合同样本京东合同模板.docx

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合同样本京东合同模板

销售合同

合同编号：

甲方（需方）：

乙方（供方）：

甲乙双方本着公平、互利、诚实信用的原则，经过友好协商一致，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律，订立本合同。

一、甲方确定从乙方采购如下商品：

商品名称

规格型号

数量

单价（元）

小计（元）

备注

优惠金额

￥：

合计

￥：

，大写：

二、交货日期

发货后三到七个工作日到货（具体到达时间以普通快递的运送时间为准）

三、交货方式

由乙方负责将产品送达甲方指定地点，运输费用由方承担。

（如有多个交货地点的，请列表作为合同附件。

）

甲方指定的收货地点：

甲方指定的收货人：

联系方式：

四、结算方式

款到发货：

甲方应于年月日之前向乙方支付本合同全部款项，乙方收到全部款项后安排发货。

如乙方未在上述约定的交货时间交付货物，乙方应在日内将所付款项退回甲方。

五、货物验收

甲方在货到时当场对货物品类、规格、型号、数量和外包装进行验收。

如甲方对商品质量有异议，应在5日内提交书面报告给乙方，双方协商处理。

六、售后服务

乙方按照国家三包法和厂家规定履行相关售后服务义务。

七、廉洁条款

双方同意，双方将严格遵守国家法律规定，不向对方业务人员或其他与本合同业务有关人员直接或间接地提供贿赂、回扣或其他任何形式的可能对本合同的签署或履行产生实质性影响的利益。

八、不可抗力

因火灾、地震、洪灾、大范围疫情、战争、社会暴动、罢工、政府禁令等原因造成本合同无法继续履行的，遭遇不可抗力一方应立即采取措施避免损失扩大，并在不可抗力发生后10内提交政府有关部门证明；双方就不可抗力造成的后果进行协商，根据其影响程度，免除或部分免除相应责任。

九、争议的解决

甲乙双方在合同的履行中发生争议，双方协商解决；协商不成的，同意向乙方所在地法院提起诉讼。

十、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力，自双方签字盖章后生效。

传真件有效。

（以下无正文）

甲方：

乙方：

授权代表：

授权代表：

地址：

地址：

联系电话：

联系电话：

传真：

传真：

签订日期：

年月日

下文为赠送文档，谢谢留存！

浅析商品房预售合同陷阱及防范

　　一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题

　　在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：

（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房

　　一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。

但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。

所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：

土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工许可证;商品房销（预）售许可证。

这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。

如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。

消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。

否则，就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。

（二）房屋本身的合法性

　　有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：

　　1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。

　　2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。

只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。

非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。

因此不要购买这样的房屋。

　　（三）“售楼宣传单”的法律效力。

　　售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。

因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。

　　（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。

　　这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。

仅规定开发商退回房款并给付一定利息。

依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

　　（五）定金风险

　　有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。

并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：

如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。

　　二、应注意的其它问题

（一）注意承包人的优先受偿权

　　在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。

这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。

因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：

“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。

发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。

建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。

买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权;但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。

（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押

　　实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。

法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。

对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。

虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。

在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。

　　三、关于当前预售合同的缺陷问题

　　预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面，损害预购人的利益。

预售合同常见的缺陷包括：

（一）面积条款不具体

　　仅写明建筑面积，未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：

未进一步写明厅房、厨房、厕所的套内面积;未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准;不合理地规定暂测面积与《房地产证》记载面积的误差值为1%以内，则互不补偿;没有规定超出或少于暂测面积1%以上，购房者有权解除合同，要求赔偿或延期付款（因为开发商打好地基后即已知实际面积），如果退款，退款期限及利息如何计算;不合理地规定以《房地产证》记载面积作为房屋面积的最后认定，因为房屋测绘所常常不亲自实地测量，仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积，并写入《房地产证》。

正因为预售合同的面积条款有上述缺陷，才会出现“缩小楼”。

（二）税费条款

　　未注明交易管理费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等从签订起到领取《房地产证》止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间;未注明水、电、电话、通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担;未制订排除收费条款;存在模糊性条款，如“有关费用”。

　　（三）交楼条款和延迟免责条款

　　由于延迟交楼为最普遍的违约行为，开发商以此借购房者的钱做自己的生意，但害怕承担违约责任，于是就设计了延迟免责条款。

该条款任意地把自然因素、社会因素、技术因素、政府因素等作为开发商延迟交楼的正当理由，延期后交楼日期由开发商确定，并且无最长延迟期限的限制及其处理办法。

虽然由房产主管机关制订的《预售契约》规定了明确的交楼日期及延迟交楼的法律责任，但存在于合同附件的免责条款实质上完全否定了前述条款，并且因为两条款不在一处，后者往往为购房者忽略。

　　（四）质量和保修条款

　　房屋质量投诉是商品房投诉的热点之一，但是现行合同范本除了要求经验收合格才能交付外，并无详细的质量要求;并无出现质量问题应承担什么违约责任的规定;并无详细保修办法。

　　（五）交付房地产证条款

　　现行合同及其附件没有任何有关房地产交付的时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任的规定。

　　（六）物业管理条款

　　强迫业主长期选择某物业管理公司;没有规定物业管理公司的收费项目、标准及相应的服务内容;没有限制收费的规定。

　　（七）产权担保条款

　　未详细规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济方法，包括解除合同，要求赔偿损失的金额和方式。

　　上述预售合同中的缺陷问题，预购人在签订预售合同时要特别注意，一定要在合同中用条款加以约束，以保护自己的合法权益。

　　四、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益

　　在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。

并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。

我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。

比如：

（1）严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。

以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。

（2）指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。

无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。

　　（3）严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。

要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。

建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。

当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。

　　（4）严格执行统一的预售合同登记监管措施，对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。

最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性条款的合同，严格限制售方的格式合同。

格式合同明显的忽略某些应尽的义务，对购房者的限制过严。

由于诸多原因，象上海、北京、广州、深圳等地的商品房预售合同，往往也是参考性的，因此，应当强制规范合同，加强登记备案管理。

对理解上有争议的条款，做出对开发商不利的解释，以平衡消费者的相对弱势地位，体现法律公平。

商品房销售合同双方签订商品房预售合同时，购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由本市有关行政主管部门印刷的商品房购