房地产集团样板房建设各阶段管理指引.docx
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房地产集团样板房建设各阶段管理指引
房地产集团样板房建设各阶段管理指引
1、总则
1.1编制目的：
进一步规范房地产集团样板房的选址、设计、施工及竣工验收的建设管理过程，明确各部门的工作界面，提高样板房的建设效率，提升样板房的建设品质，降低样板房建设成本。
1.2适用范围：
适用于房地产集团全国各项目样板房。
1.3阅读范围：
房地产集团综合计划运营中心、营销管理中心、设计管理中心、产品体验部、成本管理中心、物资管理中心、招投标部和城市公司/项目公司条线全体员工。
2、建设管理指导
2.1样板房综合计划
1）样板房的设计、施工和开放须纳入公司综合计划管理体系，由产品体验部牵头组织编制样板房专项工作计划并纳入各项目专项计划统一管理。
其中，设计计划由总公司设计管理中心负责编制；工程计划由产品体验部组织编制；总公司综合计划中心组织设计管理中心、产品体验部进行评审、确定；
2）精装修样板房须在开盘前7个月开始规划设计，开盘前5个月动工建设，开盘前2个月建完；毛坯样板房须在开盘前1个月建完交付。
达到此时间节点不奖不罚，每提前1天，以1000元为基础，以50%的比例累进奖励；每延误一天，以500元为基础，以15%的比例累计处罚；
3）既要做临时精装修样板房又要做实体样板房，无样板房坚决不允许销售；
4）占比在10%以上的户型、改造前后变化较大的户型、抗性较大的户型等均须做样板房，具体由总公司营销管理中心和产品体验部审批；
5）样板房的精装修设计必须保证60个日历天的设计周期；
6）样板房必须保证在客户蓄水前一周实现开放。
2.2样板房选址
2.2.1样板房选址工作界面划分：
工作内容
下属公司
总公司
城市公司/项目公司
产品体验部
营销管理中心
成本管理中心
设计管理中心
董事长
样板房营销策划
√
▲
样板房产品定位和选址建议
○
√
样板房选址方案评审
○
o
√
o
o
样板房选址方案审批
○
○
√
○
○
★
样板房选址方案下发项目
◆
√
样板房选址结束
√
职能分工说明：
√：
组织、经办○：
配合◆：
督办▲：
审核o：
评审及优化★:
审批
2.2.2样板房选址要求：
2.2.2.1室内样板房选址要求
1）室内样板房选址在建筑里面（由设计管理中心、产品体验部、项目工程部、项目营销部参与选址），具体户型需要参照销售策略选择；
2）室内临时样板房选址原则：
样板房在售楼处排列位置较佳，能够满足最大面积的样板房容纳量，并且不影响销售客厅空间和其它公共空间；
主要功能房的景观较好，能突出项目卖点并符合项目营销策略；
主要功能房与周边建筑无对视、无视线遮挡。
2.2.2.2室外样板房选址要求（带有单独景观）
1）室外样板房位置摆放应由示范区景观设计师统一进行规划设计，且其位置应该距离永久会所、临时售楼处不得超过400米范围，具体户型需要参照销售策略选择；
2）室外临时样板房选址原则：
样板房选址，具有较好的地理优势，道路流线流畅，距离售楼处位置较近（较远需要考虑运输工具）；
样板房具有较好的景观环境和景观视线，距离样板房主入口无景观遮挡；
样板房无较大建筑物影响，且不影响其他工程施工。
2.3样板房设计
2.3.1样板房设计工作界面划分：
工作内容
下属公司
总公司
城市公司/项目公司
产品体验部
营销管理中心
成本管理中心
设计管理中心
董事长
样板房设计任务（样板房装修装饰设计、样板房景观规划设计、样板房土建设计）
○
√
○
样板房方案设计
◆
○
√
样板房方案评审/优化
○
o
○
o
√
样板房方案审批
○
○
○
○
√
★
样板房方案施工图
◆
○
√
样板房方案施工图评审/优化
○
o
o
√
样板房方案图纸下发项目
◆
√
样板房方案施工图交底
○
◆
√
样板房施工图纸下发项目
○
√
○
样板房设计结束
√
职能分工说明：
√：
组织、经办○：
配合◆：
督办▲：
审核o评审及优化★:
审批
2.3.3样板房景观设计
1）眼板房景观方案风格与所售楼盘的风格特征吻合或互补，营造出西班牙园林气息；体现景观概念价值，提升样板房品质；
2）合理规划组织景观序列、游览节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线及重点景观的效果展示；
3）景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；
4）应与建筑师及各专业工程师协调平立面、结构、管网、照明、水循环等相互关系；
5）景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应。
2.3.4样板房装修设计和装饰设计
2.3.4.1样板房装修设计准备
1）城市公司/项目公司营销管理部根据项目开发需要和样板房专项工作计划，负责向总公司营销管理中心、设计管理中心提出样板房设计申请。
相关权限为：
总公司营销管理中心负责审批，设计管理中心根据营销管理中心审批确认的结果开展设计。
城市公司/项目公司营销管理部提交设计申请的提前量不足60天时，由此产生的相关责任由该城市公司/项目公司营销管理部承担；
2）城市公司/项目公司营销管理部在提请样板房设计时，须提交以下资料：
样板房选址建议及布局简图；
样板房户型及套数；
样板房的风格建议；
样板房的客户定位；
项目规划总平图；
该样板房所处的楼栋建筑平面及该楼栋所在地块总平图；
该样板房所处楼栋的完整施工图，包括结构、水电和设备图（若在方案阶段，未完成结构、水电设计，由项目总工办出具意向方案）；
现场施工情况照片。
总公司营销管理中心须对上述资料中的样板房选址建议、样板房户型及套数、样板房风格建议、样板房的客户定位进行审批，并给出明确的意见。
2.3.4.1样板房装修设计
1）硬装（精装修）设计：
样板房的硬装部分设计由总公司管理中心负责，包括方案和扩初、施工图设计；
2）软装设计：
总公司设计管理中心根据硬装的方案效果，提供软装设计意向要求和图片；城市公司/项目公司按设计管理中心要求，在限额指标范围内组织软装设计招标，并按高、中、低三个档次，提供三个设计方案，并组织营销管理中心、产品体验部进行评审；
3）为加强成本控制，样板房硬装设计方案、软装设计方案均需报总公司成本管理中心牵头进行成本分析和优化，无总公司成本管理中心签字确认的，不得实施。
成本优化时间为接受到完整图之后的3-7天。
2.4样板房工程施工
2.4.1样板房工程施工工作界面划分：
工作内容
下属公司
总公司
城市公司/项目公司
产品体验部
招标部
成本管理中心
工程管理中心
设计管理中心
样板房施工招标（土建、精装修、景观）
◆
√
○
组织样板房工程施工
√
◆
○
○
○
样板房施工过程中的质量管控、监督
√
◆
○
◆
○
样板房施工定期检查
√
○
√
样板房效果调整
√
◆
○
样板房工程验收
√
◆
○
◆
◆
样板房交付使用
√
◆
○
○
职能分工说明：
√：
组织、经办○：
配合◆：
督办▲：
审核o评审及优化★:
审批
2.4.2样板房土建施工要求
1）安全文明施工，对于施工现场做好卫生工作、防护工作，保持专业装修队伍的良好形象，加强用电作业、用火作业的安全防护；
2）对于各种物料进入施工现场必须做好物料验收工作，并做好进场记录和封样工作，对于不合格产品严禁进入施工场地；
3）必须按图设计纸施工，如需变动需要征求产品体验部和设计管理中心进行设计变更审批；
4）对于土建施工验收必须达到土建验收标准，对于不达验收标准的给予返工整改，由项目公司进行督办整改；
5）样板房土建的成品保护，对于施工过程中保护不力或损坏的给予相应的处罚；
6）对于施工过程中的各种资料（签证需要专门管理核对）要及时归档入库。
2.4.2样板房装修施工要求
1）安全文明施工，对于施工现场做好卫生工作、防护工作，保持专业装修队伍的良好形象，加强用电作业、用火作业的安全防护；
2）对于各种物料进入施工现场必须做好物料验收工作，并做好进场记录和封样工作，对于不合格产品严禁进入施工场地；
3）必须按图设计纸施工，如需变动需要征求产品体验部和设计管理中心进行设计变更审批；
4）在施工过程中如果产品体验部、设计管理中心和成本管理中心提出部分优化方案或设计变更并发优化公文，施工单位必须按照优化或设计变更方案进行施工；
5）对于装修施工竣工验收必须达到验收标准，对于不达验收标准的给予返工整改，并安排项目公司进行督办整改；
6）加强施工过程中的成品保护，对于施工过程中保护不力或损坏的给予相应的处罚；
7）对于施工过程中的各种资料（签证需要专门管理核对）要及时归档入库。
2.4.3样板房景观施工要求（适用于室外样板房）
1）安全文明施工，对于施工现场做好卫生工作、防护工作，保持专业装修队伍的良好形象，加强用电作业、高空作业、用火作业的安全防护；
2）对于各种物料进入施工现场必须做好物料验收工作，并做好进场记录和封样工作，对于不合格产品严禁进入施工场地；
3）对于土方、硬质景观施工必须按照图纸施工，且硬质景观施工必须认真精细，在施工中如有变动需要征求产品体验部和设计管理中心进行设计变更审批；
4）在软景施工中要按照设计施工图纸进行苗木搭配（规格型号、数量不得有差异），在搭配过程在如果有部分植物种植位置或密度有问题需要及时联系产品体验部，由产品体验部、设计管理中心进行植物配置调整建议；
5）对于特殊时期（严寒、炎热、雨雪等）的施工需要做好景观成品保护预案，保证景观植物成活率和其它景观成品的质量效果，如有损坏需要施工单位给予相应处罚；
6）在施工过程中如果产品体验部、设计管理中心和成本管理中心提出部分优化方案或设计变更并发优化公文，施工单位必须按照优化或设计变更方案进行施工；
7）对于景观施工竣工验收必须达到验收标准，对于不达验收标准的给予返工整改，并安排项目公司进行督办整改；
8）对于施工过程中的各种资料（签证需要专门管理核对）要及时归档入库。
2.4.4样板房工程竣工验收要求
2.4.4.1参与施工竣工验收注意事项
1）所有检查项目分为优良（无需整改）、合格（需要进行小部分整改）和不合格（进行多方面整改）三部分评定等级，对于不合格或合格产品进行及时整改，待达到优良后给予验收；
2）验收中的检查内容首先以设计依据（包括设计图纸、变更、材料样品等）为准。
施工之前，工程师应将本验收标准和设计图纸进行对比，特别注意有差异的地方，尽量按优化后的设计进行施工。
2.4.4.2参与施工竣工验收的部门
1）硬装验收：
由总公司设计管理中心精装修设计师、产品体验部；下属公司设计团队、营销管理部、工程管理部参与验收；
2）软装验收：
由总公司设计管理中心精装修设计师、产品体验部；下属公司设计团队、营销管理部、工程管理部、物资管理部。
3、附则
3.1设计中无要求或未明确的以具体验收标准参照国家相应规定进行竣工验收。
3.2对于展示完毕的临时示范区材料回收利用流程参考《房地产集团材料流转制度》。
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