苏州房地产市场竞争分析报告.docx

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苏州房地产市场竞争分析报告

20**年苏州房地产市场竞争分析报告

我们开发商在现在的项目附近拿了块住宅用地,我写这篇报告的目的,了解今年园区房地产竞争的严峻形势,是为了刺激开发商尽快运做,抢先占有市场份额.

20**年苏州房地产市场竞争分析报告

一．20**年苏州房地产形势分析

2006年苏州房地产市场总体上呈现出供需两旺的发展态势，商品房供需总量都突破了600万平米大关，无论商品房供应量还是销售量，都有了大幅度的增长，国家出台的各种针对房地产行业的宏观调控政策对苏州房地产市场的影响并不明显。

全年商品房供需比为0.94：

1，市场供需基本平衡，说明苏州房地产市场总体发展状况良好。

就下半年来看

2006年苏州楼市的热点区域仍然在园区，确切地说，是在园区湖东。

近20个中高端楼盘使得园区湖东成为苏州楼市的标杆，湖东已成为消费者最理想的购房区域之一。

中海湖滨一号、玲珑湾、雅戈尔未来城、第五元素等楼盘成为众多消费者理想的购买对象。

但园区湖东楼盘产品同质化严重，潜在市场供应量过大，市场竞争异常激烈也是不争的事实。

20**年的房地产行业将是政策导向下的执行年。

展望20**年的房地产市场：

  １、政策调控执行力度将加大。

　　面对不断上涨的住房价格，2006年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制、等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。

从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信20**年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。

  ２、土地增值税即将开征，将对房企利润造成重大影响

  通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；此外，对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。

如果算上土地增值税，房地产行业将成为市场中征税比例最高的一个行业之一，由于盈利空间下调，未来企业对于房地产行业的参与程度将会继续下降。

事实上，经历了两年的宏观调控之后，已经有大量小型房地产商开始退出这一行业，而随着调控深入，这一趋势将变得更加明显。

  ３、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

  2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，对于90平米以下住房作出的比例硬性规定，使得开发商不得不作出被动的适应。

在开发商迎合市场作出的主动调整和响应政策作出的被动适应两相作用下，小户型成为未来市场主流已经是板上钉钉的事实。

以2006年全年的楼市销售形势为依据，同样也说明了这一点。

这一年当中，小户型频频亮相、屡屡热销。

国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。

20**年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。

  ４、土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。

今年将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。

从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地地管理将更加严格。

预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。

另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对量土地的竞争也将加剧。

对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。

总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。

二．20**年园区案量统计

2006年苏州楼市的热点区域仍然在园区，确切地说，是在园区湖东。

近20个中高端楼盘使得园区湖东成为苏州楼市的标杆，湖东已成为消费者最理想的购房区域之一。

2006年园区土地出让总面积达351.08万平方米，以住宅用地为主。

1.    湖东版块

编号                  地块位置    面积    建筑面积    性质      容积率      竟得单位

苏园土挂2006（03）    苏胜路南南施街东    119901    143881    居住    ≤1.2    中新置地

2006（04）    琼姬路南南施街东    121740    97392    居住    ≤0.8    上海粮油进出口有限公司

2006（05）    琼姬路南南施街西    33932    27145    居住    ≤0.8    上海万科

2006（08）    景塘街东钟园路北    105297    385448    居住    ≤1.8    中海地产

                琉璃街东丽帆巷北    51836                

                琉璃街东钟园路北      57005                

2006（13）    景湖街西钟园路南    30549    76372  酒店公寓    ≤2.5    苏州普合置业

2006（14）    斜塘河南车斜路西    69171    96840    居住    1.2-1.4    园区华成房地产

2006（23）    钟园路南星塘街东    91386    807877    居住    ≤1.8    中海发展

      钟园路南琉璃街东方洲路北（北）    139542                

    钟园路南琉璃街东方洲路北（南）    93686                

    琉璃街东方洲路南                124205                

2006（31）    钟园路南钟南街西    154344    308688    居住    ≤2    上海天地源

2006（32）景华街西现代大道北（西）    320143    789256    居住    ≤1.8    雅戈尔置业

    景华街西现代大道北（东）    118333                

2006（33）    机场路南                339479    203687    居住    ≤0.6    浙江杭龙

2005（08）    现代大道北，星湖街西    107495    200119    住    ≤1.4    中海地产

小计                                  3136705            

2.    湖西版块

金鸡湖以西是苏州工业园区的绝版黄金地段，以下几块土地均为2005年拍得，计划在07年推出。

编号    地块位置    面积    建筑面积    性质    容积率    竟得单位

2005（06）金鸡湖西侧芙蓉街东    43679    17471    住    ≤0.4    仁恒地产

    金鸡湖路南星港街东    104684    104684    住    ≤1.0    

2005（07）星港街东，机场路北    77289    123662    住    ≤1.6    中海地产

    垂柳路南，机场路北    125764    100611    住    ≤0.8    

    垂柳路东，机场路北    64377    38626    住    ≤0.6    

小计            385054            

3.乡镇版块

编号    地块位置                  面积    建筑面积    性质    容积率    竟得单位

2006（27）阳澄湖大道北青剑路东      82300    49380    居住    ≤0.6    旭辉集团

2006（28）阳澄湖大道北莲花西路      79421    119132    居住    ≤1.5    园区开发

2006（29）阳澄湖大道北束桥街西      156177    234265    居住    ≤1.5    园区开发

2006（30）阳澄湖大道南束桥街西    122069    219724    居住    ≤1.8    园区开发

2006-B-16    青剑湖西,星澄路东    185665    148532    居住    ≤1.2≤0.8    上海君地实业

2006-G-59    胜浦镇中胜路南兴浦路东26577    53154    商+酒店式公寓    2    苏州大东方地产

2006-G-60    胜浦镇振胜路南通江路西19931    35877    商+住宅    1.8    苏州大东方地产

小计                      860064            

三．园区20