上海市房地产登记技术规定.docx

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上海市房地产登记技术规定

上海市房地产登记技术规定

目 录

1.总则

2.一样规定

3.建设用地使用权和房屋所有权登记

3.1初始登记

3.2转移登记

3.3变更登记

3.4注销登记

4.房地产抵押权和地役权登记

5.预告登记

6.更正登记和异议登记

6.1更正登记

6.2异议登记

7.文件登记

7.1国家机关、行政执法机构有关文件的登记

7.2当事人有关房地产权益的文件登记

7.3其他文件登记

8.附则

1.总则

1.1（目的和依据）

为了贯彻实施上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日通过的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），规范房地产登记行为，按照《条例》第六条第一款规定制定本规定。

1.2（适用范畴）

本规定适用于上海市房地产登记处（以下简称市登记处）和区县房地产登记处（以下统称登记机构）以及房地产登记申请人办理本市行政区域内的房地产登记。

1.3（房地产登记事务分工）

1.3.1市登记处具体办理下列范畴房地产登记事务：

（二）机构查阅跨区县房地产登记簿信息。

1.3.2区县房地产登记处具体办理本区县行政区域内除前款范畴外的各类房地产登记事务。

1.4（房地产权证书、登记证明）

2009年7月1日起启用新版房地产权证书、登记证明。

国有建设用地使用权和国有建设用地上的房屋颁发绿色房地产权证书；集体建设用地使用权和集体建设用地上的房屋颁发红色房地产权证书；房地产抵押权、地役权、其他依法能够申请登记的房地产权益以及文件登记颁发登记证明。

1.5（房地产登记信息系统）

登记机构应当在上海市住房保证和房屋治理局（以下简称市住房保证房屋治理局）、上海市规划和国土资源治理局（以下简称市规划国土资源局）统一建立的房地产登记信息系统上办理房地产登记事务。

房地产登记簿是房地产登记信息系统的组成部分。

1.6（房地产登记簿记载内容）

房地产登记簿应当记载以下内容：

（一）土地坐落、土地宗地号、房屋坐落（含房屋幢号、室号或者部位）、房屋编号；

（二）房地产权益人姓名或者名称；

（三）土地的权属性质、使用权取得方式（即使用权类型）、土地使用期限、宗地面积、独用面积、分摊面积和土地用途；

（四）房屋所有权来源、房屋建筑类型、房屋建筑结构、房屋层数、房屋建筑面积、用途和房屋竣工日期；

（五）房地产抵押权状况，包括抵押权人、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限等；

（六）地役权状况，包括地役权人、供役地和需役地、利用范畴、利用目的和方法、利用期限等；

（七）预告登记状况；

（八）房屋租赁合同等文件登记状况；

（九）房地产权益限制状况；

（十）商品房预售许可等事项；

（十一）更正登记、异议登记状况；

（十二）房地产登记日、登记受理日；

（十三）房地产权证书或者登记证明编号。

1.7（登记工作差不多要求）

登记机构及登记工作人员应当按照《条例》、市政府《上海市房地产登记条例实施若干规定》和本规定的要求从事房地产登记工作。

2.一样规定

2.1（可登记的房地产范畴）

本规定所称的房地产包括：

（一）建设用地，包括地上和地下建设用地；

（二）房屋等建筑物、构筑物，包括地下建筑物、构筑物。

2.2（能够登记的房地产权益）

2.2.1下列房地产权益的取得、设置、转移、变更或者终止，当事人能够申请登记：

（一）建设用地使用权；

（二）房屋所有权；

（三）房地产抵押权；

（四）地役权；

（五）其他依法能够登记的房地产权益。

2.2.2下列与房地产权益有关的事项，当事人能够共同申请预告登记：

（一）预购商品房及其转让；

（二）以预购商品房设置抵押权；

（三）以房屋建设工程设置抵押及其抵押权转让；

（四）房地产的转让、抵押。

前款情形中，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人按照约定能够单方提出预告登记申请。

2.3（能够登记的与房地产权益有关事项）

2.3.1下列与房地产权益有关的文件，当事人能够申请登记：

（一）房屋租赁合同，包括房屋出租、转租、承租权转让或者交换、预租合同等；

（二）房屋使用公约；

（三）物业治理文件；

（四）建设用地使用权抵押权人、房屋建设工程抵押权人同意商品房转让时注销相应部位抵押权的承诺书；

（五）其他与房地产权益有关的文件。

2.3.2下列差不多发生法律效力的文件能够办理登记：

（一）司法机关、行政机关对建设用地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的生效法律文件；

（二）行政机关依法作出的征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、房屋拆迁许可、商品房预售许可等与房地产权益有关的决定；

（三）行政执法机构对损坏房屋承重结构的认定文件以及已完成整改的证明文件；

（四）行政执法机构对附有违法建筑的认定文件以及已完成整改的证明文件。

2.4（登记程序）

房地产登记程序一样包括：

（一）申请；

（二）受理、收费和核验契税；

（三）审核；

（四）核准；

（五）记载于房地产登记簿并公示；

（六）缮证或者注记；

（七）发证；

（八）立卷归档。

2.5（土地、房屋的差不多单元）

2.5.1房地产登记的最小单位是土地、房屋的差不多单元。

房地产登记应当按照土地、房屋的差不多单元进行登记。

2.5.2土地以宗地为差不多单元，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

2.5.3居住房屋的差不多单元按照下列原则确定：

（一）花园住宅的差不多单元为幢；

（二）成套住房的差不多单元为套；

（三）非成套住房的差不多单元一样为幢。

差不多按间办理房屋所有权登记的，该幢房屋的其他居住部位能够以间作为差不多单元。

2.5.4非居住房屋的差不多单元为幢、层、套、间，应具有规划确定的完整功能、能够独立使用、有固定的围护结构，并有明确、唯独的编号。

其中，独幢的宾馆、公寓式酒店、影剧院、学校、医院、工厂等以幢为差不多单元；综合性建筑，以规划确定具有完整功能、能够独立使用的范畴为差不多单元；办公楼、商场，以规划批准具有固定围护结构的部位为差不多单元。

2.6（登记申请与代理）

2.6.1申请房地产登记的，当事人应当到房地产所在地的区县登记机构申请登记；当事人能够托付代理人到登记机构申请登记，无民事行为能力人和限制行为能力人由法定代理人到登记机构申请登记。

2.6.2当事人托付代理人申请房地产登记的，代理人应当向登记机构提交当事人的托付书。

当事人为法人或者其他组织的，提交由法定代表人签署的托付书；法定代理人申请房地产登记的，提交户籍证明；法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院等出具的有关证明。

2.6.3两人以上共有房地产的登记，应当由共有人共同申请。

按份共有的单个共有人能够就处分本人所拥有份额房地产的登记单独提出申请，但应当提交其他按份共有人舍弃优先购买权的证明的公证文书。

2.7（公证和认证）

2.7.1因房地产赠与、继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。

2.7.2依据有关合同申请房地产登记，一方当事人属于下列情形之一的，应当向登记机构提交合同的公证文书：

（一）外国自然人；

（二）华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；

（三）港、澳、台居民；

（四）在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或者其他组织。

2.7.3当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书。

2.7.4下列情形的房地产登记，应当由当事人本人到登记机构办理，确需托付的应当提交有关托付书的公证文书：

（一）自然人处分（转让、抵押）其拥有的房地产申请登记的；

（二）自然人申请注销其本人名下的建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权或者地役权登记（因房屋拆迁注销房地产权益的除外）、预购商品房预告登记的；

（三）配偶间变更房地产登记簿记载的权益人的；

（四）已购公有住房增加同住人为房地产权益人申请变更登记的；

（五）自然人申请补发房地产权证和登记证明的；

（六）自然人查阅本人房地产登记原始凭证的。

2.7.5当事人提交的公证文书非境内公证机构作出的，还需依法办理认证、确认等手续。

2.8（申请登记文件）

2.8.1房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。

由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。

2.8.2房地产登记申请当事人应当按本规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。

按规定提交复印件的，登记机构应当对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。

2.9（房屋、土地权属调查报告）

房地产登记申请当事人向登记机构提交的房屋权属调查报告（即房屋勘测报告）应当经市住房保证房屋治理局或者区县房屋治理部门备案；提交的土地权属调查报告（即土地勘测报告）应当经市规划国土资源局或者区县规土治理部门确认。

2.10（身份证明）

2.10.1中国公民申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证。

无身份证的，能够提交有效军人身份证件、中国护照等公民身份证明；未满16周岁的未成年人能够提交户口簿或者出生证。

前款所称有效军人身份证件，包括军官证、文职干部证、士兵证、学员证、军官退休证、文职干部退休证或离休干部荣誉证。

2.10.2香港、澳门专门行政区居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交香港、澳门专门行政区身份证或者来往内地通行证；台湾居民申请房地产登记的，应当向登记机构提交来往大陆通行证或者旅行证或者身份证。

2.10.3外国自然人申请房地产登记的，应当向登记机构提交身份证或者护照。

2.10.4境内法人申请房地产登记的，应当向登记机构提交营业执照或者机关、事业、社团等法人登记证书或者组织机构代码证，境内其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交非法人营业执照或者组织机构代码证；外国企业驻国内机构申请房地产登记的，应当向登记机构提交代表机构登记证。

2.10.5在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。

2.12（登记受理）

2.12.1申请房地产登记的，应当到房地产所在地的区县登记机构提交规定的申请登记文件。

登记机构应当查验申请登记文件，并按照不同登记申请就共有情形、房地产登记簿记载的权益人是否同意更正以及申请登记文件中需进一步明确的有关事项询咨询申请人，申请人应当在申请书上签名确认。

申请人提交的申请登记文件齐备的，登记机构应当即时出具收件收据，申请日为受理日。

收件收据按照受理登记申请时刻顺序全市统一编号。

2.12.2收件收据应当注明申请人姓名或者名称、申请登记缘故和登记类不、房地产坐落、提交文件名称和份数、原件或者复印件、登记机构名称、收件时刻，申请人应当在收件收据上签名确认。

2.13（申请登记文件补正）

2.13.1申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，登记机构应当告知当事人收件要求。

当事人要求登记机构出具书面证明的，登记机构应当一次性出具“申请登记文件补正书”。

补正书应当注明当事人姓名或者名称、申请登记缘故和登记类不、房地产坐落、已出示文件和需补正文件、原件或者复印件、登记机构名称、补正书出具时刻。

补正书一式二份，经当事人签名确认后一份交当事人，一份由登记机构留存。

补正期限最长不超过30日，逾期未补正的，补正书失效。

2.13.2受理登记申请后，登记机构发觉申请事项与提交的申请登记文件不一致或者提交的申请登记文件之间缺乏关联的，应当在规定的登记审核时限内一次性向申请人发出“申请登记文件补正书”。

补正书应当注明申请人姓名或者名称、申请登记缘故和登记类不、房地产坐落、已提交文件和需补正文件、原件或者复印件、登记机构名称、补正书出具时刻，并告知申请人文件补齐日为受理日，补正期限最长不超过30日。

补正书一式二份，一份送达申请人，一份由登记机构留存。

发出补正书之日起中止审核。

2.13.3申请人提交的申请登记文件尚未齐备的，申请登记文件补齐日为受理日。

受理登记申请后，登记机构发出“申请登记文件补正书”的，登记审核期限从文件补齐日起运算；逾期未补正的，视为未受理，登记机构应当将已提交的申请登记文件复印留存，并通知申请人领取申请登记文件原件。

2.14（房地产登记申请的合并受理）

有下列情形之一的，登记机构能够合并受理下列登记申请：

（一）因房地产转让时，受让人按照规定办理建设用地使用权出让手续的，登记机构能够合并受理房地产转移登记与受让人就该房屋所占范畴内建设用地使用权初始登记；

（二）因房地产买卖，受让人就该房地产设置抵押贷款支付房价款的，登记机构能够合并受理房地产转移登记与受让房地产的抵押登记；

（三）商品房预购人以预购商品房设置抵押贷款支付房价款的，登记机构能够合并受理预购商品房预告登记或者预购商品房转让的预告登记与该预购商品房抵押的预告登记；

（四）因建设用地使用权和房屋所有权申请变更登记，致使房地产抵押权变更的，登记机构能够合并受理房地产变更登记与房地产抵押权的变更登记；

（五）未办理建设用地使用权初始登记，房屋建成后，登记机构能够合并受理建设用地使用权初始登记和房屋所有权初始登记；

（六）申请有抵押权记载的房地产转移登记的，登记机构能够合并受理抵押权注销登记和房地产转移登记申请；

（七）一宗房地产因继承、析产、赠与等情形，继承人同时申请转移登记、变更登记的，登记机构能够合并受理继承的转移登记和有关的转移或变更登记申请。

（八）市房地产登记处认为能够合并受理的其他情形。

2.15（登记申请撤回）

2.15.1申请人申请房地产登记事项在房地产登记簿记载、公示前撤回登记申请的，应当由原申请人向登记机构提出申请并提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）原登记申请的收件收据（原件）。

2.15.2登记机构应当在收到撤回申请时查阅房地产登记簿，当事人申请撤回的登记事项未在登记簿上记载的，应当准予撤回，所收申请登记文件在作出准予撤回的三日内退还当事人。

2.15.3当事人申请撤回的登记事项差不多在房地产登记簿记载的，应当不予撤回。

2.16（实地查看）

登记机构在审核时，发觉申请登记事项的有关情形需要进一步证明的，必要时能够托付房屋、土地调查机构到房地产坐落地对登记标的物状况进行查看，当事人应当予以配合。

实地查看的期限不超过20日，但当事人不配合的除外。

2.17（准予登记）

登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。

经审核符合规定的，登记机构应当将有关事项记载于房地产登记簿，记载完毕时予以公示，记载日为登记日。

2.18（登记顺序）

2.18.1建设用地使用权经初始登记后，该土地范畴内的其他房地产权益方可登记。

2.18.2房屋所有权经初始登记后，与该房屋有关的其他房地产权益方可登记，但依据《条例》规定申请预告登记的情形除外。

2.19（不予登记）

（一）非法占用土地的；

（二）属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的；

（三）不能提供有效的房地产权属证明的；

（四）房地产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

（五）申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突的；

（六）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

登记机构作出不予登记决定后应当将申请登记文件复印留存，原件退还申请人。

2.20（房地产权证书和登记证明）

2.20.1建设用地使用权、房屋所有权的房地产权证，由市住房保证房屋治理局、市规划国土资源局共同颁发。

2.20.2房地产抵押权、地役权和其他依法能够申请登记的房地产权益或者房屋租赁合同等与房地产权益有关的文件的登记证明，由市登记处颁发。

2.20.3房地产权证书、登记证明应当加盖办理的登记机构公章。

2.20.4颁发的房地产权证书和登记证明由房地产权益人或者其代理人领取，共有房地产权益的，共有人应当协商确定领证人。

2.21（登记的法定文字）

房地产登记簿、房地产权证书、登记证明记载应当使用中华人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。

2.22（归并住房建设用地使用权的记载）

纳入商品住房种类归并范畴的原划拨土地上的住房在办理房地产登记时，建设用地使用权取得方式应当记载为“出让”，不记载土地使用年限，并在房地产登记簿和房地产权证的附记栏中记载“归并”。

已颁发房地产权证的上述范畴住房，登记记载的建设用地使用权取得方式与前款规定不符的，房地产权益人能够向登记机构申请办理变更登记，登记机构应当为申请人换发房地产权证。

3．建设用地使用权和房屋所有权登记

3.1初始登记

3.1.1（以出让方式设置建设用地使用权的初始登记）

3.1.1.1以出让方式设置建设用地使用权初始登记的，申请人是国有建设用地使用权出让合同载明的建设用地使用权受让人。

3.1.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地使用权出让合同（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）；

（六）出让人出具的已付清全部建设用地使用权出让金的证明（原件）；

（七）契税完税凭证（原件）。

3.1.1.3建设用地使用权出让合同约定应当付清动拆迁、配套等费用的，申请人还应当提交付清该费用的证明。

3.1.2（以租赁方式设置建设用地使用权的初始登记）

3.1.2.1以租赁方式设置建设用地使用权初始登记的，申请人是国有建设用地使用权租赁合同载明的建设用地使用权承租人。

3.1.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地使用权租赁合同（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.3（以划拨方式设置建设用地使用权的初始登记）

3.1.3.1以划拨方式设置建设用地使用权初始登记的，申请人是批准建设用地文件中载明的建设用地使用权人。

3.1.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地批准文件（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.4（以滩涂围垦成陆设置建设用地使用权的初始登记）

3.1.4.1滩涂围垦成陆并体会收合格后设置建设用地使用权初始登记的，申请人是《滩涂开发利用许可证》载明的主体。

3.1.4.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）《上海市滩涂开发利用许可证》（原件）；

（四）滩涂工程竣工验收合格证明（原件）；

（五）建设用地批准文件（原件）；

（六）成陆后的地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）。

无前款第（五）项文件，但提交规土治理部门确认土地的用途、面积的证明文件的，能够办理有关土地使用权登记。

3.1.5（收购储备国有建设用地设置建设用地使用权的初始登记）

3.1.5.1因收购储备国有建设用地设置建设用地使用权初始登记的，申请人应当是建设用地批准文件载明的土地储备机构。

3.1.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）原土地使用者的房地产权证书（原件）；

（四）土地储备打算（复印件）；

（五）国有建设用地使用权收购储备协议（原件）；

（六）建设用地批准文件（原件）；

（七）地籍图（原件二份）；

（八）土地权属调查报告（原件）。

3.1.6（批准储备国有建设用地设置建设用地使用权的初始登记）

3.1.6.1经批准储备国有建设用地设置建设用地使用权初始登记的，申请人是建设用地批准文件载明的土地储备机构。

3.1.6.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）土地储备打算（复印件）；

（四）建设用地批准文件（原件）；

（五）地籍图（原件二份）；

（六）土地权属调查报告（原件）。

3.1.6.3储备土地范畴内有房屋所有权记载的，申请人应当先行申请房屋所有权的注销登记，但申请人提交保留原房屋的证明文件的除外。

3.1.7（依法设置集体所有建设用地使用权的初始登记）

3.1.7.1依法设置集体所有建设用地使用权初始登记的，申请人应当是建设用地批准文件载明的建设用地使用权人。

3.1.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）建设用地批准文件（原件）；

（四）地籍图（原件二份）；

（五）土地权属调查报告（原件）。

3.1.8（2006年9月1日后批准立项的单建地下工程建设用地使用权的初始登记）

3.1.8.1建设单位申请单建地下工程的建设用地使用权初始登记，应当一并办理出入口、通风口等地面附属设施的建设用地使用权初始登记。

3.1.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）地下建设用地使用权的国有建设用地划拨决定书或建设用地使用权出让合同（原件）；

（四）地下工程的建设工程规划许可证及其附件附图，包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）地面附属设施的建设用地批准文件或者建设用地使用权出让合同（原件）；

（六）记载地下建设用地使用权范畴和地面附属设施建设用地使用权范畴的地籍图（原件二份）；

（七）土地权属调查报告（原件）。

3.1.8.3登记机构应当按照建设工程规划许可证明确的地下建（构）筑物的水平投影最大占地范畴和起止深度在房地产登记簿和房地产权证上进行记载，并在其附记栏内注明“地下建筑物的建设用地使用权范畴为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范畴”。

3.1.9（核准建设用地使用权初始登记的条件）

3.1.9.1符合下列条件的建设用地使用权初始登记申请，应当准予登记：

（一）申请人是建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同或者建设用地批准文件记载的土地使用人；

（二）申请登记的土地使用范畴、位置、面积、用途与建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同或者建设用地批准文件、地籍图、土地权属调查报告的记载一致；

（三）不属于《条例》第二十条所列的情形。

3.1.9.2申请建设用地使用权初始登记的土地范畴内有他人建设用地使用权记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载存在冲突。

3.1.10（新建房屋所有权初始登记）

3.1.10.1新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记簿记载的该房屋范畴内的建设用地使用权人。

3.1.10.2申请人应当向登记机构提交下列文件：

（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；

（二）身份证明（复印件）；

（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；

（四）建设工程规划许可证及其附件附图,包括建筑工程项目表、建筑工程总平面图等（原件）；

（五）竣工验收证明（个人自建房屋除外），包括建设工程竣工验收备案证明、规划和用地状况的核验意见（原件）；

（六）记载房屋状况的地籍图（原件二份）；

（七）房屋权属调查报告（原件）；

（八）房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复（复印件）；

3.1.10.3属新建住宅（个人自建住宅除外）的，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和建设单位住宅修理基金交款凭证（原件）；

3.1.10.4房地产开发