XHZY公司管理咨询报告(参赛作品).doc

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XHZY公司管理咨询报告

团队名称：

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队长：

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成员：

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2009年5月14日

XHZY公司管理咨询报告

一、前言

二、行业前景

三、公司概况

四、对XHZY公司存在的主要问题分析及解决办法：

1、组织结构及其管理方面

2、财务管理方面

3、人力资源方面

4、企业文化方面

五、总结

一、前言:

本次管理咨询调研、诊断过程中，我们坚持忠于委托公司、忠于实际情况。

本咨询报告的依据点：

1、中国内地物业管理行业的实际情况，2、XHZY公司的目前状况及发展潜力，3、成都地区居民对物业管理行业的心理状况和居民实际收入。

此调研报告注重实际、具体问题的针对性解决，避免因空谈管理原理而使改革方案实行起来无从入手，我们对公司问题的发现和解决方案的制定均以集思广益的方式经过多次的互相问答推敲、发挥参与者的想象力和创造思维最终得出结论。

本改革方案的总体指导思想：

要在不断加强公司的品牌形象、不损害公司长远利益的前提下实现公司利润最大化，维护公司长远利益，同时尽可能降低此套方案的实施成本。

此改革方案多方考虑了公司法人的意志，不违反物业管理行业的相关国家法律法规。

二、行业前景：

我国是一个和平的社会主义国家，正处于人口多，经济发展中。

今后，农村趋向社会化，给城市带来一定的压力，而物业管理则就此将人口居住生活趋向社区化，从而缓解对城市的压力，而且还能规范化城市，有利城市发展，最终促进经济发展。

而目前物业管理是刚起步的行业，正在成长。

成熟的物业还需一段时间，在这段时间里，物业还需要在摸索中来完善，以实现为社会作出贡献的物业价值观。

因此，物业管理行业的发展前景是不可估量的！

在我国，1981年出现第一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展。

这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所”一统天下的模式中注入了新的元素，逐步开始了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。

经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。

近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。

在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。

在政策层面，《物权法》、新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。

据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。

国家的“十五规划”提出“规范发展物业管理业”，“十一五规划建议”指出“积极发展社区服务等需求潜力大的产业”，“加强和谐社区建设，倡导人与人和睦相处”，“积极发展就业容量大的劳动密集型产业、服务业”等。

国家政策、时代发展，给物业管理提供了大有作为的空间。

物业行业的发展将会呈现以下的一些趋势：

1、住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍会以开发商自建自管的模式为主。

2、住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名度高的企业。

目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。

3、商业物业的市场化程度将提高，市场竞争加剧。

4、物业服务的专业化程度加强，行业将会涌现实力强大的专业服务商，物业管理公司将向管理集成商转型。

随着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。

主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。

商业物业盈利性较高，市场吸引力强，对企业人力资源等内部因素要求较高。

物业服务类型包括：

资产管理、物业经营、物业顾问、物业管理、专业服务等。

目前，国内的商业物业公司基本物业类型是物业管理。

物业管理就是通过为用户提供保安、保洁等高质量的服务来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。

这种高质量的服务可以为物业公司带来长期稳定地业务收入。

物业管理对于物业公司来讲是基本的工作类型。

在国内大多数商业物业公司仍然面临着经营意识和能力的薄弱，业务结构过于单一；以客户为中心的服务理念和意识不足等问题。

三、公司概况：

成都XHZY物业管理有限公司（下简称XHZY）成立于2000年主要经营业务为向商业物业、住宅、停车场等提供保洁、保安、维修等物业管理及相关服务。

XHZY的股东为三个自然人，白某控股。

此三人也是成都HL房产有限公司（下简称HL）的股东。

HL系成都地区较早的房地产开发商，曾成功开发多个住宅项目。

XHZY成立之初的目的是为HL所开发的住宅项目提供物业管理服务，为HL提升品牌形象提升价值。

XHZY的机构设置

公司设有三个部门：

1）物业部：

给予基层物管工作以指导。

2）财务部：

负责XHZY财务工作，工作人员由HL指派，工资由HL支付。

设有财务经理、主办会计、出纳三个岗位。

3）行政人事部：

负责人员招聘、培训、岗位职责制定。

XHZY的详细机构设置情况如下图：

总经理

物业部

经理：

尹某、廖某

安保助理：

瞿某

环境助理：

周某

维运助理：

尹某

策划助理：

秦某、江某

客服助理：

秦某

财务部

经理：

黄某某

主办会计：

汪某

出纳：

黄某

行政人事部

经理：

秦某

行政主管：

江某

行政文员：

魏某

安防助理：

瞿某

A住宅项目

B办公楼

CS街

C商业楼

常务副总经理：

尹某

副总经理：

廖某

A住宅楼

项目经理：

尹某

保洁主管：

周某

保洁领班：

李某

安保主管：

庞某

安保领班：

徐某

客服主管：

周某

客服领班：

唐某

维修主管：

尹某

维修领班：

王某

B办公楼

项目经理：

吴某

安防主管：

叶某

维修主管：

文某

保洁领班：

武某

XHZY目前在成都市物业管理市场上属于中等公司。

通过调查发现本公司存在如下优势与不足：

优势：

1）起步较早，积累了一定的经验，在业内，有较完善的关系网。

2）和房地产开发商关系特殊，可以较容易获得一定业务。

不足（此处简单列举，详细请见后文）：

1）没有做好战略规划，公司发展定位不清。

2）管理中不能作为一个独立的公司进行运作，依附于房地产商HL

3）财务状况混乱，没有自己专职的财务部门

由对公司员工的问卷调查得到的公司总体经营状况：

注1：

本次调查各项满分均为100分。

注2：

【1】、对以上各方面的分析综合可发现本公司在公司文化、人力资源利用方面存在较严重问题，有待改进。

【2】、公司员工对公司发展定位不清晰，中长期发展规划不明了，部门职责不清等问题存在较大意见。

【3】、公司营销能力较好，但没有自己的宣传机构（网站、内刊、小报等）。

并且不具备自己的特色，没有独有的竞争优势。

【4】、此外，问卷调查中公司高层管理者对许多同样问题的回答是截然相反的，说明公司内部交流不畅，信息在公司内部不能有效传递，各方面人员缺乏沟通，使上下层产生不必要的矛盾。

四、对XHZY公司存在的主要问题分析及解决办法：

（一）、组织结构及其管理方面：

存在的主要问题：

1、公司没有根据自身的实际情况及需要制定自己的组织管理制度，而是大部分沿用HL公司的组织管理制度。

2、处理日常工作的办公自动化、标准化程度低。

3、没有一个完善的组织构架，各部门职责权限不明确、岗位兼职多。

4、各职能部门之间、高层与中层、管理层与基层员工之间缺乏广泛的沟通。

5、公司日常管理决策受制于董事会

解决办法：

1、设立监察机构，内设质检组、考核组。

2、拆分重组物业部职能部门，成立策划组、服务组、客服中心。

3、下放更多的权利给财务部，董事会可加强对财务部的监督。

4、各方面基层员工代表参与每周公司例会，并提出意见；领导层加强部门对其例会的重视度。

董事会如果过多的干预管理层决策，就会使管理层出现决策困难的现象，也使管理层觉得不受信任，从而消减了其积极性，所以董事会要下放更多的权利给管理层。

对于董事会的顾虑，董事会可以增设监察机构进行监察和加强与管理层的广泛沟通，以信任换取忠实。

监察机构内设的质检组、考核组负责对公司管理层的日常工作的完成情况及质量进行检查考核，方式主要有：

检查各部门预计工作完成与否、是否达到了预期效果。

调查员工对部门工作的满意度，并将其结果公布。

两个分组不定期的对公司保安、保洁、维运等基层员工的工作质量进行检查，督促他们保质保量完成规定工作、提高公司服务质量、提升公司在行业中的总体形象，并依据检查结果对员工进行奖励或处罚，提高他们的工作积极性。

董事会给与财务部更多的权利，并委派人员加强对其监督，财务部定期向委派人员汇报公司收支与总体状况，委派人员可不定期的抽查。

物业部拆分重组为策划组、服务组、客户中心并各设主管一人可以优化公司结构、提高机构的运行效率。

策划组职能：

“根据公司制定的中长期发展规划和各个业务项目具体情况为公司物业部制定具体可行的短期规划，具体到各项目组短期工作任务与应达到的指标。

这样，既利于工作的顺利开展也可为监察机构和人事部提供具体而微的考核标准，以便公平考核。

策划组为其他部门提供一些利于物业部开展业务的建议及根据实际需要为特定员工制定个人工作计划”。

服务组包括保安、保洁、维修、运输，完成公司的物业管理任务。

服务组是与业主关系最近的公司部分，公司在业主中的形象主要由本组塑造，需特别加以重视，建议由公司总经理加强监督。

客服中心是倾听反映业主意见的部门，是公司面向业主的重要部门，信息获取量大，工作也繁杂，应提高办公自动化程度。

公司可以购买办公软件、在公司内部建立局域网等，一可以减少相关人员的聘用，二可以使业主意见及时反馈到客服组，以便其更好地为业主服务，实现物业公司以业主需求为向导、以业主满意为目标的核心价值观。

公司内部各部门之间及员工与管理层之间沟通不畅可以通过开设部门的和相关管理人员的信箱、增加公司的集体活动来解决。

公司级部门会议制度改革：

“1、每周开一次部门负责人会议，部门经理、主任、主管必须参加，会上加强公司各部门级上下级的沟通，使各个层了解公司的发展战略、近期目标，以便更好的指导各自部门的工作。

同时应该选各方面基层员工参加会议，加强领导层与基层的沟通，听取基层员工的意见和建议，以便领导层掌控全局。

2、各部门必须坚持部门例会制度，加强对例会的重视程度，召集员工参加会议，传达领导思想。

公布公司决定，听取基层员工的意见建议，使员工的积极性得到充分发挥。

加强部门领导与员工的交流沟通。

同时要注重对员工的集体荣誉感、组织责任感的培养。

公司要注重自身制度的完善：

一个完善的公司制度并不是一朝一夕可以形成的，主要靠的是公司在日常运营中根据需要不断地积累形成并加以不断的完善。

公司在留取现有符合自身制度的基础上，公司各阶层要注意日常问题的汇总，做出问题分类，在公司和部门会议上由与会人员一起讨论提出解决这些问题办法，有必要时应该使其上升为公司或部门制度，下发给相关部门或员工。

也可以在考察别的公司时借鉴别人的优越制度。

改革后的公司组织结构如下图（具体人员安排请据实际情况而定，尽量减少人员调动）：

董事会

总经理

总会计师

A住宅项目

B办公楼

CS街

C商业楼

监察部

财务部

行政人事部

物业部

副总经理

质检组

考核组

行政主管

行政文员

安防助理

策划组

服务组

客服中心

安保

环境

维运

主办会计

出纳

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