高层楼宇物业维修养护计划和实施.docx

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高层楼宇物业维修养护计划和实施

高层楼宇物业维修养护计划和实施

1维修基金的建立与管理

　　房屋本体和共用设施设备的维修养护是物业管理的重要内容，是XX使用功能不断完善的基础工作。

CPM在多的管理实践中，一直将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用期内功能不断完善、增值保值作为重点研究项目，探索成功经验。

　　CPM将参照建设部、财政部1998年11月9日颁发的建住房【1998】213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理法》和长沙市政府的有关规定，收取物业维修基金，建立物业维修基金科目。

　　在维修基金的管理中，CPM实行房屋本体和共用设施维修项目负责制，由CPM负责定期向XX业主委员会书面汇报项目执行情况，努力使维修基金发挥最大效用，保障房屋本体和共用设施始终完好、运转正常。

　　2房屋本体及共用设施维修养护范围

　　房屋本体共用部位维修养护范围：

房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道。

　　共用设施设备维修养护范围：

XX广场道路及停车场、地下车库、人防通道、自行车库、室外照明、围墙、大门、园林绿地、消防水池、标识导示、化粪池、雨污水管线、机电设备、消防设施、上下水主管道。

　　3房屋本体共用部位及共用设施维修养护运作

　　房屋本体及共用设施维修养护工作将按制度（见4及5）有计划按标准要求实施，属日常维护的其费用由管理处日常物业管理费中支出，属大中修、改造项目的报请XX业主委员会批准从房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金中支出。

按建设部、财务部及长沙市有关法规精神，结合CPM多年来在物业"房屋本体共用部位及共用设施设备维修基金"使用管理的成功经验，建议XX基金的使用和审批采用以下方案。

　　3.1管理处每年年末向XX业主委员会作出本年度共用部位及共用设施设备维修养护实施情况的总结，并提出下一年度计划。

经XX业主委员会审核批准后由管理处组织实施，所需费用从房屋共用部位共用设备设施维修基金中支出。

坚持专款专用，接受XX业主委员会的监督、查询。

　　图1年度维修保养计划运作程序结构程序图

　　3.2特殊情况下，紧急抢修项目是为了确保XX工作人员正常工人不受影响和人身安全、财产安全免受威胁而紧急实施的，管理处在抢修项目实施后立即报XX业主委员会（有可能的尽量在实施前通报），费用从相应的维修基金中支出。

每半年向XX业主委员会汇总结算。

　　图2紧急抢修程序图

　　4房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期

　　CPM根据长沙市房屋本体共用部位维修和共用设施设备维修基金有关规章制度，结合XX房屋本体共用部位及共用设施设备的使用年限，制订出房屋本体共用部位及共用设施设备维修养护周期。

　　4.1房屋本体共用部位维修养护周期。

（表1）

　　4.2共用设施设备维修养护周期。

（表2）

　　5房屋本体共用部位及公共设施维修计划、标准

　　5.1房屋本体共用部位维修计划、标准

　　5.1.1房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案（表3）

　　5.1.2房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案（表4）

　　5.1.3房屋本体共用部位维修养护标准及实施效果（表5）

　　5.1.4房屋本体共用部位日常检查表（表6）

　　5.2共用设施设备维修养护计划及标准

　　5.2.1共用设施设备日常维修计划及实施方案（表7）

　　5.2.2共用设施设备日常维修标准及实施效果（表8）

　　5.2.3共用设施设备定期维修计划及实施方案（表9）

　　5.2.4共用设施设备定期维修标准及实施效果（表10）

　　5.2.5共用设施设备日常检查表（表11）

　　共用设施设备日常维修计划及实施方案表7

　　序号类别项目日常维修计划方案

　　1广场道路路面、人行道、道牙每周检查一遍，随坏随修。

由工程部维按项目维修规程实施。

　　2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修。

由工程部按作业指导书实施。

　柱头灯　藏地灯

　　3沟渠池井雨水口每周检查一遍，发现问题，及时维修。

由工程部按作业指导书规程实施。

　　雨水井　污水井　化粪池　阀门井

　　4园林绿地绿化每天检查一遍，发现问题，及时维修。

管理部安排绿化补种、园艺维修。

　　5机电设备变配电设备每天巡视检查，发现问题，及时维修。

由工程部组织实施。

　　给排水设　6消防设施自动烟感报警系统每周检查一遍，发现问题，及时维修。

由工程部按相关维修规程实施

　　消防栓、喷淋系统　疏散指示

　　7给排水管道管道每天检查一遍，发现问题，及时维修。

由工程部按相关维修规程实施　阀门

　　8公用标识导视标识牌每周检查一遍，发现问题，及时维修。

由工程部按相关维修规程实施　警示牌

　　9其它公用设施垃圾转运站每周检查一遍，发现问题，及时维修。

由工程部按相关维修规程实施　大门　围墙

　　共用设施设备日常维修标准及实施效果表8

　　序号类别项目日常维修计划日常维修实施效果

　　1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面修缮质量标准；

　　⑵人行道铺设修缮标准。

平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上

　　2室外照明高柱灯⑴电气作业安全操作规程；

　　⑵灯具施工技术标准。

灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。

　柱头灯　藏地灯

　　3沟渠池井雨水口⑴井内无积物，井壁无脱落；

　　⑵化粪池出口及分隔池无堵塞；

　　⑶井盖上标志清晰。

⑴井盖完好率达100%，标志清晰；

　　⑵无缺损，少污积；

　　⑶无堵塞。

　　雨水井　污水井　化粪池　阀门井

　　4园林绿地绿化绿化工作标准。

⑴绿化管理设施、设备齐全完好；

　　⑵园艺完好率达95%以上；

　　⑶绿化及时补种，覆盖率达99%以上。

　　5机电设备变配电设备⑴变配电设备保养规程；

　　⑵给排水设备保养规程；

　　⑶空调维护保养规程。

无故障停水停电，设备正常安全运行

　　给排水设备　空调设备

　　6消防设施自动烟感报警系统

　　消防栓、喷淋系统⑴给排水管道施工技术标准；

　　⑵消防设施施工技术标准。

⑴消防设施正常有效；

　　⑵灵敏准确报警。

　疏散指示

　　7给排水管道管道给排水管道维护规程。

管道通畅，无渗漏。

　阀门

　　8公用标识导视标识牌⑴标识清楚，无污积，破损；

　　⑵安放牢固。

⑴标志设施完好率100%；

　　⑵标志无损坏。

　警示牌

　　9其它公用设施垃圾转运站⑴无破损；

　　⑴无脱落；

　　⑶外观良好。

⑴确保围墙的完好；

　　⑵确保垃圾转运站正常使用。

　　围墙大门

　　共用设施设备定期维修计划及实施方案表9

　　序号类别项目日常维修计划方案

　　1广场道路路面、人行道、道牙⑴每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。

　　⑵路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其它控制每年5‰以内，逐年递增10%。

翻新工作由工程部委托有关施工单位实施。

　　2室外照明高柱灯⑴灯杆每年刷漆一次；

　　⑵每月清洁灯具一次；

　　⑶每季检修线路一遍；

　　⑷对于破损灯具及老化线路进行更换。

由工程部按相关作业规程维修。

　　柱头灯　藏地灯

　　3沟渠池井雨水口⑴化粪池每半年清理一次；

　　⑵井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；

　　⑶每季度清理井内杂物一次；

　　⑷每年全面维修完善一次。

由工程部按相应作业规程实施。

　　雨水井　污水井　化粪池　阀门井

　　4园林绿地绿化⑴春、夏季各补换3%~6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；

　　⑵花木每半月修剪一次；

　　⑶草坪每月修剪一次；

　　⑷乔木每月修剪一次；

　　⑸根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀。

由管理部按照相应作业规程实施。

　　5机电设备变配电设备⑴每周检查控制设备一次；

　　⑵每季检查开关灵敏度及开关紧固件件完好情况；

　　⑶每年保养水泵一次；

　　⑷空调主机每年保养一次。

由工程部组织实施。

　　给排水设备　空调系统

　　6消防设施自动烟感报警系统⑴消防栓及水泵接合器每半年油漆一次

　　⑵消防栓每半年排一次水，检修一次；

　　⑶消防系统主要设备每年联动测试一次。

由工程部按相关维修规程实施　消防栓、喷淋系统　疏散指示

　　7给排水管道管道⑴每年刷一次管道油漆；

　　⑵每年检测一次管道固定码；

　　⑶每半年维护一次阀门；。

由工程部负责维修。

　阀门

　　8公用标识导视标识牌⑴每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次

　　⑵每年对标识进行维护一次；

　　⑶每5年更换一次。

由工程部组织实施。

　警示牌

　　9其它公用设施垃圾转运站⑴每年刷油漆一遍；

　　⑵每季度检查排水沟通畅情况；

　　⑶每季度检查一次泄水孔疏通情况。

由工程部按相关作业规程实施。

　　围墙　大门

　　共用设施设备定期维修标准及实施效果表10

　　序号类别项目日常维修计划日常维修实施效果

　　1广场道路路面、人行道、道牙⑴路面施工质量标准；

　　⑵人行道铺设技术标准。

使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。

　　2室外照明高柱灯

　　⑴灯具施工技术标准。

⑴实现良好的灯具外观；

　　⑵照明系统正常有效启用；

　　⑶照明设施线路完好率达99%以上。

　　柱头灯　藏地灯

　　3沟渠池

　　井雨水口⑴化粪池清理作业规程；

　　⑵井盖刷防锈漆作业规程；

　　⑴池内、井内沉积物及时清理，出口畅顺；

　　⑵井盖正常使用，密合；

　　⑶流水通畅，无堵塞。

　雨水井　污水井　化粪池　阀门井

　　4园林绿地绿化绿化工作标准。

绿草如茵，树木青翠，剪切整齐。

　　5机电设备变配电设备机电设备维护保养规程。

⑴无故障

⑵空调系统运行正常。

　　给排水设备　空调系统

　　6消防设施自动烟感报警系统

　　消防栓、喷淋系统消防报警系统维护保养规程。

⑴设施正常有效使用；

　　⑵外观完好，标识清楚；

　　⑶灵敏、准确报警。

　疏散指示

　　7给排水管道管道给排水管道维护修缮标准。

⑴管道通畅，无渗漏；

　　⑵阀门灵活、不漏水。

　阀门

　　8公用标识导视标识牌XX标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。

⑴标识清洁美观；

　　⑵安放稳固；

　　⑶标识清晰。

　警示牌

　　9其它公用设施垃圾转运站垃圾转运站及围墙维护标准。

⑴设施安全正常使用；

　　⑵完好美观。

　围墙　大门