葡萄酒交易中心建设项目可行性研究报告.docx
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葡萄酒交易中心建设项目可行性研究报告
葡萄酒交易中心建设项目可行性研究报告
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）
第一章总论……………………………………………………………1
第二章建设单位概况………………………………………………11
第三章建设方案及市场分析………………………………………13
第四章工程设计方案………………………………………………18
第五章环境保护及职业安全卫生…………………………………26
第六章节能…………………………………………………………30
第七章计划进度安排与劳动定员…………………………………31
第八章项目投资估算及资金筹措…………………………………38
第九章经济分析……………………………………………………38
第十章社会影响分析………………………………………………58
附图1交易中心区位图
附图2总平面图
附图3总体功能布置图
附图4广场效果图
附图5河道两岸及拱桥效果图
附件：
温政办[2012]68号文
第一章总论
1.1项目概况：
项目名称：
葡萄酒交易中心建设项目
项目总投资：
24.8231亿元
建设单位：
某某公司
建设单位法人代表：
罗某某
项目建设地点：
某某市
1.2项目提出的背景
某某是国内较早发展进口葡萄酒产业的地区之一，全国有近30%的进口葡萄酒贸易商姓“温”。
特别是2006到2009这四年间，我市进口葡萄酒业务呈井喷式发展，进口货值从232万美元猛增到1832万美元，增长了7倍，进口量稳居浙江省首位。
但是2010年以来，某某市场上近一半的葡萄酒逐步转向上海、杭州、宁波等外地口岸进口，某某口岸葡萄酒进口货值增速大幅降至2009年的1/3左右。
省内葡萄酒进口的头把交椅拱手让位宁波，打造“全国葡萄酒集散基地”的构想也很快丧失了先机。
据国际葡萄酒展览组织一项调查结果显示：
2012年，中国将以35.91%的增长幅度位居全球葡萄酒消费增长首位。
据权威机构预测，到2015年，中国葡萄酒行业的销售收入将达到700亿元以上，其中进口葡萄酒将占居50%以上的市场份额。
随着进口葡萄酒消费者的迅猛增长，各类进口商、经销商不断扩张，某某的区域优势并未得到充分的体现。
某某的交易平台和集散功能与市场消费形成较大的反差，市场恶性竞争的问题也开始显露：
一是物流集散功能较弱。
某某地处浙南，面临上有上海，宁波，下有福州、厦门的挤压，特别是这些区域距离某某近，设施齐全，并拥有进口葡萄酒的保税区和仓库，商检通关快捷。
二是商家盲目涌进市场，以杀价为主要竞争手段开始显现，市场价格出现混乱。
有些不法分子混水摸鱼，以劣充好，以假冒真，以罐装冒充原装进口，以国产冒充进口等手段，严重影响了进口红酒市场的信誉。
三是消费缺乏品牌引导。
由于进口红酒的生产商、进口商和经销商相对独立、各有各自的利益点，没有形成品牌和市场投入，造成大多数进口红酒品牌的忠诚度低，形成生产商有牌无名和经销商有名无牌的现象。
品牌缺失阻碍了进口葡萄酒市场的进一步健康发展。
进口葡萄酒产业有着高达60%的利润率和48.2%的税收，即能够为某某市带来良好的经济效益，更有助于提高某某的港口货物吞吐量和贸易流量，甚至没有任何环境消耗，这对某某来说，无疑属于最优质的产业。
为此，某某市政府2012年4月11日下发了“关于扶持建立中国（某某）国际葡萄酒交易集散中心的实施意见”（文件名）加快培育区域性高端时尚进口消费品展示贸易集散地，提升某某现代服务业发展水平，推动某某转型发展。
1.3项目建设的重大意义
1.3.1有利于某某葡萄酒业发展
某某是国内较早发展进口葡萄酒产业的城区之一，2009年葡萄酒业进口货值就达1832万美元，居全省之首。
但是，2010年以后某某近一半的葡萄酒转向上海，宁波等地进口，某某进口货值增速大幅下降。
目前，全市共分布200多个酒庄、酒窖及大量的兼营零售商，比较散乱，没有一个高档的专业市场。
为做大做强葡萄酒产业，实现集中优化经营，发挥规模集聚效应，急需建设一个具有保税功能的综合性葡萄酒商贸平台。
1.3.2有利于优化城区产业结构
葡萄酒产业有着高达60%利润率，属无污染高附加值优质第三产业，符合政府的产业向导。
利用瓯海中心城区内原工业厂房通过“退二进三”建设中国（某某）国际葡萄酒交易集散中心，能更好的推进城区功能由生产型向商贸型转变，进一步优化城区产业结构布局，更能辐射带动周边地区产业发展，实现互利共赢。
1.3.3有利于增加政府财税收入
该项目投资约25亿元，如审批正常，明年下半年即可建成营业。
据初步估计，项目建成后仓储容量可达6.5万吨以上，年销售额可达100亿元左右，为政府增加税收达30亿元左右；若经营正常，以后税收将以20%左右的速度增长。
况且，随着周边信泰皮革专业市场和葡萄酒交易中心建设，必将加速该区域专业市场群的形成，为稳定税源增长创造条件。
1.4项目编制依据和研究范围
1.4.1项目编制依据
所依据的文件
1.4.2项目研究范围
主要对成立中国（某某）国际葡萄酒交易集散中心，将其打造建设成集交易集散中心、旅游中心、休闲娱乐中心为一体的全能性展销平台，在技术上、经济上的可行性、合理性进行研究分析和设计，并对交易中心的整体规划、总图布局、功能划分，市场需求，设立通关检验检疫大厅、交易大厅、国际葡萄酒价格指数大型电子屏幕、保税仓库、物流配送、葡萄酒文化长廊、星级酒店等配套设施，以及工程技术，环境保护、节能、职业安全卫生、消防、投资估算和经济效益，进行分析和作出评价。
1.5项目建设目标
某某国际葡萄酒交易集散中心，是某某市政府为培育高端时尚进口消费品贸易集散地，提升现代服务业的重点项目。
集散中心总投资约25亿元，占地306亩、建筑面积38.36万平方米，集展示交易、仓储保税、通关检验、物流配送、融资服务、旅游商住、休闲娱乐为一体的全功能展销平台。
集散中心的追求：
运用现代信息技术、提供优质公共服务、打造葡萄酒文化、以新业态创造需求，以新服务引导消费，为经营者创造高增值商机，为消费者提供高层次服务。
集散中心第一期28.48万㎡，预期在2013年5月1日开业；第二期9.89万㎡，预计在2013年底投入使用。
1.5.1近期目标
2013年：
葡萄酒进口量达2400万支、集装箱2400国际标准箱单位，进口额达1.2亿美元，市场交易总额超15亿元人民币；2014年，葡萄酒进口量达4800万支、集装箱4800国际标准箱单位，进口额达2.4亿美元，市场交易总额超30亿元人民币。
1.5.2中期目标
高起点规划布局，同步配套建成一个以进口葡萄酒为核心，涵盖高端进口食品，集展示、保税仓储、品鉴、交易等功能，具有较大影响力的国际葡萄酒交易集散中心，建设特色的休闲旅游消费景点，形成全国性的市场。
近期、中期葡萄酒进口量，市场交易额计划表见表1-1所示。
表1-1近、中期葡萄酒进口量、市场交易额计划表
项目
单位
近期
中期
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
葡萄酒进口量
万支
2400
4800
6000
7200
8500
10000
11500
13000
14500
16000
年增幅
%
/
100
25
20
18
17.6
15
13
11.5
10.3
葡萄酒进口单价
美元/支
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
葡萄酒进口额
亿美元
1.2
2.4
3
3.6
4.25
5
5.75
6.5
7.25
8
葡萄酒进口额
亿元
7.656
15.312
19.14
22.968
27.115
31.9
36.685
41.47
46.255
51.04
葡萄酒交易批发价
元/支
80
80
80
80
80
80
80
80
80
80
葡萄酒交易额
亿元
19.2
38.4
48
57.6
68
80
92
104
116
128
配套食品（奶粉、火腿等）进口额
亿美元
0.024
0.0568
0.0624
0.0763
0.1377
0.1650
0.1932
0.2233
0.2523
0.2880
配套食品（奶粉、火腿等）销售额
亿元
0.1532
0.3624
0.3982
0.4868
0.8786
1.0528
1.2326
1.4248
1.6098
1.8374
1.5.3总投资及资金来源
1.5.3.1项目总投资24.8231亿元，其中固定资产投资21.233亿元，铺底流动资金3.5901亿元。
固定资产投资包括以下内容：
1）、土地厂房入股45亿元
2）、上缴土地出让补偿金45亿元
3）、企业搬迁费用554亿元
4）、新增建筑、改造、装饰费用45亿元
5）、设备设施费用5亿元
6）、其它费用45亿元
7）、建设期利息45亿元
1.5.3.2资金来源：
商请银行贷款45亿元
企业自筹13.233亿元
1.6研究的主要结果
经分析研究，其结论性结果为：
本项目建设期约为1年，2013春节期间交易集散中心一期开业，国庆期间整体开业，当年葡萄酒批发收入3.84亿元，代理收入12.8亿元，共上缴税金3.69亿元，利润总额达1.3亿元，进口葡萄酒将以10%-25%的年增幅增长，到2022年进口量达16000万支，批发与代理总收入将超过100亿元。
经济分析表明：
项目财务内部收益率为28.25%（税后），税前为35.25%。
投资回收期为（税后）5.2年（含建设期1年）。
贷款偿还期为4.6年（含建设期，还款期企业留利11.8089亿元，用于逐年增加流动资金6.275亿元。
）如扣除留利，则贷款偿还期为3.73年。
盈亏平衡点：
44.11%
投资利润率为：
28.93%
投资利税率为：
77.57%
经上述技术经济分析、测算，我们认为本项目市场前景看好，经济效益显著，符合国家的产业导向和企业转型升级的要求，推动区域经济的发展，具有良好的社会效益和带动效应。
且具有一定的抗风险能力。
1.7主要技术经济指标表（见表1-2）
表1-2主要技术经济指标表
Ⅰ主要数据
1
葡萄酒进口量
8500万支（2017年）
2
葡萄酒批量额
58亿元（含代理）
3
新增主要设备
214台（套）
4
能源
能耗
用水量
9.5万吨/年
用电量
新增5315KvA干式变压器6台
5
人员
500人
6
用地面积
305.6亩
7
建筑面积
30.3万m2
8
项目总投资
24.8231亿元
其中
固定资产投资
21.233亿元
铺底流动资金
3.5901亿元
9
年销售收入
58.560亿元（2017年）
10
年利润总额
8.3637亿元（2017年）
11
年增进口税、营业税、消费税
13.4457亿元（2017年）
12
年增所得税
2.0909亿元（2017年）
Ⅱ、财务评价
1
投资利润率
28.93%（+年平均）
2
投资利税率
77.57%（+年平均）
3
财务内部收益率
28.25%（+年平均）
4
投资回收期（年）
5.2含建设期
5
偿款偿还期（年）
3.73含建设期
第二章建设单位概况
XX公司是经国家工商总局批准的大型无区域锁业集团。
是目前我国最大的锁业民营企业。
成立于XXX年X月，注册资金X亿元，法人代表XXX。
公司以锁具、门业制造、车载气钢瓶三大产业为支柱，主要产品有各类中高档门锁、建筑五金、日用五金、智能门锁、防盗门等80多个系列、12000多种规格、花色的产品。
产品销往欧洲、美洲、南非等全世界30多个国家和地区，有稳定的销售渠道和良好的商业信誉。
解决制锁原材料供应难题，同年12月在北京投资4亿多元，建设五星级的“强强国际商务酒店”，目前经营良好，集团2011年销售收入9.3602亿元，上缴税金1292万元，净利3466万元。
“某某酒类行业协会”现有会员98家，具有一定的行业资源优势。
拥有较好的葡萄酒贸易网络和葡萄酒经营经验。
某某有全国最大的侨商网络，有最大的高端消费群体，通过政府支持，完全能够成为高端进口消费品集散城市，以消费推动经济发展将成为某某的一大特色。
第三章建设方案及市场分析
3.1建设方案
3.1.1全面优化葡萄酒进口流程，实行口岸“大通关”，设立交易大厅、海关、检验检疫、工商等现场监督服务窗口，开辟绿色通道。
3.1.2 加强葡萄酒的进口港建设，某某港争取开辟欧美国际航线，加强专用泊位基础设施建设，加大港口装卸，集疏运等配套设施能力。
3.1.3切实强化进口葡萄酒的管理，建立“源头确认+风险监控”为核心的进口酒类检验监督模式，杜绝不良品入境，加强防伪标志，提升品牌形象。
3.1.4打造进口葡萄酒商贸交易平台，“把世界葡萄酒集聚到某某，把某某市场葡萄酒分销到全国”，开展葡萄酒展示、品尝、拍卖、收藏、投资、培训等文化交流活动。
3.2成立葡萄酒交易中心主要优势
（1）区位优势
某某位于中国最富庶的东南沿海，北承长江三角洲经济区，南接海峡两岸经济区，民营经济发达，以先富起来闻名中外。
某某人独特的闯海性格培育了拼搏创业和机灵创新的精神，经济版图除“本土某某”外，还包括“全国某某”、“海外某某”。
某某有能力“让全世界葡萄美酒醉红全中国”。
（2）政策支持
该项目是某某市政府提升全市现代服务业，推动转型发展的既定目标、重点项目之一。
浙江省委常委、某某市委书记多次批示，市政府出台“关于扶持建立中国（某某）国际葡萄酒交易集散中心的实施意见”，成立由分管市长担任组长的领导小组，统合全市职能部门的力量，制定扶持优惠的政策。
（3）交通优势
（4）物业优势
集散中心选址在原XX公司工业园区内，电、水、路、通讯（网线）等基础设施齐备，现投入25亿元，按葡萄酒储存要求改造，以欧式风格装饰景区，内设立通关检验检疫大厅、交易大厅、国际葡萄酒价格指数大型电子屏幕、物流配送、葡萄酒文化廊、星级酒店等配套设施，为经营者提供全方位的优质服务。
（5）商情优势
先富起来的某某人，消费观念超前，与国际同步，更趋于成熟和健康，已经是中国消费葡萄酒的大市，喜宴、商务、聚餐、小酌、休闲都已经离不开葡萄酒。
葡萄酒销售方式多样化，在某某本地近200家大小酒庄（罗斯柴尔德家族产业也在某某设点），并辐射全国。
网上销售葡萄酒正成为一个新的交易方式。
（6）人才优势
集群化和专业化是支撑某某人经济的两大特色。
遍布全国和全球的500多个某某商会和各种行业协会，打造了某某人营销网络和人脉优势。
在葡萄酒成为热门的现代饮品过程中，某某出现了一批从事葡萄酒进口生意的专业人才，某某市酒类行业协会应运而生。
人才优势是某某打造国际葡萄酒集散中心最大的优势。
（7）绿色通关
集散交易中心实行口岸“大通关”模式，在交易集散中心设立交易大厅和海关、检验检疫、工商等部门现场监管服务窗口，开辟绿色通道，提供葡萄酒商检通关全程配套优质服务。
（8）保税储存
入驻企业以保税储存方式进口葡萄酒，试行葡萄酒“分批出库，集中报关”模式，外口岸海关特殊监管区域向某某保税仓库转关运输便利化，有效降低进口葡萄酒通关成本。
同时保税储存方式能使企业运营资金利用率大幅度提高，企业经营规模得到有效放大。
（9）金融支持
对入驻交易集散中心的企业、经营商，存放在保税仓内的进口葡萄酒可进行抵押物贷款；对信用好、有一定规模的企业、经营商给予放贷政策上的倾斜；企业在集散交易中心可以得到完善的银行融资，通过信用证、抵押担保、融资担保、在库葡萄酒货物担保等多种融资方式获得资金保障。
（10）品质保护
检验检疫部门加强源头管理，建立“源头确认＋风险监控”为核心的进口酒类检验监管模式，逐步杜绝不良产品入境，并对交易集散中心出库的进口葡萄酒加贴防伪标志。
（11）租金优惠
对企业、经营商租用交易集散中心及公共保税仓库的租金，自进入交易集散中心及公共保税仓库1年内按照50%比例给予补助；对入驻交易集散中心并作出突出贡献的企业、经营商给予表彰。
（12）文化平台
８万多平方米的高档会所、住宿、餐饮、休闲、旅游、购物商业配套设施。
建设国际葡萄酒品尝文化一条街，每年举办葡萄酒交流活动，带动进口葡萄酒产业规模化发展。
3.3市场分析
据海关报导：
某某葡萄酒进口逐年增加，2011年进口595.3万升，同比上升85.02%，货值3001.7万元，增长了97.96%，温企进口葡萄酒总值66.4%在本口岸报关，有更多的某某人分散在全国各地，从事葡萄酒进口业务。
据工信部信息，2010年中国以35.91%的增长幅度位居全球葡萄酒增长的首位，权威机构预测：
2015年全国葡萄酒收入将达700亿元以上，其中进口葡萄酒占50%以上。
经调查表明：
目前，某某市区葡萄酒贸易以分散的形式存在，缺乏统一的市场和交易集散中心，有超过200家葡萄酒庄、酒窖分散在某某各大街小巷，兼售进口葡萄酒的批发店、便利店更不计其数。
他们经过多年的摸爬滚打具备了实力和专业经验，为进口葡萄酒的运营打下了良好的基础，某某拥有一大批华侨和遍布全国各地的商业贸易精英，他们把世界和中国联合在一起，使世界各地的酒庄和中国消费市场结合的更加紧密，形成了独一无二的人缘网、产销网和信息网。
葡萄酒在白酒、啤酒、黄酒等各种酒中，因有软化血管、保护心脏等保健功能而倍受人们的青睐，在喜宴、商务、聚餐、小酌、休闲、娱乐场所已离不开葡萄酒，其消费量呈大幅上升趋势。
第四章工程设计方案
4.1设计原则
4.1.1按照“高起点、高标准、高质量、专业化”的原则，将中国（某某）国际葡萄酒交易集散中心建设成为全国规模最大、功能最全、设施最好的葡萄酒集交易集散中心，旅游中心、休闲娱乐中心为一体的全能性展销平台。
4.1.2在整体布局上，既要考虑市场的风格、品味、档次，以及人流、物流的顺畅、便捷流程的合理，又要考虑集散中心进一步发展的可能，留有一定的余地，在提高市场知名度的同时，不断降低经营成本。
4.1.3在设备选型上，讲究先进高效、实用可靠，如空调尽量采用节能变频空调，以中央空调为主，充分利用原有的设备，如变压器、水泵等，再填平补齐进行调整。
4.1.4设计始终贯彻国家有关节能减排、环境保护、职业安全卫生及消防等各项政策。
4.2总图布局及功能划分
4.2.1总图布局
交易集散中心选址在XX公司工业园内，该处北临工业区大道，南靠中央路，西为园二路，东为园三路，是某某市西部的商贸黄金地段。
具有海陆空立体交通的优势，距某某动车站、金丽温高速左岸头互通出口，全国物流基地（瓯海货运物流集散中心）仅5分钟的车程，距某某机场24km，码头18km。
周边有正在兴建的几十栋商贸大楼，详见附图1。
根据XX公司原厂区的建筑布局，不作大的更改，只将功能进行调整，外观进行装修，按欧式风格顶部加层加盖，内部根据需要进行划分安装起重装卸设备。
4.2.2区域功能划分
交易中心将原XX公司工业园划分为七个功能区域。
详见（附图2）“总体功能布局图”，各功能区域的面积详见表4-1。
（1）、酒店营业区
在北大门入口西侧有19层的大楼及周边广场，按四星极标准进行装饰，总建筑面积3.43万m2，除大小会议室、娱乐中心、桑拿等设施外，还可安排520个左右的标准客房。
门前屋后除道路外，可设置停车场。
广场建有葡萄酒集散中心雕塑等标志性建筑、音乐喷泉以及几十根旗杆、悬挂主要葡萄酒进口国的国旗，周边都是欧式古堡型的房顶建筑。
详见广场效果图。
（附图4）
（2）、综合办公楼及期货交易区
原综合楼与园形建筑，改造成综合办公楼和期货交易区。
在该区入驻海关、检验检疫局、工商局等政府监管机构和各银行等金融服务机构，以及交易中心行政和服务部门。
由海关、检验检疫等部门设立现场监管服务窗口，在验放、通关、保税、监管及检验、标签等方面提供全程配套优质服务。
开设园形建筑为期货交易中心和拍卖中心；在这里建立有电子商务服务平台，定期公示葡萄酒期货价格，形成中国进口葡萄酒指数和定期举办高档葡萄酒拍卖会。
（3）、仓储式酒窑及物流配套区
将原1#厂房改建成仓储式酒窑及物流配送区，其中2万m2为保税仓库，4.5万m2为酒窑式仓储仓库，为今后逐年增加进口量，做好准备。
进口葡萄酒由西侧门首先进入保税区仓库，保税区仓库按照海关的要求进行设计和管理。
试行“集中报关，分批出库”的特殊监管模式，形成通关商检一条龙服务，减少办事环节，提高工作效率，真正形成汇聚世界，辐射全国的集散作用，保税区仓库和仓储式酒窑按照葡萄酒恒温、恒湿存放的要求，配备相应的空调、通风机和烟雾感应器等设施，集装箱装卸运输堆放及物流配送还需配置吊车、叉车、推车、电梯、汽车等机械和人员。
（4）、国际葡萄酒会馆区
将原4#、5#、6#、7#、8#五栋多层厂房改造成葡萄酒博物馆和国际葡萄酒会馆。
按照各产葡萄酒国家的风格进行装饰，如法国国家馆、意大利国家馆、西班牙国家馆、澳大利亚国家馆、德国国家馆、美国国家馆、智利国家馆、南非国家馆、摩尔多瓦国家馆、乌克兰国家馆、罗马尼亚国家馆、中国国家馆等近百家国家馆，形成名副其实的葡萄酒博物馆。
同时引进国际上著名的葡萄酒酒庄，如：
爱菲堡国际酒庄、罗斯柴尔德酒庄等以及有实力的大散户入驻，形成国际高端葡萄酒会馆区。
该区体现各国葡萄酒不同风格和品味。
（5）、商业配套服务区
将原1-6#宿舍楼改造成商业配套服务区。
该区共2.78万m2。
除安排员工宿舍外，还可开辟特色小吃、礼品城、进口食品购物中心等服务性项目。
（6）葡萄酒文化展示区
将原食堂及前面广场、河道改造成葡萄酒文化展示区。
将道路两侧的所有沿街建筑以“山地”式的风格进行包装，将原平顶式的厂房按欧式古堡型风格加层加顶，使整体建筑高低错落、形态各异立面丰富化，在河道上架设两座拱形的欧式风格仿古桥连接两岸与整个建筑形成完美的呼应。
沿河道两侧建成半地窑式的酒吧，咖啡座供游人休闲，配以灯光、雕塑、营造异国风情（详见附图5“河道两岸及拱型桥效果图”），在这里除了展示各国各地进口的葡萄酒外，不定期地开展红酒品尝会，红酒健康知识培训班，开展丰富多彩的酒文化交流活动。
（7）、葡萄酒交易区
将原2#和3#厂房改造成葡萄酒交易区。
是交易中心的主体商铺，主要从事葡萄酒批发、零售个体散户入驻，经营不同国度、不同品牌的葡萄酒业务。
按照各自的风格进行装饰，预计约有800-1000户左右经营户。
表4-1主要建筑物功能分配面积表
序号
项目名称
建筑面积
（万m2）
备注
1
四星级宾馆
2.5
含餐饮、娱乐中心、桑拿等
2
办公区
1.1
包括海关通关大厅，商检办事大厅及检测实验室工商办事大厅，各银行营业部
3
期货交易中心
0.25
4
仓储
6.5
其中：
保税区仓库2万m2
5
葡萄酒文化展示
0.52
葡萄酒文化广场
6
葡萄酒文化一条街
10
7
国际高端葡萄酒会馆
6.5
葡萄酒博物馆，入驻国外著名葡萄酒庄
8
商业配套服务区
2.78
包括员工宿舍、礼品城、特色小吃、购物中心等
9
其它
0.15
含仓库门卫、变电站等
合计
30.3
4.3土建
本项目是“退二进三”改造工程，没有大的土建项目，为了与交易集散中心整体风格相匹配，在仓储、物流区、葡萄酒交易区和国际葡萄酒会馆区等处房顶加层加盖，建成古堡式的建筑外壳，新增加建筑面积改造后的总图主要技术
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