评估说明.docx
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评估说明
说明一：
《资产评估说明》使用范围的声明制表
本评估说明仅供资产评估主管机关、委托方审查资产评估报告书和检查评估工作之用。
非为法律、行政法规规定。
材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
安徽国华不动产评估有限责任公司
二○○八年五月二十日
说明二：
固定资产－房屋建筑物、构筑物清查核实情况说明
一、房屋建筑物清查核实内容及特点
中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。
委估的房屋建筑物系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,坐落在池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,建造日期为2002年6月至2002年12月。
加油站罩棚、营业房和办公房等大多为砖混和框架结构。
截止评估基准日，资产占有方拥有房屋建筑物7处,构筑物6处。
二、影响资产清查的事项
没有影响资产清查的事项。
三、资产清查核实的过程及方法
（一）核实账面资产
对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。
（二）实物现场勘察
根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实实物资产的座落位置、结构形式、装饰标准、风化锈蚀程度、使用维护情况、水、电设施状况及建成年月、成新情况、改扩建情况等，对没有设计施工图纸的房屋逐一进行面积丈量，与申报表不符之处，据实进行了调整，对所有的实物均作详细的现场勘察记录。
（三）根据现场勘察，除作详细记录外，并对建筑物现场进行技术鉴定。
尤其对结构承载使用、维护程度及其整个建筑物的安全性进行了鉴定，如基础是否有不均匀沉降，梁、板、柱、墙体等是否稳定、变形开裂等。
（四）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对建筑物现场鉴定，另对设计图纸、房屋所有权证、工程决算书逐一核查，对未办理产权手续的，提供了资产交接清单，我们对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。
四、资产清查结果、调整事项
通过现场勘察，约定评估的房屋建筑物清查调整后情况如下表：
房屋建筑物、构筑物清查调整表
单位：
元
项目
项数
建筑面积
M2
账面值
清查调整值
原值
净值
原值
净值
房屋建筑物
7
构筑物
6
1、委估的房屋建筑物提供了房屋产权证书。
说明三：
固定资产--设备类清查核实情况说明
一、机器设备清查核实的内容
池州石油分公司主要经营石油及制品销售等，加油站设备大多购置于2002-2007年，没有超期服役，能耗小，工耗小。
维护、保养工作较好。
本次委托评估的机器设备包括该单位所属通华加油站所拥有的全部经营设备共11台/套。
二、机器设备分布情况及特点
通华加油站的机器设备主要分布在单位内。
设备主要按生产工艺流程顺序布局，主要是油罐、加油机等设备。
三、影响资产清查的事项
没有影响资产清查的事项。
四、机器设备的清查方法与过程
1、清查方法
采用现场清查，账账核对，实地盘点，核查会计记录等方法。
2、清查步骤
（1）清查账册：
将资产占有方填制的《固定资产-机器设备清查评估明细表》与固定资产明细账及设备管理部门的设备台账进行核对，账账相符。
（2）了解生产工艺过程，了解生产过程和机器设备的分布情况等。
（3）在设备管理人员的配合下，根据资产占有方提供的设备明细账进行现场勘察，账实核对，逐台核实设备的型号、性能和机械磨损程度，进行综合评价。
3、机器设备现场管理情况
企业对设备制订了管理制度，执行情况良好。
生产设备主要按生产工艺流程顺序布局，设有专人从事设备的维修和保养，操作人员能按照设备说明书正确使用和维护设备。
五、机器设备的清查结果：
通过现场勘察，约定评估的机器设备清查调整后情况如下表：
机器设备清查调整表
金额单位：
元
序号
项目
项数
账面值
调整后账面值
原值
净值
原值
净值
1
机器设备
5
说明四:
无形资产－土地使用权清查核实情况说明
一、土地清查核实内容及特点
中国石油化工股份有限公司池州分公司是一家专业从事石油及制品销售的企业单位。
委估的土地使用权系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,位于池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,面积1814.16平方米,以出让方式取得。
二、影响资产清查的事项
没有影响资产清查的事项。
三、资产清查核实的过程及方法
（一）核实账面资产
对池州石油分公司填制的《资产清查评估明细表》与明细账、总账逐一核对，账账相符。
（二）实物现场勘察
根据该单位填列的《资产清查评估明细表》和申报的评估范围，清查评估人员会同企业方有关专业技术人员深入现场进行实地勘察，核实资产的座落位置并作详细的现场勘察记录。
（三）根据资产占有方提供的《资产清查评估明细表》对土地所有权证进行核查，对现有资料结合现场勘察情况、核查记账凭证情况等核实分析其费用组成。
四、资产清查结果、调整事项
通过现场勘察，约定评估的土地使用权清查调整后情况如下表：
土地使用权清查调整表
单位：
元
项目
项数
面积
M2
账面值
清查调整值
原值
净值
原值
净值
土地
1
1814.16
1、委估的土地使用权提供了产权证书。
说明五：
固定资产—房屋建筑物、构筑物评估技术说明
一、评估对象概况
1、位置与环境
委估房屋建筑物为中国石化安徽池州分公司拥有的通华加油站房屋建筑物，主要分布在青阳通华加油站。
2、权属状况
委估对象系中国石化安徽池州分公司拥有的通华加油站房屋建筑物，资产占有方提供了资产清单和房权证2002字第00524号等权属证明文件。
3、现状
委估对象主要为通华加油站，按设计用途在用。
二、评估依据、
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、原国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）》；
3、《房地产估价规范》（GB/50291-1999）；
4、建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》；
5、建设部颁发的《建筑安装工程工期定额》；
6、全国统一建筑2000工程基础定额《安徽省综合估价表》及其配套的费用定额；
7、池州市工程建设标准定额站发布的《造价信息》及各有关部门规定的建设工程前期各项规费；
8、委托方提供的财务资料、施工图纸、决算资料。
三、评估方法及步骤
（一）根据评估对象的特点和评估目的采用成本法进行评估。
成本法是采用现时条件下重新购置建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值及经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
计算公式如下：
1、评估值=重置价值－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值。
2、评估值=重置价值×成新率
（二）操作步骤
1、重置价值：
包括前期费用、综合造价、建设单位管理费、资金成本等。
（1）综合造价：
包括土建工程费、水电安装工程费，主要采用成本法中的重编预算法、分部分项法，对于有决算资料的采用预决算调整法。
（2）前期费用：
是指为了工程建设在开工前而发生的各项费用支出或交纳的各项规费，具体费用及计费标准如下表：
池州市建设工程应支付和交纳的规定费用
序号
费用名称
取费基数
取费标准
1
可行性调查研究费
建安工程造价
1‰
2
勘察设计费
建安工程造价
2.5‰
3
场地抗震检测费
3.1
400M2以下
建筑面积
0.60元/M2
3.2
10000M2以下
建筑面积
0.40元/M2
3.3
10000M2以上
建筑面积
0.30元/M2
3.4
市政基础配套设施费
建筑面积
15元/M2
3.5
工程质量监督费
建安工程造价
2.5‰
3.6
工程招投标管理费
建安工程造价
2.5‰
3.7
墙改基金
建筑面积
7元/M2
3.8
教育基金
建筑面积
15元/M2
3.9
消防配套费
建筑面积
0.20元/M2
3.10
白蚁防治费
建筑面积
1元/M2
3.11
人防结建费
建筑面积
12元/M2
3.12
渣土平整费、道路保洁费
建筑面积
0.50元/M2
3.13
规划管理费
建筑面积
2元/M2
3.14
放线费
件
1000元
3.15
工程监理费（工程造价500万元）
建安工程造价
2.5%
3.16
办理房产证相关费用
建筑面积
0.5元/M2
（3）建设单位管理费：
建设单位为了工程建设的顺利进行，在施工期间所支付的管理费用，池州市有关部门综合确定为建安工程造价的4%。
（4）资金成本
①前期费用按定额工期计算利息。
②建设期间按建设费用（包括建安工程造价、建设单位管理费）在建设定额工期内平均投入计算利息。
资金成本=[（前期费用×定额建设工期）+（建设费用×定额建设工期/2）]×（评估基准日银行贷款利息/12）
2、确定建筑物的成新率
建筑物的成新率根据评估人员现场鉴定，参照建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》对委评房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完损程度进行现场鉴定。
A、结构部分
地基基础有无足够的承载能力，是否有下沉现象；承重构件如梁、柱、墙是否完好坚固；非承重墙体有无腐蚀损坏，是否牢固；屋面的防水、隔热、保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起沙、下沉、裂缝等现象。
B、装修部分
门窗开关是否灵活，玻璃、五金件、油漆是否齐全完好；外粉刷是否完整、粘结牢固；内粉刷是否完整，牢固，有无空鼓、裂缝、脱落；顶棚有无变形、损坏等现象。
C、设备部分
水卫系统管道是否畅通，有无锈蚀，各种器具零件是否完好无损；电器线路、装置是否完好牢固；暖气管道设备是否使用正常，有无堵、漏现象。
在上述技术鉴定的基础上，依据房屋建筑物的现状及维修情况，并参照已使用年限，综合考虑确定委估房屋建筑物的成新率。
主要采用了下列方法：
1、年限法：
即以建筑物的耐用年限为基础，根据建筑物的地基基础、结构、装修、设备安装等各部分的使用情况和维修情况，估测出其尚可使用年限占该建筑物全部年限（已使用年限与尚可使用年限之和）的比率作为该建筑物的成新率。
计算公式：
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%
2、观察打分法：
观察打分法是借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，得出建筑物的成新率。
建筑物评分标准参照原城乡建设环境保护部于1984年11月8日颁发的《房屋完损等级评定标准》，根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好程度，先确定房屋完好等级，再根据现场观察结构件、装修、设备的具体情况（变形、损坏、老化等）对照打分标准进行评定打分。
建筑结构
钢筋混凝土结构
混合结构
砖木结构
其他
结构
部分
装修
部分
设备
部分
结构
部分
装修
部分
设备
部分
结构
部分
装修
部分
设备
部分
单层
0.85
0.05
0.10
0.70
0.20
0.10
0.80
0.15
0.05
二-三层
0.80
0.10
0.10
0.60
0.20
0.20
0.70
0.20
0.10
四-六层
0.75
0.12
0.13
0.55
0.15
0.30
七层以上
0.80
0.10
0.10
不同房屋结构成新率修正系数表
经评估人员现场勘察，对房屋建筑物的现时质量情况进行观察打分，具体评分结果如下表：
根据各部分应得分值和实际得分值确定得分率，并结合各部分的价值比重确定成新率。
公式为：
类别
分部工程
评定标准
标准分
观察情况
评定分
结构部分
地基及基础
有承载能力，稍微下降已稳定
10
无变形情况
10
承重构件
完好无损
40
承重构件完好情况好
40
非承重墙
砖墙完好坚固
20
墙体无变形
18
楼地面
整体面层完好平整
15
整体面层完好
8
屋面
防水、隔热、保温层完好
15
较好
10
结构部分小计
100
结构部分小计
86
装修部分
门窗
完好无损开关灵活部件齐全
40
基本完好、油漆无脱落、部件齐全
25
内外粉刷
完整无损
35
完整尚可
25
天棚
完好牢固、平整、无变形
25
较好
20
装修部分小计
100
装修部分小计
70
设备部分
水卫
上下水管道畅通、各种卫生器具完好
40
较好
30
电照
电器设备、线路及照明装置完整牢固、使用安全
40
较好
30
消防
设施齐全完好
20
较好
10
设备部分小计
100
设备部分小计
70
成新率：
结构部分得分率×f1+装修部分得分率×f2+设备部分得分率×f3
注:
f1、f2、f3分别为结构、装修、设备三个组成部分的价值权重。
f1+f2+f3=100%
四、评估结果表
金额单位：
元
项目
账面值
清查调整值
评估值
增减值
增减率（%）
原值
净值
原值
净值
原值
净值
房屋建筑物
395,791.92
333,518.35
构筑物
131,815.00
90,724.00
合计
527,606.92
424,242.35
五、案例
评估明细表序号3号营业用房
1、序号3号营业用房位于通华加油站大院内，砖混结构，单屋层高4m，内外均为中级扶灰，水泥砂浆地坪，塑钢门窗,设计使用寿命50年。
2、重置全价的计算表：
重置全价构成表
金额单位：
元
序号
费用名称
面积
计算公式
费用额
备注
1
建安工程费及前期工程费
84
工料分析法求取
63000
2
管理费
84
（1）×3%
1890
3
财务费用
84
[
（1）+
（2）]*5%
3244.5
4
利润
84
[
（1）+
（2）+（3）+（4）]*16%
12987
5
合计
84
（1）+
（2）+（3）+（4）
81112.92
3、成新率的求取
根据现场勘测，结合原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》综合确定成新率。
房屋耐用年限表
序号
结构类型
生产用房
非生产用房
1
钢筋砼结构
50
60
2
砖混结构
40
50
3
砖木结构
30
40
4
简易结构
/
10
该幢厂房2002年6月建成投入使用，运用年限法（打分法按上述打分标准公式及表打分后求取）求得成新率=（50-6）/50=88%，与我们现场查勘确定为基本完好房相符。
4、评估值的确定
评估价值=重置全价×成新率=81112.92×88%=71379.37元。
说明六：
固定资产——机器设备评估技术说明
一、评估对象概况
1、委估机器设备为中国石化安徽池州分公司拥有，共计5项11台（套），主要为通华加油站相关加油设备。
委评设备大多购置于2007年左右，维修保养较好，目前正常运行。
2、机器设备的管理、规章制度建立情况
经调查了解，单位已建立了设备管理规章制度。
设备档案工作制度较好，有设备事故的奖惩制度，但未提供有关处理报告或奖惩记录。
二、评估依据
1、《2007-2008年中国机电产品报价目录》；
2、各新闻媒体发布的商情信息；
3、通过市场调查咨询所取得的被评资产的现行市价；
4、委托方的购物发票、合同、产品资料等；
5、其他依据。
三、评估方法
根据本次委托评估的目的和列入评估范围的机器设备的具体情况、特点，主要采用成本法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估值的一种资产评估方法；采用成本法确定的评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用重置成本与成新率相乘得到的乘积作为评估值。
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值
或：
被评估资产评估值=重置成本×成新率
1、重置成本的构成及其确定
（1）通过市场调研询价，查阅近期产品价格目录，直接向产品制造商询价，同时考虑其价格可能下浮幅度，选定现行市场价值，加上配置的运杂费、安装调试费，构成重置全价。
（2）对近期购进的设备，因物价相对稳定，故以账面值作为重置全价。
（3）其它非标（含自制）设备和专用设备，难以取得现行购价但有性能相近的替代产品的，以替代品的重置全价调整差异后计价，无替代品的在已掌握相同或近似的设备价格变化幅度的条件下，根据完整性、合理性原则，对设备原价进行价值调整，确定其重置价值。
2、成新率的确定
⑴专用设备采用年限法评估。
以核实设备的规定使用年限和已使用年限为基础，根据现场勘察鉴定所掌握的设备现状，结合行业特点及有关功能性和经济性贬值因素，综合考虑设备原始制造质量、保养情况、设备利用率、工作环境条件等多方因素，综合确定成新率。
成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）×100%
⑵对于通用设备，成新率按观察法（或年限法）进行评估。
成新率的确定，一般结合现场勘察情况，重点考虑设备大修、现场跑、冒、滴、漏情况、外观及磨损程度、零部件和技术资料的完整性等因素后综合评定。
具体操作时以专业人员现场勘察和有关技术资料为依据，考虑设备的现时技术状态、实际已使用时间、设备负荷情况及设计制造质量、操作人员技术水平、设备的维修保养状况及工作环境、工作强度等相关因素后进行评定。
序号
技术参数标准说明
标准分
实际观察情况
评定分
1
机身、支架等构件结构合理、刚性良好；电机启动正常。
25
承重构件刚性良好，结构一般，变速箱磨损严重，漏油
15
2
大小齿轮副及筒体运行正常、传动比符合设计要求、整机强度和刚性良好；巴氏合金浇铸达到设计要求，构件完好
40
大小齿轮副磨损较大，腐蚀严重;
巴氏合金浇铸基本良好,局部有砂眼、气孔
25
3
磨内锰钢衬板齐全、结构合理、技术性能达到设计要求。
球面瓦、中空轴主要零部件完好
20
锰钢衬板磨损严重，经修理后能使用，中空轴基本完好
15
4
已使用一年内在用状态良好技术性能达到设备设计要求，满足工艺要求，润滑系统良好
15
已使用多年，外观陈旧，腐蚀严重，性能下降。
10
合计
100
合计
65
四、评估结果表
金额单位：
元
项目
账面值
清查调整值
重置
全价
评估
净值
增值
额
增值
率
原值
净值
原值
净值
机械
221000.00
141300.00
六、评估案例
案例一：
评估明细表序号2号加油机
序号2号加油机，购置于2007年12月，目前已使用0.5年。
现场查勘：
外观漆色新，机械传动系统磨损小，电气系统好，噪音小，机械故障少有发生。
经市场询价，DPF050GE1DPK加油机为25000元（含运输，安装到位），则重置全价为25000元。
目前该机已使用0.5年，尚可使9.5年，则成新率=9.5/（9.5+0.5）=95%，综合确定成新率为90.00%。
评估价值=25,000.00×90.00%=22500.00元
案例二：
评估明细表序号5号柜式空调器
序号5号柜式空调器，购置于2006年8月，至今已实际使用2年。
现场查勘：
外观漆色较好，运转正常。
经市场询价，该型悬辊市价为5,000.00元（含运输费，安装到位），则重置全价=5,000.00元。
目前该机已实际使用2年，尚可使用3年,则成新率=3/（2+3）=60%,确定成新率为60%。
评估价值=5,000.00×60%=3,000.00元。
说明七:
无形资产——土地使用权评估技术说明
一、评估对象概况
委估的土地使用权系该公司所属的青阳县通华加油站拥有,位于池州市青阳县木镇路，紧邻318国道,面积1814.16平方米,以出让方式取得。
二、评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、原国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）》；
3、《房地产估价规范》（GB/50291-1999）；
三、评估原则、方法和步骤
（一）估价原则
1、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用人、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
2、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点，供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
3、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。
土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处在变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动性过程中形成的。
因此，在土地估价中，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。
由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
4、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这真接关系到该地块的收益量了价格。
5、预期收益原则
商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
土地也是如此，它的价格也如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所在左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或用后进行投资的。
6、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，
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