精编完整版老年公寓可研报告.docx

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精编完整版老年公寓可研报告

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忠和长寿山老年公寓

可行性研究报告

二O一二年八月

目录

第一章概述1

1.1项目名称、建设单位与编制单位4

1.1.1项目名称4

1.1.2项目建设单位4

1.1.3建设项目负责人4

1.1.4项目编制单位4

1.2项目概况4

1.2.1建设地址4

1.2.2建设内容和规模4

1.2.3建设工期5

1.2.4项目总投资5

1.2.5设备设施配置5

1.2.6宗旨和目标5

1.3编制依据、指导思想与范围5

1.3.1编制依据5

1.3.3编制范围6

1.4可行性研究概要6

1.4.1项目建设单位简介6

1.4.2建设条件7

1.4.3结论7

第二章建设项目的必然性与可行性8

2.1建设项目的必然性8

2.1.1中国人口老龄化的现状8

2.1.2老龄人口生活面临的主要困难9

2.1.3兰州市老年人口现状与养老事业存在的问题10

2.2建设项目的可行性11

第三章市场分析与预测12

3.1兰州市目前养老院简介12

3.2市场分析与预测13

第四章建设项目内容及规模14

4.1建设项目内容14

4.2建设项目详细技术指标及规划14

第五章工程设计方案15

5.1设计依据15

5.2工程概况15

5.3建筑设计15

5.3.1总体布局与环境设计15

5.3.2单体设计16

5.3.3其他设计16

第六章环境影响分析16

6.1周边环境状况16

6.2项目环境影响与分析16

6.2.1项目施工期间主要环境问题16

6.2.2项目运营期间主要环境问题16

6.3环境保护措施及治理效果17

第七章节能设计17

7.1设计依据17

7.2节能措施17

7.2.1建筑方面节能设计18

7.2.2设备方面节能设计18

第八章消防与卫生安全18

8.1消防18

8.2卫生防护18

第九章项目组织机构与运作方式19

9.1组织机构19

9.2职能部门19

第十章经济效益评价20

10.1成本核算20

10.2收入估算20

第十一章结论与建议20

第一章概述

1.1项目名称、建设单位与编制单位

1.1.1项目名称

ＸＸ市皋兰县忠和长寿老年公寓项目

1.1.2项目建设单位

XX万华实业集团有限责任公司

1.1.3建设项目负责人

1.1.4项目编制单位

甘肃万华实业集团开发部

1.2项目概况

1.2.1建设地址

建设地点位于皋兰县忠和镇忠和村嚎瓜子沟口

1.2.2建设内容和规模

本项目占地约20亩，拟建九层框架结构老年公寓及办公楼一栋，配备四部电梯。

其中一层规划500㎡食堂与500㎡康复中心；二楼为500㎡医疗室与500㎡护工宿舍，医疗康复中配备先进的体检、医疗、健身康复及应急设施；三至八层拟规划老年公寓房间200间，床位不少于400个；九层为办公管理用房。

项目总建筑面积9720㎡，另建设锅炉房等配套项目建筑面积约100㎡。

以上总建筑面积合计为9820㎡。

1.2.3建设工期

该项目建设工期为10个月。

1.2.4项目总投资

拟建项目投资3100万元，其中自筹资金40%，银行贷款30%，政府补贴30%。

费用分计：

建安及装修费用1600万；电梯、医疗、康复健身、办公、锅炉等设备投入600万元；土地款200万元；通勤车、医疗车等投入100万元；园艺景观等投入400万元；家具床铺等日常生活用品100万元；配电、给排水、通信、网络等投入100万元。

1.2.5设备设施配置

项目中所有设备及设施的配置均按照国家和地方相关机构的规定要求和标准进行配置，所有设备及设施力求达到国内养老院相关配置的前列。

1.2.6宗旨和目标

根据《中华人民共和国老年人权益保障法》、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》及《全国社会养老服务体系建设推进会议精神要点》等文件以及兰州市“十二五”社会养老服务体系建设专项规划，为积极应对人口老龄化，建立起与人口老龄化进程相适应、与兰州市经济社会发展水平相协调的社会养老服务体系，实现党的十七大确立的“老有所养”的战略目标和十七届五中全会提出的“优先发展社会养老服务”的要求，我们拟建此项目，我们的宗旨就是服务于老年人，使老年人老有所养、老有所乐，使老年人安享晚年，共享经济社会发展成果。

我们的目标是建立一座无论在硬件配套设施还是软件服务管理方面都处于国内前列，省内一流的现代化养老服务机构。

1.3编制依据、指导思想与范围

1.3.1编制依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市用地分类和规划建设用地标准》

3、国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》

4.其他相关的政策法规和技术规划

5、《中华人民共和国老年人权益保护法》；

6、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》

7、《全国社会养老服务体系建设推进会议精神要点》

8、民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》

9、《兰州市“十二五”社会养老服务体系建设专项规划》

1.3.2指导思想

1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。

2.项目建设要围绕尊老、敬老、爱老，老有所养，老有所乐这一宗旨，放眼全国，服务甘肃，为甘肃的养老事业营造良好的气氛，为省内民办养老院，领好头，带好路。

3. 养老院设计既要体现行业特点（舒适、安全、卫生、方便等），又具有服务社会的功能（休闲、度假、娱乐、餐饮），实现社会效益与经济效益的最大化。

1.3.3编制范围

本可行性研究报告对皋兰县忠和长寿山老年公寓建设项目的背景、建设必要性、建设地址、建设条件、建设内容、建设规模、组织管理措施进行分析论证，并进行投资估算和效益分析，供建设单位和有关部门决策参考。

1.4可行性研究概要

1.4.1项目建设单位简介

甘肃万华实业集团始创于1998年12月12日，集团总部座落于兰州市七里河区南滨河中路1119号，位于“三季有花、四季常青、水映城廓、树伴流水”的黄河风情线之中，总占地面积50亩。

集团经营业务涉及科技（物联网技术研究与应用、数字遥感技术研究与应用）、汽车（整车销售及维修、零配件销售及装潢）、教育（国学教育、国际教育交流与合作）、旅游开发、文化传播、金融等多个领域，在2010年甘肃私营企业百强评选中名列第十。

集团下辖甘肃大禹数字遥感科技有限公司、甘肃万华金慧信息科技有限公司、天津广行科技有限公司、甘肃万华汽车销售有限公司、美国WanhuaGroup-USA,Inc.等十余家全资及控股子公司，并在多个行业具有投资业务。

集团及下属各企业多年来积极致力于社会公益事业，先后荣获各级政府授予的“光彩事业先进单位”、“先进私营企业”、“明星企业”、“诚信企业”等三十余项荣誉称号。

集团董事长牛新民先生，曾先后被授予“甘肃省十佳复员退伍军人”和“全国优秀复员退伍军人”荣誉称号，并于2009年11月25日受到中共中央总书记胡锦涛、国务院总理温家宝、中共中央政治局常委李长春、中央军委副主席徐才厚等党和国家领导人的亲切接见。

2011年5月27日，牛新民先生作为甘肃代表团成员出席中国科协第八次全国代表大会。

集团资金及技术研发实力雄厚，尤其在数字遥感、GIS、安全防范工程、金盾工程、计算机司法取证、数字化审讯（庭审）系统、身份识别认证、基于RFID和高清识别技术的智能交通系统等领域具备领先的技术和成熟的解决方案。

集团下属各科技公司先后取得双软、高新技术企业、安防等各类资质认证，在数字遥感、系统集成、软件开发、信息安全等领域拥有多项自主知识产权及专利技术，已经具备了高效的研发能力和完善的销售服务体系。

集团内设综合管理部、财务部、培训部三个职能管理部门和汽车业务部、投资部、教育扶贫事业部三个业务部门。

集团旗下全资及控股子公司、学校有甘肃万华实业集团有限公司、甘肃万华汽车销售有限公司、甘肃万华金达汽车销售服务有限公司、甘肃万华金盛汽车销售服务有限公司、青海万华汽车贸易有限公司、青海万华金鹰汽车销售服务有限公司、甘肃万华金典汽车装潢有限公司、美国Kathy公司、天津广行科技有限公司、甘肃大禹数字遥感科技有限公司、甘肃万华金慧信息科技有限公司、江西阁皂山开发有限公司、绍兴华林文化传播有限公司、兰州大方经典学校；持股公司有宁夏领航汽车销售服务有限公司、甘肃金盾信息安全技术有限公司、兰州市城关区海城小额贷款股份有限公司、甘肃晋商投资发展股份有限公司等多家单位。

1.4.2建设条件

忠和长寿山老年公寓拟建工程选址在皋兰县忠和镇忠和村嚎瓜子沟口，东依青山，西邻国道109线，距兰州市区中心12公里，距皋兰县城28公里。

交通便利，地势平坦开阔，空气清新，环境适宜，远离城市的喧嚣与吵杂，没有任何污染，非常适宜养老。

1.4.3结论

项目建设响应国家和省上关于社会养老的相关政策，有利于促进当地社会养老事业的发展，有利于社会主义精神文明和物质文明的建设双丰收，建设该项目是十分必要的。

第二章建设项目的必然性与可行性

2.1、建设项目的必然性

2.1.1中国人口老龄化的现状

人口老龄化是当今世界人口发展的趋势，这种人口年龄结构的变化正在广泛而深刻地影响着人类社会生活的各个方面，人口老龄化已经日益成为世界各国关注的重大人口问题。

中国作为世界上最大的发展中国家，在“未富”的背景下迎来了人口的老龄化，必将对经济社会发展带来深刻的变化。

中国是世界上老年人口最多、增长最快的国家。

1980年以来，我国60岁以上的老年人口以年均3%的速度持续增长。

60岁以上老年人比例达到10%或65岁以上老年人比例达到7%，是判断一个国家人口是否进入老龄化社会的国际标准，2000年第五次人口普查结果表明，65岁及以上人口达到8811万人，占总人口的6.96%。

我国已经进入了人口老龄化社会。

从2000年到2007年，我国60岁以上的老年人口由1.26亿增长到1.53亿人，占总人口的比例从10.2%提高到11.6%，占全球老年人口的21.4%，相当于欧洲60岁以上老年人口的总和。

人口老龄化年均增长率高达3.2%，约为总人口增长速度的5倍。

预计2020年老年人口将达到2.4亿人，占总人口的17.17%；到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。

值得注意的是，虽然农村地区的平均生育水平高于城市，但是，由于大量青壮年人口由农村流向城市，当前农村老龄化比重为7.35%，城镇为6.30%，农村的人口老龄化比城市地区更为严重。

我国老年人口高龄化的趋势也十分引人注目。

目前，我国高龄老年人口以每年5.4%的速度增长，据专家估计，到2020年将达到2780万。

中国迅速发展的人口老龄化，主要是二十世纪五、六十年代出生人口过多和人口预期寿命大幅度提高的结果。

发达国家进入老龄社会时一般在1万美元以上，而我们目前人均GDP不足6000美元。

与西方发达国家相比，中国的老龄化速度快，具有突发性，超前于工业化和现代化，这必将给我国经济和社会发展带来严峻的挑战。

目前中国的人口预期寿命和死亡率已接近发达国家水平，生育率已经达到更替水平以下。

随着20世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，21世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期。

。

2.1.2、老龄人口生活所面临的主要困难

（一）城市老人希望由社会福利机构集中收养的愿望日趋强烈，但当前福利机构的数量仍难以满足老人的需要。

据民政部公布的一项调查表明：

我国目前有国家举办的社会福利机构2816家，床位数22万张，收养了17万多人；有集体举办的福利机构3700家，床位数87万多张，收养了66万多人。

两者合计共有公办福利机构4万多家，床位数109万多张，收养了83万多人。

这与我国数以亿计的福利服务对象（老年人口1.3亿多，还有数百万的孤残儿童和“三无”残疾人）相比，集中收养的床位数只占0.7%多一点，而集中收养的人数则不足0.6%，与发达国家一般集中收养人数占5－7%的比例相差甚远。

（二）老年人健康状况不容乐观。

老年人口同非老年人口相比，在生理上会出现一些与年龄相关的特征。

随着年龄的不断增长，生理机能日趋衰退，抵抗能力不断降低，健康状况下降。

据国家卫生部门1994年统计，“我国城市65岁以上的老年人患病率为60.2%，城市总人口患病率为23.7%，老年人口患病率高出总人口的1.54倍。

农村老年人患病率22.6%，农村总人口患病率7.4%，老年人比总人口患病率高出2.1倍。

这些都表明，一个社会的老年人越多，其患病的可能性及由此产生的医疗服务需求将越大。

特别是在农村，老年人口享有公费医疗的比例相当低，我国庞大的农村老年人群将对相对匮乏的农村卫生资源产生巨大压力。

（三）老年人生存环境亟待改善。

对大多数的老人而言，现在正是他们安度晚年，享受天伦之乐的时候，然而对无法安度晚年的老人来说，老年阶段却是他们人生最后的苦难期。

部分老年人面临着四种侵害：

一是身体侵害。

部分老年人由于行动不便，并且得不到子女的照顾，生活十分艰难。

有时发生以暴力打骂老人，遗弃老人，更有甚至杀害老人。

二是精神侵害。

社会上一些年轻人对老年人不礼让、不尊重，甚至欺侮，造成对老人的精神损害。

三是社会侵害。

随着年龄的增加，老人们的分辨能力也在下降，一些社会上的人就对他们擅加欺骗，卖低劣产品给老人，在法律、民事上蒙骗老人。

四是物质侵害。

子女和亲属强占住房、争夺财产事例在各地多有发生。

由于社会经济的发展和低保的实施，物质侵害老人问题中有所缓解，但仍不容忽视。

（四）养老基金严重不足。

由于退休人员增加和待遇水平提高等原因，我国养老保险基金支出每年不断增加，致使部分地区当期收支缺口逐年扩大。

2000年，全国只有3790.7万人领取了离退休金，2001年只有3381万人领取了养老保险金。

目前养老金当期收支的缺口，主要依靠中央财政转移支付解决。

但有关专家指出，随着我国老年人口的继续攀升，养老保险工作任务将更加繁重。

要继续确保养老金的按时足额发放，仅仅依靠基金征缴和财政补助不够，必须进一步拓展养老基金的筹措渠道。

（五）我国人口老龄化给社会经济带来一定影响:

一是老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担。

二是伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高。

三是人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。

四是人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化特殊的需

要。

五是人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使家庭养老功能不断弱化。

2.1.3兰州市老龄化现状与养老事业存在的问题

截止2010年底，我市60岁以上户籍在兰的老年人口已达47.5万人，占全市总人口的14.4%。

其中相当一部分人逐步进入半自理或不能自理状态，不同程度需要提供护理照料服务。

我市作为西部经济欠发达地区省会城市，近几年来老龄化日益呈现出老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人比例高等态势。

城乡空巢家庭、农村留守老人明显增多，城乡家庭养老条件明显缺失，家庭养老负担越来越重、社会养老服务需求越来越大。

“十一五”期间，我市养老服务事业始终坚持养老服务社会化发展方向，采取有力措施，积极、热心为老人服务，把党和政府“以人为本、执政为民、关心关注困难弱势群体”等执政理念落到了实处。

经过探索和实践，我市养老服务业取得了长足的进展。

社会养老服务的政策法规不断出台，为养老服务机构的建设和发展提供了有力的政策支撑。

以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的社会养老服务体系基本框架初步确立。

根据国家民政部的政策指导，结合我市实际，初步建立了以城关区“虚拟养老院”等为特色的居家养老服务已经广泛开展，全市建立街道老年福利服务中心和社区“星光老年之家”共341个，建立各类城市社会养老福利机构16家，农村敬老院29家，为全市城乡3500多名老人提供机构养老服务。

大力扶持和促进民办养老服务机构的新建和发展，全市集体和民办养老机构达到10家，设置床位2442张，成为全市机构型养老服务的主要力量。

部分县区综合性福利服务中心和全国养老服务体系建设试点项目已建成并投入使用，兰州市第二社会福利院等一批新建养老福利项目已开始前期规划和设计。

虽然我们在养老服务方面做了大量的工作，但我市养老事业发展还存在着很多的问题，主要是养老机构总量不足，投入资金有限，专业化服务管理程度不高，政策落实不完全到位，监管上还存在薄弱环节。

同时，快速的老龄化、高龄化、空巢化对养老服务的需求越来越大。

经测算,我市有近万张养老床位的需求、几千名护理人员缺口、近千万元老年人用品包括康复辅具的开发、生产、销售潜在市场。

综上所述面对国内及省内人口老龄化压力的不断加剧，在我市建造一座现代化的综合型养老院是十分必要的，它必将给我市紧张的养老市场需求带来一丝缓和，给我市积极鼓励兴建民办养老院做好榜样，带来积极的社会效益与经济效益。

人口老龄化既是严重的社会问题，又是突出的经济问题，但也为养老服务事业带来了前所未有的发展机遇。

随着党和政府的高度重视，各项优惠政策的出台和落实，社会各界的广泛关注，前景广阔的市场需求，必将有力促进养老事业的蓬勃发展。

2.2建设项目的可行性

由于老龄化社会的悄然而至，人口区域结构、社会结构和家庭结构的不可逆变化，老龄化社会对我们的影响不仅在经济层面，还将在政治、文化、教育以及社会管理等诸多方面提出挑战，有的已经成为影响我国社会和谐稳定、制约经济健康发展的潜在危机，这些问题已经引起社会各界的广泛关注。

胡锦涛总书记在党的十七大报告中指出：

“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”和“以基本养老、基本医疗、最低生活保障为重点，加快完善社会保障体系”。

因此，认真研究并积极探索一条适合中国国情、拥有中国特色的养老敬老之路，不仅是新形势下理论工作者需要认真思考、实践工作者需要积极解决的社会问题，而且也是我们构建和谐社会必须认真面对和无法逾越的历史课题。

目前国内养老事业都存在以下问题：

一、传统养老模式的不足

我国是一个以“家庭养老”为主的国度。

上千年的农业文明、农耕文化，是家庭养老这一模式能够沿袭至今的主要原因。

在自然经济条件下，土地是人类得以生存与繁衍的重要条件。

对于广大劳动者来说，一旦离开土地便失去了经济来源。

因此，这种“反哺式养老”模式使传统的“养儿防老、多子多福”观念不断得以强化。

新中国成立特别是改革开放30年来，随着我国经济总量与水平的不断提高，也随着我国城市化进程的逐步加快和社会保障制度的逐步建立，家庭养老这一传统的养老模式越来越暴露出了它的历史局限性。

（一）事业与家庭不能两全。

从上世纪70年代开始的计划生育政策，不仅为中国经济发展与社会进步作出了巨大贡献，而且也为世界经济发展与人类文明作出了重要贡献。

但随着独生子女的长大结婚，一个新的和无法回避的问题又摆在了我们面前，那就是一对夫妇必须照顾四位以上的老人，这些年轻夫妻们既要照顾老人又要抚养孩子，既要忙于工作又要挂念家人，尤其是一些在异地工作的年青人，更是一心挂几处而无法全身心投入工作。

同时，“空巢老人”家庭的增多，由此引发的社会问题也越来越普遍。

（二）政府支出力不从心。

近年来，尽管各级政府把民生问题放在了首位，不断加大财政转移支付的力度，但随着老龄化社会的加速到来，仅依靠政府兴办公益性的养老院、干休所、敬老院等福利机构，已经远不能满足老龄化社会发展的需求。

例如：

兰州市现有350多万人口，其中60岁以上的老年人超过48万人。

目前建立各类城市社会养老福利机构16家，农村敬老院29家，全市集体和民办养老机构达到10家，设置床位2442张。

如果依照国际惯例，兰州市总共需要22500张床位才能满足市老年人的需要，要达到和实现这一标准，全市还需投入大约40亿元的建设费用，这对目前兰州市的财力来说是很难实现的。

（三）老人需求多种多样。

最近，中国敬老院网进行了一次问卷调查，结果显示68%的老年人对70岁以后的生活都有后顾之忧，43%的老年人愿意集中生活，享受社会保障，21%的老年人愿意拿出自己的部分养老金，参与相对稳定的旅游式定居生活。

目前，许多“空巢老人”深感孤独，担心生活自理能力下降后无人看管，也有的“空巢老人”体谅子女，生了病仍然坚持硬撑，怕让子女分心，结果事与愿违。

一些父母状告子女的案件更令人深思，这些父母状告子女履行赡养义务，不是因为家庭经济的拮据，而是要求子女必须定时来看望自己。

由此说明，“空巢老人”不仅需要物质上的关怀，而且更需要精神上的关怀。

人怕孤独，尤其是老年人，他们更需要家庭、子女和社会的关怀。

面对国家养老事业存在的诸多问题，国家和地方政府也出台了相关法律法规与扶持政策。

2000年国务院办公厅转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19号）中规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇；兰州市也出台了《兰州市“十二五”社会养老服务体系建设专项规划》，其中明确提出了发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构。

充分发挥专业化社会组织的力量，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成，实现合作共赢的思想。

以及到“十二五”末新增养老床位1.3万张，每千名老年人拥有养老床位数达到30张，居家养老和社区养老服务网络基本健全的宏伟蓝图。

为此拟建项目从选址到设计都围绕我市现实状况以及我市养老事业存在的问题进行开展，急政府之所急，想老人之所想，努力把此项目建成民生工程，福利工程。

第三章市场分析与预测

3.1兰州市目前养老院情况简介

根据中国敬老院网上提供的消息，兰州市内稍具规模的养老院有以下几所：

一、甘肃省阳光老年公寓

甘肃省阳光老年公寓是董事长张莹女士个人投资兴建的一所公益性社会福利事业的敬老养老工程。

阳光老年公寓位于兰州市东岗立交桥向东2.6公里处，坐落在一处依山傍水、绿荫环抱、空气清新、避风向阳的位置，占地54亩，建筑面积32000平方米，建有贴近生活、方便起居和彰显人文特色的老年人生活和活动中心，能同时接纳800多老年人入住，是一座名副其实的老年城。

其中标准间、豪华间、双人豪华套房，能满足不同类型老人入住，尤其是中规中矩的“平房式四合院”更能体现阳光老年公寓人性化服务的特征，园林式绿色生态园占地3800平方米，四季如春、楼台水榭、小桥飞瀑、景色怡人，居家式养老的亲情房间更能让老年人们体味儿孙欢聚一堂的喜庆、温馨时刻，公寓各房间配有电话、有线电视、独立卫生间以及无障碍、软接卧具用品。

内有专供老年人活动的多功能娱乐厅、演艺厅、多功能会客厅、台球室、沙壶球厅、乒乓球馆以及老年人健身房、医务室、洗衣房、老年人用品超市和整洁敞亮的餐厅。

公寓内自备大型锅炉24小时供应热水。

公寓庭院中假山、水塘、休息长廊、健身广场、花坛草坪、散步足疗道等功能齐全，有带花篮的秋千、有金鱼嬉戏的荷花池、各种健身器材等配套设施一应俱全，五彩斑斓的音乐喷泉中只见束束水柱在空中变幻出各种各样的花，令人心旷神怡。

二、甘肃小山至善老年公寓

甘肃小山至善老年公寓是目前甘肃最大的生态园式老年公寓，是由小山自立地基基础工程有限公司自筹资金（1.3亿人民币），打造的集老人康复、医疗、娱乐、住宿、疗养与一体的大型养