湖北《商品住宅质量保证书使用说明书》示范文本.docx
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湖北《商品住宅质量保证书使用说明书》示范文本
商品住宅质量保证书
（示范文本）
湖北省住房和城乡建设厅监制
编制说明
一、为维护住房消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，依据国家和地方等相关规定，编制本保证书。
1.《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）
2.《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）
3.《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）
4.《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）
5.《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）
6.建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房〔1998〕102号）
7.住建部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质〔2009〕291号）
二、《商品住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅质量向购买者做出承诺保证、承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《商品住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
《商品住宅质量保证书》作为商品房销售合同的补充约定，与合同具有同等法律效力。
三、房地产开发企业在向购买人交付销售的新建商品住宅时，必须向购买人提供《商品住宅质量保证书》。
《商品住宅质量保证书》按套发放，一式二份，购买人、房地产开发企业或其委托的物业服务企业等保修单位各持一份。
《商品住宅质量保证书》应当和《商品住宅使用说明书》一并提供给购买人。
四、商品住宅质量保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日（即业主对房屋验收签字之日）起计算，公用部位保修期自项目竣工验收合格之日起计算，保修期不应低于国家规定的期限。
五、如国家或地方政策法规调整，本《商品住宅质量保证书》有关内容从其规定。
六、本《商品住宅质量保证书》适用于房地产开发企业出售的商品住宅，其他住宅和非住宅的商品房屋可参照执行。
各企业可自制《商品住宅质量保证书》格式，并进一步细化，但应包含本示范文本中的内容，并不应违反国家和地方政策法规的相关规定。
1.基本信息…………………………………………………………1
2.质量保证…………………………………………………………1
3.保修须知…………………………………………………………2
4.保修项目及期限…………………………………………………3
5.公共部分的保修…………………………………………………4
6.保修程序…………………………………………………………4
7.保修责任认定……………………………………………………4
8.保修责任免除……………………………………………………5
9.争议解决…………………………………………………………5
10.其他内容……………………………………………………….6
11.保修记录表…………………………………………………….7
12.商品住宅质量保修期限说明………………………………….8
尊敬的业主：
欢迎您入住，为确保商品住宅售后服务质量，维护您的合法权益，保证您的生活质量，根据国家和湖北省有关规定，特向您提供《商品住宅质量保证书》,请您仔细阅读。
一、基本信息
1.本住宅为市区路号小区幢室，建筑面积为平方米，其中共有建筑面积分摊平方米。
2.本住宅分户验收日期为年月日，竣工验收日期为年月日，交付业主使用日期（即保修起始日期）为年月日。
3.本工程参建各方责任主体及项目负责人：
建设单位：
项目负责人：
勘察单位：
项目负责人：
设计单位：
项目负责人：
监理单位：
项目负责人：
施工单位：
项目负责人：
二、质量保证
1.本工程按照国家和地方相关标准规范进行设计、施工，经本公司组织勘察、设计、监理、施工等单位共同进行竣工验收，符合国家和地方相关验收规范标准，质量合格，现予交付使用。
2.本公司作为工程质量第一责任人，按照商品房销售合同和《商品住宅质量保证书》约定，承担工程质量保证责任，遵守国家建筑工程保修规定，在保修范围和保修期内承担保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
3.本公司提供以下重要部位验收记录及结构安全和使用功能检测记录影印件（见附件），作为本工程质量合格之保证。
（1）地基与基础分部验收记录
（2）主体结构分部验收记录
（3）建筑节能分部验收记录
（4）住宅工程质量分户验收记录
（5）单位工程竣工验收记录
（6）消防验收意见书或备案抽查告知书
（7）主体结构实体抽测记录
（8）建筑物沉降观测记录
（9）建筑物垂直度观测记录
（10）防雷及接地电阻检测记录
（11）绝缘电阻检测记录
（12）室内管道试压检测记录
（13）室内环境检测报告
三、保修须知
1.入住时，业主应对房屋建筑及设备设施的状况进行详细检查，并核验住宅工程质量分户验收记录，办理交接手续。
交接后出现的室内物品的缺失不属于保修范围。
2.装修前和入住后，业主应按照《商品住宅使用说明书》的要求合理使用住宅。
有关质量保修等事宜，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司受理，及时给予答复，并在合理期限内妥善处理。
办公地点：
联系电话：
答复和处理时限：
3.因房屋质量问题造成的故障、安全隐患或影响正常使用时，业主应及时申报维修。
若因业主本身申报延误而造成其他损失，本公司不负责赔偿。
4.业主应配合、协助维修工作，维修工作完成后，业主有配合验收的义务，并在《保修记录表》上签署业主意见。
如因业主不配合而造成维修工作无法进行或损失扩大的，责任由业主承担。
5.因房屋维修需毗邻业主配合的，本公司或物业管理公司将出面协调，若因毗邻业主拒绝维修人员进场致使无法及时修复的，所产生的危害结果及责任按相关法律法规执行。
6.保修期满后本公司不再承担保修责任。
四、保修项目及期限
序号
保修项目
保修期限
1
地基基础及主体结构
年（设计使用年限）
2
屋面防水
年
3
有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏
年
4
管道渗漏
年
5
管道堵塞
月
6
围护结构保温工程
年
7
装修工程
年
8
电气管线、给排水管道、设备安装工程
年
9
供热、供冷系统
个采暖期、供冷期
10
墙面、顶棚抹灰层脱落
年
11
地面空鼓开裂、大面积起砂
年
12
门窗翘裂、五金件损坏
年
13
卫生洁具（结合工程实际提供）
年
14
灯具、电器开关（结合工程实际提供）
月
15
其他（双方约定或结合工程实际提供）
年（或月）
五、公共部分的保修
保修期内的维修由本公司或物业管理公司负责。
保修期满后的维修按《湖北省物业服务和管理条例》规定属物业管理费中开支的项目由物业管理公司负责，不属于物业管理费中开支的项目由业主所缴纳的公共维修基金承担。
六、保修程序
本公司委托小区物业设立保修中心，房屋因质量问题而产生安全隐患并影响正常使用时，业主应及时报修（可通过电话或微信等方式报修），经保修人员上门核查情况，属于保修范围并在保修期限内，将安排相关单位及时进行维修。
七、保修责任认定
（一）根据商品房销售合同和有关法律法规、标准规范规定，本公司对由下列原因引起的质量问题承担保修责任：
1.设计原因引起的质量安全隐患并影响住户的正常使用；
2.施工原因引起的质量安全隐患并影响住户的正常使用；
3.其他与业主约定的建设单位质量责任。
（二）当业主对质量问题的责任认定有异议时，可以与本公司商定委托工程质量鉴定机构进行鉴定。
经鉴定确属工程质量问题的，本公司承担鉴定费用，并负责保修（超出保修期限的除外）。
（三）当业主认为主体结构质量安全不合格时，可以与本公司商定委托工程质量鉴定机构进行鉴定。
经鉴定确属主体结构质量安全不合格的，本公司承担鉴定费用，并履行维修加固义务，业主有权退房；给业主造成损失的，本公司依法承担相应赔偿责任。
八、保修责任免除
根据商品房销售合同和有关法律法规规定，下列情况不属于本公司的保修范围：
1.超出购房合同交付标准以外的部品部件；
2.用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任；
3.因用户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修等造成的损坏和质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任；
4.因第三方原因造成的质量缺陷；
5.因不可抗力造成的质量缺陷；
6.材料、设备正常损耗、磨损的；
7.超出保修范围和保修期限的；
8.其他不属于保修责任范围的情况。
九、在保修项目及期限内，如对本公司的质量保证履约不满意，或对住宅质量处理仍有异议，可通过调解、仲裁、诉讼等途径解决。
十、本公司愿承诺的其他内容（若有，另附件）。
十一、附件：
保修记录表
商品住宅购买人（签字）:
联系电话：
日期：
年月日
建设单位（公章）：
法人代表：
公司地址：
邮政编码：
联系人：
联系电话：
日期：
年月日
前期物业管理公司（公章）：
地址：
联系人：
联系电话：
附件
保修记录表
业主姓名
联系电话
房屋位置
报修时间：
年月日
维修内容
维修单位
维修记录
维修人员（签字）：
年月日
业主验收意见
业主（签字）：
年月日
报修时间：
年月日
维修内容
维修单位
维修记录
维修人员（签字）：
年月日
业主验收意见
业主（签字）：
年月日
注：
保修记录可通过附表追加。
商品住宅质量保修期限说明
一、商品住宅质量保修期限根据以下国家有关规定，结合竣工验收时间和交付住户使用时间确定。
（一）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）（以下简称《条例》）第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（二）《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（以下简称《条例》）第二十三条在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。
保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（三）建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建房[1998]102号）（以下简称《规定》）
第五条中关于保修期：
1.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
2.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
（5）门窗翘裂、五金件损坏1年；
（6）管道堵塞2个月；
（7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具1年；
（9）灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。
房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
（四）《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）（以下简称《办法》）第三十三条中关于保修期：
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
二、上述《条例》规定的保修期，是指建设工程承包单位（即施工单位）向建设单位（即房地产开发企业）出具的质量保修书中约定的保修期。
《办法》中所提的存续期，是指《条例》规定的保修期减去商品住宅交付住户使用日期与竣工验收合格日期之间的时间段（即存续期=《条例》规定的保修期-〔交付住户使用日期-竣工验收合格日期〕）。
三、根据商品住宅竣工验收和交付住户使用的具体时间，分别确定保修期限：
（一）当商品住宅竣工验收合格后即交付住户使用时，住宅质量保证书的保修期按不低于《条例》规定的保修期确定；
（二）当商品住宅竣工验收合格后相隔一段时间交付住户使用时，如施工单位向建设单位承诺的质量保修期存续期不少于《规定》中确定的最低保修期限的，住宅质量保证书的保修期按不低于存续期确定；如存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，住宅质量保证书的保修期按不低于《规定》中的最低保修期限确定。
四、房地产开发企业承诺的保修期限可以高于国家规定的保修期限。
商品住宅使用说明书
（示范文本）
湖北省住房和城乡建设厅监制
前言
尊敬的业主：
欢迎您成为住宅小区号室的住户，祝愿您在这里享受安全、温馨、舒适的家居生活。
为使您全面了解您所居住的商品住宅基本信息、住宅设计技术参数，方便您正确使用住宅，维护您的合法权益，根据国家和省、市有关要求，编制此《商品住宅使用说明书》。
根据国家和本市的相关规定，因使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，建设单位不承担保修责任；因使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。
因此，请您在开始使用本住宅之前，仔细阅读本书的有关内容，按照有关规定和要求进行装饰、维修和使用，并妥善保存本书。
祝您生活愉快！
一.基本信息………………………………………………………………….1
（一）住宅基本信息…………………………………………………………1
1.住宅概况……………………………………………………………………1
2.住宅小区概况………………………………………………………………1
（二）平面布局………………………………………………………………1
（三）道路系统………………………………………………………………1
（四）停车系统………………………………………………………………1
（五）景观系统………………………………………………………………1
（六）参建单位信息…………………………………………………………2
（七）其他有关单位信息……………………………………………………2
（八）配建的公建服务设施…………………………………………………2
二.住宅配置………………………………………………………………….2
（一）住宅平面图……………………………………………………………2
（二）主要设备或设施说明…………………………………………………2
1.给排水工程…………………………………………………………………2
2.采暖工程……………………………………………………………………2
3.通风与空调工程……………………………………………………………2
4.电气工程……………………………………………………………………2
5.智能化工程…………………………………………………………………3
6.燃气工程……………………………………………………………………3
7.门窗工程……………………………………………………………………3
8.电梯工程……………………………………………………………………3
9.室内部分部品部件示例图示………………………………………………4
10.其他……………………………………………………………………….4
（三）技术参数………………………………………………………………4
1.住宅基本设置和设计参数指标表…………………………………………4
2.建筑结构设计信息表………………………………………………………4
3.住宅节能参数表……………………………………………………………4
4.住宅性能认定………………………………………………………………4
5.住宅装修材料、设施、设备参数说明……………………………………4
三.使用说明………………………………………………………………….4
（一）室内部分………………………………………………………………4
1.入户门锁具使用提示………………………………………………………4
2.室内给排水使用说明………………………………………………………4
3.室内电气使用说明…………………………………………………………5
4.智能化设备和网络系统使用说明…………………………………………6
5.室内燃气安全使用说明……………………………………………………6
6.室内消防系统使用提示……………………………………………………7
7.门窗使用说明………………………………………………………………7
8.顶棚、墙面、地面使用说明………………………………………………8
9.预防房屋浸水须知…………………………………………………………9
10.防雷、防电措施………………………………………………………….9
11.防风措施…………………………………………………………………10
12.防震措施…………………………………………………………………10
13.安全提示…………………………………………………………………10
14.其他………………………………………………………………………10
（二）公共部分…………………………………………………………….10
1.电梯部分………………………………………………………………….11
2.公共消防部分…………………………………………………………….12
3.屋面及室外部分………………………………………………………….13
四.装饰装修提示……………………………………………………………14
（一）建筑结构部分……………………………………………………….14
（二）水电暖通部分……………………………………………………….14
（三）公共部位…………………………………………………………….16
五.附表………………………………………………………………………17
六.附图………………………………………………………………………24
一、基本信息
（一）住宅基本信息
1.住宅概况
您所购买住宅位于小区、号、室；邮政编码为；户型为；建筑面积平方米；楼层分为地上
层，地下层；层高米，建筑高度米。
2.住宅小区概况
住宅小区建筑面积平方米，公摊面积平方米；位置为，东至，南至，西至，北至；装修为，设计绿色建筑等级为级，节能率；开工日期为年月日，竣工备案日期为年
月日。
（二）平面布局
小区总平面布局图见附图1。
（三）道路系统
1.小区出入口图见附图2。
2.道路交通组织图见附图3。
（四）停车系统
机动车停车主要采取停放方式,小区设置车库，车位数为个。
地下汽车库靠近出入口分别设置在小区的，地面
（设有、未设有）临时停放车位。
自行车停放。
（五）景观系统
小区景观主题是，庭院主题是，有观赏性景观，以及有参与性景观，为住户提供良好的户外休闲与居住环境。
（六）参建单位信息见第17页表1.1。
（七）其他有关单位信息见第17页表1.2。
（八）配建的公建服务设施见第18页表1.3。
二、住宅配置
（一）住宅平面图
1.本户型平面布置图见附图4。
2.本住宅建筑主体结构位置图见附图5。
（二）主要设备或设施说明
1.给排水工程
给水采用供水方式，给水管道采用管材，水表位于，自来水公司安装抄表系统，设置户内给水总阀门，给水管道进入户内；排水采用排水方式，排水管道采用管材。
（给水管道走向示意图见附图6，排水管道走向示意图见附图7）
2.采暖工程
采用采暖方式；热计量表位于，采用计量方式缴费，设置户内供、回水总阀门，供热管道入户。
（供暖管道敷设示意图见附图8，户内地暖分集水器布置图见附图9）
3.通风与空调工程
本户型采用□中央空调□分体空调系统，外墙设有个空调搁板，请将空调室外机安装在空调搁板上，不要悬挂在外墙上。
4.电气工程
（1）本商品房户内设计用电负荷（额定总容量）为kw,空调插座回路用电负荷为kw,普通插座回路用电负荷为kw,厨房插座回路用电负荷为kw，卫生间插座回路用电负荷为
kw（根据采用的开关型号，16A标注为3kw，20A标注为4kw，25A标注为5kw），照明与插座线路（分开/不分开）敷设。
（2）电表箱位于，户表，供电公司安装抄表系统；户内配电箱位于，供电；导线采用铜芯线，进户线为mm2，照明回路为mm2，浴霸回路为mm2，普通插座回路为mm2，厨房插座回路为mm2，卫生间插座回路为mm2，空调插座回路为mm2，太阳能辅助加热插座回路为mm2；线色区分：
相线色，零线色，接地线色。
（户内配电箱回路控制示意图见附图10，户内插座布线走向示意图见附图12，户内照明布线走向示意图见附图13）。
5.智能化工程（包括电视、电话、宽带系统、访客对讲系统）
户内设多媒体信息箱个，位于处，电话、电视、宽带从多媒体箱内分到各个房间；户内设有电话接口处，电视接口处，宽带接口处。
（户内多媒体箱图见第28页附图十一，户内弱电线路暗敷走向示意图见附图14）。
6.燃气工程
由公司供应气，燃气表位于。
7.门窗工程
进户门采用门，分户门采用门；外窗采用窗，型材为，开启方式为，窗玻璃采用玻璃,规格为。
8.电梯工程（结合工程实际提供）
（本单元设电梯两部，一号电梯为客梯兼消防电梯及担架梯，二号电梯为普通客梯。
）
一号梯品牌：
，型号：
，额定载重量：
人数或kg，轿厢深度：
米，轿厢净高：
米，轿厢净宽：
米，可搭载的担架尺寸米×米，额定速度米/秒。
二号梯品牌：
型号：
，额定载重量：
人数或kg，轿厢深度：
米，轿厢净高：
米，轿厢净宽：
米。
9.室内部分部品部件示例图示，见附图16（结合工程实际提供）。
10.其他。
（结合工程实际增加）
（三）技术参数
1.住宅基本设置和设计参数指标见第18页表2.1；
2.建筑结构设计信息见第18页表2.2；
3.住宅节能参数见第19页表2.3；
4.住宅性能认定见第19页表2.4；
5.住宅装修材料、设施、设备参数说明见第19页表2.5。
三、使用说明
（一）室内部分
1.入户门锁具使用提示
开锁形式（钥匙开锁、门卡开锁、指纹开锁、密码开锁），锁具具体使用方式详见说明书或咨询物业公司。
如使用电子门锁，请按锁具说明书要求更换电池。
2.室内给排水使用说明
（1）所有户型内热水管连通至（厨房、卫生间、阳台、无）,冷水管连通至（厨房、卫生间、阳台、入户门边）。
（2）装修房中的（入户门边、厨房、卫生间、阳台）安装有（角阀、龙头、阀门），使用前需将其开启。
（3）家中长时间无人居住，请关闭供水总阀门。
厨、卫洁具同时供冷、热水时面向洁具左侧配管为热水，右侧配管为冷水，使用时要注意区分，以免烫伤。
（4）（厨房、阳台、卫生间、洗衣机位）设有地漏，在使用时请注意地漏盖的日常清理，地漏水封深度为50mm，长期不使用可能因缺水造成水封失效而产生异味，此时向地漏倒一小杯水形成有效水封即可正常使用。
在必要时可卸掉阳露台防臭帽加大水流排量。
（5）日常使用时应注意不得向下水管道随意丢弃生活垃圾及硬物。
3.室内电气使用说明
（1）户内设置有强电箱，室内各配电回路分空气开关（有、无）见强电电箱标识，业主不得擅自改变电气管线走向。
（2）所有强电线路进户请从强电箱进行接驳。
强电箱使用请咨询物业公司，强电箱及线路所有改动须经物业服务中心同意后方可施工
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