3大兴区生物医药基地东配套区11#地块可行性研究报告.docx
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3大兴区生物医药基地东配套区11#地块可行性研究报告
北京市大兴区生物医药基地东配套区11号地居住项目（配建公共租赁房）可行性研究报告
一、项目基本情况
1、位置及交通
该地块位于大兴区北臧村镇，生物医药基地东配套区内，南六环路南侧，与我公司南加气项目隔京开高速公路相对，紧邻地铁4号线天宫院站，距离南三环15公里，距离首都第二机场（暂定大兴区榆垡镇南各庄）20公里，交通位置十分便捷。
图1：
项目位置及交通图
2、四至、现状及交地条件
（1）四至
该项目宗地四至范围：
东至京开高速公路，西至新源大街，南至华佗路，北至庆丰路。
（2）现状
宗地内除有电线一路及部分树木以外，已达到自然平整。
图2：
项目现状及四至
（3）市政状况
该项目由大兴区分中心负责完成宗地范围内征地、地上物拆迁、渣土清运和场地平整，以及该宗地入市交易前咨询、评估等前期工作，向中标人提供具备“六通一平”（“六通”指宗地外通上水、下水、通电、通路、通讯、通燃气，“一平”指除路灯、红绿灯、高压线杆、树木以外的场地自然平整）条件的土地，临时水电接用费用由中标人承担。
项目目前现状“六通一平”，其中西侧新源大街、北侧庆丰路和南侧华佗路通上水、下水、通电、通路，由政府出资提供。
通讯与通燃气由通讯单位和燃气单位投资提供。
图3：
项目地块市政规划示意图
3、规划条件
该项目总用地面积18.84公顷，建设用地面积11.40公顷，建筑规模25.29万平方米，其中居住建筑规模23.59万平方米，教育配套1.5万平方米，具体规划指标如下：
表1：
规划条件表
序号
地块
用途
建设用地面积（ha）
建筑规模（万㎡）
容积率
控制高度
1
0506-005
居住
5.35
13.18
2.5
60
2
0506-022
居住
4.16
10.4
2.5
60
3
0506-016
小学
1.44
1.15
0.8
18
4
0506-021
托幼
0.44
0.35
0.8
12
图4：
项目地块规划示意图
4、周边配套情况
该项目目前缺乏必要的生活配套，在医药基地东配套区内，天宫院地铁站附近规划了商业金融约60万平方米（与本项目同期推出），可以解决本项目的配套问题。
项目北部的大兴城区区域商业、医疗、教育等配套资源较为丰富。
图5：
项目地块配套示意图
二、市场分析
1、大兴区概况
⑴区域状况
大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台、朝阳区。
辖区面积1036平方公里，常住人口109.7万人（2008年末），下辖5个街道办事处、5个地区办事处、9个镇。
⑵区域经济发展状况
2009年大兴区区国内生产总值为236亿元，位列北京市12个郊区县第4位，人均可支配收入为22700元。
文化创意、生物医药、生产性服务业和都市型现代农业四大产业为大兴区主要产业。
图6：
2009郊区县GDP与人均可支配收入
⑶区域规划
根据《大兴新城规划（2005-2020）》，大兴新城的城市空间结构为“一心六片三组团”，一心即京南绿色新城核心区，大兴的行政中心和文化中心；三组团即西红门组团（综合承接居住和商业服务区），孙村组团（发展控制区），狼垡组团（综合生活服务区）；六片即东片区（大兴区域综合功能区），东北片区（综合功能承接区），西片区（文教先导综合发展区），东南片区（物流先导综合产业区），西南片区（生物医药先导综合产业区）以及预留发展片区（未来承接片、新城综合发展）。
该项目所在的西南片区为生物医药先导综合产业区，规划继续发展成为以生物医药基地为主导的综合产业区。
积极发展生物医药关联产业及科研，按照市级产业区标准进行建设。
图7：
大兴新城规划示意图
2、大兴生物医药产业基地
大兴生物医药产业基地规划面积是9.63平方公里，成立于2002年12月，2006年1月经国务院批准纳入了中关村科技园区，2006年11月国家发展和改革委员会批复产业基地为北京国家生物产业基地。
园区已经形成了中药现代化、现代生物制品、研发检测服务等多元化的产业格局，初步形成比较完整的产业链条。
以中国药品生物制品检定所、国家兽医微生物中心、国家动物疫病预防控制中心为龙头，形成药品、生物制品检定及技术执法核心区域；以同仁堂集团、康美药业、以岭集团为龙头，形成中药、天然药物核心区域；以四环科宝、协和制药为龙头，形成化学制剂核心区域；以民海生物、康泰药业为龙头，形成疫苗、生物制品核心区域；以麦邦电子医疗设备、国药龙立制药装备为龙头，形成医疗仪器和制药设备核心区域；以中国医学科学院药物研究所、中国中医科学院、北京市科学技术研究院为龙头，形成药品研发创新核心区域。
预计2015年，大兴生物医药产业基地产业规模将达到600亿元。
3、周边土地市场
该项目周边土地成交主要集中在大兴新城北区，2009年6、7月成交的6宗土地楼面均价在6500元/平方米左右，2009年12月成交的2宗土地楼面均价达到10500元/平方米以上。
2010年11月，位于项目北侧的大兴区黄村大庄三角地居住项目以招标方式出让，4家公司参与投标，其中河北众美地产报价达到9900万（8182元/平方米），高出底价近200%。
表2:
周边土地成交情况
序号
宗地名称
土地总面积（ha）
建设用地面积（ha）
规划建筑面积（万㎡）
规划用途
成交日期
楼面均价（元/㎡）
受让单位
1
大兴区黄村（新城北区22号地二期）居住项目用地
10.60
10.47
19.03
居住
09.06
4735
春光和华美
2
大兴区黄村（新城北区23号地）居住项目用地
2.84
2.63
3.95
居住
09.06
6354
旭辉集团
3
大兴区黄村（新城北区10号地）居住项目用地
10.32
6.99
13.36
居住
09.07
6140
旭辉集团
4
大兴区黄村（新城北区16号地）居住项目
21.23
15.21
27.58
居住
09.07
5664
金地集团
5
大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目
23.47
16.23
45.80
居住、商业金融
09.07
6605
绿地集团
6
大兴区黄村（新城北区2号地）住宅及公建项目用地
14.76
9.10
22.49
居住
09.07
7248
保利地产
7
地铁大兴线枣园路站居住及多功能（一期、三期）项目用地
22.04
11.38
28.21
居住
09.12
10653
中建国际
8
地铁大兴线枣园路站居住及多功能（二期）项目用地
7.92
6.49
14.69
居住
09.12
10928
新城时代
9
大兴区黄村大庄三角地居住项目
1.01
1.01
1.21
居住
10.11
8182
河北众美
（最高报价）
图8：
项目周边土地成交情况
4、商品住宅市场
该项目北侧的大兴新城北区目前主要在售项目有绿地新里西斯莱、金地仰山、保利茉莉公馆、旭辉紫郡，艺苑桐城，均为普通住宅，售价在18500-22000元/平方米之间，月均去化2.5万平方米，主要针对刚需及首次改善型客户。
项目南侧主要在售项目为富力丹麦小镇，普通住宅售价12000元/平方米，独栋售价18000元/平方米，项目总体月均去化0.6万平方米。
6月至11月，以上项目整体均价呈上升态势，市场状况良好。
表3：
项目周边楼盘情况
项目名称
物业类别
建筑
类别
建筑规模
（万㎡）
容积率
开盘时间
主力户型（m2）
销售均价（元/㎡）
开发商
保利茉莉公馆
住宅
板楼、板塔结合
22.5
2.5
2011-06
1居-4居，60-140
18500
保利地产
旭辉紫郡
住宅
板式小高层
17
2.0
2010-10
80两居、130三居
19000
东亚新华
金地仰山
住宅
板式小高层
27.5
1.8
2010-08
2居80、3居140、4居180
19000
金地地产
绿地新里西斯莱
住宅、公寓、联排
多、高层板楼
45.8
2.6
2010-04
2居90、
3居130-140
22000
绿地集团
富力
丹麦小镇（公寓部分）
住宅
别墅
板塔结合
12.5
0.6
2010-04
2居90
4居260
12000
富力集团
首邑溪谷
住宅
板楼和塔楼
25
2.1
2010-12
2居87
3居120
19000
北京昊坤嘉业房地产开发有限公司
艺苑桐城
住宅
板楼
8.9
2.5
2009-05
2居90
3居120-140
18000
北京艺苑房地产开发有限责任公司
图9：
周边在售项目示意图
图10:
周边在售项目价格走势
三、优劣势分析
1、优势
⑴该项目东邻京开高速、北临南六环辅路，距离地铁生物医药基地站步行约300米，地铁4号线至市区30分钟，交通比较便捷。
⑵项目附近将形成医药研发、医药生产和医药设备的完整产业链，会吸引大批高收入人群入住，形成巨大刚需，拉动该项目市场。
⑶该项目位于我公司开发的南加气项目西侧，如能获取该项目，可以有效降低管理成本。
2、劣势
该项目须配建3万平方米公共租赁房，降低了项目总体盈利水平;
四、招标交易要点
1、投标要点
⑴招标公告发布时间：
2010年11月26日
⑵投标预登记时间：
2010年12月16日（9：
00-12：
00，14：
00-15：
30）
⑶投标时间：
2010年12月20日（9：
30-10：
30），投标截止后当即开标
⑷招标为设定有底价的暗标形式。
招标底价由政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分构成。
其中：
土地开发建设补偿费62990万元，折合可出让建面2490元/平方米。
⑸投标保证金：
20500万元；资金证明：
不低于41000万元
⑹资金需求计划
根据招标文件要求，本项目资金需求计划如下：
表4：
资金需求计划表
日期
2010年12月16日
（投标预登记时间）
2011年1月5日
2011年1月9日
备注
投标保证金
20500万元
（中标后冲抵部分政府收益）
全部土地开发建设补偿费
62990万元
全部政府土地收益-投标保证金
2、特殊条款
宗地中将配建公共租赁房，建筑面积30000平方米。
由大兴区政府或其指定单位以5500元/平方米价格回购。
六、结论及建议
该项目紧邻六环路、京开高速公路、地铁大兴线，地理位置优越，交通便捷，即将成型的生物医药基地具有巨大的刚性需求潜力，周边开盘楼盘较少，竞争压力小，建议在保证合理开发收益的情况下，积极获取该项目开发权。
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
2010年12月
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