项目工程土建总包和装修单位施工界面移交管理办法.docx

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项目工程土建总包和装修单位施工界面移交管理办法

项目工程土建总包和装修单位施工

界面移交管理办法

编制

刘卫平、林秋武

日期

2012-04-12

审核

宋伟杰

日期

2012-04-17

批准

陈巧荣

日期

2012-04-18

修订记录

日期

修订状态

修改内容

修改人

审核人

批准人

项目工程土建总包和装修单位施工界面

移交管理办法目录

（一）、目的………………………………………………………………………4

（二）、适用范围及时间…………………………………………………………4

（三）、施工划分界面……………………………………………………………4

（四）、工作要求…………………………………………………………………9

二、装修单位与土建总包单位交接验收程序和标准………………………….10

（一）、工作程序……………………………………………………….…………..10

（二）、交接完成面要求………………………………………………….………..11

（三）、装修工程交接界面质量验收标准…………………………………….…..13

前         言

根据集团房管中心对各项目公司进行“规范、监控、支持、引导”的要求和公司工程管理步入正轨的需要，通过项目实践总结出精装修工程的全面管控方法及参建各方协调管理模式，编制出本管理办法，期望工程建设在公司内管理规范化，完善沟通渠道，提高工作效率，提高工程质量，让我们的工程更好的满足业主的要求。

由于时间仓促，编制人员水平有限，不妥之处在所难免，敬请批评指正，并在将来升级版中修正。

一、土建总包和装修单位施工界面的划分标准

（一）、目的

因集团部分项目采用“精装修标准”交楼，为划定“土建总包”与“装修施工单位”的工作界面，避免重复施工、界定双方的责任以及规范移交行为，制定此标准。

（二）、适用范围及时间

本标准适用于集团所有的采用“精装修标准”交楼的项目，本标准至发布之日起执行。

（三）、施工划分界面

界面

完成面

接收面

备注

类项

完成单位

工作内容

接收单位

工作内容

外立面

外墙面

土建总包

按照设计要求，外墙面涂刷或铺贴全部完成；外墙预留孔洞完成；外墙灯具、插座安装完成；外墙淋水试验完成并无渗漏。

（阳台或露台的灯具、插座、龙头、地漏可不在土建总包范围内，由装修单位负责，但预留部分，如线管、排水立管、地漏口、插座底盒等应按设计要求施工。

）

装修施工单位

注意检查各种预留孔洞是否齐全、和孔洞坡度是否合格、是否有穿墙套管等，如：

燃气、空调、热水器、排气扇等孔洞；洞口如需二次改造则装修总包负责改造开洞

监理和甲方工程师检查外墙渗漏记录是否齐全。

如由于总包责任一年期的外墙渗漏水，造成后期装修损失的，将由土建责任单位负全责，甲方保留进一步处罚权利。

铝合金/塑钢门窗

门窗分包

门窗安装完毕，窗框与墙面打胶完成，经淋水试验，确定无渗漏，配件安装齐全，功能调试正常、完成成品保护后移交。

（成品保护可能已经拆除）

装修施工单位

接收后由精装修单位进行成品保护，并负责精装修期间的成品保护责任；注意刮风下雨时门窗保持关闭，避免漂雨或打烂门窗玻璃。

阳台推拉门的下坎铝合金保护需注意，同时玻璃需内部贴膜或贴纸保护，铝框和墙面交接处贴纸。

外墙排水

土建总包

按设计要求完成安装及疏通、排水坡度满足要求。

装修施工单位

装修单位接管时要检查排水是否通畅、合格，对接管后的最终的排水通畅负责。

甲方、监理及总包单位、装修单位检查外墙立管是否完好，放水试验检查排水坡度是否合格、是否通畅，确认合格后可移交装修单位。

阳台

土建总包/栏杆分包

结构蓄水无漏水，住户的阳台地坪不做找平层，直接移交给装修贴砖，公共部分的阳台土建貼砖完成，下面为开放空间的无需做防水，下面为房间的需做完防水，栏杆安装完成。

阳台涂料归属总包。

装修施工单位

进行蓄水试验并检查排水坡度、面层铺贴完成，装修总包负责精装修期间的成品保护责任，负责地坪找坡铺贴地砖和地漏安装，但移交后如装修总包二次污染，则返工费用由装修单位承担

露台/屋面

土建总包/栏杆分包

防水层、保温层、保护层完成，蓄水试验无渗漏，室内的露台则土建总包不找平不貼砖，由装修单位负责，公共部位的则土建总包完成装饰面层，栏杆安装完成。

装修施工单位

装修单位复核检查工程完成面，接收后做好成品保护。

室内的露台或屋面由总包单位进行蓄水试验并检查排水坡度、面层铺贴完成、地漏安装等，合格后移交装修单位。

进户门

土建总包/装修总包（或入户门分包）

装修总包（或入户门分包）完成门框的安装和框内灌浆或塞缝；土建总包完成洞口预留和门框的土建收口；装修总包（或入户门分包）待精装修湿作业完成后负责安装门扇、锁具并做成品保护后移交

装修施工单位

负责通知或经由甲方通知分包安装入户门并接受和维护入户门的成品保护，装修总包进场后精装修期间的成品保护责任，进户门的门槛石由装修单位负责安装

洞口尺寸根据进户门厂家安装工艺要求确定，主要电梯厅、门槛石、门、室内装修几者间的标高关系。

住宅

内装饰

墙面

墙面、梁底、梁侧面

土建总包

砂浆抹灰

装修施工单位

腻子层，装饰面层

平整度、方正度等尺寸检查由装修单位负责，移交后整改在装修单位。

卫生间、厨房

土建总包

墙面抹灰完成，

装修施工单位

装饰面层施工

卫生间墙面防水做法见本表“楼地面”分项。

内保温墙面

内保温分包

内保温面层施工完成

装修施工单位

装饰面层施工

如内保温墙面有开槽或改动的，必须通知内保温分包修复，严禁直接用砂浆修复。

顶棚

土建总包

结构砼面修补；若砼面发现杂物及钢丝外露、钢筋锈蚀等现象，必须

清理和除锈，涂刷素水泥浆刮平；

装修施工单位

装饰面层施工

需对顶棚平整度根据分户验收标准进行验收，关注土建总包顶棚钉眼的处理。

室内楼梯

土建总包

结构完成，原浆搓平

装修施工单位

装饰面层施工

土建总包完成的平整度根据分户验收标准核定。

楼地面

房/厅

土建总包

结构原浆搓平完成，如果都铺贴木地板，则全部完成地坪找平，如果客厅为瓷砖，则客厅为结构收光移交，卧室为木地板，则卧室找平，

（凸窗、落地窗的窗台面不要找平但需清理干净，为装修铺贴石材）

装修施工单位/木地板分包

装修总包负责对毛坯地坪进行平整度、方正度验收，移交后如不平，则负责整改，并负责木地板的安装或移交地坪给木地板分包单位；

注意入户门扇底沿距毛坯地面净距需达到35~40mm，装修总包负责清出腻子等垃圾，并用拖把或吸尘器清扫干净后方可铺贴木地板或移交木地板单位。

卫生间

土建总包

盲沟管安装完成，沉箱底结构板上防水层施工完成上返超最终完成面300；地面的防水层上防水砂浆保护层完成，给排水管道敷设到位，管堵及管封堵密实，给水管堵头凸出墙面1公分，排水管高度高出地面15cm高。

装修施工单位

装修总包完成：

陶粒混凝土填充至要求标高；20厚1:

3水泥砂浆找坡层，坡向地漏；0.5mm厚黑豹防水涂料，淋浴区上翻至地面最终完成面1800mm高，其余上翻至地面完成面300mm高；20厚1:

3水泥砂浆保护层，保持坡度；石材或面砖铺贴，保持坡度；管道通水测试及蓄水试验。

注意盲管口的高度和坡度、马桶等预留口位置尺寸；

防水材料及工艺按照房管中心要求执行。

厨房

土建总包

结构面原浆搓平找坡

装修施工单位

蓄水检测和坡度检测；负责防水层施工及装饰面层。

设备安装

给排水

土建总包

给水管道全部安装到位，排水管道预留出接驳口，给水点施工到管堵，并完成给水管道试压、排水管道通水通球试验；（管堵及管封堵密实，厨卫貼砖处的给水管堵出墙1cm高，阳台涂料处的给水管道出墙5mm，排水高度高出地面15cm高，管封密实）。

装修施工单位

负责排水管道的支管安装，并负责其它给排水二次改造及改造后的给水试压和排水通球试验；负责成品保护，负责按照

合同规定的精装洁具、龙头、地漏等安装。

安防智能化

土建总包/安防分包

各种安防智能化管线的预埋、底盒预埋、穿线

装修施工单位

进场交接时全面检测管线的预埋、底盒预埋，根据装修图纸进行二次改造后移交弱电单位。

电视、电话

土建总包/电视、电话分包

各种安防智能化管线的预埋、底盒预埋

装修施工单位

进场交接时全面检测管线的预埋、底盒预埋，根据装修图纸进行二次改造后移交弱电单位。

公用部位

消防楼梯间

土建总包/各土建分包

完成楼梯间楼梯踏步及墙地顶土建结构及修补、消防门安装，栏杆安装、楼梯间墙面涂料

装修施工单位

负责装修期间的成品保护

电梯前室

土建总包

完成地面管线预埋，不做地面找平层，完成墙面砂浆抹灰（若墙面装饰需做石材的，总包做到结构面；如有吊顶则不作顶面及吊顶以上墙面的粉刷）。

装修施工单位

完成墙地面、顶棚的装修，并负责成品保护。

注意各标高关系：

电梯厅地坪、电梯门下槛、房间室内地坪。

电梯轿厢

电梯分包

完成电梯轿厢顶、厢壁安装

装修施工单位

完成轿厢墙地面、顶棚装修及成品保护

大堂

土建总包

完成结构以及墙面水泥砂浆抹灰（若装饰需做石材的，总包做到结构面清理；如有吊顶则不作顶面及吊顶以上墙面粉刷）；不做地面找平

装修施工单位

完成大厅墙地面、顶棚装修面，并负责成品保护。

大堂门/单元门

土建总包/土建分包

完成单元门、门庭雨篷等安装

无

需做好成品保护

（四）、工作要求：

1、以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家规范、客服模拟验收检查质量标准及分户验收标准，交接单位都需对此签字认可；

2、以上交界面的完成标准仅按常规要求划分，各项目实际操作时可根据实际情况进行调整；

3、土建总包移交：

装修施工单位需提前现场介入，根据图纸及合同所约定的工程范围与土建总包对接，并进行分户移交，并由中标单位提交问题清单和整改工程量清单，土建总包整改完成后再进行四方验收，四方认为合格，中标方必须接收，并形成交接记录，各方持1份；如有特殊问题经双方协商并经甲方、监理同意后由土建总包整改，中标方不得以局部或个别部位土建总包处理不到位而拒绝接收，拖延工期等。

如果总包在甲方、监理规定的期限内未整改或未完成整改，甲方可要求遗留质量问题由中标方整改，并按甲方、监理、总包确认后的整改工程量清单提交签证单，同时认为中标方同意接收，并形成记录，各方持一份，整改费用由甲方从总包责任方扣除；

4、土建总包或土建分包移交装修施工单位后，质量责任和成品保护责任移交给装修单位，装修施工单位负责装修期间的成品保护，并承担因管理不当带来的土建总包或分包单位的损失或返工及维修费用；

5、除外墙渗漏和铝合金门窗渗漏（排除装修二次扰动因素）的责任归属土建总包或铝合金单位外，移交后装修总包有责任对房间牵头、天花、地坪的方正度、垂直度、平整度、卫生间沉箱渗漏、户内门洞口尺寸复合性等进行质量负责或二次整改。

厨卫、阳台在经由装修接收验收手续后发生的渗漏责任由装修单位负责。

二、装修单位与土建总包单位交接验收程序和标准

（一）、工作程序

a）土建总包需按照<<项目工程质量“分户验收”实施细则>>成套房屋的分户验收；

b）土建总包需按照房屋实测实量要求，在每套房间将建筑1m线、墙体控制性、天花控制线标识清楚，并在墙面标注平整度和门洞尺寸等数据；

c）装修总包进场后，监理单位负责组织土建总包向装修总包办理房屋中间移交验收，要求每户全数进行，形成一户一表（《毛装修房屋土建移交装修移交验收记录表》），要求项目和监理、装修单位和总包需存档各1份，同时，装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录；

d）装修总包应编制专门的中间移交验收的计划报监理和项目部审批，同时抄送知会总包；

e）在规定的中间移交期间内，土建总包和装修总包根据移交计划有流水的办理移交，土建总包需积极对移交过程中提出的质量问题进行整改，否则项目部可以直接委托装修总包进行整改，相应费用由土建总包承担；（需有书面文件并报公司批准）

f）中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；

g）中间移交验收按照装修工程交接界面质量验收标准相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、给水管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：

✓装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；

✓装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；

✓装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；

✓厨卫要求装修总包和土建总包进行蓄水移交试验验收；

✓阳台、露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收；

✓给水管道要求装修总包和土建总包进行试压验收；

✓排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验；

✓电气工程要求装修总包和土建总包进行通电试亮工作；

h）中间移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；

i）移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任，项目部组织监理、总包单位、装修单位就土建及装饰的工作界面划分进行界定，并形成书面文件；

（二）、交接完成面要求

1.外立面：

阳台、露台：

管道周边做20mm高馒头状防水砂浆，地漏统一留置100高PVC管；

2.住宅内装饰：

✓进户门：

在土建总包和精装修总包交接时，只需安装完门框，门扇暂不装，在精装修湿作业完成后由精装总包通知入户门分包进场安装。

✓卫生间墙面：

淋浴区防水层上返2000高，其他墙面防水层上返完成面200高。

✓厨房：

无需做防水，地面找平层施工完毕，注意窗户上口必须低于顶棚排水管最低处80以上，否则无法吊顶。

✓顶棚：

最顶层顶棚抹砂浆找平层，其他楼层顶棚先磨平后刮2道腻子层，注意所用顶棚抹灰或刮腻子之前必须先对清除残留在混凝土表面的铁钉。

✓厅/房地坪：

用水泥砂浆层找平，注意入户门扇下沿距找平层净距必需不小于40mm。

✓卫生间地面：

结构砼完成，排水管道安装及穿楼板或墙体洞口封堵完成并作楼面盛水试验（24小时）不渗漏；沉箱底防水层、防水保护层、排水盲管施工完毕。

✓成品烟道：

烟道安装完毕，注意烟道底部需做100厚、150高钢筋砼反坎并刷911防水涂料，烟道砌筑（安装），内壁必须抹灰并清理干净，排烟口需高于窗顶标高80mm。

3.水电安装

✓给排水：

厨房、阳台、露台、屋面、花池的排水总包按图施工到位；总包将地漏口甩管高出交付面20cm，封堵密实后移交给精装修单位；

✓套管：

空调穿墙PVC套管需总包预埋（包含外墙装饰圈）；

✓电视、电信、安防智能化、网络：

全部由弱电专业分包施工到终端。

4.消防楼梯：

公共楼梯间消防楼梯的地坪找平、踏步、板底的粉刷全部由土建单位施工完毕，（如有需要）精装饰完成楼梯面精装饰。

消防楼梯墙面涂料用外墙涂料单位完成。

5.电梯厅地面：

钢筋砼结构层表面清理干净即可，找平层及地砖由装饰单位施工，并在室内装修基本完成的后期进行。

6.电梯厅墙面：

抹灰由土建总包完成，墙面涂料等由精装修总包施工，并在室内装修基本完成的后期进行。

（若墙面装饰需做石材的，总包做到结构面并清理平整）

（三）、装修工程交接界面质量验收标准

编号

验收项目

验收子项

标准/精度要求

测量点

测量方法

I

主体结构

1.1

房间净空尺寸及平整度

（1）长

误差小于等于10mm

大房间测6个点，小房间测4-5个点，厨房、卫生间测2个点

激光测距仪、水准仪或拉线、钢尺检查

（2）宽

误差小于等于10mm

激光测距仪、水准仪或拉线、钢尺检查

（3）净高

高与低点误差小于-10mm，+15mm

激光测距仪、水准仪或拉线、钢尺检查

（4）顶棚、地坪平整度

允许偏差小于4mm（毛坯房）

用2m靠尺、线锤检查

（5）观感质量

地坪表面平整，无浮浆，无结构裂缝，表面无麻面，蜂窝、接茬不明显，不起砂。

目测

（4）阳台和室内高差

符合设计要求（通常4cm）

每个面检查2~4个点

尺量检查

1.2

烟道

安装要求

排烟口位置正确，附近的煤气管道等不影响今后装潢安装止逆阀和脱排导管

全部

观察

观感质量

畅通无堵阻，排烟口高于窗上沿最少80mm。

全部

反光镜在底层排烟口向上照射，能观察到顶，畅通无堵阻现象

功能测试

烟道动力帽完好无损伤，转动灵活无异响；

1.4

抹灰、涂料

内墙抹灰/毛坯

（1）垂直度

立面垂直度允许偏差3mm

每面墙1～2个点

用2m靠尺、线锤检查

（2）平整度

表面平整度允许偏差3mm

每面墙1～2个点

用2m靠尺、塞尺检查

（3）阴阳角方正

阴阳角顺直、方正度允许偏差3mm；

每个角测1～2个点

用直角检测尺检查

（4）空鼓

空鼓面积小于等于3cm2，不得有脱层现象

全数检查

观察，用小锤轻击

（5）裂缝

宽度大于0.3mm不允许出现

全数检查

观察

宽度小于等于0.3mm,每间不多于4条

全数检查

观察

　1

　涂料

（6）表面质量

涂料均匀、平整光滑，不允许有漏刷、脱皮、流坠、皱皮、斑纹，无刷纹、露底、色差，接痕、污染

全数检查

观察、手摸

II

设备安装

2.1

管道工程

给水管道

（1）支架安装

支架间距符合规范要求，固定牢固

全数检查

尺量、目测观察检查

（2）立管垂直度

允许偏差3mm/m、全长5m以上不大于8mm

全数检查

掉线和尺量

（3）水平管道纵横方向弯曲

塑料管1.5mm/m、全长25m以上不大于38mm

全数检查

水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查

（4）管道试压

水压试验符合设计要求

全数检查

稳压1h，打压1.0MP（10公斤压力）（PPR材质，管道直径25mm）,各连接处部分无渗漏

室内排水管

（1）支架、吊架安装

支、吊架间距符合规范要求，固定牢固

全数检查

尺量、观察河手扳检查

（2）立管垂直度

允许偏差3mm/m、全长5m以上不大于15mm

全数检查

掉线和尺量

（3）横管纵横方向弯曲

允许偏差1.5mm/m、全长25m以上不大于38mm

全数检查

水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查

（4）生活污水管的坡度

De502.5%；De751.5%；De1101.2%

全数检查

水平尺、拉线尺量

（6）通水、通球试验

打开室内1/3的用水点，不得小于一个点；立管及水平只管做通球试验，通球球直径不小于排水管道直径的2/3

全数检查

观察排水立管、支管无渗漏为合格

（7）地漏水封高度

地漏水封高度不得小于50mm或设置存水弯

全数检查

试水观察、尺量检查

（8）阻火圈（防护套管设置）

高层建筑明设排水塑料管道是否按设计设置阻火圈（防护套管）

全数检查

观察

燃气管道

平整度、安装要求、观感质量

立管的垂直度偏差：

每5m及以下允许误差不大于2mm；燃气管明敷，离墙面3.5～4cm；燃气管每层加管卡，安装位置准确牢固；管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理及标识

观察、尺量检查

2.2

电气工程

开关、插座

（1）导线绝缘电阻测试

测试值大于0.5MΩ

全数检查

用兆欧表测试

（2）面扳安装高差、垂直度

开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；

全数检查

尺量检查

（4）插座高度、开关高度

插座高度离地面一般为30cm，不应低于20cm，接线时相线进开关，零线直接进用电器；开关一般距地1.3m高度，开关安装应考虑使用方便。

全数检查

尺量检查

（6）断电保护、通电情况

是否会自动跳闸、通电良好

全数检查

功能检查

（7）表面质量

表面清洁无划伤

全数检查

观察

（9）插座相位、接地

使用“漏电保护相位检测器”检查。

全数检查。

观察

（10）电源控制回路编号及标识、漏电保护灵敏度

观察和开、关漏电保护器检查。

全数检查。

观察

配电箱柜

线材

线材色标正确，排列清楚，接触严密。

（相线为红线、黄线、绿线，零线为兰线，接地线为绿黄双色线）

全数检查

观察检查

III

装饰装修

3.1

公共空间

3.1.1

楼梯/楼梯间

墙面/天棚抹灰

平整度

墙面平整，阴阳角方正顺直清晰

用直角检测尺检查

斜板表面平整，与梁等接点处水平

用2m靠尺和塞尺检查

梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致

用2m靠尺和塞尺检查

楼梯踏步面层

平整度

平整度允许偏差小于4mm（毛坯）；楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线

2m靠尺检查；尺量检查

油漆

无挂漆、漏刷

全数检查

观察

栏杆垂直度/间距/高度/直线度

分别为：

3mm/3mm/3mm/4mm

全数检查

用1M垂直检测尺和钢尺检查

色差

符合要求

全数检查

观察

楼梯间窗

对于落地窗有无防护措施

消防门

门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象

功能检查

3.1.2

屋面/露台

天沟

（1）排水坡度

排水坡度准确、符合设计要求

全数检查

水平尺、拉线和尺量检查

（2）油膏嵌缝

饱满、宽度深度符合要求

全数检查

观察

（3）屋面（或露台）栏杆

油漆均匀，无流坠起皱，无锈斑，焊缝饱满，无漏焊、脱焊现象；

全数检查

观察

泛水做法

符合设计要求，顺直整齐结合严密、无渗漏

全数检查

观察检查和雨后或淋水试验

（4）屋面（或露台）盛水试验

放水时间

整个屋面48小时盛水无渗漏

全