文化产业创意孵化园建设项目可行性研究报告.docx
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文化产业创意孵化园建设项目可行性研究报告
文化产业创意孵化园建设项目
可行性研究报告
二○一二年十一月
附件：
附图1建设项目地理位置图
附图2建设项目平面布置示意图
1总论
1.1项目名称
文化产业创意孵化园建设项目
1.2项目承办单位概况
单位名称：
某文化旅游开发区回迁房建设开发有限公司
注册地址：
法人代表：
承办单位简介：
某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司成立于2011年5月11日，是国有独资有限责任公司，注册资金800万元。
公司坐落于某市，现拥有员工22人，组织机构健全，架构合理。
公司主要从事房地产开发与销售等业务。
公司成立至今，已成功开发建设玉龙湾一期、玉龙湾二期、果子园、惠民花园小区等项目。
1.3可行性研究报告编制依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）国家发展和改革委员会颁布的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展和改革委员会第40号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》；
（4）辽宁瑞尔工程咨询有限公司与某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司签定的可研报告编制委托合同书；
（5）《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
（6）某市城市发展规划；
（7）项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料；
（8）某市城乡规划设计院提供的总平面图；
1.4编制原则
（1）以国家和省市有关法律、法规和标准为原则，以省、市有关部门的批文、批件为依据，在相关规划文件指导下进行；
（2）根据某市国民经济和社会发展计划及某市城市发展规划，考虑建设单位在经济上承受能力，合理确定项目的建设规模和实施步骤；
（3）根据某市发展趋势，结合项目单位现状，合理筹措资金，科学使用；
（4）依据某市总体规划，对建设项目进行合理布置，通过精心策划、精心设计、精心施工、精心管理，使项目创造出良好的社会效益；
（5）项目建设在满足功能的前提下，尽量降低工程造价，使项目投资发挥最大经济效益和社会效益；
（6）结合项目所在地域的社会、环境和经济现状，以及未开的发展趋势，对本项目建设进行合理的定位，为地域经济发展和构建和谐社会做出贡献。
1.5研究工作的范围
本可行性研究报告主要研究范围：
1、项目建设的必要性、可行性和意义；
2、项目建设规模及建设内容；
3、项目选址及建设条件；
4、工程方案；
5、公用工程和辅助设施；
6、节能与环保；
7、组织管理；
8、项目实施计划和工程招投标管理；
9、投资估算与资金筹措；
10、工程建设的财务评价。
1.6项目概况
1.6.1项目拟建地点
文化产业创意孵化园项目拟建于某市铁东区。
该区域交通便利，地理、地质、抗震、气象条件均可满足项目需要。
1.6.2建设规模与内容
某市文化旅游开发区回迁房建设开发有限公司现有地块为规划的住宅用地，地号为4-2-26号。
占地面积为142415.21m2，总建筑面积为494135平方米，其中住宅建筑面积为414646m2，公建建筑面积为79489m2。
项目容积率3.47，建筑密度27.04%。
拟建-1~24层居民住宅楼26栋。
绿地45288m2，绿地率31.80%。
其中，4-2-26号地块公建建筑面积79489m2中的40153m2为本项目建筑面积，位于4-2-26号地块东侧居民住宅楼的底层网点，建设文化产业创意孵化园项目，规划建设成为集聚科技成果转化、科技创意、文化创意、电影广告、新兴媒体等项目和企业的文化创意孵化基地，建成后拟采取对外出租的经营模式。
1.6.3主要建设条件
项目建设用土地无其它地上附着物，无耕地，已具备项目所需建设条件。
项目建设主要原辅材料来源于当地。
当地原辅材料资源丰富，供应有保证。
从项目建设的社会经济状况、交通运输状况、基础设施条件以及自然环境方面分析，加上某市的投资环境、人力资源优势及区位优势，为项目建设提供了可靠的保证。
项目建设地各项公用及配套设施齐全。
供电能力、供水、通讯等配套设施完善、供应能力充足，完全可满足项目建设需要。
1.6.4项目资金投入和效益情况
本项目总投资10185.52万元，全部自筹。
建设投资构成中，土地费占16.48%，建筑安装工程费占59.13%，基础设施费占6.62%，出租费占2.11%，其余各项费用占15.66%。
本建设项目的建设期为22个月，建成后拟采取出租的经营模式，可实现财务净现值14917.40万元（税前），财务内部收益率38.40％（税前），投资回收期3.81年。
1.6.5项目实施进度建议
本工程自2012年12月开始前期准备工作，2014年10月完成各项验收工作，项目建设期22个月。
1.6.6主要经济技术指标
某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块的主要技术经济指标见表1-1，其中，本项目建筑面积为40153m2。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模
1.1
规划用地
平方米
142415.21
1.2
建筑面积
平方米
494135
1.2.1
居住建筑面积
平方米
414646
1.2.2
公共建筑面积
平方米
79489
1.3
建筑密度
%
27.04
1.4
住宅栋数
栋
26
1.5
平均层数
层
-1~24
1.6
容积率
万m2/ha
3.47
1.7
绿地率
%
31.80
2
经济指标
2.1
建设总投资
万元
10185.52
2.1.1
其中：
自有资金
万元
10185.52
2.2
营业收入
万元
68260.10
经营期全部
2.3
利润总额
万元
56314.58
经营期全部
2.4
投资利润率
%
55.29
2.5
投资回收期
年
3.81
全部投资，含建设期1年
2.6
内部收益率（税前）
%
38.40
全部投资
2.7
净现值（I=13%）
万元
14917.40
税前
1.7产业政策分析
本项目属于文化创意产业建设项目，根据国家发改委《产业结构调整指导目录（2011年本）》，本项目属“三十六、教育、文化、卫生、体育服务业”中的“7、文化创意设计服务”，为鼓励类项目。
因此，本项目的建设符合国家产业政策。
2项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展是日新月异。
许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。
同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。
发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设，构建社会主义和谐社会的重要内容。
为促进文化产业的发展，国家制定了《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》，某市制定了《中共某市委关于贯彻落实党的十七届六中全会精神加快建设文化强市的实施意见》，同时出台《某市文化产业发展规划纲要》。
《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》中提出到2015年，我国文化改革发展的主要目标是：
现代文化产业体系和文化市场体系基本建立，文化产业增加值占国民经济比重显著提升，文化产业推动经济发展方式转变的作用明显增强，逐步成长为国民经济支柱性产业；文化产品创作生产体系不断完善，高素质文化人才队伍发展壮大；重点媒体国际传播能力不断增强，与我国经济社会发展水平和国际地位相匹配的媒体国际传播能力逐步形成。
《某市文化产业发展规划纲要》提出：
通过全市上下共同努力，到2015年为建设文化强市打下坚实基础；到2020年基本建成与某文化资源相匹配、与城市经济综合实力相适应、与“三转型一创新”目标相承接的文化强市。
现代文化产业体系基本形成，文化产业结构更加优化，新兴文化业态在文化产业中的比重不断提高，培育形成一批亿元级文化骨干企业、10亿元级文化主导行业，文化产业增加值占GDP比重超过5%，成为某的支柱产业。
某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司正是为了响应政府的这一重大举措，于是决定建设具有开创意义的文化产业创意孵化园，推动文化创意产业的发展。
文化产业创意孵化园是指：
集聚科技成果转化、科技创意、文化创意、电影广告、新兴媒体、影视制作、艺术创作、文化中介等项目和企业的文化创意孵化基地；具有孵化器和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通、或有娱乐功能的文化产品专业市场。
2.2项目建设的必要性
文化创意产业是21世纪经济发展的引擎，世界文化创意经济每年有两位数以上的递增；创意产业尚属新兴产业，具有高创新、高附加值、低污染、产业关联度高、产品需求的不确定性以及蕴涵以人为本的精神、生产过程渐趋复杂等特点，是一种在全球消费社会的背景中发展起来的新兴行业。
目前，世界最发达国家GDP中的80%以上来源于服务业，其中以知识、创意为基础的创意产业扮演了主要角色，因而日益成为发达国家和城市的主导产业。
目前，某市的传统制造业在其产业结构中还占有相当大的比重，而以文化创意为特征的新兴产业则刚刚起步，在创意产业的政策研究、产业规模、机构建设等方面，与上海、北京等城市均存在一定的差距。
发展创意产业，已成为推进某市经济发展方式转变和产业结构升级，提高某市创新能力，带动地区可持续发展的必由之路，主要体现在以下几点：
（一）本项目的建设是满足某市文化产业发展的需要
根据《国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要》、《中共某市委关于贯彻落实党的十七届六中全会精神加快建设文化强市的实施意见》，到2020年某市将要建设成为文化强市，必须建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、商务服务等专业化、功能化的需要。
某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司作为具有建设文化创意孵化基地雄厚实力的企业，审时度势，建设本项目，首先是满足了某市文化产业发展的需要，为某市文化产业的发展提供了必要基础设施条件，间接上，为满足某市乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。
（二）本项目建设是满足中国文化创意产业发展的需要
本项目突出文化创意产业的特色，不仅为文化创意产品提供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对文化创意方面的需求。
（三）本项目的建设，社会效益和经济效益明显
按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途，在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，文化产业创意孵化园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。
因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益，宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设文化产业创意孵化园项目是必要的。
3投资环境及市场分析
3.1投资环境分析
某地处辽东半岛中部，因市南郊有一对形似马鞍的山而得名。
某是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一座钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。
某市简称鞍，是中国辽宁省第三大城市，东部、北部靠辽阳县，南部与凤城市、庄河县毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。
市中心距沈阳市89公里，东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。
地理坐标位于122°10′-123°41′，北纬40°27′-41°34′。
全境南北最长175公里，东西最宽133公里。
总面积为9252平方公里，占辽宁省总面积的8.4%。
其中市区624平方公里（铁东区21平方公里，铁西区29平方公里，立山区15平方公里，千山区558平方公里），海城市2732平方公里，台安县1393平方公里，岫岩满族自治县4502平方公里。
全市总人口339.6万人。
其中市区面积624平方公里，人口145.6万人，是我国拥有百万以上人口的大城市之一。
某在辽东半岛对外开放城市中，具有“中、通、丰”的优势。
即地理位置适中，在辽东半岛对外开放区域中是连接以大连为前沿，以营口、锦州、丹东为两翼，以沈阳为腹地的中部城市群的要冲。
交通便利，境内辟有长大铁路、海沟铁路、海岫铁路、哈大公路、沈大高速公路以及某至北京、佛山和惠州的空中航线，并开通了某至北京的始发列车。
资源丰富，市区周围铁矿储量逾百亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带，约占世界储量的四分之一；滑石矿是我国三大产地之一，储量居世界之首；岫岩地区素有“玉石之乡”的美称，拥有丰富的玉石资源；此外，农产品资源、地热资源、旅游资源等也相当丰富。
经过50多年的建设发展，某奠定了比较雄厚的工业基础。
历经20多年改革开放的洗礼，全面建设开放型地区经济。
2008年GDP达到的1608亿元，地方财政一般预算收入首度突破百亿元，综合经济实力位居全国三十四。
某工业形成了以钢铁为主，门类比较齐全的产业体系。
2009年全年实现地区生产总值1915亿元，人均国内生产总值84258元，比上年增长18.5%，突破10000美元大关。
地方财政一般预算收入123亿元；全社会固定资产投资1050亿元，增长50%；规模以上工业增加值735亿元，增长17.5%；实际利用外商直接投资7.38亿美元，增长27%；引进内资530亿元，增长30%；社会消费品零售总额460亿元，增长24.9%；城市居民人均可支配收入16580元，农民人均纯收入8530元，分别增长10%和17%。
3.2市场定位及分析
文化产业创意孵化园是集聚文化创意、科技创意、科技成果转化、电影广告、新兴媒体、影视制作、艺术创作、文化中介等项目和企业的文化创意孵化基地。
某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司立足并有效开发某市的文化创意资源，努力营造适合文化创意企业发展的场所支持；通过政策引导，聚集文化创意企业成长所需要的产业环境；建立文化创意企业资源优化配置的组织处理机制；通过孵化，形成文化创意企业的富集区，进一步拓展市场空间；充分发挥孵化器的管理经验与汇集的技术、市场优势，为文化创意企业提供优质服务，反向扩展、指导渠道，提供满足文化创意企业全方位、全过程、不同形式、不同类型需求的多样化孵化服务，将该项目建设成为某市文化创意产业规模最大的孵化器。
4项目选址及建设条件
4.1项目选址
4.1.1选址原则
（1）交通方便。
（2）阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、基地稳固，地形平整，地势较高。
（3）便于利用当地的水、电、路等基础设施。
（4）远离易燃、易爆物品的生产和贮存区，远离高压线路及其设施。
（5）工程地质条件较好，满足项目建设的需要。
（6）尽量节约用地，且与周围原有建筑相协调。
（7）服从某市整体规划要求。
（8）注意环境保护，减少对生态和环境的影响。
4.1.2项目选址
依据上述选址原则，本项目选址于某市铁东区千山东路702号，地理位置优越，交通便利。
具体位置详见建设项目地理位置图（附图1）。
4.2场址土地权属类别及总体概况
本项目位于某市铁东区千山东路702号，为某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块居民住宅楼的底层网点，建筑面积40153m2。
该地块现为一块净地，目前已被规划为住宅用地。
4.3项目区概况
4.3.1地理位置
某市位于辽东半岛北端，辽宁省的中南部，辽河平原的中下游，地处东经122°10′～123°13′，北纬40°27′～41°34′之间。
某市全境南北最长175公里，东西最宽133公里、东北与辽阳县毗邻，西与大洼县相连，南与大石桥市、庄河市、凤城县接壤。
市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳89公里，东距煤铁之都本溪96公里，南距滨城大连308公里，西南距营口跋鱼圈港120公里，西距盘锦市103公里。
是我国重要的钢铁生产基地，素称“钢都”。
现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。
全市总面积9252平方公里，总人口339.6万人。
其中市区面积624平方公里，人口145.6万人，是我国拥有百万以上人口的大城市之一。
某在辽东半岛对外开放城市中，具有“中、通、丰”的优势。
即地理位置适中，在辽东半岛对外开放区域中是连接以大连为前沿，以营口、锦州、丹东为两翼，以沈阳为腹地的中部城市群的要冲。
交通便利，境内辟有长大铁路、海沟铁路、海岫铁路、哈大公路、沈大高速公路以及某至北京的空中航线，并开通了某至北京的始发列车。
资源丰富，市区周围铁矿储量逾百亿吨，占全国储量的四分之一；南部和东南部是菱镁矿富集地带，约占世界储量的四分之一；滑石矿是我国三大产地之一，储量居世界之首；岫岩地区素有“玉石之乡”的美称，拥有丰富的玉石资源；此外，农产品资源、地热资源、旅游资源等也相当丰富。
4.3.2地形与地貌
某市的地势地貌特征是东南高西北低，自东南向西北倾斜。
东南属于千山山脉延伸部分的山区，一般海拔300——600米；最高为岫岩的帽盔山，海拔1141米，海城一棵树岭次之；山区主峰海拔931米，面积约为5271．44平方公里，占全市总面积的56．97%。
中部为千山山脉向西部冲积平原过渡地带，属低山坡岗丘陵区，一般海拔100——200米，面积约为1232．56平方公里，占全市总面积的13．32%。
4.3.3地震设防
根据我国城市主要裂度设计基本加速度和设计地震分组，该地区属7度设防。
4.3.4气象条件
某地区属于暖温带半湿润大陆性季风气候，年平均气温10.1℃，极端最高气温38.4℃，极端最低气温-30.4℃；年平均气压1008.4Pa；年平均降雨量720.6mm；平均相对湿度58%；年平均风速2.8m/s，常年主导风向为NNE、SSW，其中冬季以北、偏北风为主，其它季节多为南、偏南风，并且冬、夏两季静风和小风出现频率较高。
4.3.5建设条件
项目建设区域市政配套设施完备，包括道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、天然气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施，建设条件较好。
1、公用配套条件
给水：
供水由某市城市给水管网供给。
排水：
排水排入某市地下市政排污管线。
供电：
场区附近现有10KV电力线路和变电站。
供热：
冬季供暖住宅拟由区域集中供热锅炉房供热管线提供。
2、交通条件
项目位于某市铁东区千山东路702号，公路、铁路、邮政等交通便利。
3、施工条件
项目范围内交通便利，运输条件较好，水泥、钢材等建筑材料当地均可提供，水、电等基础设施完备，地质条件适宜，总的来看，施工条件较好。
5建设规模及建设内容
5.1建设规模
根据项目规划，项目建筑面积40153㎡，总投资约10185.52万元人民币。
5.2建设内容
1、工程内容
建设内容包括：
商业区，按照文化产业创意孵化园的经营设想，未来以出租为主要的经营方式。
项目总建筑面积为40153㎡，位于4-2-26号地块居民住宅楼的底层网点。
2、公用工程
（1）给排水设施：
新建生活、消防供水管网。
（2）供电系统：
本项目拟建2700KVA变电所1座。
（3）弱电系统：
建设通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等。
（4）空调系统及采暖通风系统：
空调系统由入住商户自行设置；采暖由区域内现有集中供热锅炉房主管道接入。
详见建设项目组成情况见表5-1。
表5-1建设项目组成一览表
工程类别
单项工程名称
工程内容
工程规模
主体工程
商住楼
商业区。
位于居民住宅楼底层的商业网点
建筑面积为40153㎡
公用工程
给排水设施
生产、生活及消防用水
自来水供应401.5m3/d，排水系统雨污分流。
供电系统
由区域内现有供配电系统接入
用电负荷2409kw。
弱电系统
包括通讯系统、计算机网络系统、卫星与有线电视系统、设备监控以及安全防范系统等
就近接入
采暖通风系统
采暖系统
采暖热负荷为2007.6KW，由区域集中供热接入
6工程建设方案
6.1设计依据
（1）《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日建规字333号文）
（2）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；
（3）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002）
（4）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；
（5）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；
（6）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；
（7）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
（8）《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88（1997年版）
（9）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001
（10）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001
（11）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95
（12）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）
（13）《砌体结构设计规范》GB50003-2001
（14）《商店建筑设计规范》JGJ48-88
（15）《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）
（16）《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）
（17）《屋面工程技术规范》GB50345
6.2设计原则
1、设计原则
●总平面布置及建筑设计严格执行国家有关规范，并按照规划、市政、消防部门的要求进行设计。
●考虑北方地区气候特点、建筑布置满足日照、及朝向要求。
●考虑场地规模及周边环境条件，充分利用土地资源。
●与周边城市道路自然连接，形成环绕场地四周的交通网络，对人车流线进行合理划分，最大限度保证交通的安全性和通畅性。
●合理设置出入口位置，避免干扰。
2、规划及建筑设计
●充分利用周边地域良好的商业氛围，布置商业网点。
●建筑立面采用简洁现代的设计手法，力求功能与色彩协调一致。
●建筑外饰面材料以石材和面砖为主，局部为外墙涂料；色彩强调冷暖对比，突出办公建筑的庄重、商业建筑的繁华。
●地下室设置停车场，满足商业建筑的停车需要。
3、环境景观设计
●场地周围为环状城市道路系统，交通便捷顺畅。
6.3总平面布置
本项目为4-2-26号地块居民住宅楼的底层网点，建筑面积为40153㎡，总体呈现一个近似的长方形，沿南北走向，本项目建设的具体平面布置情况如下：
本项目位于4-2-26号地块的东侧，商业网点均为南北走向的厢房。
6.4主要规划指标
某市文化旅游开发区春晖回迁房建设开发有限公司4-2-26号地块的主要规划技术指标如表6-1，其中，本项目建筑面积为40153m2。
表6-1项目主要规划技术指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
142415.21
总建筑面积
平方米
494135
住宅建筑面积
平方米
414646
公共建筑面积
平方米
79489
容积率
—
3.47
绿地率
%
31.80
平均层数
层
-1~24
6.5建筑、结构方案
6.5.1建筑方案
本项目以商业金融建筑为主，为居民住宅楼底层的商业网点，网点面积在235.8～909.5平方米之间，具有良好的日照、通风与采光，建筑外观设计丰富多彩。
6.5.2结构方案
（1）设计标准
建筑结构安全等级不低于二级；地基基础设计等
升级会员 