夫妻共有房屋单方处分.docx

夫妻共有房屋单方处分.docx

《夫妻共有房屋单方处分.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《夫妻共有房屋单方处分.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

夫妻共有房屋单方处分

苏州大学研究生考试答卷封面

考试科目：

民法学考试得分：

_______________

院别：

_法学院专业_法律硕士（非法学）

学生姓名：

谢婷婷学号：

20145211029

授课教师：

黄文煌

考试日期：

2015年2月10日

夫妻共有房屋单方处分问题研究

摘要

司法实践中，在夫妻共同财产尤其是共有房屋参与市场流转的场合，当出现夫妻一方擅自处分共有房屋的情形时，能否妥善处理该行为并判定夫妻一方与第三人签订的房屋买卖合同的效力，不仅涉及对市场交易安全的维护，还对夫妻双方及买受人的权利产生影响。

本文从夫妻共有房屋单方处分问题入手，从夫妻共有房屋的认定、无权处分制度、家事代理权制度、善意取得制度等方面进行探讨，提出完善夫妻非常财产制、善意取得制度、财产登记制度等措施，进而解决夫妻共有房屋单方处分过程中存在的一些问题。

关键词：

夫妻共同房屋；无权处分；家事代理权制度；夫妻非常财产制；

善意取得

1、问题的提出

夫妻一方在未征得对方同意的情形下擅自将夫妻共有房屋出售给第三人，应当如何认定该房屋买卖合同的效力以及该房屋所有权的归属问题，不仅直接影响买受人的利益，而且与夫妻另一方对房屋所享有的共同所有权受到侵害时，能否得到法律上的救济密切相关。

一方面，如何保障善意买受人的合法权益，属于维护财产交易动态安全的问题；另一方面，如何保障夫妻另一方的共同所有权，则属于维护财产静态交易安全的问题。

动态交易安全着重保护的是善意受让人的利益，目的是维护活跃的市场交易秩序，促进财产的流转。

静态交易安全着重保护的是真实权利人的利益，其目的是维护财产所有与占有关系的稳定。

随着最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释（三）》）第1l条规定的出台，夫或妻一方单方处分夫妻共有房屋实现了与《物权法》中第106条第三人善意取得制度的对接，凸显了现行法律保障交易安全及对善意第三人财产权利的保护。

然而，《婚姻法司法解释（三）》第11条并未采纳《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（征求意见稿）第12条第l款“家庭共同生活居住需要的房屋不适用善意取得”之规定。

这意味着该第11条的实施，系以牺牲夫妻受损一方原权利人的利益为代价，尤其可能危及到受损夫妻一方基本的生存居住权利。

原权利人的权利如何获得保护和救济，现行法律并未有具体明确有效的制度规定。

笔者以为，原房屋共有权利人的居住权与第三人的财产权及市场交易维护秩序的利益博弈，尚需进一步探讨与剖析。

本文从夫妻单方处分共有房屋所引发的一系列问题展开分析论证，并从夫妻共有房屋的认定、无权处分制度、家事代理权制度、善意取得制度等方面对夫妻共有房屋的单方处分问题进行探讨，并提出一些完善措施，进而更好地兼顾夫妻共有房屋交易中的动态安全与静态安全。

二、夫妻共有房屋的认定

（一）夫妻共同财产制

夫妻财产制，又称为婚姻财产制，它是夫妻之间财产关系的一般法律表现形式，具体是指规定夫妻财产关系的法律制度，其内容包括夫妻婚前和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分，债务的清偿，婚姻终止时财产的清算以及对外财产责任等方面的法律制度。

夫妻财产制作为现代婚姻家庭财产制的核心，其性质属于交织于财产法与身份法之间的法律制度。

我国现行《婚姻法》确立了两种夫妻财产制形式，即法定的夫妻财产制和约定的夫妻财产制。

我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，即在合法有效的婚姻关系存续期间内，除法律规定应属于夫妻个人特有的财产之外，夫妻一方或双方所得的财产，为夫妻双方共同所有的财产。

[1]

关于夫妻共同财产制，我国现行《婚姻法》第17条规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同共有：

（1）工资、奖金；

（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但婚姻法第18条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产。

”

（二）夫妻共有房屋的认定

根据《婚姻法》及最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的三个司法解释之规定，夫妻共有房屋主要包括以下几种情形：

（1）夫妻婚姻关系存续期间夫妻双方共同购买的房屋一般应认定为夫妻共同共有房屋。

（《婚姻法》第17条）

（2）夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间所继承的房屋一般为夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫妻一方所有的除外。

夫妻一方或双方在婚姻关系存续期间因赠与所得的房屋一般为夫妻共同所有，但赠与合同中确定只归夫妻一方所有的除外。

（《婚姻法》第17条、第18条）（3）夫妻一方在婚前租赁房屋，但婚后使用夫妻共同财产购买该房屋的，且房屋所有权登记在夫妻一方名下的，属于夫妻共同财产。

（《婚姻法司法解释

（二）》第19条）（4）当事人结婚前，父母为夫妻双方购置房屋出资的，且父母明确表示该出资是赠与夫妻双方的，该房屋为夫妻共有财产。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资一般应当认定为对夫妻双方的赠与，该房屋为夫妻共同财产，但父母明确表示赠与一方的除外。

（《婚姻法司法解释

（二）》第22条）（5）由夫妻双方父母出资购买的不动产，产权登记在夫妻一方名下，该房屋可认定为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

（《婚姻法司法解释（三）》第7条）（6）夫妻可以以书面形式约定夫妻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属。

如果夫妻对夫妻关系存续期问所得的房屋以及婚前一方的房屋以书面形式约定为共同共有或者按份共有的，该约定对夫妻双方具有约束力，该房屋为夫妻共有房屋。

（《婚姻法》第19条）[2]

三、夫妻共有房屋单方处分的对内效力和对外效力

夫妻单方处分共有财产的复杂性在于夫妻共有财产内外权利的平衡问题，因为该处分不仅单纯地发生对外效力，还涉及到夫妻共同财产内部权利的协调。

由于在夫妻单方擅自处分共同财产时，共同财产的内部情况对于第三人而言很多时候是不明朗的，因而就可能发生夫妻共有财产权与第三人的权利冲突。

为了既能够维护夫妻对于共同财产的共同权利，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，在对两者利益进行权衡后。

法律对内设定了无权处分制度、家事代理权制度，以保护夫妻间平等的共有财产权；对外设定了善意取得制度，以维护交易安全和相对第三人的利益。

（一）无权处分制度

所谓无权处分行为，是指无权处分人处分他人财产，并与第三人订立转让财产的合同。

[3]有学者认为无权处分至少包括四种情况：

一是不享有所有权的人处分他人财产；二是非法占有他人财产并对该财产予以处分：

三是共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产：

四是所有权受到法律限制，所有人仍非法处分该财产。

[4]故夫妻单方处分夫妻共有财产的行为一般应为无权处分。

最高人民法院《买卖合同司法解释》第3条的明确规定，在针对无权处分合同的效力问题上表达了完整而明确的态度，即无权处分合同在符合合同成立有效的一般要件情形下，应认定为有效合同。

即使原权利人不予追认且无处分权人也未取得处分权的，也不影响合同效力。

[5]至于第三人（即受让人）能否取得所有权，要看该第三人的行为是否构成善意取得。

如果第三人的行为构成善意取得，则其当然取得该财产的所有权，此时原权利人只能以损害赔偿为由要求无处分权人承担责任。

如果第三人不构成善意取得的，则其仍可依据有效的合同要求无处分权人承担违约责任，而不再是《合同法》第5l条规定下的可能的缔约过失责任，从而获得债权上的有力保护。

笔者认为将无权处分合同规定为有效合同，可以有效解决我国现行立法体系上的矛盾之处，也能兼顾到财产的静态安全与动态安全两方面，是务实而值得称许的做法。

例如，夫妻甲乙二人共有的房屋登记在夫妻一方甲名下，甲在未征得乙同意的情形下私自将房屋出售给第三人丙，此时甲的行为属于无权处分。

在此情形下，丙如若不能依据善意取得制度取得该房屋所有权，必然会主张房屋买卖合同有效，要求甲履行转移房屋所有权之义务；如果甲以自己无处分权为由向法院主张该房屋买卖合同无效，显然是以取得房屋处分权并将房屋所有权转移给丙之义务作为抗辩事由，甲的抗辩理所当然不应得到法院的支持。

简言之，甲不具有房屋的单方处分权并不影响房屋买卖合同的效力，只是影响该合同的履行。

如此，则第三人丙即使不能依据房屋买卖合同或者善意取得制度取得该房屋的所有权，也可以要求甲承担违约责任。

（二）家事代理权制度

家事代理权作为身份权中配偶权的一项重要内容，是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。

具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。

[6]

家事代理权发源于罗马法，并为早期资本主义理论所继承。

随着资本主义经济的发展，夫妻相互享有代理权的主张逐步得到承认并直接影响着许多西方国家民法中亲属法的修订。

我国1950年和1980年豹《婚姻法》都没有规定日常家事代理权，但最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释

（一）中规定：

“因日常生活需要而处理夫妻共同财产的。

任何一方均有权决定。

”虽然有学者认为上述司法解释从文义上看，已经明确肯定了夫妻双方相互有家事代理权，但该条解释内容过简，难以操作，不是完整的夫妻家事代理权制度。

笔者认为，由于房屋通常对于普通家庭来说是最重要、最昂贵的财产，尤其是面临当下房价飞速高涨的态势，一个普通家庭往往需要倾尽半生甚至一生的积蓄才能购得一套房屋，而夫妻一方擅自处分两人的共有房屋，则势必会严重损害配偶一方的权益，包括夫妻一方原权利人的合法居住权及财产权益。

因此处分夫妻共有房屋的行为不宜认定为行使日常家事代理权。

如果因某些家庭遭遇紧急情况，夫妻一方被迫处分夫妻共有房屋的，在第三人确有理由相信该处分行为系夫妻双方共同意思表示的情况下，可直接按照表见代理行为处理，即“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，而无需再行扩张日常家事代理权的适用范围。

（三）善意取得制度

善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是指无权转让财产的占有人在将财产转让给第三人后，如果受让人是善意地取得，则其对该财产就享有合法的所有权。

财产的原所有人不能要求第三人返还，只能要求转让人赔偿损失。

[7]

依据有关司法解释和《物权法》之规定，在我国适用善意取得制度必须满足下列条件：

1、处分财产的出让人必须是无处分权人；2、处分的财产既可以是动产．也可以是不动产；3、财产受让人在取得财产时的主观标准必须是善意的；4、受让人必须以合理的价格有偿取得财产；5、转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

关于夫妻共有房屋单方处分与善意取得制度的关系问题，学界一直存在着家庭共同生活居住需要的房屋是否适用善意取得制度的争论。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（征求意见稿）第12条第l款规定：

“登记于一方名下的夫妻共同共有的房屋，一方未经另一方同意将该房屋出售，第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。

”[8]此款最后一句的规定“但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外”（简称“但书”）是最高人民法院民事审判第一庭在北京召开该司法解释（草案）专家论证会时，由陈苇教授等学者建议新增的，但该“但书”规定受到了法律实务部门及一些学者的质疑。

[9]2011年最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》正式稿的出台，可以看到该“但书”未被采纳。

《婚姻法司法解释（三）》第11条第l款规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另～方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

”该条规定的正式出台，已然表明了最高人民法院对此类问题的立场与观点，也为各地司法实务领域审理此类案例提供了标杆式的指引。

当然，最高人民法院的该条司法解释规定是否恰当，则是相当一部分学者争议与谈论的话题。

笔者认为，建议增设该“但书”（即家庭共同生活居住所需用房不适用善意取得制度）的立法初衷是值得赞赏的，但该立法建议在立法技术上缺乏可行性与可操作性，存在一定的缺陷。

具体理由如下。

一方面，建议增设“但书”有其值得赞赏的方面。

因为在现实生活中，确如该“但书”的主张者所言，我国大多数普通家庭只拥有一套住房，且我国当前的不动产登记制度并不完善，夫妻共同共有房屋登记在夫妻一方名下的情况并不少见，实践中夫妻一方擅自出卖夫妻共有房屋侵害配偶房屋财产权的情况也时有发生。

[10]虽然，《物权法》以及《婚姻法》司法解释对于适用善意取得规定了对原权利人的一定救济措施。

例如，《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请变更登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请入可以在15日内向人民法院起诉。

《物权法》第106条第2款规定，受让人善意取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

《婚姻法司法解释（三）》第11条第2款也规定了，如果夫妻一方擅自处分夫妻共同共有的房屋造成另一方损失的，另一方在离婚时有权请求赔偿损失，人民法院并予以支持。

但是，上述法律规定在夫妻共有房屋单方处分的问题上却很难发挥实效。

首先，夫妻双方对于共有房屋享有当然的登记申请权，可既然是权利，夫妻一方就可以自愿放弃，故而实践中夫妻共有房屋隐名共有人向不动产登记机构申请变更登记或者异议登记的情况并不多见，向人民法院起诉的更少。

其次，夫妻一方擅自处分共同共有的房屋，当第三人善意取得房屋所有权之后，房屋的隐名共有人虽然有向擅自处分的一方请求赔偿损失的权利，但实际生活中原权利人的该主张通常会落空或者得不偿失，难以真正维护自己的合法权益。

这主要是由于我国目前的房屋价格增长变化过快，且擅自处分房屋的一方可能早已通过各种手段将卖房所得的款项消耗掉，而使得共有房屋原权利人的主张损失的救济根本无从实现。

最后，按照《婚姻法司法解释（三）》第11条第2款的规定，受损害一方请求擅自处分夫妻共有房屋的配偶赔偿损失的，必须在提起离婚诉讼时方可为之。

这显然不利于保护那些并不愿因配偶擅自处分共有房屋侵害自己财产权就要求离婚的婚姻关系当事人的权益，也有违婚姻家庭稳定这一根本原则。

另一方面，增设该“但书”在立法技术上存在一定障碍。

如该“但书”的反对者所言，“家庭共同生活居住需要”是一个主观随意性很强的概念，其具体内涵与外延都很模糊，在司法实践中可能会造成适用上的混乱。

[11]此外，“家庭共同生活居住需要用房”这一表述过于宽泛，未能区分豪华享受型房屋与普通生活型房屋，在实践中片面地保护房屋隐名共有人的利益未免有失偏颇，对交易安全设置了重大隐忠。

再者，房屋的功能用途是可以人为地进行改变的，一旦该“但书”被《婚姻法》司法解释所直接采纳，在实践中可能会出现一些恶意的房屋出卖人通过随时改变所出卖房屋的用途来规避物权法善意取得制度的适用，从而使得善意取得制度根本不适用于不动产买卖领域，这显然是对《物权法》第106条的违背。

更加尖锐的问题是，在善意第三人购买房屋同样是作为家庭共同生活居住用房时，应当如何平衡夫妻共有房屋隐名共有人与善意第三人的利益呢?

那种认为第三人既然能够支付合理的对价购买房屋就具有经济能力购买其他房屋的观点，笔者认为这种回答难免有强词夺理、答非所问之嫌。

四、夫妻共有房屋单方处分的侵权救济

（一）完善夫妻非常财产制

非常法定财产制，是指在特殊情况下，当出现法定事由时，依据法律的规定或经夫妻一方的申请由法院宣告，撤销原依法定或约定设立的共同财产制改设为分别财产制。

该制度是对通常法定财产制的必要补充。

[12]当夫妻一方发生擅自处分夫妻共有财产的侵权行为时，另一方就可以请求人民法院解除原来得夫妻共有财产制，而改为实行分别财产制，即将夫妻婚前、婚后所得的财产分割归各自所有，各自独立行使管理、使用、收益和处分权。

我国《婚姻法》未对夫妻非常财产制作出规定，但也并不意味着我国现行法律中完全没有夫妻非常财产制的内容。

笔者认为《婚姻法司法解释（三）》第4条即是对夫妻非常财产制的一个初步肯定。

根据《婚姻法司法解释（三）》第4条的规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间，请求分割共同财产的，人民法院原则上不予支持，但夫妻一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为，且分割夫妻共同财产不损害债权人利益的，夫妻另一方可以请求分割夫妻共同财产。

该条司法解释明确规定在法定事由发生时，夫妻一方可以在婚姻关系存续期问请求人民法院分割夫妻共同财产，这可以被视为一种宣告的非常财产制。

当然，司法解释毕竟不能代替民事基本法律，上述规定也并未确立完整的非常财产制，而只是在司法解释上对设立非常财产制的一种尝试。

这一司法解释对于妥善解决夫妻一方擅自处分共有房屋，另一方请求婚内损害赔偿所面临的困境问题，仍然显得捉襟见肘。

因此，笔者认为，设立完整的夫妻非常财产制，才能较为妥善地解决夫妻共有房屋单方处分时，受损害方向擅自处分方要求婚内损害赔偿的问题。

可以考虑具备以下情形之一的，夫妻一方或者双方有权向人民法院提出分割财产的请求：

（1）夫妻一方处分共同财产的理由正当合理，但对方无理拒绝的；

（2）夫妻一方未征得对方同意，私自处分夫妻共有的重大财产的；（3）夫妻一方浪费、挥霍财产，影响夫妻共同生活维持的；（4）夫妻一方破产或者财产不足以清偿其债务的；（5）夫妻双方分居已达到一定期限的；（6）有其他重大理由，不分别财产会影响夫妻双方利益的。

[13]

（二）完善善意取得制度

1、“善意”的认定标准

所谓善意，是行为人对其实施的行为以及后果的一种心理状态。

近现代民事立法大多在两种意义上使用“善意"一词：

一是指行为人动机纯正，没有损人利己的不法或不当目的的主观态度；二是指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力因素的一种心理状态。

[14]上述定义是在动产善意取得制度中对“善意”的阐释，即要求第三人在信赖登记的基础上还不能有重大过失才构成善意。

那么就包括房屋在内的不动产而言，其适用善意取得制度时判断第三人“善意”的标准为何?

房屋作为不动产适用善意取得制度时，应当以第三人对登记的信赖作为判断其是否构成“善意”的标准。

通常只要第三人信赖了登记，那么就应当推定其为善意，除非有证据能够证明第三人事先明知登记簿中有异议登记的记载，否则应认定交易第三人为善意。

此处的善意，应当不包括要求第三人进一步核实登记事项，也不包括要求第三人尽到一定的注意义务且无重大过失，原因在于：

第一，若出现房屋权属登记不实的情况，由于并非是第三人的原因所致，其客观上很难查明该状况。

社会现实生活中，由于部分群众欠缺法律知识、房屋权属登记机关工作人员责任意识不强等原因，导致房屋权属登记不实的情况时有发生。

并且从房屋登记实务来看，大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请资料所致。

此类不实情形，有时连专业的登记机构都很难发现，更何况第三人并不具备专业知识。

因此给第三人附加调查核实真实所有权人的义务，实际是将由登记不实产生的风险转移到第三人身上，这不但将加大交易成本和费用，而且对于提高交易效率、保障交易安全等极为不利，显然不够妥当。

第二，夫妻另一方的权益损害可以得到充分的事后救济。

如果是因为登记机关的错误导致了登记不实，那么夫妻另一方可以依据《物权法》第21条第二款的规定，即登记机构就登记簿错误造成真实权利人的损害应承担无过错赔偿责任的规定，使其损失获得赔偿。

如果登记不实的情况是由夫妻一方的原因所致，则另一方亦可通过《婚姻法司法解释（三）》第11条第二款的规定，在离婚时要求另一方赔偿其损失。

这些规定足以保护真实权利人的合法权益，因此没有必要在第三人“善意"的判断标准中再增加无重大过失等注意义务。

第三，以对登记簿记载的信赖作为判断“善意"与否的标准，有助于统一司法裁量权。

目前各地司法实践中对“善意”外延的认定标准不一。

有以夫妻另一方的行为外观反证第三人善意的认定，也有根据夫妻一方出具的虚假委托书、或公证后的委托书推定第三人为善意的认定等等。

如果将第三人“善意”的外延扩展至尽到一定的注意义务且无重大过失，那么基于语词本身的抽象性，则难免在细化“一定注意义务和重大过失”的外延时又会出现理解不一致的情形。

因此，将“善意”的认定标准仅限于信赖登记，则在司法实务中，只需考查登记簿记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可，此种认定标准显然有助于统一司法裁量权以及司法实务工作的进行。

2、“善意”的认定时间

善意取得的核心是保护善意买受人的合理信赖，进而维护交易安全。

但问题是法律并未明确规定买受人只有在何时是善意的才可能构成善意取得。

具体而言，有三个时间点可以考虑，即合同订立时、申请过户登记时以及登记完成时。

显然仅要求买受人在买卖合同订立时善意最有利于买受人的利益，而要求买受人直到登记完成时仍是善意的，则是对买受人更为苛刻的要求。

严格来说，这是一个利益权衡的问题，无所谓立法价值上的对错。

例如谢在全先生认为，只要受让人在受让时为善意即已足够，即使受让人在受让之后知道其受让之物是无权处分之物，仍可适用善意取得制度。

[15]

笔者认为，首先，由于最高人民法院关于买卖合同的司法解释已经将无权处分合同概括认定为有效合同，买受人即使无法依据善意取得制度取得房屋的所有权，其仍然可以要求无权处分人承担违约责任，从而获得债权上的保护。

其次，只有在完成不动产过户登记之后，买受人才成为了真正的物权人，在不动产过户登记之前，买受人仅是债权人，夫妻共有房屋隐名共有人仍为房屋的所有权人之一，物权相对于债权具有一定的优先性。

因此，为了平衡善意买受人与夫妻共有房屋隐名共有人的利益，此时应以登记完成时为善意的认定时间，较为妥当。

这意味着，在买受人与处分人就房屋买卖达成协议后，办理完成房屋过户登记之前、一旦该房屋的隐名共有人向登记机关主张权利的，房屋登记机关应当暂停登记。

当然，如果隐名共有人仅向买受人主张权利，而未向登记机关申请暂停登记的，房屋买受人无需自行向登记机关申请暂停登记，一旦该房屋过户登记完成，买受人当然善意取得该房屋的所有权。

[16]

（三）完善我国的财产登记制度

对法律明确规定应当办理登记的财产，登记机关在办理登记时应对该财产是否属于夫妻共有财产进行实质审查，首先应查明申请人的婚姻状况，如果申请人是在婚姻存续期间申办财产登记，登记机关应要求其提供配偶的基本情况，其配偶的姓名也应在财产登记簿中体现。

这样做不仅能防止出现申请人未经其配偶同意．擅自处分属于夫妻共有的财产的情况，避免夫妻一方遭受财产损失，也可以更好地维护交易安全，保护好第三人的合法权益。

当然，由于我国现行婚姻登记制度和户籍制度存在明显的不足，导致申请人如果故意隐瞒其已有配偶的事实，登记机关将无法查明申请人的实际婚姻状况，所以登记机关对待登记财产是否为夫妻共有进行真正意义上的实质审查还有赖于现行婚姻登记制度和户籍制度的完善。

但在此之前，登记机关还是应尽职审查，尽一切可能查明申请人的婚姻状况，对于将财产预登记为个人财产的申请人还可在国家级报刊上刊登公告，规定在合理期限内，有利害关系人向登记机关提出异议的，可中止登记。

登记机关未履行尽职审查的义务，将应属于夫妻共有的财产登记为夫妻一方的个人财产，从而给夫妻另一方或者善意第三人造成损害的，应当承担赔偿责任。

登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

结语

夫妻共有房屋单方处分问题日益凸显，由于日常家事代理权的行使范围仅限于“日常家事”，而房屋一般为家庭最重要的不动产，因此夫妻一方单方对夫妻共有房屋做出处分，不宜认定为“日常家事”的范围。

如果第三人确有理由相信该处分行为是夫妻双方共同意思表示的结果，可直接根据我国《婚姻法司