三林评估说明.docx

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三林评估说明

关于“资产评估说明”使用范围的声明

本评估说明仅供财产评估主管机关、委托方主管部门了解评估有关情况、审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用。

非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。

上海东洲资产评估有限公司

二○○五年九月二十八日

上海世纪联华超市浦东有限公司

资产评估有关事项的说明

一、委托方概况

见总报告。

二、资产占有方概况

资产占有方：

上海世纪联华超市浦东有限公司

住所：

浦东新区济阳路1875号

注册资金：

人民币伍拾元

法定代表人：

张琳琳

经济性质：

有限责任公司（国内合资）

经营范围：

食品、百货、五金交电、通信器材、电脑及配件、装潢材料、农副产品的销售，书刊、音像制品、烟酒（限零售），自有房屋租赁（涉及许可经营的凭许可证经营）

（一）企业情况：

上海世纪联华超市浦东有限公司是由上海世纪联华超市发展有限公司于2004年5月投资组建的百货超市，主要经营食品、百货、五金交电、通信器材、电脑及配件、装潢材料、农副产品的销售，书刊、音像制品、烟酒等。

（二）股本结构

截止评估基准日，股本结构为：

投资者名称

投入资本（万元）

股权比例

上海世纪联华超市发展有限公司

5

10%

上海狄材工贸有限公司

45

90%

合计

50

100%

二、关于评估目的的说明：

见总报告。

三、关于评估范围的说明：

本次资产评估的范围系截至2005年7月31日经审计后的整体资产。

评估对象主要由上述范围内的全部资产及负债构成，其审计后具体的资产类型及账面金额为：

总资产账面值19,104,770.62元，其中流动资产9,519,602.28元，固定资产5,347,527.19元，无形资产299,000.00元，递延资产3,938,641.15元，负债总额10,304,862.47元，净资产8,799,908.15元。

纳入评估范围的资产与委托评估及立项时申报的资产范围一致。

四、关于评估基准日的说明：

本次评估基准日为2005年7月31日。

为了使评估目的所对应经济行为的发生尽量接近评估基准日。

评估基准日是确认资产、评估价格的基准时点，本项目选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够全面反映评估对象，各种资产及负债的整体情况，同时评估基准日与评估目的的计划实现日较接近。

因此评估基准日的选择是合理的。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

无可能影响评估工作的重大事项说明。

六、资产及负债清查情况说明：

本项资产评估工作全面展开后，由公司财务部牵头，按评估基准日资产负债表列示的资产和负债数额填报资产评估清查明细申报表。

所有明细表与资产负债表、总账、明细账核对一致，账账、账表相符。

七、已向评估机构提供的资料清单：

1、资产清查评估明细申报表；

2、车辆行驶证；

3、重大设备购置合同、协议等；

4、生产经营统计资料；

5、其他与评估资产相关的资料；

（本页以下无正文）

资产占有方：

上海世纪联华超市浦东有限公司

法定代表人：

二○○五年九月十六日

上海世纪联华超市浦东有限公司

资产清查核实情况说明

一、清查核实的内容

评估人员对委托评估的资产进行了清查和复核。

清查和复核的资产范围为委托单位在委托评估和立项时所确定的范围。

本项评估为整体资产评估，因而清查核实的资产是委托单位所占有的全部资产和相关负债。

清查核实的资产可分为实物资产和非实物资产（含负债）两大类。

本次评估中对所有实物资产全面清查核实了它们的账面数量、实际数量、品质和存放地点。

对所有非实物资产，清查核实了它们的账面金额、形成原因、形成日期。

在清查核实过程中，了解了所有资产是否存在抵押、担保等影响资产评估的重大事项。

为尊重企业的记帐惯例，除明显地违反会计制度规定的以外，本评估项目资产清查核实过程中一般不对明细帐户作科目之间的调整。

二、企业资产分布情况和特点

上海世纪联华超市浦东有限公司委评的资产范围为全部资产、负债和所有者权益。

被评估资产中实物资产分布地点如下：

截止日期：

2005年7月31日金额单位：

人民币元

项目

帐面金额

分布地点

流动资产小计

9,519,602.28

其中：

库存现金

240,561.67

公司财务科、各门店

存货

8,290,035.45

仓库中

固定资产合计

5,347,527.19

机器设备

3,596,136.40

公司内部

运输设备

139,814.82

公司内部

电子设备

1,611,575.97

公司内部

三、影响资产清查的事项

本次评估项目清查过程中未发现影响资产清查的重大事项。

四、资产清查的过程与方法

1、资产清查的主要过程

（1）组织落实

接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我所成立了本项目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国注册资产评估师陈林根任组长（项目负责人），组员包括中国注册资产评估师孙业林、工程师唐智勇、孙家俊、王玺栋，评估助理人员朱绿叶、曹众、刘臻等。

委托评估单位确定了财务主管为资产清查评估的联系人。

（2）企业自查

评估小组根据委托单位确定的待评资产范围提出了企业自查的要求，由资产评估委托方按财政部财评字（1999）91号《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》的要求填报各类资产、负债清查评估明细表，并根据所填报的明细表逐项进行自查。

（3）清查核实

在企业已经自查的基础上，评估小组进入现场。

首先了解企业所执行的采取会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。

（4）汇总调整

评估小组对待评资产和负债清查核实后汇总分析各科目的清查核实情况，确定清查核实结果是否与账面记录存在差异，确定是否存在产权不清晰的资产，最后根据国家的有关规定及会计政策对需要调整的事项进行处理，调整报表。

2、清查核实的方法

（1）货币资金的清查核实

1.1现金

2005年9月17日由评估人员和企业有关人员一起在现场盘点予以核实。

将盘点日实际现金数量加上基准日至盘点日之间付出的现金、减去基准日至盘点日之间收入的现金得到基准日的现金余额，比较推算出的实际现金余额和账面现金余额两者之差来确定基准日账、实是否相符。

企业的财务现金管理制度较健全，现金进出手续完备，现金的清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符。

现金的账面值为240,561.67元。

本科目无调整事项。

1.2银行存款

银行存款帐面值为246,348.91元。

银行存款按银行对账单和企业银行存款余额调节表进行清查核实。

账面余额和银行余额经未达事项调整后完全相符。

本科目无调整事项。

（2）应收款项（包括应收帐款、其他应收款、预付帐款）

评估人员主要通过对公司提供的应收款项明细表上应收款项的户名、发生时间、金额、业务内容对照记帐凭证、有关文件资料进行清查核实，确定其真实性和可靠性，对金额较大的逐项核验和进行函证。

2.1应收帐款

应收帐款账面净值为21,777.62元。

评估人员采用查验原始凭证等相关资料，主要为使用信用卡结算的客户的未达款项等。

评估人员抽查了对帐单、记帐凭证、并对大额应收款项发函确认。

应收帐款调整后帐面净值为21,777.62元。

2.2.其他应收款

其他应收款账面净值为1,021,331.34元。

评估人员采用查验原始凭证等相关资料，主要为保证金等。

评估人员抽查了记帐凭证、暂借单、并对大额应收款项发函确认，向财会人员调查了解了每笔款项的用途及有关企业的资信状况等。

其他应收款调整后帐面净值为1,021,331.34元。

2.3.预付账款的清查

预付帐款帐面值为180,000.00元。

系预付的电费。

评估人员核查预付款项凭证、帐页。

确认此笔款项真实存在。

预付帐款调整后帐面值为180,000.00元。

（3）存货的清查核实

存货包括各种原材料、包装物、库存商品、不在账上的在用低值易耗品等，具有品种多、数量大、流动性强等特点。

对存货的清查核实主要采用抽查的方法，根据存货清查评估明细表所列示的明细，分清主次、掌握重点。

抽查的原则是抽查数量达到总数量的40%以上，账面价值量占总值的60%以上。

清查核实所采取的措施主要有：

·验证存货的入库凭证，例如购货发票等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料。

·核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确性。

·抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。

·对无账面记录的在用低值易耗品要求资产占有方按实有数量进行清点，并填报明细表纳入评估范围。

基准日存货数量的认定方法是：

·首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；

·如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定委托方填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符；

如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出库记录，查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。

企业设有专门仓库保管部门，专门负责存货的采购和日常管理。

仓库管理人员与企业财务人员定期核对库存物资数量，发现有不一致时立即寻找原因，更正错漏记录，对变质或盘亏的商品均在当月予以处理。

2005年9月16日，评估人员随同上海世纪联华超市浦东有限公司的仓库保管部门负责人、企业财务负责人至存货存放地实地勘察表明，公司管理有序、制度严密、设施齐全，所储存的各类物资基本完好无损。

实地清查核实有关的存货。

清查结果，基本相符。

企业存货账面值8,290,035.45元，调整后帐面值为8,290,035.45元。

（4）待摊费用的清查

待摊费用帐面值为-480,452.71元。

评估人员分析原始发生额的合理性，分析尚余权益，对未来经营的影响程度，验证摊余金额。

其中房屋租赁费帐面金额为-500,000.00元，系企业预提性质的房屋租赁费，经核实，情况相符，转入预提费用评估。

待摊费用调整后帐面值为19,547.29元。

（5）固定资产-设备的清查核实

1、清查核实方法

评估人员在上海世纪联华超市浦东有限公司设备管理人员的陪同下，根据所填报的固定资产清查明细表首先对设备的产权归属和实存数量进行现场逐台清点核查。

机器设备的产权归属以企业项目立项文件、项目竣工决算书、项目验收鉴证书及发票等凭证为主要依据；进口设备的产权归属以购货发票、合同、报关单等凭证为主要依据；车辆设备核对车辆行驶证，机器设备实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据；自制设备、接受捐赠的设备、盘盈的设备等无原始凭证的，逐台核查卡、物，并就其来源情况由企业提供书面说明。

评估人员现场对设备的实际运行状况进行了认真观察和记录，并与现场使用维护人员就设备的使用维护情况及达到的技术指标情况等进行了解；同时逐一核对设备的编号、名称、规格型号，开始使用时间、生产厂家（或产地）等与清单记录是否相符。

评估人员按ABC法将所有被清查的设备分为精大稀、普通和简易三类，对精大稀重要设备作为清查核实的重点对象，详细了解其购置过程、安装调试和维修保养情况，目前的完好程度及加工精度，观察其工作环境及使用条件。

对一些有安检要求的，如锅炉、压力容器、电梯等设备取得专业部门的安全检验报告。

对待修理设备主要核实其损坏部位及损坏程度，了解其修复的可能性和修复所需费用；对待报废设备主要了解其报废原因，了解是否还有利用价值，如已无利用价值，则估计其报废变现的可能性。

并根据本次委估设备的特点，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《精大稀设备技术状况调查表》，《通用设备技术状况调查表》，等经上述程序后，我们还组织召开了有关设备管理员和评估师参加的座谈会，全面分析已掌握的情况，并作进一步完善，以便对设备的历史与现状作更全面的了解，从而综合评定设备的经济性、技术先进性等指标，以便准确确定其成新率。

2、清查核实情况

根据企业填报的资产清查评估明细表，在企业有关人员配合下，由各类资产评估人员分组对固定资产进行了现场清查核实。

现场清查核实情况：

上海世纪联华超市浦东有限公司所评估固定资产（机器、电子、运输设备）共计447台（套、辆）。

经现场清查核实，所评估的固定资产（机器、电子、运输设备）均在现场。

根据现场勘测，均能正常使用，经核实该公司设备账、物基本相符。

固定资产设备类帐面原值为6,426,543.79元，帐面净值为5,347,527.19元。

调整后帐面原值为6,426,543.79元，调整后帐面净值为5,347,527.19元。

（6）无形资产——其他无形资产的清查

无形资产帐面值为299,000.00元，主要为该公司购入的各类软件的摊消余额，由于无形资产不具有物质实体，对无形资产的清查只能是核查鉴定产权和经济行为的合法性、有效性；核查有关资料的真实、可靠性和权威性，分析确定无形资产的存续期等。

无形资产—其他无形资产调整后帐面价值为299,000.00元。

（7）长期待摊费用的清查

长期待摊费用帐面值为3,938,641.15元。

评估人员分析原始发生额的合理性，分析尚余权益，对未来经营的影响程度，验证摊余金额。

长期待摊费用调整后帐面值为3,938,641.15元。

（8）负债的清查

评估人员首先核实了各类债务的种类、发生日期、形成原因及各类债务的真实性和完整性，对形成的债务核对了有关原始凭证，对应付福利费、未交税金、其他应交款和其他应付款，根据企业有关财务、税收及利润分配的政策进行了验算核实。

8.1.应付帐款的清查核实

应付帐款的账面值为10,585,502.43元，主要包括应付客户的货款。

通过核对明细帐与总帐的一致性、通过抽查部分凭证、发票、协议情况，对债务的真实性进行了验证。

应付款调整后帐面值为10,585,502.43元。

8.2.预收帐款的清查核实

预收帐款的账面值为-479,892.48元，主要包括预收客户的货款以及消费券。

通过核对明细帐与总帐的一致性、通过抽查部分凭证、发票、协议情况，对债务的真实性进行了验证。

预收帐款调整后帐面值为-479,892.48元。

8.3.其他应付款的清查核实

其他应付款的账面值为388,447.91元，主要包括押金、教育经费等款项。

通过核对明细帐与总帐的一致性、通过抽查部分凭证、发票、协议情况，对债务的真实性进行了验证。

其他应付款调整后帐面值为388,447.91元。

8.4.应付福利费的清查核实

应付福利费的账面值为44,012.53元。

系企业每月计提数与实际发生福利费的轧底数。

评估人员在核实和抽查了企业的相关会计凭证后，确认该项债务确属存在。

本科目无调整事项。

8.5.应交税金的清查核实

应交税金的账面值为-451,309.27元，系企业尚未抵扣的增值税以及实际应缴纳的城建税、所得税、营业税等。

评估人员核查纳税申报表，清查结果与企业填报的数额一致。

本科目无调整事项。

8.6.其他应交款的清查核实

其他应交款的账面值为3,478.06元，系企业根据当地税务局规定，预提的河道管理费以及教育费附加。

本科目无调整事项。

8.7.预提费用的清查核实

预提费用的帐面值为214,623.29元。

评估人员核查企业计提依据以及入帐凭证。

其中待摊费用中房屋租赁费帐面金额为-500,000.00元，系企业预提性质的房屋租赁费，经核实，情况相符，转入本科目评估。

预提费用调整后帐面值为714,623.29元。

五、清查结论

通过对企业资产的清查、核实，确定上海世纪联华超市浦东有限公司所提供的委托评估资产清单与企业实际情况基本相符。

实物资产数量相符，各科目金额余额无误。

上海东洲资产评估有限公司

二○○五年九月二十八日

上海世纪联华超市浦东有限公司

评估依据的说明

一、主要法规依据

1、国有资产评估管理办法及其施行细则；

2、原国家国资局转发的《资产评估操作规范意见》；

3、财政部财评字（1999）第91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

4、参照国有企业固定资产管理暂行条例；

5、企业财务通则、企业会计准则、企业会计制度；

6、其他法律法规。

二、经济行为依据

1．董事会决议；

三、重大合同协议、产权证明文件

1．车辆行驶证；

2．其他相关证明材料或文件。

四、采用的取价标准

1、机电工业部机电产品价格信息；

2、《机电产品报价手册》；

3、《全国资产评估价格信息》；

4、其他相关资料。

五、参考资料及其他

1、委托单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；

2、委托单位提供的资产评估明细表；

3、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；

4、有关市场价格资料。

上海东洲资产评估有限公司

二○○五年九月二十八日

上海世纪联华超市浦东有限公司

各项资产和负债的评估技术说明

一、流动资产评估说明

上海世纪联华超市浦东有限公司调整后的流动资产由货币资金、应收帐款、预付帐款、其他应收款、存货、待摊费用等组成。

（一）货币资金的评估

货币资金的评估，现金按实存数评估，银行存款及其他货币资金按核对无误后的帐面值评估。

本项评估中货币资金调整后帐面值486,910.58元，其中：

库存现金240,561.67元，银行存款246,348.91元。

1、现金

该企业库存现金全部为人民币现金，调整后帐面值240,561.67元。

对库存现金采用实际盘点并同现金日记帐余额和总帐现金帐户余额核对的方法进行评估。

对库存现金采用实际盘点并同现金日记账余额核对的方法进行评估。

评估人员在财务主管和出纳人员陪同下于2005年9月16日对存放在公司财务部的现金进行了盘点：

盘点人民币现金加上2005年8月1日～2005年9月16日的现金支付数，减去2005年8月1日～2005年9月16日的现金收入数，得到结果为240,561.67元，等于基准日库存人民币现金账面余额。

评估值按调整后帐面值确定。

现金评估值为240,561.67元。

2、银行存款

银行存款帐面值为246,348.91元。

银行存款按银行对账单和企业银行存款余额调节表进行清查核实。

账面余额和银行余额经未达事项调整后完全相符。

银行存款评估值246,348.91元。

3、货币资金评估小结

货币资金调整后帐面值486,910.58元，评估值为486,910.58元。

（二）应收款项的评估

各类应收款的评估在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。

1.应收帐款的评估

应收帐款调整后账面净值为21,777.62元。

评估人员采用查验原始凭证等相关资料，主要为使用信用卡结算的客户的未达款项等。

评估人员抽查了对帐单、记帐凭证、并对大额应收款项发函确认。

确认此笔款项真实存在。

评估人员分析应收帐款帐龄，企业应收帐款帐龄在一年之内，基本为使用信用卡结算的客户的未达款项，回收可能性较大。

应收帐款评估值为21,777.62元。

2.预付帐款的评估

预付帐款调整后帐面值为180,000.00元。

评估人员核查预付款项凭证、帐页。

确认此笔款项真实存在。

预付帐款主要为预付电费，由于发票未到，系费用性款项，评估为零。

预付帐款评估值为0.00元。

3.其他应收款的评估

其他应收款调整后帐面净值为1,021,331.34元。

评估人员采用查验原始凭证等相关资料，主要保证金等。

评估人员抽查了记帐凭证、暂借单、并对大额应收款项发函确认，向财会人员调查了解了每笔款项的用途及有关企业的资信状况等。

评估值按调整后账面值确定。

其他应收帐款评估值为1,021,331.34元。

（三）存货的评估

存货调整后帐面值为8,290,035.45元，由材料采购、包装物、库存商品、在用低值易耗品等组成，分别存放在仓库、商场及公司有关部门中。

该企业有较健全的存货管理制度。

对存货定期盘点，并将存货管理效益和管理人员的工资奖金挂勾，同时在每月盘点后将盈亏额均在当月予以处理。

评估人员在核实帐目的基础上，对存货进行了抽查，抽查的数量和金额达到存货总数量的40%和总金额的60%，由于评估中委托单位对存货进行了较为彻底的盘点调整，抽查结果未发现不符事项。

1、材料采购的评估

材料采购调整后帐面值41,439.70元。

材料采购系企业购买的材料，对于正常存储状态的外购材料评估方法如下：

评估值=市场价格＋合理费用（运杂费、合理损耗、验收整理费等）市场价格通过生产厂家报价和向商店、批发部门询价得到。

由于购入的价格与市场价很接近，大部分材料由供应商送货上门。

评估人员抽查、测试了部分采购材料的账面价格和市场价格情况，根据抽查、测试情况表明，大多数外购材料账面价格与其市场价格基本上接近。

材料采购评估值为41,439.70元。

2、包装物的评估

包装物调整后帐面值62,833.96元。

由于企业包装物属于库存商品，供货企业送货上门，运费不计。

且市场价格无显著变化。

企业材料采购调整后账面值可以较好地反映其真实市场价值，因此，以其调整后账面值评估。

包装物评估值为62,833.96元。

3、库存商品的评估

库存商品调整后帐面值为8,185,761.79元。

库存商品全部为外购的商品，所以按照重置价格评估。

库存商品是根据商场实际销售情况采购的各类商品，由于企业在当地属于比较大型和知名大卖场，客流量多，库存商品的周转非常快。

同时企业在每月会对接近保质期的商品及时处理后计入当月损益，由于商场商品繁多，而大型超市又属于开放式货架，商品存在坏损的可能，因此在每月的盘点过程中，企业会将破损、盈亏商品一并进入当期损益，所以月底报表所反映商品数量基本为完好产品的数量，而从商品的价格来看，由于周转比较快，供货企业送货上门，运费不计，且市场价格无显著变化，因此企业的帐面价格还是非常接近市场价格，所以按照帐面值评估。

库存商品评估值为8,185,761.79元。

4、在用低值易耗品。

由于该企业的在用低值易耗品采用一次性摊销法，评估人员对企业填报的帐外在用的低值易耗品进行了清查核实，评估人员在核实后采用重置成本法进行评估。

低值易耗品评估值=重置全价×成新率

低值易耗品重置全价=现行购置价格＋合理费用（运杂费）

委托评估单位规模较小，购买低值易耗品时批量较小，因而绝大部分低值易耗品无需运输费，故评估中合理费用按零值计算。

成新率依据评估人员现场察看并结合尚可使用年限、新旧程度而确定。

在用低值易耗品评估值为593,185.10元。

5、存货评估结论：

存货调整后帐面净值为8,290,035.45元。

存货评估值为8,883,220.55元。

四、待摊费用的评估

待摊费用帐面值为19,547.29元。

评估人员分析原始发生额的合理性，分析尚余权益，对未来经营的影响程度，验证摊余金额。

另外，其中一笔维修费系企业摊销的设备维修费4,500.00元，由于设备评估中已经考虑相应的维修费，故该笔费用评估为零。

待摊费用评估值为15,047.29元。

五、机器设备类评估说明

此次委评的设备共计447台（辆），帐面原值为6,426,543.79元，帐面净值为5,347,527