春荣小区开发建设项目计划书.docx

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春荣小区开发建设项目计划书

项目概况

一、项目名称：

1、本计划书拟定名称：

富裕河畔光谷蓝湾

二、项目选址:

本案宗地位于规划富裕河以南，南四环以北（102国道以北），开运街以东，规划富裕河以西。

三、项目用地规模：

规划用地面积：

138710㎡。

四、项目规划建筑面积：

拟规划建筑面积：

346775㎡。

其中：

商服用房：

34677㎡

居住用房：

294760㎡

公共服务设施用房：

17338㎡

五、项目拟规划设计条件：

1、规划用地性质：

居住用地；

2、公共服务设施占总建筑面积的5%；

商业用房占总规划面积的10%（主要沿街一层小商业）；

3、居住用房占规划总面积的85%；

4、容积率：

≤2.5；

5、绿地率：

≥30%；

6、建筑高度：

＜100m

7、本案区内交通出口分设在102国道和开运街；

8、供热：

集中供热；

9、其他配套系统：

1、给水：

由开运街城市供水网引入；

2、排水：

排至富裕河一侧的规划城市污水管网；

3、天然气：

自开运街天然气管线引入；

4、电力：

自达新路引入；

5、电信：

自开运街电信线引入。

10、规划设计建筑风格：

拟选用德式建筑风格，中档以上住宅标准设计。

项目调研

一、项目所在区域状况

本案选址区域位于长春市高新技术开发区侧

1、城市新规划道路完善，新建的开运街已延伸至本案两侧，新建的光谷大街已延伸至本案的东侧，南侧的102国道已被城市规划列为南四环路且近邻本案南侧规划为城市公园。

2、城市基础设施配套匹配

城市给排水、供热、电信等均以接到了本案一侧。

3、富裕河已投入使用，红线外围绕本案北侧和西侧城市绿化带已形成。

4、区域现场踏查后认为：

本案选址地的北侧，新建的约10万㎡砖混结构6层住宅用房全部用于城市动迁老百姓的回迁安置房。

距本案2公里处新建已入住，规模较大的----伟业星城，系中高档住宅小区。

距本案3公里处系高新开发区中心区，均以形成城市规模，高档住宅小区较多。

本案临102一侧，城市居住比较少，商业网点没有，公共交通线路太少，这些问题需要本案在规划建设中首先考虑的重点问题。

其次，建设单位要在本区内多投入一些资金，用于部分中小型商业网点建设，在政府许可的情况下，可以考虑投入部分资金开辟两条以上公共交通线路，自主营运。

二、商品房市场调研

（一）、2010年长春房交会回顾

本次房交会主题：

“引导合理消费建设宜居家园”

1、时间地点主办

2010年长春市房交会于2010年6月18日开幕，为期五天，举办地点长春市国际会展中心。

本届房交会由长春市政府主办，长春市住房保障和房地产管理局、长春房协和长春市贸促会承办。

2、房交会交易量

⑴.房交会首日15万人观展，成交682套，成交面积7.58万平方米，成交金额3.5亿元，其中：

住宅成交628套，住宅成交面积5.91万平方米，成交金额29527.8万元。

⑵.房交会全程累计成交3567套面积36.18万平方米，成交金额19.61亿元，其中：

住宅成交3380套，成交面积33.42万平方米，成交金额17.31亿元。

3、房交会调查

⑴.市场需求

①本次房交会看出，56.7﹪的购房者想买60㎡——90㎡的房子，对住房面积的需求以经济实用为主。

房交会期间，位于长春市北部的小合隆望博园商品房楼盘，一天卖了200多套，最大的套内面积88㎡，被称为本次房交会最火的楼盘。

②计划3年内购房的比例占65.6﹪，购60㎡——90㎡的占总需求的56.7﹪是住房需求的主流，90㎡——120㎡占21.1﹪，120㎡以上的占13.1﹪。

③在价格选择上购3000元／㎡--4000元／㎡的占34.6﹪，购6000元／㎡以上的2.1﹪购3000／㎡一下的占63.3﹪，特殊消费群体购买的高端房价的成交价比上届房交会上涨45﹪。

④在购房区域选择上，南关区占19.1﹪，朝阳区占16.9﹪，二道区占9.3﹪，高新、汽车产业开发区占33.4﹪，宽城铁北区域占21.3﹪。

⑤商品房品质结构

低碳、环保、高新技术产品应用的宜居型和节能环保楼盘深受欢迎。

本次房交会由力旺·格林春天、高新区的怡众名城、华翰花园推出了首例节能环保楼盘；阳光帝景推出的宜居型楼盘，都注重房屋品质和结构。

⑵.长春未来5年房价及行业发展趋势：

平均每年500元／㎡递增。

经济实用中档住房占主导市场，小幅上涨将是主流，房价仍有上涨的空间。

长春市处于东北三省中间的一个省会城市，其经济发展水平、商品房品质和价格，都远远低于其它二省的省会城市，东三省经济和城市建设最发达的大连市，中心区域房价已经突破15000元／㎡，城边地区7000元／㎡——8000元／㎡的房价属于低价房。

目前长春最具影响力的开发商和楼盘，中海地产开发的中海国际社区、橙郡三期房交会开盘当天售出200多套，成交额达2.04亿元，售价5800元／㎡。

吉林省仍处在住房需求供给阶段，完全达到投资型的购买还要一个很长的时间，对省内开发企业而言，有足够的空间置业于商品房开发建设，但必须理性定价来满足购房者的理性消费，经济实用中档品质住房5年内仍占主导。

⑶.吉林省楼市及房地产市场发展有潜力

吉林省在国内还属于2---3线地区，2009年国家接连出台称为“史上最猛烈的宏观调控”后，吉林省的楼市受其影响并不大，其原因是吉林省楼市不够热，房价不过高，涨幅不过快，一直处于平稳状态，拿省会城市长春来看，10年来长春房地产市场没有大起大落趋势，一直平稳，主要原因是，自住和改善型住房需求占主体，支撑着长春楼市。

⑷.房交会新政

①本届房交会对参展商规定的条件，准允参展企业具备下列条件：

A.必须取得商品房销（预）售许可证；

B.必须具备销（预）售条件；

②积极倡导低碳、节能地产业和产品

③展会期间购房可享受三大优惠：

一是，参展企业新建商品房交易手续费减半（规定标准为3元／㎡）；

二是，存量住宅房屋转让的70㎡以下免收交易手续费，70㎡以上的交易手续费减半（规定标准为6元／㎡）；

三是，存量非住宅房屋转让交易手续费按成交额的0.7﹪收取（规定标准为成交额的1﹪）。

④棚改项目，先建动迁房，后建商品房。

⑤按物权法规定实行住房登记薄制度

原房屋权属证（产权证）与房屋登记薄不一致时，以房屋登记薄为准，今后开发商的新楼盘销（预）售的商品房，先取得登记薄再办理业主产权手续。

⑥集体土地首次扩入登记范围

依法利用宅基地建造的村民住房；依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋可以依法申请登记。

⑦长春新的商品房开发土地供给

A.2010年长春将拆117块地块涉及38732户动迁老百姓，到2012年有67万人住上新房。

B.2010年长春计划拆除城区棚户区及危房200万平方米，工厂企业596家，2012年全市将完成600万平方米。

⑸.房交会期间在长春抽样楼盘售价表：

（见下表）

长春东部区域

楼盘名称

建筑结构／户型

销售均价

项目规模／销售量

净月管委会南

雅舍枫林

36.75㎡-72.34㎡得房率89﹪-91﹪

4000元／㎡

建筑面积10万㎡

净月管委会南

潭溪别墅

200㎡

288万元／套

经开珠海路

阳光帝景

宜居型全能社区

5300元／㎡

小合隆

望博园

小面积多最大面积88㎡

3200元／㎡

一天售出200多套房交会最火的楼盘

会展中心

嘉伯湾

高层

5200元／㎡

南环城路

中海国际社区

橙郡三期

高层、多层

6000元／㎡

6800-7500元／㎡

开盘当天售出200

多套

长春北部区域

青年路北环城路

美韵星海

多层30-150㎡

4700元／㎡

一匡街北人民大街

阳光水岸

78.58㎡-78.28㎡

50.36㎡-65.53㎡

3890元／㎡

小南上台子九台路

吴中印象

58.17㎡-95.18㎡-104.33㎡

5500元／㎡

宽城区小南街北环城路

华大天朗国际

40㎡-99㎡小户型

4400元／㎡

长春西部区域

西环城路西安大路

万盛·理想国

高层89㎡-139㎡

多层89㎡-100.18㎡

5000元／㎡-6700元／㎡

100万平方米

宗地投资与成本费用估算

项目投资：

103214万元

1、单位平方米投资成本费用2976元/㎡（建筑面积）

2、单位平方米开发成本：

2773元/㎡

3、单位平方米开发费用：

203元/㎡

一、开发成本估算96154.2万元单位平方米：

2773元/㎡

1、土地费：

2700元/㎡×138710㎡＝37410万元

2、前期工程费：

1429万元

①规划及单体设计费：

15元/㎡×规划建筑面积346775㎡＝520万元

②水文、地质勘探费，按建安工程费的0.5%计算：

43346万元×0.5%＝216万元

③三通一平等土地开发费，按建筑面积20元/㎡计算：

346775㎡×20元/㎡＝693万元

3、建安工程费：

1250元/㎡（多、高层平均值）×346775㎡＝43346万元

4、基础设施工程费：

（道路、给排水、供气供电、电讯等）

160元/㎡×346775㎡＝5548万元

5、公共配套设施费：

（托儿所、文化活动、社区、一、二次变电、垃圾集散点、绿地广场等）

30元/㎡×346775㎡＝1040万元

6、开发期间税费：

6341.2万元

①工程质量监督费：

建安工程费的2.5‰：

43346万元×2.5‰＝108万元

②安全监督费：

建安工程费的1.5‰：

43346万元×1.5‰＝65万元

③预算定额管理费：

建安工程费的0.5‰：

43346万元×0.5‰＝21万元

④市政基础设施配套费：

（50%计算）

规划建筑面积：

346775㎡×150元/㎡＝5201万元

⑤新型墙体材料费，（50%计算）

规划建筑面积：

346775㎡×10元/㎡＝346万元

⑥新建商品房地产登记手续费：

规划建筑面积：

346775㎡×3元/㎡＝104万元

⑦散装水泥专项资金：

规划建筑面积：

346775㎡×1.2元/㎡＝41.6万元

⑧工程招标服务费：

建安工程费的0.5‰：

43346万元×0.5‰＝21.6万元

⑨工程建设监理费：

建安工程费的1%：

43346万元×1%＝433万元

7、不可预见费：

按建筑面积30元/㎡×346775㎡＝1040万元

二、开发费用：

7060万元单位平方米203元/㎡

1、管理费：

开发成本的3%：

96154.2万元×3%＝2884万元

2、销售费：

销售总额的3%：

139215万元×3%＝4176万元

①广告宣传及市场推广费：

销售总额的1.7%：

139215万元×1.7%＝2366.7万元

②销售费用：

销售总额的1.3%：

139215万元×1.3%＝1809.8万元

3、财务费用：

长期借款利息：

（略）

短期借款利息：

（略）

财务效益估算

一、商品房市场售价设定：

1、商服用房：

6000元/㎡（均价）

2、商品住宅：

4180元/㎡（均价）

二、可售房面积：

329437㎡

1、商服用房可售房面积：

34677㎡

2、商品住宅可售房面积：

294760㎡

①团购房：

100000㎡

②售商品房：

194760㎡

三、销售总额：

139215万元

1、商服用房销售额：

34677㎡×6000元/㎡＝20806万元

2、商品住宅销售额：

①团购房：

100000㎡×3700元/㎡＝37000万元

②商品住宅：

194760㎡×4180元/㎡＝81409万元

四、销售利润：

27161万元单位平方米毛利润783元/㎡

1、营业税及附加：

6.35%×销售总额139215万元＝8840万元

2、销售利润：

139215–8840-130214＝27161万元

五、项目净利润：

20371万元单位平方米利润587元/㎡

1、所得税：

25%×销售利润27161万元＝6790万元

2、项目净利润：

27161–6790＝20371万元

建设实施计划

一、2010年10月至2010年12月完成规划设计，立项审批工作；

二、2011年1月至3月完成前期项目现场“三通一平”；

三、2011年4月前完成首期项目工程建设和市场推广营销准备工作，现场具备施工条件；

四、2011年5月，首期项目进入预售阶段，并做好开盘准备；

五、2011年8月着手二期项目建设；

六、三期开始，每个组团地块都开始建设两期；

七、2011年3月前完成本案下列计划的制定：

1、工程建设施工计划；

2、市场营销计划；

3、成本控制计划；

4、质量控制计划；

5、风险控制计划；

6、商网建设招商计划；

人员组织机构框架管理计划

一、管理、专业技术人员需求

1.二级以上持有建造师证1人（40岁以内）

2.工程师或高级工程师担任工程部长1人

3.财务、出纳员1人土建工程专业会计或会计师1人（40岁以内）（房地产公司工作过最好）

4.建筑工程学院毕业，在建筑企业或在开发公司工作三年以上的人员（技术职称）1人预算员1人（30岁以内）

5.中文专业毕业，有三年以上办公室工作经验，文化水平较强，30岁以内1人（女性）

6.在开发公司工作三年以上，专业办理审批手续，懂得房地产前期运作的（女性）

7.在房地产公司工作五年以上营销总监1人。

二、组织机构框架

项目经营管理五个方面的建设

本案在项目选址开始至售后服务全过程要经过3年——5年的艰苦工作过程，如何科学的经营和管理优为重要。

完成项目实施计划，本案要实现社会、经济和环境综合效益目标精心组织、科学管理是十分必要的。

为此，就本案在经营和管理方面提出如下建议：

一、项目的前期工作阶段

为开发建设实施做准备的阶段要具体制定开发方案，保证做好选址立项、筹措资金、拆迁安置、项目报建与委托设计工作。

在项目前期工作阶段，要根据项目选址情况，着重做好分区开发市场调查和市场预测工作，根据市场调查结果，作出项目定位，确定土地性质和项目性质。

由于该项目动迁、回迁、安置量较小，因此，建议按出让土地方式取得项目；二是，根据市场预测结果，与规划设计部门共同制定修定规划，再与城市规划部门协商，获取政府控制性规划，用于立项审批和确定本案规划的总平面布置；三是，完成项目投资估算、成本费用估算，为开发建设计划和各项成本费用控制计划做好准备。

1.建议选择良好信誉的规划设计、动迁、拆迁、评估、工程施工、营销策划，保证开发建设项目全过程的科学实施和程序管理。

原则上以招标方式选择上述参与开发建设项目合作的单位，部分不采取招标方式选择的也要进行认真的讨论和论证后选定。

尽快做好项目建设期前的基础工作，认真做好项目论证和审批工作。

结合本案实际情况，根据总体规划的要求完成本案经营管理方案，项目估算、开发建设综合成本计划、单位成本计划、成本控制计划、资金使用计划、完成施工组织计划、建设进度安排、工程建设施工质量控制计划、落实售后服务和物业管理单位。

2.投资估算与成本费用估算范围：

土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用、开发期间税费。

建议，着重在开发成本和开发费用两大部分构成上，进行开发成本和费用细算，并以此对开发建设各阶段作出合理的成本及费用控制计划。

开发成本

1.土地出让金；

2.土地征用及拆迁安置补偿费；

3.前期工程费。

①规划设计，建议采用修建性规划平面、管网设计平面布置

②项目可行性研究、市场调查费用

③地质勘查测绘费

④三通一平费、土地开发费用、地上原有建筑物、构筑物拆除、场地平整、工程建设用水、电、路费用。

4.建安工程费

A.土建工程；

B.设备及安装工程；

5.基础设施费：

红线内工程费，供水、供电、道路、绿化、公共广场、供气、排污、排洪、电讯、安保控制、环卫等工程费用。

6.公共配套设施费：

开发小区内应设置的公共配套设施发生的费用，主要是托幼园、学校、卫生、文化活动、商业服务、居委会、变电房、垃圾集散点等公用设施。

7.开发期间税费：

应充分考虑项目开发过程中所负担的各种税金和当地政府有关部门行政、事业性收费:

①配套设施建设费

②建筑工程质量与安全监督费

③供电增容费

④预算定额管理费

⑤招投标服务费

⑥工程监理费

8.其他税费：

报建、排水设施有偿使用、城市占道

9.不可预见费

开发费用：

1.管理费：

结合本企业性质可不按标准3﹪执行，建议按开发成本的1.5﹪—2﹪计算。

2.销售费用：

标准是销售收入的4﹪--6﹪，本案可按3.5﹪以内计算。

①广告宣传及市场推广费，暂按销售收入的1.7﹪计算

②销售代理费，按销售收入的1.3﹪计算

3.财务费用：

主要是长期借款利息和流动资金借款利息，可根据企业实际情况确定，但在费用估算时一定要考虑进来。

二、项目规划设计

1、建议按中档型住宅小区进行规划设计。

建筑物群体组合时建筑物楼体和建筑物之间，在满足日照、天然采光、自然通风的条件下建议适当增大进深、减小面宽和外墙，适量加长楼体长度、降低住宅层高。

在充分考虑地震设计裂度、工程地质与水文地质条件的情况下，建议区内多层住宅全部采用砖混结构，临开运街一侧，规划部分16层小高层为框架结构。

在102国道布置中型商业用房，在富裕河一侧打造商服网一条街。

增加住宅前后左右的分户小路、院落、绿地等的人性化、无障碍设计。

在园区内环境设施方面多做一些文章。

规划区内的道路建议采用环形单向行驶（区内道路禁止停车），缩小道路宽面，节省土地，促进车库销售，根据情况适当设计户外停车场。

2.商品房户型设计时建议：

临街一层商业房应以小商业房为主，落地敞开式门面，住宅户型比例：

大户型占15﹪；小户型占30﹪；60㎡--90㎡占55﹪，90㎡以下占90%。

3.区内景观设置要健康、环保、布局合理。

该地块重点做好环境建设，将有利于全案推广，绿地率≥30﹪。

在给排水、燃气、供热、供电、通信、绿化、照明、智能化等基础设施方面适当加大部分投入。

增设部分人性化设施，可采用一些新产品新技术，如天气预警提示设施、区街指导标识、楼梯、楼体夜光显示标识、中心安保控制系统。

三、项目立项审批：

1.选址，确定建筑红线，区域界地，办理建设用地批准书

2.地质勘察，测绘完成初探，取得水文等地质报告。

3.领取规划设计条件

4.完成详细规划设计总图，管网设计总图

5.县级以上政府立项批复

6.审批领取建设用地规划许可证

7.完成动迁踏查，办理拆迁许可证

8.土地整理，三通一平，办理土地使用证

9.报建，完成建设工程规划许可证和开工许可

四、项目建筑工程施工

1、本案工程建议采用分期施工方式，可分为四期开工，2011年4月为首期开工，2011年9月为二期工程，2012年5月为三期工程，2012年10月为四期工程。

具体工程量根据工程建设计划决定。

2、由选定的监理公司和建设方，共同组成现场工程建设项目管理部，由建设方配备的工程师或建造师担任项目部经理，工程建设期按计划实行全程控制管理。

3、本案建设期除严格的建筑成本控制外，更关键的是产品生产质量，多采用一些新技术、新工艺、新材料增加产品品质，在每道工序和工程施工进度节点，做好阶段性验收。

4.工程施工队伍选用时，采取由开发公司指定总承包单位，按分项工程、分项施工的办法选择工程队伍，实行班组化管理.

五、项目市场营销

市场营销关系到产品按期进入市场，及时回笼资金，真正将产品（房子建筑物）变成商品（商品房）完成商品房销售工作。

重点做好以下工作：

1、控制好团购房的数量，建议团购房的销售量不超过规划设计房量的40%，可售房量不少于应受房量的45%。

2、根据施工计划和开工建设量进行房屋销售，销售进度计划要走在工程施工进度计划之前，依据工程施工节点安排销售进度。

3、商品房销售定价：

根据本案实际情况建议商品房定价，要依据分期开发计划分期工程施工开工计划和年度市场状态而构成，首期商品房起步销售均价：

住宅4180元每平方米，2011年8月至10月1日售价为4380元每平方米，2012年5月1日起售价为4580元每平方米，2012年10月1日至2014年5月售价为5000元每平方米。

预计三年内本案商品房售价可达到5000元每平方米。

4、建议委托专业策划销售代理公司进入本案，完成全案营销策划、推广工作。