全年上海房地产市场数据报告11页同策.docx
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全年上海房地产市场数据报告11页同策
同策观点——购房者喜，开发商悲！
众所周知，2012年中国经济增速将下滑。
但是可能出现的下滑幅度，笔者认为会比想象中更大，目前乐观的GDP增速预测为8.8%。
但是同策分析师姚伯均通过研究后发现，美欧经济比想象中坏，因此中国经济也不可能太乐观。
美国经济复苏很虚。
它的实体经济复苏有赖于美元不能走强，然而近一段时间来看美元强势特征一直延续着，对其制造业以及制造业带动的就业冲击是很大的。
同时欧洲情况十分糟糕，欧央行为大银行提供的贷款都躺在存款账户里面，没有一家投资机构愿意冒风险投资欧债。
欧元货币扩张很难带来实质性的债务缓解，欧洲2012年基本会出现衰退。
而国内经济转型所带来的东部经济增速下滑，使得GDP或许只能维持8%的增速。
同时由于出口困难，中小企业倒闭还会扩大，就业问题会凸显。
因此，同策分析师姚伯均大胆预测，一旦大部分项目价格回归15%左右，同时经济出现大幅度下滑，有关部门就会大幅度调整货币政策，或许救市政策在2012年四季度就会出现。
因此明年下半年货币政策会更加松一点。
全年存款准备金率可能会下调4次到5次。
基于上述判断，同策分析师姚伯均对于明年的房地产市场持有购房者喜，开发商悲的观点。
在这种情况下，明年三月份之前肯定会有一部分中等规模的开发商将跟随今年大开发商降价的脚步，主动把价格回归合理。
这是购房者最好的机会。
同策分析师姚伯均认为在下半年，定位合理、配套完善、品质和价格有优势的项目会吸引为数不少的近两年被压制的改善性需求入市，带动成交量大幅度回升。
不过同策分析师姚伯均坚信不过很多开发商可能看不到那个时候的情景了。
2012年将有一些中小型开发商复制1998年的房地产烂尾的情景，可能会有大量的中小房企退出这个市场，甚至不排除倒掉一两家大开发商。
总之明年资金链是开发商的核心问题。
搞得好开发商还能高兴一下，搞不好就只好哭天喊地了。
因此同策分析师姚伯均建议开发商，在年初就要反思自身定位，开发商必须要想清楚今后服务哪些购房者。
1.全年市场回顾——量跌价稳七年来成交量最小价格涨幅最小商办物业热的发烫！
全年供应成交情况
物业类型
供应面积
成交面积
成交均价
单位
万平方米
环比
万平方米
环比
元/平方米
环比
商品住宅
10,673,773
-1%
7,297,551
-25%
22,012
1%
公寓
8,789,722
-2%
6,279,369
-21%
20,620
3%
别墅
1,884,051
3%
1,018,182
-41%
30,600
4%
办公
2,357,590
-1%
1,832,828
21%
26,916
36%
商业
2,250,957
-7%
1,862,793
-21%
16,814
24%
2.存量分析——住宅加速上升危机显著商办存量稳定！
3．刚需住宅市场回顾——刚需购买力下半年会随价格下跌而爆发！
截至日前，各类刚需楼盘成交面积占总商品住宅成交面积的40%左右。
其中90平方米以下的低端刚需住宅市场成交了约200万平方米，91平方米至100平方米的中端刚需产品成交了约100万平方米。
表1：
全年低端刚需住宅成交量前十位
楼盘名称
套数
面积㎡
金额
均价元/㎡
金鼎香樟苑
523
42670
65222
15285
珊瑚湾雅园
499
39682
42224
10641
旭辉玫瑰苑
393
35009
52688
15050
新城尚上城
407
34307
44172
12876
美兰湖中华园
387
34017
54905
16140
中冶尚园
407
32548
40466
12433
世茂海滨馨苑
386
32409
27588
8512
保利湖畔阳光苑
304
27016
39277
14539
芦潮港海滨国际花城
323
26977
24452
9064
新城金郡园
310
26056
34873
13384
（低端刚需定义：
单套建筑面积90平方米以下，总价在150万以下）
表2：
全年中端刚需住宅成交量前十位
楼盘名称
套数
面积㎡
金额
均价元/㎡
金地艺境城
593
55651
108321
19464
万科清林径
236
22809
36889
16173
华润置地菁英苑
220
20586
49176
23888
琥珀郡园
197
19596
36136
18440
滨河华城
196
18316
42926
23437
大华河畔华城
161
15237
34942
22932
金色西郊城
153
14268
26456
18543
周浦镇老镇区4号地块
148
13691
24086
17593
一品漫城
142
13348
31053
23264
保利叶城
137
12714
24693
19422
（中高端刚需定义：
单套建筑面积90平方米到100平方米之间，总价在150万至300万之间）
同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：
成交回暖时点判断将在2012年的下半年。
一部分熬过1年社保期的非上海户籍人员将达到可购住宅的标准。
同时明年又是中国传统的结婚旺年，很大一部分刚需需要适婚房。
因此诸如嘉定新城、青浦新城、南桥新城的住宅项目，若单套面积可以控制在80平方米左右，总价控制在100万左右，还是可以取得较快的去化速度的。
4．中产阶层改善型住宅市场回顾——承受力约300到400万降价有效果！
2011年，各类中产阶层改善型商品住宅（单套面积101-140平米，总价301-500万元）成交2488套，总面积30.47万平米，成交金额92.3亿，均价接近3万元/平米。
从成交区位上看，主要集中在内中环；从板块分布上看，大宁、光新、张江、七宝、北蔡成为中产阶层改善购房者的青睐之地。
表3：
全年中产阶层改善型住宅成交量前十位
楼盘名称
套数
面积
金额
均价元/㎡
上海香溢花城
130
15896
51916
32661
张江汤臣豪园
118
15143
40959
27048
大宁瑞仕花园
125
14812
52650
35545
大华锦绣华城
104
12435
35760
28756
象源丽都
85
9988
30138
30175
城花新园
77
9391
26019
27707
合生江湾国际公寓
76
8737
28461
32574
慧芝湖花园
62
7519
26938
35828
五月花生活广场
60
7407
27261
36804
东方城市花园
61
7350
19896
27070
（中产阶层改善型需求定义：
单套建筑面积100平方米到140平方米之间，总价在300万至500万之间）
同策分析师姚伯均对于2012年刚需产品成交的预测：
2012年中产阶层客户承受能力普遍在300-400万元/套，个别降价“到位”的产品迎来较好销量，而其价格再次下探的可能性不大。
明年开发商的资金链仍将维持紧张局面，降价有可能从刚需盘向这类中产阶层改善型住房横向蔓延，预计其成交量有望提升。
5．高端阶层改善需求住宅市场回顾——整体没有市场细分中高端公寓受追捧经济型别墅遇冷！
2011年中端改善型住宅是受到政策影响最大的市场，因其需求面积段在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万，该购房者是在政策面前最尴尬的群体。
本年度中高端住宅（包含高端经济型别墅）成交仅739套，成交面积14.62万平方米，成交金额只有49亿元。
其中相对于市区高端公寓项目，高端经济型别墅成交遇冷更加严重。
2011年高端经济型别墅成交排名前两名的万科第五园和观庭不过都只有成交了36套，月均成交只有3套。
根据限购和贷款放松的力度，同策分析师姚伯均认为整体没有市场，细分中高端公寓受追捧，经济型别墅遇冷！
那些卖的好的项目必须具备如下三个特征：
首先沾上国际化社区的光；其次是产品的创新；第三是价格的比较优势。
表4：
全年高端经济型别墅成交量前十位
楼盘名称
套数
面积㎡
金额
均价元/㎡
四荷艺墅
36
7010
19982
28504
蓝山小城
36
6857
22896
33389
绿地宝里
27
5446
14409
26459
绿地梧桐院
21
4184
11963
28591
美兰湖花园
17
3238
8907
27507
合生国际花园
14
2785
8205
29456
高桥新城
14
2767
9517
34391
龙湖郦城
13
2730
7480
27396
优豪新园
12
2529
6774
26788
琥珀臻园
13
2502
6657
26608
（高端阶层改善型需求定义：
面积在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万）
表5：
全年高端住宅公寓成交量前十位
楼盘名称
套数
面积
金额
均价元/㎡
仁恒森兰雅苑
115
22925
97869
42691
天御苑
75
14862
48217
32443
琥珀臻园
23
4427
11912
26911
新都国际城
21
3982
15398
38673
祥生福田雅园
19
3502
11766
33598
象源丽都
15
2922
9101
31140
品尊国际公寓
13
2661
10860
40812
长宁八八中心
11
2181
9991
45814
中环凯旋公寓
9
1925
6949
36100
新湖明珠城
8
1517
5069
33417
（高端阶层改善型需求定义：
面积在180平方米至220平方米，总价预算在500万至999万）
6．豪宅市场回顾——第一居所别墅是主流标准
2011年上海总价1000万以上的豪宅共成交1676套，签约面积达到53.6万平方米，从成交总套数和成交总面积看，虽然有所下滑，但是与中间段改善类定位的住宅项目相比，成交量下滑幅度并不大。
同策分析师姚伯均认为：
2012年郊区大面积平层豪宅公寓的市场狭小，可能存在产品定位误区。
而在内环内和内中环间大平层豪宅基本已经为高端购房者所接受，基本能够作为豪宅的一个重要指标了。
豪宅中作为第一居所的独栋别墅依旧是主流标准。
表6：
全年豪宅公寓成交量前十位
楼盘名称
套数
面积
金额
均价元/㎡
星河湾荟苑
81
28215
180922
64123
上海星河湾花园
89
26581
118428
44554
尚海湾豪庭
71
23208
173993
74970
绿城御园
47
15573
79032
50750
九龙仓玺园
43
11479
61816
53854
仁恒森兰雅苑
37
11237
52978
47146
天御苑
33
10363
41375
39924
金地天境城
30
9656
45919
47556
大华清水湾花园
36
8634
56012
64875
华润外滩九里苑
35
8406
83294
99085
（豪宅定义：
总价1000万以上的别墅和平层公寓）
表7：
全年豪宅别墅成交量前十位
楼盘名称
套数
面积
金额
均价元/㎡
上海紫园
42
21334
204160
95695
诚邦别墅
55
20663
93505
45253
仁恒怡庭
62
18432
126775
68780
棕榈滩
24
11007
57768
52482
金茂逸墅
23
9818
34806
35452
中科大学村
32
9295
43495
46792
乔爱花园
13
8177
25799
31549
翡冷翠园
17
7381
53595
72609
大华锦绣华城
22
7143
47183
66057
南郊名墅
9
6331
18443
29133
（豪宅定义：
总价1000万以上的别墅和平层公寓）
7．商办类物业市场回顾——酒店式公寓热销大宗交易不时出现
在住宅被限购，整体经济形势不容乐观的情况下，2011年的上海商办类市场的表现是波澜不惊的，小户型商办类项目交投踊跃、大宗交易不时出现。
优于商业地产的稳定的投资回报，以及物业的保值增值属性，今后很长一段时间，其仍然是投资人士的聚焦点。
从本年度商办类物业的成交具体情况看，呈现出三个特征：
酒店式公寓热销；高等级写字楼被整购的情形频繁发生；郊区小户型产权式商铺。
同策分析师姚伯均认为：
在2012年，随着产业结构调整的深入，酒店式公寓，小面积产权商铺自然而然是市场的热点。
表8：
全年酒店式公寓成交排行
楼盘名称
套数
面积
套均面积
均价元/㎡
江桥万达广场
602
30550
51
15507
绿地领海二期
432
29996
69
11445
绿地·公园广场
538
29121
54
14715
风尚天地广场
371
25484
69
19243
尚都国际大厦
439
24914
57
15458
禹洲蓝爵
456
22153
49
21364
新城金郡园
307
19513
64
14885
绿地北郊商业广场
374
19374
52
13922
凉城地区中心（公寓式办公楼）
71
17137
241
15600
中心公馆
246
14510
59
19717
表9：
全年大宗收购排行
楼盘名称
套数
面积
均价元/㎡
新世界长宁商业中心
388
113476
28220
上海环球金融中心
10
33629
82283
二十一世纪中心大厦
81
22071
102955
上海港国际客运中心商业配套项目1
28
36063
60288
嘉瑞国际广场
176
42972
42428
浦江双辉大厦
7
18964
47426
国浩长风城
34
35316
20383
东方金融广场
16
9907
56462
上海九久青年城
71
24638
13947
永新城
4
7100
40884
高宝金融大厦
3
3185.82
79999
表10：
全年产权商铺成交排行
楼盘名称
套数
面积
套均面积
均价元/㎡
金山国际贸易城
579
40780
70
4429
宝山万达广场
365
37608
103
41047
上海服装机械城
440
30488
69
1679
上海国际礼品城
417
30087
72
13367
上海南桥国际商业广场
364
25307
70
19839
上海电器城
440
22928
52
8253
恒达休闲广场
170
16896
99
20116
上海玫瑰园商贸城
221
15789
71
2356
上海亿丰五金家居广场
245
15551
63
19207
东方汽配城
248
14462
58
15700
附录：
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