国际金融中心销售说辞调整.docx
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国际金融中心销售说辞调整
国际金融中心-销售说辞
销售说辞·框架
第一部分：
迎客
第二部分：
销售动线
A、品牌区
B、湘江新区湖南金融中心区域图（区域解读、区域潜力、滨江新城、金融定位）
C、沙盘区
*项目介绍-外（中心区位、地铁、交通、江景公园配置）
*项目介绍-内（商业、写字楼特点、物业）
第一部分：
迎客
置业顾问：
您好，先生/女士，欢迎参观福晟国际金融中心，我是财富顾问XXX。
请问您是第一次来访吗？
客户：
是的，第一次来。
（如不是，询问以前是哪个置业顾问接待，并引导）
置业顾问：
怎么称呼您呢？
客户：
我姓X
置业顾问：
X先生/女士您好！
您这边请，非常荣幸我可以为您介绍一下我们项目。
（指引客户到品牌墙前，如果没有品牌墙，给客户相关品牌印刷资料，边走边介绍）
第二部分：
销售动线——品牌区
A品牌区（简单介绍，给客户印象）
相比住宅，写字楼开发建设更考验实力和专业，福晟国际金融中心由我们的福晟集团诚意出品。
福晟集团创立于2004年，是一家以房地产开发为龙头，全资控股福建六建建设集团，涉及建筑建材、城市运营、工程施工、物业管理等行业的大型综合性集团，下属有百余家子公司，总资产约500亿元，员工5000多人，业务横跨全国多省市，品牌价值逾68亿元，中国地产57强企业，中国民营企业500强第160位。
已开发有福晟·钱隆广场、福晟·财富中心、福晟·国际中心、福晟·钱隆大第、福晟·钱隆珠宝大厦、福晟大厦、以及福晟国际金融中心等众多高端写字楼项目，无论是公司实力还是写字楼开发运营经验可以说都是业内名列前茅的。
B区域解读-湘江新区（观点引导：
跟着政府走）——区域图，面对区域图讲解政策支持
X先生/女士，这边请。
您现在看到的是我们项目所在的区域图，它呈上北下南，左西右东布局。
我们项目位于中部地区首个国家级战略新区—湘江新区的核心区滨江新城。
在湘江新区规划中，滨江新城是重中之重。
正如浦东新区打造出了陆家嘴金融中心，湘江新区要将滨江新城打造成下一个陆家嘴。
政府重视，政府牵头，政府打造，政府招商引资。
首先我们了解下政府是如何定位滨江新城的？
总体规划：
滨江新城片区位于长沙市区湘江西侧，是大河西先导区启动区的核心区。
滨江新城片区地块呈南北狭长型，东临湘江，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里。
片区定位：
滨江新城功能定位为复合型新都会中心，以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心。
滨江新城是长沙建设“两型社会”的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口。
规划净开发用地面积约3400亩，净开发容积率4.0，总建筑面积达到900万平方米，商业与住宅开发比例约为3:
7。
规划图
所以，滨江新城是湖南乃至中部的金融中心，也将是最具投资价值的区域。
湖南金融中心聚核着中部各项顶级的金融资源，发展前景令人兴奋。
湖南金融中心区域介绍
（置业顾问有重点的介绍）
区域发展
三高铁枢纽城市 国家级湘江新区
长沙是湖南省政治、经济、文化、交通和金融中心，首批国家历史文化名城，娱乐之都。
长沙是中部最大的高铁枢纽城市，拥有沪昆、京港、渝厦三高铁交汇，区位优越，交通便捷。
到2020年，长沙将建成为一个城市空间总面积达4960平方公里、能承载千万级人口规模的大都市。
湖南湘江新区是中部首个国家级新区，极具发展潜力。
根据湘江新区产业总体规划，新区将构筑“两走廊”产业总格局，暨319国道战略性新兴产业走廊与湘江西岸现代服务业走廊。
而湖南金融中心位于湘江西岸现代服务业走廊核心，主要承担现代金融功能核心。
立足湖南辐射中部的全国区域性金融中心
湖南金融中心（暨滨江金融中心）是湖南湘江新区近期重点开发建设的核心城市功能片区，位于长沙湘江西岸，总投资900亿元、规划面积6.7平方公里。
由长沙先导投资控股集团有限公司打造。
先导控股集团是湖南国企新旗舰，由长沙市政府出资100亿元组建，致力于成为国内一流的生态智慧城市资源综合运营商。
金融中心整体呈南北狭长型，西至银杉路，东临湘江，南起潇湘嘴，北达北二环。
根据《湖南湘江新区总体方案》，滨江金融中心是“湘江西岸现代服务业走廊”的核心，主要承担金融商务、文化旅游等功能，将打造成湖南省唯一的省级金融中心。
五大产业园区 两条战略产业走廊
湘江新区五大产业园:
长沙高新技术产业开发区、望城经济技术开发区、宁乡经济技术开发区、宁乡高新技产业开发区、岳麓科技产业园，近3000亿元高新技术产值；
湘江新区两走廊战略格局:
319国道战略性新兴产业走廊与湘江西岸现代服务业走廊；
依托湘江新区雄厚的产业基础，湖南金融中心金融潜能无限。
主城中心千亿商圈
湖南金融中心西邻长沙市政府，东接五一商圈，根据2014年修订《长沙市总体规划（2003-2020）》规划，湖南金融中心规划为长沙城市主中心，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约16万。
黄金岸线湘江明珠
湖南金融中心拥有八公里湘江旅游风光带，长沙最美江岸天际线，为城市稀缺资源！
这里是长沙目前最长的滨水绿地，拥有丰富的生态景观资源，将打造长沙商业旅游新名片。
立体交通
地铁枢纽 “零换乘”直达机场高铁
三条地铁轨道线路实现片区全地铁覆盖，构筑长株潭半小时交通圈；
三条地铁轨道线路可“零换乘”直达机场高铁，主要地铁线路包括:
地铁4号线：
4个站点，包括桐梓坡路站、滨江新城站、金融中心站、金融中心北站
地铁6号线：
1个站点，包括桐梓坡路站
长株潭城际：
1个站点，滨江新城站
立体交通“三纵十二横”路网 六条过江通道
规划有“三纵十二横”路网，其中纵向道路基本通车,快速通达全城；
湖南金融中心内部规划有“三纵十二横”的路网:
滨江景观道、潇湘大道、银杉路、岳北路、含光路、安居路、茶山路、长望路、银盆岭路；
湖南金融中心通过六条过江通道实现与河东的对接，包括：
营盘路过江隧道、桐梓坡路隧道、银盆岭大桥、福元路大桥、三汊矶大桥、长株潭城际铁路；
游艇码头规划：
渔人码头、凤巢游艇中心、裕湘纱厂游艇码头。
产业发展
配套三大国家级园区 金融市场空间广阔
湘江新区产业基础雄厚，拥有三大国家级园区：
长沙高新技术产业开发区、望城经济技术开发区、宁乡经济技术开发区，2015年三大园区总产值达3000亿元。
湖南金融中心将为三大国家级园区迈向更大规模更高层次发展，提供重要金融支撑。
同时也将辐射环长株潭城市群，面向湖南乃至中部地区，打造具有广阔金融市场空间的产业金融中心。
金融总部聚核 产城融合示范
目前，已有民生银行、浦发银行、广发银行、长沙银行、吉祥人寿等众多金融机构总部进驻；将累计引进金融及服务机构全国或区域总部10家以上，预计十三五期间建成湖南省金融中心。
品牌发展商（12个以上）：
万科、保利、绿地、奥克斯、南山、恒大、福晟、国美、世茂、中铁、当代、协信等，是长沙品牌地产最集中的区域。
产业规划
一流团队
COX、GENSLER、ARCHEA、伍兹贝格、HPP、华东院全球六大一流规划团队
全业态聚集
湖南金融中心坚持放眼长远，重点打造高度聚集、全业态、创新型金融中心
入驻金融机构
已入驻：
民生银行、浦发银行、广发银行、长沙银行、吉祥人寿、三湘银行、湖南省金融租赁公司、衡泰公估、鼎安保险、东方海药、开源证劵等。
即将入驻：
平安集团、泰邦保险、台湾合作金库银行、华融资产、湖南财信集团、财富证劵等。
顶级配套
品牌商家（2个）：
沃尔玛山姆会员店、平和堂
文化遗址（2个）：
百年裕湘纱厂、汉长沙国王陵考古遗址公园
特色商业（2个）：
渔人码头、湘江玖号
顶级酒店（3个）：
希尔顿酒店、JW万豪酒店、温德姆豪生酒店
游艇中心（3个）：
凤巢游艇中心、渔人码头、裕湘纱厂码头
外事机构（2个）：
德国签证中心、法国签证中心
国际医疗、国际学校、国际公寓等高端配置
符合国际化人士医疗习惯、居住习惯、教育习惯的国际配套；
国际公寓：
滨江国际金融中心、保利西海岸、协信星澜汇、万科金域滨江、富基广场、恒大御景湾、奥克斯广场、当代滨江MOMA、绿地中央广场等10余所高端精英公寓；
国际医疗：
湘雅医院、口腔医院、湘雅健康管理中心、星医美、普惠医院、长沙市第一医院等医疗结构；
国际学校：
长郡滨江中学、中加学校、麓山国际实验学校、湖南师大附属学校、滨江小学等，十所品牌学校，尽享长沙最优教育资源。
区域能源中心、生态公园及智慧城市等两型城市配套
能源：
江水源热泵系统打造长沙首个生态能源中心，集中能源供应，成为长沙首个以片区方式实现集中能源供给的生态新城；
公园：
施家港水上公园、谷岳公园、坦山公园、古樟公园等；
智慧城市：
国家智慧城市试点，将构筑政务、金融、交通、教育、能源、医疗等八大智慧系统；
两型技术：
大量采用分布式能源系统、江水源热泵、节能环保集成建筑、橡胶沥青等50多项两型技术。
所以长沙金融CBD还看滨江新城，滨江新城写字楼地标，还看我们福晟国际金融中心。
C：
项目介绍-外——将客户带到沙盘项目主入口处。
将客户带到沙盘项目主入口处。
您现在看到的是我们项目整体规划的实体模型，我们现在的方位是上北下南左西右东。
项目的位置就在这里，正在湖南金融中心的正中心
1项目整体介绍（规划及建筑面积）
福晟国际金融中心项目总占地：
19928.08平米；总建筑面积：
163860.72平米；其中写字楼面积：
80233.37平米；商业面积：
48480.10平米；项目容积率为6.5，绿地率为15.22%；项目是一栋近200m超高层5A甲级写字楼，地下三层、地上43+1层，负二层至4层为商业，（负二层局部为商业）。
5层为公共多功能会议厅，6层以上为商务办公，总车位数909个，屋顶为直升机停坪。
②项目位置、交通-总（需指示位置）
刚说了，长沙最有潜力的区域是湘江新区，湘江新区最具投资价值的是滨江新城。
那看下我们项目在滨江新城哪个位置。
西边这条路是潇湘中路，东边是湘江景观道，民生、浦发、广发、长沙四大银行总部环绕（指示具体位置），周边是JW万豪国际酒店、世茂希尔顿酒店，您再往这个这边看，从福晟国际金融中心出发，先导滨江国际金融中心、新加坡凯德广场、渔人码头、协信中心、湘江玖号形成滨江金融集群带，可以说，我们项目是在滨江正中心，也就是CBD中心。
③地铁上盖-重点
我们项目最大的特色是——滨江唯一地铁上盖物业
整个CBD，只有福晟国际金融中心是地铁上盖物业，地铁4号线（金融中心站出入口）与项目负二层直接连通，（指示大概位置）绝对罕有。
“能买地铁上，谁买地铁旁”，这是投资金律，风险小，升值快。
（客户会反问，唯一地铁上盖，这时候要加重语气，没错，这是整个片区唯一地铁上盖。
）
④交通（在沙盘处指示具体位置）
商业和写字楼最依赖交通。
项目的交通都是极方便的。
地铁4号线直达写字楼。
如果要去高铁南站，坐地铁半小时就能直达。
再看，地铁4号线又与地铁6号线、长株潭城际轻轨交汇，30分钟能跑遍整个长沙、株洲、湘潭。
长株潭城际轻轨去年年底已经开通了，地铁4号线预计2019年开通。
政府对新区的交通也是花大钱打造的。
内部规划了“三纵十二横”路网，再加上6条过江隧道。
5分钟即可达市政府，10分钟即可达长沙火车站，30分钟到黄花机场，3小时可到珠三角经济区、4小时可抵环渤海经济区、6小时就可到达北京。
⑤江景
现在国际最流行的写字楼形式是企业公园，也就是建筑与自然融合一体。
我们福晟国际金融中心在湘江旅游风光带一线，周边有施家港水上公园、岳北公园、古樟公园，在这里办公，不论对公司形象、员工体验感，都是非常棒的。
D：
项目介绍-内
①商业
自有大型商业，领衔区域唯一
想必，您对写字楼的配套也很看重吧？
我们项目自有约4.8万方大型高端时尚商业体——QMALL，是滨江唯一有配套商业的写字楼。
方便员工去购物、吃饭、运动、看电影（全国第二大院线金逸影城已签约入驻）。
同时，约客户喝咖啡、吃饭、洽谈工作也非常方便，很有面子。
②内部配套
置业顾问：
您比较看重写字楼的哪些配置呢?
客户：
想了解下XX?
（置业顾问根据客户需求回答）
如果客户没有提出具体的要求，就从内到外进行聊天式讲解，无需每个都细细讲解，聊天时看客户的兴趣点细聊。
标准层、开间：
我们项目的标准层高为4米，远远高于普通写字楼的3.3米标准，毫不逊色上海金茂大厦、北京华贸中心。
约2189㎡阔绰标准层，满足更多商务需求，您可根据需求任意分隔及组合。
挑高大堂：
项目有10.6米层高的豪华挑高大堂，而其他大堂均在10米以下。
作为企业接待客户的客厅，大厅是第一印象，显示企业的实力。
电梯：
项目共26台电梯（奥的斯机电），其中写字楼16台（含消防梯2台）。
垂直交通最高可达6m/s，待遇等同国家体育馆“鸟巢”。
奥的斯电梯是世界上的大型电梯制造商和服务商，从澳大利亚悉尼歌剧院到上海东方明珠电视塔，世界各国20座著名地标性建筑中，有12座使用了奥的斯电梯。
智能停车系统：
项目配套909个停车位，0.6个/100㎡纯商务配比车位，老板、员工上班、客户到访停车无忧。
同步引进了停车指引，车位余位显示等智能系统，从根本上解决了“停车难、找车难”问题。
专用会议室：
项目打造专用的会议室，开会、洽谈、培训等，非常方便快捷。
Low-E中空玻璃：
项目外立面采用双层LOW-E玻璃幕墙，是高端写字楼的标配。
可以吸收太阳辐射，做到冬暖夏凉，不仅节能环保，隔音效果更好。
同时，通过通透的玻璃幕墙可将滨江繁华及湘江美景尽收眼底，打造纯正商务气派及氛围。
如上海金茂大厦、东方金融广场皆采用的Low-E中空玻璃。
停机坪：
项目屋顶为停机坪，在长沙市场很罕见。
就像美国、日本的国际大公司一样，办公楼都设置了直升机专用停机坪。
5A智能化奢配：
项目配套5A自动智能化办公。
如，楼宇自控系统，智能化公共安防系统，智能化办公及通讯系统等，实现24小时的立体监控与警报，避免闲杂人等对企业不必要的打扰，让企业运营做到完全放心。
物业服务，戴德梁行：
项目重金邀请了戴德梁行——国际房地产顾问“五大行”之首，全国顶尖物业服务。
而且福晟IFC是戴德梁在长沙的第二个全委托物业直管项目，专业化、管家式的国际物业服务，对办公环境和企业后期运营都有保障。
不像有的写字楼由中介运营，导致后期混乱。
戴德梁行旗下顶级服务项目有：
美国贝斯特韦斯特国际酒店管理集团，美国华盛顿万豪国际酒店等，都是国际大项目。
Ø提供“国际化、专业化”的物业管理；
戴德梁行拥有一支经验丰富的专业队伍，聘用来自不同专业背景的资深管理人员，秉持“客户的利益至上”的工作准则，利用戴德梁行的国际化管理经验，为福晟IFC客户提供高效率的一站式的物业服务。
Ø抱持“以人为本”的人文管理精神；
“以人为本”是戴德梁行一贯坚持的管理精神，除了传统的物业管理，如清洁、保安和维修保养等工作，戴德梁行更致力为维护与客户融洽的关系，迎合他们不断变化的要求，推行了24小时客户服务系统以应对客户的投诉、要求或紧急情况。
Ø提供“透明式”的物管运作模式。
戴德梁行善于了解客户的目标和要求，运用创新的管理理念，以专业化的标准，以适合福晟IFC的物管现状，做出适合客户需要的专业物业管理方案。
E：
投资价值-内
纵观国内市场，各个行业的投资领域都是充满陷井，稍不留神，就可能血本无归。
很多人都热衷于投资黄金，谁曾想，曾经被誉为永远都保值的黄金也有一落千丈的时候；我们也热衷于股市，谁又知，这一套就是10个春夏秋冬，个个撞得头破血流，惨不忍睹；银行的理财产品、古董及艺术品等等，都无法让你满载而归。
网络上流传着这样一句话“回想这些年，凡是听了售楼员话的人，都赚翻了，听了投资理财、炒股专家的都只剩下短裤了。
只有售楼员才是最诚实的。
”在中国，只有不动产才是最好的投资产品，才能够真正的实现保值、增值的。
然而随着政府的调控，住宅的辉煌已经不复存在，商业地产的春天正在到来，尤其是对于核心内的甲级办公楼来说，未来的发展空间不可限量。
投资写字楼
越来越多的企业对于办公环境的要求在不断提高，需求量大，而写字楼具有易打理、一次性租期长、租金收益稳定的优点，不受政策的约束，通过近两年来写字楼市场火热不难看出，租金基本都保持在5%－8%的稳步增长，而售价可以达到50%－100%的增长，投资收益基本在5%左右，属于所有投资物业类型中回报率较高的一种。
而且就大环境而言，长沙写字楼的售价与住宅行程“倒挂”，正是入手的最好时间。
特别是有产业聚集地的写字楼，有产业支撑，配套完善，投资回报就更稳固。
同时，写字楼多数都有专业的物管公司管理，这促进未来的升值空间有比较大的保障。
目前很多开发商都是自持，只租不售，只因为看中写字楼物业的升值空间大，特别是政府重点打造的区域，更是无法获得一席之地。
随着长沙城市的发展，越来越多的国内甚至是国际顶级企业入驻长沙，截止到2016年，在长沙直接投资、设立分公司和办事机构的境外世界五百强就已经有119家。
而本土的大型企业，也越来越重视企业形象，无论是外企还是本土企业，对于高端办公场所的需求也越来越多，这对于您投资来说，无疑是最好的选择。
第三部分：
洽谈区深谈（具体细则按营销部）
需重点完成的内容：
【需营销部补充】
落座洽谈——客户信息收集——客户年龄，职业等基本信息
落座洽谈——客户信息收集——客户对比其他写字楼的情况
落座洽谈——客户需要了解——客户对项目的意向、内心需求了解
对落座洽谈——客户需要了解——与客户互动，围绕需求进行发散
落座洽谈——客户最关注点权衡——寻找客户最敏感点
落座洽谈——客户最关注点权衡——敏感点深入，再次价值点梳理
送客户出售楼部门口
要求：
需陪送客户离开售楼部区域，开车客户需送至车辆停放处至客户离开；返回售楼部第一时间完成客户信息的录入及问候短信的发送；
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