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自考教育管理专业中外教育管理史

大庆市人民政府关于印发大庆市物业服务收费管理办法的通知

庆政发〔2006〕21号

2006-07-11

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：

　　经市政府领导同意，现将《大庆市物业服务收费管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年六月十六日

　　　　　　　　　　　　　　大庆市物业服务收费管理办法

　　第一条 为促进大庆物业管理行业健康发展，建立合理、公开、质价相符的物业服务收费机制，规范物业服务收费行为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法规、规章及有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 住宅以及住宅物业管理区域内配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价；非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　中直企业内部实行关联交易价格的物业收费管理，暂不执行本办法。

　　第三条 物业服务实行分等收费。

分等收费标准包括物业服务等级标准和物业服务收费标准。

物业服务等级标准由市物业管理行政主管部门按照国家和省有关物业等级分类标准负责制定；物业服务收费标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门提出各等级的物业服务基准价和浮动幅度，报市政府批准后会同住宅物业分等标准一并公布。

　　第四条 实行政府指导价的物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备日常运行、维修、养护服务五项。

各项分成不同等级，等级从高到低，最高为一级。

　　第五条 实行政府指导价的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择并组合确定。

物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和，并可在上下10%的浮动范围内协商确定。

具体服务收费标准由物业服务合同当事人双方，结合不同物业项目实际，根据经批准的指导价格和浮动幅度在物业服务合同中具体约定。

双方协商达不成一致意见的，或该物业管理区域未组建业主委员会的，由物业管理企业提出拟执行的服务项目、服务等级标准和收费价格，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门在政府指导价相应范围内进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价签订合同。

　　第六条 新建物业项目的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报市价格主管部门、物业管理行政主管部门确定。

建设单位应在确定的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格，并与物业管理企业签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同中需列明约定的服务项目、服务等级和收费标准。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应包含前期物业合同中约定的服务项目、服务等级和收费标准。

　　第七条 居民住宅改变用途的和居住、经营为一体的，以及同一住宅物业管理区域内的非住宅物业，物业服务收费标准由双方协商约定，双方协商达不成一致意见的，可参照同一物业区域住宅物业服务政府指导价收费标准。

　　第八条 物业公司在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》以外提供其他物业服务内容的，收费标准由双方协商确定。

业主大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物业管理协会组织专家论证提出相适应的收费标准，经市物业管理主管部门确认并报市价格主管部门批准后，作为物业管理招标或协议的最高收费标准；业主大会成立后，具体的收费标准由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。

需要时也可邀请所在地居民委员会参与协调。

　　双方同意在《大庆市住宅物业服务分等收费标准》所涵的服务内容、设施设备、服务等级之下提供物业服务的，应当降低收费标准。

降低的幅度双方未达成一致意见的，由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门进行协调，协调不成时，提交有相应资质的价格评估中介机构进行评估确定收费标准，双方按评估价格签订合同。

　　第九条 物业管理企业应当自签订物业服务合同之日起15个工作日内，将物业服务合同提交物业所在地的价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。

　　第十条 物业服务收费按法定产权建筑面积计算；未办理房屋所有权证的以售房合同中标明的建筑面积计费，房改售房以实际建筑面积计费。

　　第十一条 物业管理企业可按月/每平方米、季/每平方米、半年/每平方米或一年/每平方米计收物业服务费，具体收费时间由双方在合同中约定，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。

　　第十二条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

　　物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。

双方另有约定的从其约定。

　　第十三条 物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。

　　物业服务收费明码标价的内容包括：

物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。

　　实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。

　　第十四条 物业管理企业应当遵守国家的法律、法规及有关文件的规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。

若未能履行物业服务合同约定，导致业主人身、财产、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。

业主违反物业服务合同约定不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　第十六条 物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。

　　第十七条 物业管理企业违反国家、省、市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。

构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

　　第十八条 本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。

　　第十九条 各县根据当地实际情况，可参照本《办法》制定本县物业服务收费政府指导价和服务标准，并报市物价局、市城市管理行政执法局备案。

　　第二十条 本办法自2006年7月1日起执行。

大庆市人民政府办公室关于印发

2009-09-04

大庆市人民政府办公室关于印发

大庆市住宅物业服务分等收费标准的通知

庆政办发〔2006〕63号

各县、区人民政府，各中、省直单位，市政府各直属单位：

　　经市政府领导同意，现将《大庆市住宅物业服务分等收费标准》印发给你们，请遵照执行。

　　附件：

大庆市住宅物业服务分等收费标准

二○○六年六月二十二日

大庆市住宅物业服务分等收费标准

一、综合管理服务标准与收费标准

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

一级1管理处设置

（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业公司进行管理的，可以设置一个管理处）。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

0.16

2管理人员要求

（1）小区经理有物业管理执业资格证书，有一年以上小区经理或副经理任职经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3服务时间周一至周日每天8小时在办公场所进行业务接待，并提供服务。

4日常管理与服务

（1）24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（4）建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（5）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案（2003年9月1日前的除外）、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、日常管理档案等]。

（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%。

（8）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（9）运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（11）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改。

（12）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织两次以上的社区活动。

（13）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

二级1管理处设置

（1）小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业公司进行管理的，可以设置一个管理处）。

（2）办公场所整洁有序。

（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。

0.12

2管理人员要求

（1）小区经理有物业管理执业资格证书，有三年以上物业管理工作经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。

3服务时间周一至周六每天8小时在办公场所进行业务接待，并提供服务。

4日常管理与服务

（1）24小时受理业主或使用人报修。

急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。

（2）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。

（3）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（4）建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（5）建立小区物业管理档案（包括物业竣工验收档案（2003年9月1日前的除外）、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等）。

（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

（8）建立管理处内部管理制度和考核制度。

（9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（10）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。

（11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

三级1管理处设置小区内设置管理机构（相邻小区由同一物业公司进行管理的，可以设置一个管理处），配置简单办公设备，配有电话。

0.08

2管理人员要求

（1）小区经理有物业管理执业资格证书。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。

3服务时间周一至周五在小区办公场所进行业务接待。

4日常管理与服务

（1）24小时受理业主或使用人报修。

急修一小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。

（2）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。

（3）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（4）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（5）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。

（6）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。

（7）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。

（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。

（9）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

四级1管理处设置小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。

0.04

2管理人员要求

（1）小区经理有物业管理执业资格证书。

（2）管理人员挂牌上岗。

3服务时间周一至周五在指定地点进行业务接待。

4日常管理与服务

（1）24小时受理业主或使用人报修。

急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。

（2）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。

（3）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。

（4）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（5）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。

（6）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。

（7）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。

（8）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

备注：

1．小区内设置管理处的，若小区建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。

2．每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（四级除外）。

二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准

级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

一级楼内公共区域1地面和墙面每日清扫一次，8小时巡回保洁，地面5～10月每周拖洗一次以上。

0.32

2楼梯扶手、栏杆、窗台隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。

3消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。

4天花板、公共灯具每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

5门、窗等玻璃5～10月每月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

6雨达、屋顶保持清洁、无垃圾。

7垃圾收集按楼层设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。

8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁保养一次，表面光亮，无污迹。

楼外公共区域9道路、场地、绿地道路、场地、绿地每日清扫一次以上，八小时巡回保洁，目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；区内积水一天清理完毕；区内积雪小雪一天清扫完毕，大雪三天清扫完毕，其他部位小雪二天清扫完毕，大雪四天清扫完毕。

10宣传栏、小品、健身器、桌椅等5～10月每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁。

11垃圾厢房有专人管理。

生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）每日清理一次以上，垃圾清运及时，整体清洁、无异味。

12果皮箱、垃圾桶合理设置。

每日清理一次，每周擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

13消毒灭害每月对窨井、垃圾房消杀一次。

级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

二级楼内公共区域1地面每日清扫一次，5～10月每半月拖洗一次，地面清洁。

0.27

2楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹二次，保持基本无灰尘。

3消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。

4天花板、公共灯具每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。

5门、窗等玻璃5～10月每两月擦拭一次，目视明亮无污迹。

6雨达、屋顶保持清洁、无垃圾。

7垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。

楼外公共区域9道路、场地、绿地道路、场地、绿地每日清扫一次，目视地面、绿地清洁无杂物；区内道路积水一天清扫完毕，小雪一天清扫完毕，大雪三天清扫完毕；其他部位积雪小雪二天清扫完毕，大雪四天清扫完毕。

10宣传栏、小品、健身器、桌椅等5～10月每周擦抹一次，表面无污迹。

11垃圾厢（房）有专人管理。

生活垃圾封闭存放，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，垃圾清运及时。

12果皮箱、垃圾桶合理设置。

每日清理一次，每半月擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

13消毒灭害每季对窨井、垃圾房消杀一次（6、7、8月每月喷洒一次）。

级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

三级楼内公共区域1地面每日清扫一次，5～10月每月拖洗一次，地面清洁。

0.22

2楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次。

3消防栓、指示牌等公共设施每月擦抹一次。

4天花板、公共灯具每半年除尘一次。

5门、窗等玻璃5～10月每季擦拭一次。

6雨达、屋顶每半年清扫一次。

7垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。

8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。

楼外公共区域9道路、场地、绿地道路、场地、绿地每日清扫一次，无卫生死角；区内主要道路积雪小雪一天清扫完毕，大雪三天清扫完毕，其他道路、场地积雪小雪三天清扫完毕大雪五天清扫完毕。

10宣传栏、小品、健身器、桌椅等5～10月每月擦抹一次，表面无污迹。

11垃圾厢（房）每日清扫一次，保持垃圾厢（房）及其周围清洁，垃圾清运及时。

12消毒灭害每季对窨井、垃圾房消杀一次（6、7、8月每月喷洒一次）。

级别项目序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

四级楼内公共区域1地面隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。

0.18

2楼梯扶手、栏杆、窗台每半月擦抹一次。

3消防栓、指示牌等公共设施每两月擦抹一次。

4天花板、公共灯具每年除尘一次。

5门、窗等玻璃每年5～10月擦拭二次。

6雨达、屋顶每年清扫一次。

7垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。

8电梯轿厢操作板每日擦拭一次，目视无污迹；地面每日清扫一次。

楼外公共区域9道路、场地、绿地道路、场地、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾；区内积水二天清理完毕。

10宣传栏、小品、健身器、桌椅等5～10月每季擦抹一次。

11垃圾厢（房）每日清扫一次，保持垃圾厢（房）及其周围清洁，垃圾清运及时。

12消毒灭害每季对窨井、垃圾房消杀一次（6、7、8月每月喷洒一次）。

备注：

1．有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。

2．因弃用垃圾收集点而改作按层每天两次收集垃圾的，收费标准可上浮0.02元。

3．有水景的物业小区，应在收费标准基础上增0.01元。

4．外墙清洗的频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。

5．房屋装修产生的装修垃圾由业主自行清运，若委托物业企业进行清运，清运费标准按房屋建筑面积2元/平方米收取。

6．每一级服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（四级除外）。

三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

一级1人员要求

（1）专职安保人员（公共秩序维护人员）中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

0.35

2门岗

（1）各出入口24小时值班看守，5～10月立岗时间不少于六小时，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录，边门定时开放。

（2）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3巡逻岗

（1）安保人员（公共秩序维护人员）手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。

监控中心有巡更记录（如无巡更器，巡逻时二人一组）。

（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（3）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

4技防设施（监控岗）

（1）小区具备监控系统、电子巡更系统、电子单元门或其他安全防范设施（楼宇对讲、周界报警、门锁智能卡等）不少于三项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）控制中心接到报警信号后，安保人员（公共秩序维护人员）五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

5车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

二级1人员要求

（1）专职安保人员（公共秩序维护人员）中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。

（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

0.26

2门岗

（1）小区主出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）对进出小区的车辆进行管理和疏导；对大型物件搬出实行记录。

3巡逻岗

（1）白天每三小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。

（2）在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

4技防设施和救助（监控岗）

（1）小区具备监控系统、电子巡更系统、电子单元门或其他安全防范设施（楼宇对讲、门锁智能卡等）不少于二项，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心收到报警信号后，安保人员（公共秩序维护人员）应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

5车辆管理

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。

（2）及时处理车辆停放不规范的现象。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

级别序号内容服务要求每平方米建筑面积月收费标准（元）

三级1人员要求

（1）专职安保人员（公共秩序维护人员），身体健康，工作认真负责。

（2）对小区日常护卫事项做出正确反应，能正确使用消防器材