扬州1912商业项目全程策划报告全文.docx
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扬州1912商业项目全程策划报告全文
第一编市场分析及可行性研究
第二编主题定位及业态布置
第三编招商策略及执行计划
第四编企划执行计划
第五编财务预算（框架）-经营利润预算
第一编市场分析及可行性研究
1-1、扬州宏观经济发展分析
1-2、扬州市商业环境调查
1-3、项目状况及条件分析
1-4、SWOT分析
1-5、商家访谈分析
1-6、总结
1-1、扬州宏观经济发展
1-1-1、扬州简介
1-1-2、交通状况
1-1-3、宏观经济
1-1-4、经济构成
1-1-5、消费水平
1-1-1扬州简介
a1>.中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。
b.扬州位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。
c.现辖广陵、维扬、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。
d.全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里。
e.全市总人口453.61万，其中市区人口112.52万人。
扬州既是风景秀丽的旅游城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。
这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多年来吸引了大量的中外游客。
扬州境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸。
同时扬州是江苏油田总部的所在地。
1-1-1扬州简介
1-1-2交通状况
扬州市水陆交通基础实施优良，运输便捷。
南京到扬州汽车只需1个多小时，上海到扬州只需3个半小时，北京至扬州只需要8个多小时。
京沪和宁通高速公路连接全市，构成扬州市一横一纵“T型”高速公路骨架。
长江北岸正在造“防洪、运输”双功能的沿江高等级公路，将三港（南通港、扬州港和南京港）三桥（江阴大桥、润扬大桥和南京大桥）和三市（南通市、扬州市和南京市）连成一片。
主要指标
2002年
2003年
2004年
2005年
GDP（亿元）
558.93
647.22
788.13
922
人均GDP（元）
12368
14300
17367
20389
餐饮业总额（亿元）
21.2
24.01
160.37
167.97
在岗职工年均工资
11973
13799
16008
城镇居民可支配收入（元）
7833
8705
9851
11379
旅游总收入（亿元）
52.02
62.3
78
104.6
1-1-3宏观经济
近年来扬州几项主要经济指标增长率分析
1-1-3宏观经济
1-1-4经济构成
历年来三次产业结构比
历年来三产增加值增长率分析
1-1-4经济构成
自1999年之后，扬州市餐饮娱乐业零售总额增长率一直保持着良好的势头，较社会消费品零售总额、批发零售贸易业零售总额的增长率高，平均增长率保持在13%以上。
因此，在未来两年内，餐饮休闲娱乐业仍将有更好的势头。
1-1-5消费水平
1912观点
从扬州近4年的GDP增长率、城镇居民人均可支配收入以及餐饮休闲娱乐的消费比重来看，扬州市民还是舍得花费的。
扬州被授予联合国最佳人文环境和居住环境称号，扬州是一座值得期待的城市；
如今外商在中国的投资主要集中在长江三角洲、珠江三角洲以及大北京地区。
其中长江三角洲重点为上海、江苏，而浙江、上海、苏南发展相对饱和，因此苏北将是外商想投资的首选。
扬州作为苏北的门户、外商进入苏北的跳板，其区域优势不容忽视。
从三次产业结构比例图上来看，虽然扬州第二产业（即工业）在整个三产的结构比重在不断增加，这与近年扬州始终把沿江开发作为经济建设的龙头，加速产业集聚的经济战略，强势推进工业第一方略相关，并不意味着第三产业在扬州市的衰退。
1912观点
虽然第三产业的比重在逐年以微弱的数值下降，但其增加值的增加率却在不断上升。
根据《扬州扬州市统计局关于2006年国民经济和社会发展的统计公报》显示２００５年第三产业对GDP增长的贡献率达到30.9%;
据数据显示，在扬州城镇居民可支配收入中，餐饮、休闲、娱乐的比重逐年增加，消费比例的增加势必加速扬州市民对餐饮、休闲、娱乐生活更高的要求;
随着扬州市的旅游总收入在扬州市的国民经济中扮演越来越重要的角色，旅游业的兴旺势必带动第三产业的再次发展;
综上所述：
扬州在未来的几年内将对餐饮、休闲、娱乐等第三产业文化有着更加旺盛的需求。
1-2、扬州商业环境调查
1-2-1扬州市主要商圈分析
1-2-2扬州市行业分析
1-2-3扬州市主要商业路段租金分析
1-2-4竞争市场分析
1-2-1主要商圈分析：
扬州老
城区
扬州
西区
扬州市的现有商圈主要为文昌阁商圈、其他零星的分布着四望亭商业带以及西区的兴城路商业带。
扬州真正繁华的商圈还以文昌阁、四望亭附近为佳，其是几十年来商业气氛的一种沉积，是自然形成的商业圈。
随着市政府“西进”的步伐，扬州西区的商业氛围在扬州市政府的强制性营造下也形成了以广润发、兴城路小美食街的零星商业带。
未来的几年内，西区还将打造一座20万平方米的SHOPPINGMALL，市政府拟建一个新的商圈。
文昌中路：
文昌中路以文昌阁为中心向东西延伸，全长大约3公里，沿街分布大约238家商家。
文昌中路是扬州自发形成的传统商业街，其中有很多是经营了5年以上的老店。
由于没有物业管理公司，该路段的业态分布相对杂乱，以服饰为主。
由于该地段多以服装居多，承受的租金价格也较高，每天每平方米在6~21元之间。
文昌阁
文昌中路业态分布
汶河路：
1、汶河路全长大约1.6公里，以文昌阁为中心南北发展，共分布了约164户商家。
2、虽然同处于文昌阁商圈，却因为主要以经营大型餐饮、电动车专卖等，租金是同处于文昌阁商圈的文昌中路的1/3，每天每平方米的租金范围在2元~6元之间
文昌阁
精益眼镜
百乐园KTV
竹壹梓
KISS夜总会
金手指手机美容
女士内衣
女士内衣
妇女服装
祥先制衣
感情驿站
上海精品服装
平英眼镜
琦珂银饰
打字复印社
城德布庄
中国银行
人立服装
千鹤电动车
速派奇
扬州信用社
中国邮政
奥得飞
普利斯通
天戬
雅马哈、三阳
五羊本田
富士达
铃木豪爵
三阳机车
新大洲本田
新大洲速乐
中国联通
电动车
卧龙
依莱达电动车
名迅
飞鸽
小羚羊
先桥美发美体
鸿星尔克
万汇
达芙妮
浩男服饰
雅鹿
斯得佳
简
DC
天天乐数码
科奇新品
柯达
檀木匠
水中花
格威斯
百桦园
衣恋
青青靓
烟酒店
写丽丝
老爷车服饰
龙服饰店
鳄鱼服饰
杉衣好
网通营业厅
KFC
万福银楼
高视眼镜店
黑天鹅商场
黑天鹅充印
本田豪爵
霹雳豹
万钰车行
金飞驰
凤凰电动车
大陆鸽
佳美花饰总汇
育才幼儿园
汶河南路
万汇大厦
蓝天大厦
玉玲珑
肯德基
蓝天旅行社
糖烟酒总公司
招商证券
北华超市
中国旅行
四望厅手机卖场
佰身铁板烧
好莱坞大酒店
梦法家纺
花样年华
文昆手机大卖场
工行按揭中心
中国旅行社
工行分理处
森达
安踏
繁星美容美发
匹克
交通银行分行
移动营业厅
金鹰国际
肯德基
必胜客
扬分金店
新华书店
高视眼镜
拜丽德
地质人
圣迪奥
麦根
森玛
安踏
汶河医院
火晶数码
天地假日酒店
中国联通
扬州蓝天门诊
中国联通
移动维修中心
四望亭大药房
扬州商业银行
中国农行
倍儿快餐连锁
豪客来
夜猫酒吧
好又多大酒店
契税征收点
新长铁路公司
多源鞋业
地下城商品城
上海藤华鞋业
寒鸟羽绒服
中国南方证券
喜万年豆浆
绿杨化装品
环球手机卖场
文昌手机卖场
高视眼镜
美卡影象
新天地大酒楼
大娘水饺
麦当劳
梦特骄
高佳庄中式快餐
扬州商业银行
汇金百货
乔丹专卖店
山口百货
九牧王
裤之家
吴良材
东方小商品市场
汶河北路
汶河路业态分布
兴城路小美食街：
兴城路位于扬州的西部开发区中心位置，全长500米左右，分布了以餐饮为主的58家商家。
兴城路由于紧靠江苏省石油总公司、扬州市电力公司、扬州市电视台，据在兴城路上比较大规模的酒店老板反映这类酒店多以公款消费为主，而规模比较小的餐饮店则为周边小区服务。
该地段每天每平方的租金价格在3.4元~0.9元之间
文昌阁
滋奇火锅
陈记香辣蟹
中国移动
华富玻璃
万当鱼火锅店
中国农行
龙桥休闲中心
巴湘火锅
长兴楼大酒店
绿园茶叶店
蒙牛肥牛城
十六粮店
新园超市
香泉鱼火锅
易生育发中心
五羊本田
东美美容美发
燕洛酒楼
神分大药房
特丽洁干洗店
中华园饭店
大麒麟阁
发问美发
水果超市
平价眼镜
德强网吧
中意门诊部
中国银行
琼花中心药店
诚信烟酒
装潢公司
日日红香水鱼
爱文橱柜
唐人食府
绿色吴记粥铺
小石桥火锅
金达服装机械
干锅屋
名烟名酒
鹏程美容
日丰管
兴城大药殿
市区信用社
邵伯湖
金苹果西饼屋
维扬人民医院
堡德莉大酒店
上海捷强烟酒
山路久
维扬一品
蜀正园
杰来饼屋
星月饭店
小聚茶楼
腾龙电玩
雅筑装饰
思诚烟酒
礼邦婚庆礼仪
兴城路小美食街
兴城路小美食街业态分布
1912观点
扬州目前还没有一个比较具有规模性的商圈，现有的文昌阁商圈也是通过时间的沉积自然形成的。
由于没有物业管理公司，商圈在业态的分布上比较杂乱，没有统一性。
西区规划上将是扬州市政府的发展重点，其商业氛围多为政府刻意营造，随着广润发、京华城中城SHOPPINGMALL的开发完成，西区是否可以形成新的商圈仍需观望。
根据扬州市政府“西进、南下、东联”的方针，东区目前缺少比较合理健全的商业项目，扬州1912项目正好可以填补该空白点。
1-2-2行业分析
目前扬州市民主要的餐饮娱乐消费场所：
浴场、茶座、咖啡店饭店、酒吧、KTV等。
根据我们的调查问卷统计表明100人中选择休闲娱乐场所:
茶座、咖啡占12%、浴室占30%、酒吧占34%、网吧占6%、KTV占14%、其他占4%。
根据扬州市2006年第一次全国经济普查主要数据公报，餐饮业共有11815户。
扬州市餐饮业非常红火，主要以淮扬菜为主，其次是简餐、快餐和火锅。
餐饮店主要分布在淮海路、四望亭路和兴城路。
在市场调研中，发现在就餐时间，扬州消费者很多，一般单客消费15元-30元之间，其中大型的餐饮店生意最好，常常满座（主要有福满楼、金聚德、食为天等大型餐饮店）。
餐饮：
扬州有着悠久的沐浴文化，约有500家浴场，分布在大街小巷，根据市场调研分析，扬州生意好的浴场，面积都在1500平方米以上，一般都以28岁以上的白领阶层消费居多，人均消费30元左右。
此类大型浴场，装修豪华，可以提供就餐、洗浴、娱乐等一条龙服务（如：
红泥浴都、烟花三月、聚龙湾等大型浴场）。
据红泥浴都马经理讲，红泥浴都现是扬州最好的浴场之一，曾经创造一天消费人次达到1000的记录。
洗浴：
扬州2005年开业的酒吧约40家，有19家小酒吧集中在友谊路附近，一般不超过200平方米，装修简单，缺乏现代感，生意较差，多以静吧为主。
规模较大的酒吧（如sos，x5-club等）面积都在800平方米以上，以慢摇吧为主，生意火爆，形式接近与１９１２现有的酒吧。
根据市场调研，扬州酒吧消费群体主要以30岁阶层的人居多，部分江都人周末会自己开车到扬州泡吧，也有部分扬州有车族晚上会去南京1912消费娱乐。
目前扬州酒吧以啤酒、红酒消费为主，洋酒消费较少，人均消费在60元左右。
酒吧：
根据市场调研，扬州的量贩式KTV也是主要的娱乐业种，数量约20家，价格便宜（28元可以娱乐5小时），年龄18岁-28岁人群是消费的主力。
扬州夜总会多靠近宾馆，据调查，多以外地商务人员消费居多。
KTV、夜总会：
扬州的茶社很多，其中大型茶社经营早茶，简餐，一般从上午6点开始经营一直到晚上8点，生意火爆，人均消费都在30元左右。
扬州咖啡店与南京相比，面积较大，都在800平方米以上，而南京咖啡店，面积都在200-300平方米之间。
根据市场调查，上岛咖啡、米罗咖啡大型咖啡店，都以简餐消费为主，人均消费都在30元左右；老树咖啡店以商务人士消费居主，以咖啡、甜品和简餐消费为主，人均消费在25元左右。
茶、咖啡：
扬州目前成功的餐饮娱乐店都是以点、线的形式存在居多，市场缺乏具规模的餐饮娱乐休闲综合场所。
扬州一部分人群的中高档休闲娱乐需求得不到满足，会自驾去南京1912消费娱乐。
扬州目前娱乐的硬件配置、服务等不够完善。
扬州目前餐饮娱乐休闲整体的服务水平还不够高，需要通过专业公司的资源整合打造扬州标志性项目。
1912观点
文昌中路
店名
面积（平方）
租金（万元/年）
租金（元/平方米/天）
物业价格
备注
卡帝乐鄂鱼
50
25
13.70
一层
动感一族
35
15
11.74
一层
夏普数码
200
38
5.20
一层
安哥王子童装
20
6
8.33
一层
花花公子
20
7
9.59
一层
柯达
11
5
12.45
一层
海谰之家
200
100
13.70
一层
春竹专卖
8
1.7
5.83
一层
绿石物语
35
28
21.91
一层
市场分析：
作为扬州市商业的中心，文昌中路的租金价格在整个扬州市是最高的。
由于该路段以服饰为主，故业态单体承受的租金价格较高。
1-2-3扬州主要商业路段租金分析
汶河路
店名
面积（平方）
租金（万元/年）
租金（元/平方米/天）
物业价格
备注
移动维修中心
320
23
2.00
一层
豪客来
500
50
2.74
一层
中国移动
350
65
5.08
一层
大娘水饺
400
46
3.15
一层
新大洲本田
250
22
2.41
一层
森达
150
20
3.65
一层
梦法家纺
150
18
3.29
一层
柯达
40
10
6.85
一层
青青靓
12
4
9.10
一层
市场分析：
虽然同处于文昌阁商圈，但汶河南路由于经营的业态多以电动车为主，且分布了诸如东方小商品市场这样的中低档小商品市场，故总体的租金价格偏低，于其商业中心的位置极为不符。
徐凝门大桥路（何园）
店名
面积（平米）
租金（万元/年）
租金（元/天/平方）
物业价格
备注
万扬糖烟酒
250
10
1.11
春贵糖烟酒
100
4.5
1.25
有阁楼
金海特酒楼
200
4.5
0.63
2层
舒辉饭店
200
6
0.83
2层
江南春快餐
150
5
0.93
有阁楼
待出租房
600
17
0.79
220万
有阁楼
贵府酒楼
1500
45
0.83
3层
福月楼
700（一层200）
10
0.39
2层
大成烤鱼店
160
4.3
0.75
2层
通联汽车标件
140
6
1.17
一层
市场分析：
徐凝门大桥路（何园）的门面因其经营业态业种的不同，租金承受水平存在着差异：
烟酒零售类店铺相对能承受较高的租金，而餐饮类仅能承受相对低廉的租金。
宋城名都
店名
面积（平米）
租金（万元/年）
租金（元/天/平方）
物业价格
备注
米罗咖啡
1000
45
1.25
3层
上岛咖啡
900
33
1
3层
万福楼大酒店
1000
35
0.97
4层
红掌大酒店
1100
40
1.01
3层
一生缘茶坊
80
38万
2层
海伦大酒店
600
15
0.69
3层
一待出租物业
60
近1
0.46
底层
本色酒吧
300
2
0.18
一层
市场分析：
宋都名城内的店铺因位置不同租金存在着较大的差异：
上岛咖啡、米罗咖啡、万福楼大酒店、红掌大酒店因临道路，租金相对较高，而海伦大酒店处在最里端，租金较低；物业价值与租金存在着严重倒挂，投资收益率极低。
兴城路小美食街
店名
面积（平米）
租金（万元/年）
租金（元/天/平方）
物业价格
备注
巴湘火锅
500
16
0.88
2层
绿园茶叶店
40
5
3.42
1层
香泉鱼火锅
200
12
1.64
2层
燕洛酒楼
180
8
1.22
2层
大麒麟阁
240
12
1.37
2层
德强网吧
200
10
1.37
2层
邵泊湖大酒店
500
17
0.93
2层
星月饭店
500
15
0.82
3层
市场分析：
兴城路小美食街离淮海路约3公里距离，虽然该地段在经营上已初具规模，但由于多以餐饮为主，能承受的租金价格相对较低。
由于缺少必要的物业管理，兴城路在业态分布上仍显杂乱。
瘦西湖新天地
该项目位于扬州市迎宾大道扬子江北路上，与国家4A风景区瘦西湖西大门共享同一广场（瘦西湖未来主入口）。
紧邻瘦西湖西大门，街区南北向，全长约400米，总建筑面积8万多平方米，其中以餐饮、休闲、娱乐商品类规划为主，面积约为67700平方米，另有一星级酒店。
瘦西湖新天地项目与康山项目在形式上十分接近，都是依托景观优势来打造以餐饮、休闲、娱乐等业态为主的商业项目。
项目优势：
该项目紧邻国家4A级风景区瘦西湖，有一定的游客群体，且在今年年初在扬州大炒“商业地产”的概念，在扬州市民中已经具有一定的影响力。
项目劣势：
由于地处于扬州北郊，根据扬州市政府的“西进、南下、东联”的城市规划中，该项目的地理位置优势不足，同时该项目由于功能定位的限制，而缺少固定的消费群体。
该项目由于以销售为主，包租三年，将来在物业管理以及运营上存在很大的困难。
1-2-4竞争市场分析
瘦西湖新天地
楼层
售价（万元/平方）
租金（元/月）
租金（元/天/平方）
备注
一层
110
3.7
二层
85
2.8
三层
60
2.0
1、该项目销售一~三楼连体销售，均价在1.2万左右。
2、另每月收8元/平方米的物业管理费
文昌百汇中心
扬州文昌百汇中心是扬州市政府旧城改造的一个重点商业项目，位于扬州市一级中心商圈——文昌商圈，占地约18000平方米，建筑面积约为40000平方米。
该项目主推：
“品位生活中心”的概念，是零售商品和餐饮休闲娱乐的综合体。
目前该项目的地下一层已基本招商完毕，并形成一定的人流。
地上层由于租金较高面积较大，二、三楼的招商存在很大的难题。
项目优势：
该项目处于文昌阁商圈，是一块熟地，周边商业设施齐全，很容易形成气候。
项目劣势：
地面一层因工人剧院的阻挡，交通动线存在很大的问题，人气难以聚集。
由于该项目以销售为主，业主可自行招商，不受控制，运营公司在业态的搭配布置上以及物业公司在整个街区的管理上力不从心。
文昌百汇中心
物业形态
售价（万元/M2）
总建筑面积
业态定位
租金（元/天/M2）
备注
15幢商铺及地下商铺
一层:
3
二层:
三层:
29465.73M2
LifestyleCenter
（品味生活中心）
地下：
6
一层：
5
二层：
3
三层：
2.8
其他费用：
商业管理费：
4元/月/平方米物业管理费：
3.8元/月/平方米
公摊水电费：
3.3元/月/平方米空调区公摊费：
6.3元/月/平方米
宣传推广费；0~20平方80元/月；20.01~30平方100元/月；30.01~40平方120元/月；
40.01~60平方150元/月；60.01~80平方180元/月；80.01~100平方200元/月；
100.01~300平方米300元/月；300.01~500平方500元/月；500.01~1000平方800元/月
友谊广场
友谊广场处于最繁华文昌商圈边缘友谊路与长春路交汇处，处于瘦西湖风景区内,并镇守着瘦西湖风景区的东大门.项目总占地面积4.33万平方米，总建筑面积3.2万平方米，建筑占地面积8230平方米，投资规模人民币1.8亿元，设计有露天停车位90位，地下停车位90位。
根据城市规划，友谊路将规划为饮食、娱乐、休闲、商贸一条街，拟建五星级酒店，大型游乐中心等，并建设成以休闲购物为主，兼具商贸旅游为一体的商业广场。
其产品核心功能主要体现在以下几点：
集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮、商贸等各大功能于一体。
该项目只租不售，一楼每平方米每月租金８０元（即２．６７元／平方米／天）．二楼为苏果拿下了十五年的经营权，三、四目前正在规划中，拟以健身等业态为主。
京华城中城
扬州京华城中城位于扬州新城西区，是一个集商业、生活、娱乐、旅游、休闲、教育等功能配套为一体的大型开发项目，由房地产、商业不动产和零售中心三大部分组成，占地约2000余亩（即130万平方米）。
商贸区则规划有智能写字楼、购物中心、展示中心、星级酒店、酒店式公寓、旅游及小吃特区等，与零售中心一起构成一个全生活广场。
项目优势：
由于项目处于扬州市西区，这在大环境上与政府的“西进”策略还是相符合的。
由于西区是新城区，规划开发的难度较小；由于苏北第一家星巴克的确定入驻，对该项目的招商工作犹如打了一针强心针，发展势头迅猛。
随着扬州火车站以及润扬大桥的投入使用，项目的交通优势开始显现。
项目劣势：
从目前的情况看，京华城中城的地理位置相对市区来说还是比较远的。
这也使一些生活于东区的人对其保持观望的态度，增加了项目开发的风险性。
该项目占地面积相对较大，项目运作周期长，也就增加了项目运作的难度。
1912观点
扬州目前虽有以上几个与1912有部分相似点的商业项目,但项目的操作方式却不一样.以上项目均是在销售的前提下进行商业运做,这本身就给项目的可操作性带来一定的难度。
由于销售的商铺,业主均可自行招租,这对整个商业项目的业态定位及选择上带来一定的难度,同时也对物业的管理造成不便。
西区的京华城中城虽然在功能定位上与1912不同,但在业态的规划上与1912有很多相似点,与1912在招商中将会存在竞争问题。
1-3、项目状况及条件分析
1-3-1项目区位
1-3-2项目状况
1-3-3主要交通道路
1-3-4项目存在的问题
1-3-1项目区位
项目地处扬州市老城区东南角、风景秀丽的古运河畔。
项目地属康山文化园，是清朝卢氏盐商豪华大宅的遗址。
1-3-2项目状况
项目总占地约4.67万平方米，规划总建筑面积约3.4万平方米，其中：
（1）清代卢氏盐商住宅0.4万平方米；
（2）新建的各类房屋建筑面积约3.0万平方米（含地下停车场大约0.4万平方米）。
项目结合现代建筑手法，以清砖瓷瓦明清建筑风格而建造。
项目北侧是长城花园。
项目东侧与南侧被南通东路和运河绿化带环抱。
项目西侧靠近扬州的寄啸山庄和
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