中级经济师冲刺讲义之第九章房地产估价.docx

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中级经济师冲刺讲义之第九章房地产估价

2013年中级经济师冲刺讲义

第九章　房地产估价

　　1.市场法的适用对象

　　■适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、开发用地等数量较多、经常发生交易的项目

　　■不适合特殊厂房、机场、学校、纪念馆、古建筑、寺院等较少发生交易的项目，以及在建工程之类可比性差的房地产项目

　　2.市场法的步骤

　　■搜集交易实例

　　■选取可比实例

　　■对可比实例的成交价格进行适当的处理

　　价格换算－建立价格可比基础

　　价格修正－进行交易情况修正

　　市场状况调整－进行交易日期修正

　　进行房地产状况修正

　　■求取比准0价格

　　3.搜集交易实例

　　■要求

　　内容完整、真实

　　数量上尽可能的多

　　■内容

　　交易实例房地产的状况

　　交易双方基本情况

　　成交日期

　　成交价格

　　付款方式

　　交易情况

　　4.选取可比实例

　　■可比实例选取的四方面要求：

　　可比实例房地产应是被估价房地产的类似项目

　　交易类型与估价目的相同

　　成交日期与估价时点尽量接近

　　成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　■数量要求

　　3～10个为宜。

　　5.建立价格可比基础（五统一）

　　■统一房地产范围

　　■统一付款方式

　　■统一价格表示单位

　　■统一币种和货币单位

　　■统一面积内涵和单位

　　6.统一付款方式

　　■将分期付款折算为在成交日期时一次性付清

　　■A～P或是F～P的换算关系

　　7.统一币种和货币单位

　　■不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价

　　■但是如果在币种换算之前已进行了交易日期的修正的话，则采用估价时点的市场汇价

　　8.统一面积内涵和单位

　　■建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

　　■关键是无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的

　　建筑面积下的单价×建筑面积

　　＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积

　　＝使用面积下的单价×使用面积

　　■根据这个公式，进行简单的数学运算，就可以进行面积转换。

　　9.税费的非正常负担

　　正常价格＝卖方实际得到的价格＋应由卖方负担的交易税费

　　应由卖方负担的交易税费＝正常价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　正常价格＝买方实际付出的价格－应由买方负担的交易税费应由买方负担的交易税费＝正常价格×应由买方缴纳的税费比率

　　【重点难点】

　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到或实际支付的

　　10.市场状况调整的方法

　　11.价格指数

　　■定基价格指数（尾首相比）

　　估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

　　■环比价格指数（连乘）

　　估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×估价时点的环比价格指数（注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）

　　12.房地产价格变动率

　　■逐期变动率

　　在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数

　　■平均变动率

　　在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）

　　13.房地产状况调整的内容（三内容）

　　■区位状况调整

　　■实物状况调整

　　■权益状况调整

　　14.房地产状况调整方法

　　■百分率法

　　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在被估价房地产状况下的价格

　　■差额法

　　可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在被估价房地产状况下的价格

　　15.三种修正的归纳

三种修正

本质

交易情况修正

把不正常的交易调整为正常交易

市场状况调整

（交易日期调整）

把过去的价格调整成现在的价格

房地产状况调整

把别人的情况调整成自己的情况

　　16.比准价格的求取

　　房地产价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　17.房地产价格的综合方法

　　■每一个可比实例经过三种修正和调整后，都会相应在地得到一个价值

　　■将多个价值综合为一个价值的方法：

平均数、中位数、众数

　　18.成本法的适用对象

　　■特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公益房地产等。

也适用于市场狭小或不完善，无法运用市场法估价的房地产

　　■在房地产保险及其他房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法

　　19.成本法的基本公式

　　■房地产价值=重新构建价格-折旧

　　20.新开发土地公式

　　■新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　新开发单宗土地的单价

　　21.新建房地产公式

　　■新建房地产价值=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　■新建建筑物价值=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　22.旧房地产公式

　　■旧房地产价值=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　■旧建筑物的价值=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧

　　23.重新购建价格的三大要点

　　■重新购建价格是在估价时点的价格

　　■重新购建价格是客观价格，不是个别企业或个人的实际耗费，而是社会的一般的公平耗费

　　■建筑物重新购建价格应是全新状况下的价格，未扣除折旧。

土地重新购建价格应是估价时点状况下的价格（土地无折旧）

　　24.重置价格

　　■是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

　　■材料技术和价格均为新

　　25.重建价格

　　■是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

形象地称为“复制”，用于有特殊保护价值的建筑物的估价

　　■材料技术用旧，价格用新，完全复制

　　26.重新购建价格的求取方法

　　27.折旧的种类（三大类）

折旧的种类

含义

原因或因素

物质折旧

物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失

·自然经过的老化

·正常使用的磨损

·意外破坏的损毁

·延迟维修的损坏残存

功能折旧

也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失

·设计上的缺陷

·过去的建筑标准过低

·人们消费观念的改变

·建筑技术的进步

经济折旧

也称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失

　　不利因素包括经济因素、区位因素、政府政策等其它因素

·永久性经济折旧

·暂时性经济折旧

　　28.建筑物的两个寿命

　　29.建筑物的两个年龄

　　30.两年龄之间的关系

　　■两年龄可以相等，也可能不同

　　■当建筑物维修养护正常时，实际年龄＝有效年龄

　　■当建设维修养护比正常维护养护好或经过更新改造

　　有效年龄＜实际年龄

　　■当建筑物的维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄

　　剩余自然寿命＝自然寿命－实际年龄

　　剩余经济寿命＝经济寿命－有效年龄

　　31.成本法的公式

　　1.直线法计算年折旧额的公式　

　　2.有效年龄为t年的折旧总额的公式　

　　3.建筑物现值公式　

　　D－年折旧额

　　C－建筑物的重新购建价格；

　　S－预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额数

　　N－经济寿命

　　R－残值率

　　32.成新率法（年限法的一种）

　　建筑物现值＝建筑物重新购建价格×成新率

　　33.收益法概述

　　■概念

　　是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值

　　■实质

　　资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）或终值折算为现值（F～P）

　　34.房地产价值的影响因素（收益法的角度）

　　■未来净收益的大小：

净收益越大，价格越高

　　■获得净收益期限的长短：

期限越长，价格越高

　　■获得净收益的可靠性：

越可靠，价格越高

　　35.收益法的适用对象

　　■适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产

　　■它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可

　　■对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用

　　36.收益法的基本公式

　　■实质

　　F～P，并求代数和

　　■公式

　　37.收益年限有限年且其他因素不变的公式

　　■公式

　　实质:

A～P

　　38.收益年限有限年且其他因素不变的公式

　　39.收益年限无限且其他因素不变（永续年值）

　　一般公式　

　　特殊公式　

　　40.净收益在未来的前若干年有变化的公式

　　■条件

　　净收益在未来的前t（含t）年有变化，在t年以后无变化为A

　　收益年限N为无限

　　报酬率大于零

　　■公式

　　41.预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式

　　42.用于不同年限价格之间的换算

　　43.比较不同年限价格的高低

　　■两宗房地产的收益年限不同，所以不能直接比较，必须先把他们换算成相同年限下的价格，为计算方便，可以直接换算为无限年下的价格。

　　44.净收益的求取方法分类

　　■基于租赁收入测算净收益：

投资法

　　■基于营业收入测算净收益：

利润法

　　■租赁收益优先原则：

既有租赁收入又有营业收入的实例，优先通过租赁收入求取收益来估价

　　45.基于租赁收入测算净收益

　　净收益＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用

　　有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入

　　46.基于租赁收入测算净收益（续）

　　■潜在毛收入：

假定充分利用无空置情况下可得收入

　　■其他收入：

租赁保证金或押金的利息收入，以及自动售货机、投币电话等收入

　　■有效毛收入：

扣除空置、拖欠租金以及其它原因的租金损失

　　■运营费用：

维持房地产正常生产经营或使用必须支出的费用

　　■运营费用率＝运营费用/有效毛收入

　　47.运营费用中不包含四类费用

　　■房地产抵押贷款还本付息额

　　■会计上的折旧额

　　■房地产改扩建费用

　　■所得税

　　48.报酬率的求取

　　■投资回收与投资回报的区别

　　投资回收－所投入资本的回收，是保本

　　投资回报－投入资本回收后所获得的额外资金，即报酬或利润

　　■报酬率的实质

　　报酬率的实质是：

投资回报/所投入的资本

　　报酬率与风险成正相关

　　49.报酬率的求取

　　■报酬率的求取方法

方法

内含

累加法

报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠率

市场法

无限年期

搜集同一市场上三宗以上类似房地产的净收益与价格资料求取报酬率

有限年期

有限年期用试错法

　　50.假设开发法的适用范围

　　■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等

　　51.基本公式

　　■待开发的房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产的税费

　　减去的是未来后续的合理成本支出（包括利润）

　　52.求生地价值公式

　　■生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得生地的税费

　　53.求毛地价值公式

　　■毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得毛地的税费

　　54.求熟地价值公式

　　■熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得熟地的税费

　　55.求在建工程价值的公式

　　■在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－取得在建工程的税费

　　56.求旧房价值公式

　　■旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用―销售费用―投资利息－销售税费－装修改造投资利润－取得旧房地产的税费

　　57.假设开发法的种类

　　■现金流量折现法

　　考虑各项收支的时间，把各项折算到估价时点

　　■传统方法

　　不考虑各项支出、收入发生的时间不同，计算投资利息

　　58.两种方法的三大区别

　　■对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测

　　■传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，现金流量折现法认为收支发生于不同的时点，可折现到同时点上再加减

　　■传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出

　　59.开发经营期的构成

分期

起点

终点

开发期

前期

假设取得估价对象的日期

开工

建造期

开工

待开发房地产竣工验收合格的日期

经营期

销售期

开始销售

销售完毕

运营期

待开发房地产竣工验收合格

房地产经济寿命结束

　　60.扣除项目金额

　　■包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费

　　■注意它们均是取得待开发房地产以后到开发完成还需要的正常支出及应获得的正常利润，不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润

　　61.应计息的项目包括（销售税费和开发利润不计息）

　　■未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　■取得待开发房地产的税费

　　■开发成本、管理费用和销售费用

　　62.折现率

　　■与收益法中的报酬率的性质和求取方法相同

　　■体现了资金的利率和开发利润率两部分

　　63.房地产估价报告的组成（8大部分）

　　■封面

　　■目录

　　■致估价委托人函

　　■注册房地产估价师声明

　　■估价的假设和限制条件

　　■估价结果报告

　　■估价技术报告

　　■附件

　　64.两个时间概念

　　■估价报告出具日

　　致估价委托人函中的落款日期

　　■估价报告使用期限（估价报告的有效期）

　　自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间

　　期限根据估价目的和市场价格变化程度来确定，原则上不超过一年

　　65.估价报告有效期

　　■超过估价报告有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担

　　■在估价报告有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用除外

　　66.估价报告有效期与估价责任期限的关系

　　■如估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限

　　■如估价报告在使用期限内得到使用，则估价责任期应为无限期或到估价服务行为结束为止

　　67.关于注册房地产估价师声明

　　■所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当签名，但非注册房地产估价师不应签名

　　68.关于估价的假设和限制条件（四方面）

　　■一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定

　　■二是对估价对象有关状况的假定

　　■三是对评估的价值前提的说明

　　■四是对估价方法使用前提的说明

　　69.关于估价的假设和限制条件的具体内容

　　■对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查

　　■说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料

　　■说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的

　　■说明估价中的一些特殊处理

　　■说明估价中未考虑的因素

　　■对应着评估的价值类型、说明其主要条件

　　■在运用假设开发法估价时，说明采用的是自己开发前提，还是自愿转让前提，被迫转让前提

　　■假定估价对象没有出租、抵押、查封等

　　70.估价结果报告（12项内容）

　　71.估价技术报告

　　■估价对象分析（包括最高最佳利用分析）

　　■市场背景分析

　　■估价方法选用分析

　　■估价的详细测算过程

　　■估价结果及其确定理由

　　估价技术报告一般应提供给委托人，但因知识产权、商业秘密等原因也可不提供，如不提供给委托人，应事先在估价委托合同中约定