完成后，保洁负责人应在《车辆清洁通知单》上签名，及时

将《车辆清洁通知单》交还检修调度，经检修调度确认验收后签名，车辆清洁作业正式完成，列车可交付使用。

9.车辆内部未经清洁的车辆，一律不得安排上线运营，轮值班长负责车辆清洁质量检查，发现不符合要求的，应及时汇报检修调度，由检修调度通知车辆保洁负责人人员返工，直到符合清洁要求。

三、清洁范围

1.电客车清洁安全要求

1.1电客车通过洗车机进行车体外部清洁时执行洗车机的相关安全规定。

1.2电客车内部清洁在电客车处于停放状态，照明和通风良好的条件下进行。

1.4保洁人员在作业过程中必须遵守车辆部安全技术交底记录单“库区和地铁车辆保洁安全注意事项”的规定。

1.5电客车的清洁作业不得影响电客车的正常检修，不得影响电客车上线运行。

1.6禁止使用刀片等利器清除污渍，因特殊情况需使用利器时必须征得DCC的同意后方可使用。

2.电客车清洁工作的安排2.1电客车保洁作业结合修程进行，服从DCC检修调度的安排，DCC检修调度有权临时安排进行电客车的内部清洁。

2.2电客车内部清洁原则上运营列车都要做保洁，具体由DCC结合日检、双周检、三月检、年检修程进