徐州某住宅项目分户验收质量控制细则.docx
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徐州某住宅项目分户验收质量控制细则
房地产开发项目分户验收质量控制实施细则
*项目经理部
2008年8月17日
序言
背景：
徐州**工程是我公司第一个民用建筑住宅项目，在住宅施工质量控制方面积累了一定经验，本控制细则是基于目前推行的江苏省住宅工程分户验收规则、结合**工程实际经验而编制。
分户验收前的准备工作:
1、根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。
2、配备好分户验收所需的检测仪器和工具。
3、做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。
4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱标识好回路。
5、确定检查单元。
6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。
1.
空间尺寸
空间尺寸质量要求：
对房间尺寸允许偏差值和允许极差值作出的一个强制性规定，主要防止小业主入住装修时，铺设地砖、做吊顶易出现大小头及净高尺寸不足的现象发生，直接影响建筑使用功能及感观效果。
其相应质量要求如下：
空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
项目
允许偏差（mm）
极差（mm）
检查办法
净开间、进深
±15
18
用激光测距仪辅以钢卷尺检查
净高度
－15
20
注：
极差为实测值中最大值与最小值之差；偏差为实测值与设计值或推算值之差。
空间尺寸质量控制涉及主体、装饰分部工程两个阶段的多道工序，只有将涉及的各道工序逐一控制到位，才能控制好房间的空间尺寸。
整个质量控制过程持续时间长、涉及工序之多，给工程质量控制带来极大的难度。
此项质量要求直接影响装饰之后的感观效果，因而在当今诸多投诉中成为一个热点。
综上可知，空间尺寸的质量控制在房地产项目开发过程中显的尤为重要。
施工阶段质量控制：
主体分部施工阶段
（1）首先通过专业测量人员将梁、柱、墙体轴线准确定位、放线，严格控制好建筑物垂直度、标高；其次，在模板制作安装过程中，根据放线员放出的轴线及楼层标高控制的50线，对房间轴线、四角标高逐一进行复核，模板支撑牢固，确保楼板的平整度，避免个别角塌陷或翘起现象发生；最后，在混凝土浇筑过程中，可采用在板块四角带线，配合根据图纸设
计板厚制作的已经标识好的钢筋头，按浇筑间距1m的呈“梅花型”抽检的施工方法，严格控制现浇楼板厚度。
（2）为防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸进行一次全面测量，对偏差过大的及时纠正。
对未及时整改及不易整改的遗留质量问题，形成主体验收遗留问题记录。
（3）现浇结构模板安装允许偏差及检验方法
项目
允许偏差（mm）
检验方法
轴线位置
5
钢尺检查
底模上表面标高
±5
钢尺检查
截面内部尺寸
柱、墙、梁
±10
钢尺检查
表面平整度
5
2m靠尺和塞尺检查
现浇结构尺寸允许偏差和检验方法
项目
允许偏差（mm）
检验方法
轴线位置
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
钢尺检查
标高
层高
±10
水准仪或拉线、钢尺检查
全高
±30
水准仪或拉线、钢尺检查
装饰分部施工阶段：
（4）装饰施工之前，按照主体验收遗留问题记录，将遗留下的质量问题逐一进行整改，对少数不易整改的遗留问题的形成记录，通过初装修施工来
进行调整。
（5）装饰施工阶段，在墙面抹灰及地坪浇筑工序施工时，严格按照施工工艺组织施工，控制好灰饼厚度、制作标筋。
在地坪浇筑过程中，根据制作的灰饼结合现场实体情况进行浇筑，从而控制房间净高尺寸偏差及极差。
（6）室内地面、天棚、墙面施工完成后应按照附表3要求用激光测距仪辅以钢卷尺对每一房间进行全数检查，并形成记录，同时对房间内所有构件进行目测或尺量检查。
（7）空间尺寸测量宜按下列程序进行：
在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号。
净高每个房间测量不少于5处，净开间、进深尺寸每个房间各测量不少于2处，测量部位宜在距墙角（纵横墙交界处）500mm处及房间几何中心处（详见下图）。
特殊形状的自然间可单独制定测量方法。
测量部位及数据应在房间内相应位置标识清楚。
室内净空尺寸测量示意图
2.
室内地坪
常见质量问题及原因分析
水泥楼地面空鼓、裂缝、麻面、起砂及地坪强度达不到设计要求等质量缺陷是当前质量投诉的一大热点问题。
这些质量缺陷直接影响建筑的感观效果，甚至给小业主入住二次装修带来较大的质量隐患。
特别是由结构裂缝所引起的楼地坪开裂，直接影响到建筑结构安全。
地坪裂缝、脱皮、麻面、起砂等质量缺陷其检验方法及质量要求为：
以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷，当面积不大于400cm2,且每自然间（标准间）不多于2处时可忽略不计；当面积超过400cm2时应进行处理。
目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时应检查裂缝是否因结构层裂缝裂缝所引起，由结构层裂缝引起的面层裂缝，需施工单位提出技术处理方案，经设计、建设、监理单位鉴定、认可后进行处理。
地坪质量控制
主体阶段现浇结构板施工
（1）材料方面：
采用商品混凝土浇筑时，对其水泥、黄砂、碎石、粉煤灰外加剂等建筑材料进行检验，有商品混凝土合格报告，且混凝土厂家需在建筑工程质量监督站备案。
混凝土搅拌车进场时，应对其进行混凝土塌落度进行现场检测，是否与所提供的质量保证书上混凝土配合比报告单相符合，严禁为便于施工在混凝土内掺水，擅自改变混凝土配合比的现象发生。
（2）浇筑过程中控制：
浇筑之前，将模板湿润以防混凝土内水分被模板吸收；浇筑时注意振捣密实，采用插入式振动器分层振实，板面应用平板振动
器振捣，待初凝时进行二次压光，掌握好混凝土初凝时间，以防混凝土表面出现龟裂及浮浆现象；浇筑过程中，保护好钢筋位置，如有钢筋踩踏变形、错位的，钢筋工及时进行调整，确保钢筋绑扎到位。
（3）浇筑完毕之后12小时，采取覆盖薄膜等相关养护措施；底板拆除需待拆模报告反应出的混凝土强度达到拆模要求时方可进行；严禁在混凝土强度未达到规范要求擅自施加荷载现象发生。
装饰阶段细石混凝土地坪浇筑
（4）材料方面：
进场的水泥、黄砂、碎石等需经检测合格，由实验室确定混凝土浇筑配合比，混凝土塌落度应≤30mm。
浇筑地坪所选用的砂应采用中砂，砂子过细，搅拌时需水量大，则水灰比大，易使得面层混凝土强度降低，标号不足，地坪极其容易起砂；现场搅拌时，严格按照配合比进行质量配比，建立、执行相关混凝土搅拌站制度。
（5）施工方面：
浇筑之前，打磨机进行打毛，基层应清理干净并湿润，消除积水；基层处于面干内潮时，应均匀涂刷水泥素浆，进行接浆处理，随刷随浇筑细石混凝土地坪；浇筑时，应采用平板振动机压，保证面层强度和密实，防止地坪空鼓；混凝土初凝后压光、拉毛，压光次数不少于2遍，分遍压实，准确掌握好初凝时间。
地坪浇筑24h后，应进行养护，并加强成品保护，连续养护时间不应少于7d。
3.
公共部位楼梯间
公共部位易出现质量问题分析
为给住户提供一个舒适的通行环境，满足建筑物的使用功能，分户验收规范质量要求室内楼梯相邻踏步高差、踏步两端宽度差不应大于10mm。
在施工过程中，这一规定常常被施工人员所忽视，特别容易出现在一层门厅入口及下地下室最后一步踏步位置，轻则给住户通行带来较大的不便，重则导致行人摔倒、闪伤等不良后果。
施工控制要点
施工技术人员审查图纸时，特别注意楼梯间净高及休息平台、梯段宽度是否符合强制性规范条文。
主体施工阶段，进行楼梯施工时应考虑到装修层的尺寸，尤其注意控制在门厅入口及下地下室梯段位置踏步高度尺寸。
装饰装修阶段，根据建筑图纸设计尺寸要求及现场实体情况，弹好踏步等分线，适当调整装饰层厚度，以保证相邻踏步高差一致，净高及梯段、休息平台尺寸符合设计规范要求。
楼梯设计及地下室通道细部尺寸常用强制性规范条文如下：
楼梯梯段净宽不应小于1.1m。
六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1m。
楼梯休息平台净宽除不小于梯段宽度外，同时不得小于1.1m。
楼梯扶手的高度（自踏步前缘线量起）不宜小于0.90m；室外楼梯扶手高不应小于1.05m。
楼梯井净宽大于0.11m时，必须采取防止儿童攀滑得措施。
平台处净高不应小于2m；梯段净高不应小于2.2m。
楼梯踏步宽度不应小于0.26m，踏步高度不应大于0.175m。
扶手高度不应小于0.9m，楼梯水平段栏杆长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。
楼梯栏杆垂直杆件间净宽不应大于0.11m。
地下室通道净高不应小于2m。
4.
室内墙面、顶棚抹灰工程
墙面、顶棚质量通病及检查手段
室内墙面空鼓是最常见的质量通病之一，为便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因内墙洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点不至于门窗洞口侧边。
当空鼓面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可忽略不计，产生空鼓主要原因为墙面面层与基层粘结不牢固。
墙面空鼓开裂质量控制细则
抹灰之前，对基层进行毛化处理是防止粉刷层空鼓、裂缝最有效的措施之一，也是最关键的工序，根据不同的基层采用相对应的处理方法，具体如下：
（1）混凝土基层：
表面凹凸明显部位应事先剔平或用1：
3水泥砂浆补平；清除墙面污物，并提前浇水湿润（内湿面干）；采用喷界面剂进行化学毛化处理，之后及时浇水养护，养护时间不宜少于7天。
（2）混凝土空心砌块基层：
清除墙面污物，满铺耐碱纤维网格布增强基层粘结力，采用喷界面剂进行化学毛化处理，之后及时浇水养护，养护时间不宜少于7天。
（3）抹灰过程中，严格控制每遍抹灰层厚度，刮糙不少于2遍，每遍厚度宜为7～8mm，但不应超过10mm；面层宜为7～10mm。
每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）检查处理（空鼓应重粉，只裂不空应用水泥素浆封闭）后才进行；两层间的间隔时间不应少于2d。
在刮糙层与面层之间设置耐碱网格布，以防墙体空鼓、开裂。
抹灰层总厚度大于等于35mm，应挂钢丝网片进行加强处理。
墙体裂缝在框架剪力墙结构的小高层墙体抹灰过程中较为普遍，特别是在剪力墙与填充墙接缝位置开裂现象严重。
墙体裂缝主要集中出现在两种基层材料不一致及临时施工洞、水电线管开槽部位，裂缝产生原因主要有以下几个方面：
（4）材料方面：
混凝土与轻质砌块两种基体材料温度收缩性能不一致，随温度变化，收缩差异大从而导致开裂;
两种材料交接部位所挂钢丝网规格目数、丝径不符合设计要求;
填充墙砌筑所用砂浆标号不符合设计要求。
（5）施工方面：
钢丝网铺贴不平整、宽度不足，保温钉间距过大，钢丝网固定不到位，起不到原设计的抗裂作用。
植入混凝土中的拉拔钢筋深度不足，植筋胶粘结不牢固，从而抗拉拔力达不到设计要求。
砌筑施工过程中，轻质砌块与剪力墙交接部位的头缝砂浆不饱满，粘结强度达不到设计要求。
梁底与填充墙顶部交接处施工，因抢工期未待墙体施工完之后7d再砌筑斜砖，因砂浆收缩下沉产生缝隙或砌筑斜砖时填塞的砂浆不密实、有缝隙。
为了尽量避免综上所述的关键部位裂缝的出现，根据裂缝产生的原因及结合徐州绿地世纪城二期裂缝维修情况，可以从以下几个方面进行质量控制：
（6）材料方面：
严格控制轻质砌块出厂时间，产品出场龄期不应小于28d，以减少砌块自身收缩。
进场堆放时应保护、架空、覆盖，避免砌块湿润上墙。
进场的轻质砌块、钢丝网、耐碱纤维网格布、保温钉、植筋胶等相关材料必须有产品合格证及经复验检测方可使用。
严格按照施工配合比控制抹灰砂浆的标号。
（7）施工方面：
砌筑过程中，确保砌块与剪力墙交接部位头缝砂浆饱满，粘结牢固；严禁将拉拔钢筋弯折后伸入墙体，拉拔钢筋应水平放置在砌块的两肋上，保护拉拔可靠。
墙体分两次进行砌筑，梁底部位砌体砌筑应待下部砂浆沉降完成之后进行，一般在7d之后。
所砌斜砖呈45度砌筑，缝隙填塞密实。
抹灰之前，两种不同材质之间挂钢丝网应平整、保温钉间距符合设计要求、固定牢固，增加搭接宽度至250mm。
抹灰过程中，在底糙与面糙之间加设一层耐碱玻璃纤维网格布5×5，且贴过剪力墙交接缝100mm。
在批嵌1遍腻子之前，将剪力墙与填充墙交接缝位置弹线标识出来，加贴150mm宽衬衫玻纤布，腻子批平。
顶棚表观质量控制细则：
顶棚基体抹灰，受各种因素的影响，抹灰层脱落的质量事故时有发生，故规定室内顶棚宜采用免粉刷工艺，直接批嵌腻子进行找平。
因而对原结构板面平整度要求更高，初装修完成之后顶棚观感平整、光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝，平整度控制在5mm以内为宜，不需做仪器测量。
顶棚的平整度、阴角的垂直度，直接影响到人们的视觉感观效果，也是当前小业主投诉的一大热点。
对其可以在以下几个方面进行质量控制：
（8）材料方面：
进场的901清胶及滑石粉厂家提供相应的质量保证书，同时现场检测胶水颜色、延性及滑石粉的细度等相关产品主要性能。
一遍腻子可采用B5型滑石粉，二遍腻子采用L型滑石粉。
（9）施工方面：
首先进行基层处理，将基层铁丝、钢钉、模板屑、混凝土块等杂物清理干净；其次，在墙面与顶棚交接阴角处墙面上进行弹线，根据弹出的线对顶棚阴角、平整度进行找补，找补时尤其要重视相邻模板交接部位处理。
如果顶棚平整度较差，可采用1：
2水泥砂浆进行局部找补；正常情况下，采用抗裂砂浆或外墙成品耐水腻子找补效果较好；然后大面积批嵌1遍腻子。
根据1遍腻子批嵌情况，可选择是否需要进行二次弹线、找脚，最后，批抹2遍腻子。
腻子厚度控制在2～3mm为宜，超出5mm易出现腻子开裂及脱落现象。
5.门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程
门窗工程常见问题分析
门窗工程影响到建筑使用安全，安装不到位容易引起门窗开启不灵便，易脱落。
特别是外窗，细部处理不到位易出现渗水现象，窗体脱落给室外行人带来较大的安全隐患。
门窗施工质量控制
材料方面：
（1）检查外窗的抗风压、气密性和水密性三项性能指标。
进场门窗做好复验检测工作，严禁不合格的材料进入施工现场。
1～6层的抗风压性能和气
密性不低于3级，水密性不低于2级；7层及以上的抗风压性能和气密性不低于4级，水密性不低于3级。
（2）检查型材厚度是否符合设计及规范要求，如铝合金窗的型材壁厚不得小于1.4mm，门的型材壁厚不得小于2mm。
塑钢门窗型材必须选用与其相匹配的热镀锌增强型钢，型钢壁厚应满足规范和设计要求，但不得小于1.2mm。
（3）选用五金配件的型号、规格和性能应符合国家现行标准和有关规定要求，并与门窗相匹配。
平开门窗扇的铰链或撑杆等应选用不锈钢或铜等金属材料。
施工方面：
（4）施工总承包及监理单位必须参与对门窗专业分包单位制作及安装的质量管理。
（5）门窗施工必须坚持样板领路。
在样板中重点注意单（双）玻、安全玻璃、固定方法、企口后塞安装法中与土建的配合等问题。
（6）门窗框安装固定前，应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理后，在实施外框固定。
（7）门窗安装应采用镀锌钢片连接固定，镀锌钢片厚度不小于1.5mm，固定点从距离转角180mm处开始设置，中间间距不大于500mm，土建总承包根据固定点配合预埋水泥砖。
严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
（8）门窗洞口应干净干燥后，施打发泡剂，发泡剂应联系施打，一次成型，填充饱满。
溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂
外膜破损。
（9）门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口。
（10）塑料门窗五金安装时，必须设置金属衬板，厚度不应小于3mm。
紧固件安装时，必须先钻孔，后拧入自攻螺钉。
严禁直接捶击打入。
（11）为防止推拉门窗扇脱落，必须设置限位块及防盗块。
金属门窗扇的橡胶密封条或毛毡密封条应安装完好，不应脱槽。
铝合金门窗的橡胶密封条应在转角处断开，并用密封胶在转角处固定。
（12）安装完毕后，按有关规定、规程委托有资质的检测机构进行现场实体检验。
护栏和扶手工程
护栏和扶手工程是建筑安全维护极为重要的一部分，其尺寸、高度、栏杆间距和安装直接影响来往行人安全，其质量要求：
护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合设计要求，并应符合下列规定：
（13）阳台、外廊、内天井及商人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.1m。
（14）栏杆应采用不宜攀登的构造。
栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。
（15）楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。
（16）栏杆垂直杆件的净间距不应大于0.11m。
（17）外窗台低于0.9m，应有防护措施。
玻璃安装工程
在玻璃安装过程中，主要对其材料进行质量控制：
（18）护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当
护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
室内非临空的栏杆玻璃，可选用5mm厚钢化玻璃或6mm厚的夹胶玻璃。
（19）进场的玻璃材料，厂方提供相应的质量保证书。
严禁施工单位擅自改变玻璃规格、型号，如：
将安全玻璃改为非安全玻璃；双层玻璃改为单层玻璃。
必须使用安全玻璃的门窗有：
无框玻璃门，且厚度不小于10mm；有框玻璃门面积大于0.5㎡；单块玻璃大于1.5㎡；沿街单块玻璃大于1.0㎡；7层及7层以上建筑物外开窗；玻璃底边离最终装饰面小于500mm的落地窗。
在玻璃安装过程中，主要控制以下几个方面：
（20）玻璃镶嵌深度：
两边固定不小于15mm，四边固定不小于10mm,并用硅铜耐侯胶封严。
（21）落地门窗、玻璃隔断等易受人体碰撞的玻璃，应在视线高度设醒目标志或护栏，碰撞后可能发生高出人体或玻璃坠落的部位，必须设置可靠的护栏。
（22）安装后的玻璃应牢固，不应有裂缝、损伤和松动。
中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不应有灰尘和水蒸汽。
6.防水工程
防水问题危害性分析
防水工程直接影响建筑物的使用功能，房屋渗、漏水给人们的生活居住、工作带来较大的不便，因而成为民用建筑关键环节之一，也是当前小业主投诉热点之一，防水工程主要包括外墙、外窗、楼地面、地下室、屋面防水。
外墙渗水
外墙脚手眼、预留洞、剪力墙支模时采用的对拉镙丝杆洞、腰线线脚等部位渗水是最常见的质量通病之一。
主要原因是孔洞填塞不密实。
因此，填塞时应认真细致，不同形式孔洞采用填塞方法各不相同，其相应具体操作为：
（1）脚手眼、预留洞：
清除浮灰与污物，浇水湿润，洞口内里面和两侧面先刮一层防水砂浆进行接浆处理；接着采用微膨胀细石混凝土进行填塞；最后，在洞口外侧加刷一块厚度不宜大于6mm，每边比洞口大30mm的防水砂浆增加层。
（2）对拉镙丝杆孔：
凿除对拉镙丝杆PVC塑料套管，清除孔洞表面浮灰和孔洞内30mmPVC塑料套管，浇水润湿；接着在孔洞内注入门窗专用的发泡剂进行防水封堵；最后，在洞口外侧加刷一块厚度不宜大于6mm，每边比洞口大30mm的防水砂浆增加层。
（3）腰线线脚部位：
由于外墙凸出的腰线线脚在主体施工时，受拉钢筋位置或钢筋间距、分布筋布置施工不到位，线条混凝土浇筑后未进行养护，线条与外墙体之前产生微小收缩裂缝。
在装饰施工时未进行细部处理，从而导致腰线线脚部位渗水。
为避免上述现象发生，可采取以下措施进行质量控制：
主体结构施工时，尽量避免腰线线脚二次植筋浇筑，在设置钢筋时应确保上部受拉钢筋位置准确、钢筋间距及分布筋安装符合设计要求；混凝土浇筑完成后应及时进行养护，避免产生收缩裂缝。
装饰施工过程中，应在腰线线脚与墙体交接部位采用防水砂浆抹一半径
约20mm圆弧，Φ6钢筋进行多次来回抽拉，确保交接部位防水砂浆填塞密实。
外窗渗水
外窗渗水是民用建筑中常见质量通病之一，其产生主要原因如下：
（4）门窗专业施工单位方面：
门窗安装时，门窗框与墙体之间未采用密封胶密封或密封胶有裂缝、不顺直等质量缺陷。
外窗安装完成之后未经有相关资质的检测单位进行现场实体的水密性、气密性能检测。
（5）土建总包施工方面：
在窗框固定之后，未按照外窗节点规范要求进行施工，如：
窗台内侧未采用细石混凝土进行底框封堵，外侧未按要求设置排水坡度，下口未抹鹰嘴或设置滴水槽等。
窗楣做鹰咀，外窗台低于内窗台，外窗台做向外排水坡示意图
在施工完成之后，应进行外窗（墙）淋水试验。
（6）综上可知，要防治外窗渗水，应加强土建总包与门窗专业施工队伍之间配合，严格监控各道工序的施工，施工完成之后及时做好各安全功能试
验，如有渗漏现象及时进行整改，避免小业主投诉现象发生。
（7）外墙及外窗淋水试验按以下方法进行：
宜选择镀锌钢管或PPR管等具有较好刚度的材料制作引水和淋水管件，引水管从屋面或外窗引出，并做好有效固定，保证淋水管不变形（每2米设置不少于1个引水管或固定管）；
淋水管管径宜为15-20mm，距窗（墙）表面距离宜为100-150mm，喷水孔可用手枪钻等工具加工，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度宜为30o左右，孔径4-5mm，孔间距100-150mm，用于外墙淋水试验水量可为自来水正常水压下最大量；用于外窗淋水试验应采用增压取水，确保在外窗（淋水管两端长度应比窗洞口外伸不小于100mm）表面形成水幕（下图）；
淋水1小时后拆除至下一个淋水层，并记录该淋水带范围内外窗（墙）及周边的渗漏情况，淋水范围应覆盖所有外墙及外窗。
外窗（墙）淋水示意图
楼地面渗、漏水
楼地面渗、漏水现象主要集中出现在厨房、卫生间及开放式阳台。
厨卫间渗漏对住户生活影响较大，严重影响使用功能且在工程竣工住户后处理难度较大，是住宅工程常见质量通病之一。
质量控制手段
（8）厨卫间和有防水要求的建筑地面，在主体施工时，应向上做一高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低30mm以上；装饰分部阶段，应在地坪浇筑之前设置聚氨脂涂膜防水层进行防水隔离。
（9）穿楼板给排水立管预留洞填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。
洞口填塞分二次进行封堵，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验；无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。
管道安装后，应在管周边进行24h蓄水试验，不渗不漏后再做防水层。
（10）防水层施工之前，应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。
防水层的泛水高度不得小于300mm。
（11）铺设防水隔离层时，在管道穿过楼板面四周，防水材料应向上铺涂，并超过套管的上口；阴阳角和管道穿过楼板面的根部应增加铺涂附加防水隔离层。
（12）地面找平层朝地漏方向设置1％～1.5％排水坡度,地漏口比相邻地面低5mm。
（13）卫生间墙面应采用防水砂浆分2次进行刮糙，拉毛；选用的中砂应过筛
处理。
（14）在厨卫间及开放式阳台等有防水要求的楼地面施工完成之后，应进行24h蓄水试验，蓄水最低深度为20mm。
如有渗漏，及时进行整改。
常见的维修方法：
（15）在渗漏部位凿2～3cm凹槽，清理干净、毛化处理后，采用“水不漏”“堵漏王”等化学堵漏剂按产品要求进行施工，之后用防水砂浆进行修补、抹平。
（16）在渗漏部位，直接采用注浆法进行维修。
地漏排水坡度及防渗构造示意图
管道穿越楼板、屋面的套管埋设示意图
地下室防水
地下工程的防水主要有防水混凝土结构自防水、水泥砂浆
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