0827盛世广场商铺销售方案.docx
《0827盛世广场商铺销售方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《0827盛世广场商铺销售方案.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
0827盛世广场商铺销售方案
盛世广场商业销售方案
第一篇基本假设
一、市场比较法销售基价推算
1、周边项目情况
项目名称
规模
项目定位
销售价格
销售情况
交付时间
都市华城
约2万方
沿街商业
1F20000元/㎡左右2F4000元/㎡左右
去化约65%
预计2013年5月
宏源国际水香嘉华
约3万方
沿街商业
1F14700元/㎡左右
2F3700元/㎡左右
1F去化60%2F去化15%3F去化15%
现房
香港城
6.5万方
商业综合体
（带租约）1F16000元/㎡左右
2F5000元/㎡左右
1F去化约60%2F去化约75%3F去化约20%
4F去化0%
现房/返祖6、7、8%
金湖广场
约4万方
商业综合体
1F、2F连卖，朝金湖西路商铺均价约6000元/㎡
去化25%左右
现房
金达广场
约2万方
住宅底商
1F、2F连卖，4#楼底商11000-12000元/㎡
至今0销售
预计2013年底
金建橄榄城
约2万方
社区沿街商业
面北铺子：
1、2F连卖均价6000元/㎡；面西铺子：
1F均价10000元/㎡，2F均价4500元/㎡
去化8.7%
准现房
盛世广场
4万方
商业综合体
未定
——
预计2013年5月
2、市场比较法价格推算（算1、2层均价）
项目名称
盛世广场
宏源国际
香港城
都市华城
金达广场
金湖广场
金建橄榄城
均价（元/㎡）
X
9200
10500
（8295）
12000
10000
6000
6000
位置
30
20
20
29
28
28
10
10
商业氛围
20
12
15
15
18
14
8
8
客流量
18
14
15
16
17
16
7
8
周边环境
5
3
3
4
4
4
2
2
交通情况
5
4
4
4
4
4
3
3
内部规划
7
2
6
5
6
6
6
6
规模
5
4
4
5
4
4
4
4
外立面
3
3
3
3
3
3
2
2
发展商信誉
2
2
2
1
2
1
1
1
交房时间
3
1
3
3
2
1
3
1
商管公司
2
1
0
2
0
0
0
0
合计
100
66
75
87
88
81
46
45
备注：
以上数据均取各楼盘项目的1F\2F商铺作为参考对象，因此得出的是盛世广场1F\2F商铺的参考均价（按2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼来测算不含昌盛路1#楼1-4F和地下部分）。
根据与六个楼盘比较，分别得出参考价格如下：
X1=（66/75）×9200=8096
X2=（66/87）×8295=6293
X3=（66/88）×12000=9000
X4=（66/81）×10000=8148
X5=（66/46）×6000=8609
X6=（66/45）×6000=8800
相关楼盘权重取值：
宏源国际40%，香港城30%，都市华城10%，金达广场10%，金湖广场5%，金建橄榄城5%
X=8096×40%+6293×30%+9000×10%+8148×10%+8609×5%+8800×5%=7711
盛世广场2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼商铺1F\2F测算参考均价：
7700元/㎡。
二、制定返租测算的条件
1、租期按3年计算；
2、选定2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼来测算（面积总计约10106㎡，不含1号楼4层及地下面积）；
3、假2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼上下两层商业全部销售（达100%销售率），销售均价以市场推算均价7700元/㎡计算。
；
4、假定2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼商铺出租率达70%（出租面积约7074㎡），租金水平一楼1.8元/㎡/天，二楼0.9元/㎡/天（无优惠），按平均优惠值1.3元/㎡/天计算。
三、计算方法说明
根据假设条件的设定，不论盛世广场商铺的返租回报及和最终售价如何，一定要确保开发商的收益，由此得出以下的公示：
实际销售总额（返租价）-回报客户的金额+盛世广场租金=市场参考均价（不返租价）
其中：
实际销售总额——即2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#楼实现100%销售的情况下获得的收益；
回报客户的租金——即开发商在3年包租期限内付出的总金额；
盛世广场租金——即租期内，开发商从盛世广场租赁中的到的租金总收益；
市场参考均价——是开发商自行销售，不考虑从任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：
返租平衡价×10106㎡-返租平衡价×10106㎡×A（3年返租回报率）+月租金×7074㎡（按出租率70%算）×36个月=不返租价（市场参考均价）×10106㎡
四、计算过程
1）第一种按3年租期计算
将已知数据带入公式中，得到：
返租平衡价×10106㎡-返租平衡价×10106㎡×A+1.3元/㎡/天×7074㎡×365天×3年=7700元/㎡×10106㎡
得出销售均价与返租回报率的关系方程式：
返租平衡价=67746361/10106（1-A）
按照3年返租回报率总和从13%到21%的比重带入到公式中，则得到相应的返租平衡价，既当盛世广场返租回报率达到某个水准时，需要实现相应的返租平衡均价，才能保证开发商能够得到收益额。
计算结果为：
3年回报率之和（%）
不返租售价（元/㎡）
返租平衡均价（元/㎡）
租金收益（万元）
回报金额（万元）
补贴金额（万元）
13（4+4+5）
7700
7705
1007
1058
-51
14（4+5+5）
7700
7795
1007
1152
-145
15（5+5+5）
7700
7887
1007
1249
-242
16（5+5+6）
7700
7980
1007
1348
-341
17（5+6+6）
7700
8077
1007
1450
-443
18（6+6+6）
7700
8175
1007
1554
-547
19（6+6+7）
7700
8276
1007
1660
-653
20（6+7+7）
7700
8379
1007
1769
-762
21（6+7+8）
7700
8486
1007
1881
-874
24（7+8+9）
7700
8820
1007
2235
-1228
说明：
表格中的回报率、租金收益、回报金额、补贴金额，均为3年之和。
从计算结果看，盛世广场整体租金收益偏低，租金水平不足以抵扣返租回报，只能从售价中去平衡，以上返租平衡价是保证返租后的销售收益与不返租情况下的收益相持平，如想增加销售收益，需在返租平衡家基础上，结合市场情况，争取溢价。
第二篇销售方案
1、昌盛路商铺销售方案
1）昌盛路商铺：
楼号
铺号
面积（㎡）
楼层
面积（㎡）
备注
昌盛路
101（1/2）
301.32
1层
120.53
2层
180.79
102（1/2）
196.85
1层
98.43
2层
98.42
103（1/2）
254.08
1层
127.04
2层
127.04
104（1/2）
114.39
1层
57.2
2层
57.19
105（1/2）
103.03
1层
51.52
2层
51.51
106（1/2）
103.03
1层
51.52
2层
51.51
107（1/2）
101.83
1层
50.92
2层
50.91
108（1/2）
208.69
1层
104.35
2层
104.34
109（1/2）
254.08
1层
127.04
2层
127.04
110（1/2）
105.94
1层
52.97
2层
52.97
111（1/2）
94.73
1层
47.37
2层
47.36
112（1/2）
94.73
1层
47.37
2层
47.36
113（1/2）
94.73
1层
47.37
2层
47.36
114（1/2）
94.73
1层
47.37
2层
47.36
115（1/2）
104.21
1层
52.11
2层
52.1
116（1/2）
274.76
1层
137.38
1层
137.38
合计
2376.06
Ø昌盛路商铺总体面积不是很大，原则上建议不考虑设计变更，按照一二层连售，同时不考虑返租和统一招商。
Ø昌盛路商铺均价参照2、3、4、5、6、7、8楼商铺测算市场销售价格60%计（7700*60%）为4620元/㎡。
Ø排骨型商铺结构较差，价格不计入均价。
2、4#5#楼商铺销售方案：
1）4#5#楼（除去6个拆迁安置户）商铺：
楼号
铺号
面积（㎡）
楼层
分层面积（㎡）
备注
4#5#
A101
（1）
67.03
1层
67.03
A102
（1）
54.76
1层
54.76
A103
（1）
17.93
1层
17.93
A105（1/2）
873.99
1层
129.6
2层
744.39
A107
（1）
17.93
1层
17.93
A109（1/2）
409.72
1层
83.46
2层
326.26
A112（1/2）
306.28
1层
83.46
2层
222.82
A114
（1）
17.93
1层
17.93
A115（1/2）
383.55
1层
90.06
2层
293.49
A116（1/2）
643.79
1层
129.6
2层
514.19
A118
（1）
17.93
1层
17.93
A119
（1）
88.97
1层
88.97
合计
2899.81
其中：
单层铺7间，面积区间17.93~88.97㎡，一二层连铺5间，面积区间306.28~873.99㎡。
详情如下表：
类别
层数
分层面积（㎡）
总面积（㎡）
一层单层
1层
282.48
282.48
一二层连铺
1层
516.18
2617.33
2层
2101.15
Ø合计可售面积2899.81㎡，其中1层可售面积798.66㎡，2层可售面积2101.15㎡。
一层可售面积不及二楼可售面积的一半，二层单户面积较大，且部分商铺结构较差。
Ø4#、5#楼商铺采用返租形式销售，一楼单铺统一包租三年，大铺根据招商情况具体再定。
3、1#2#3#楼商铺销售方案：
1）1#2#3#楼商铺：
楼号
铺号
面积（㎡）
楼层
分层面积（㎡）
备注
1#2#3#
A120
41.44
1层
41.44
A121
1126.31
1层
142.41
2层
961.81
A122
29.93
1层
29.93
A123
94.77
1层
94.77
A124
102.32
1层
102.32
A125
112.27
1层
112.27
A126
121.87
1层
121.87
A127
122.89
1层
122.89
A128
53.31
1层
53.31
A129
143.8
1层
143.8
A130
65.83
1层
65.83
A131
109.25
1层
109.25
A132
1635.39
1层
373.62
2层
1246.45
A133
61.94
1层
61.94
A134
112.03
1层
112.03
A135
93.17
1层
93.17
A136
115.88
1层
115.88
A137
150.75
1层
150.75
A138
106.14
1层
106.14
A139
1081
1层
1081
好又多超市
A140
72.85
1层
72.85
A141
305.28
1层
305.28
A142
32.66
1层
32.66
A143
134.16
1层
134.16
A144
21.71
1层
21.71
A145
104.96
1层
104.96
A146
123.21
1层
123.21
A147
117.64
1层
117.64
A148
42.45
1层
42.45
A149
42.07
1层
42.07
A150
54.83
1层
54.83
A151
386.66
1层
125.16
2层
261.5
A152
63.96
1层
63.96
A153
74.74
1层
74.74
A154
64.9
1层
64.9
A155
58.62
1层
58.62
A156
59.67
1层
59.67
A157
65.67
1层
65.67
A158
42.54
1层
42.54
A159
59.62
1层
59.62
A160
59.48
1层
59.48
A161
64.84
1层
64.84
A162
475
1层
475
大玻璃房
A201
596.5
2层
596.5
A202
155.18
2层
155.18
A203
136.46
2层
136.46
A204
140
2层
140
A205
136.3
2层
136.3
A206
147.36
2层
147.36
A207
42.07
2层
42.07
A208
44.69
2层
44.69
A209
308.82
2层
308.82
A210
1817.59
2层
1817.59
A301
725
3层
725
A302
1483
3层
1483
A401
1333
4层
1333
F101
5696
负1层
5696
好又多超市
合计
20769.78
其中：
单层铺40间，面积区间21.71~475㎡；一二层连铺3间，面积区间386.66~1635.39㎡；三层铺2间，面积区间688.75~1408.85㎡；四层铺1间，面积1266.35㎡；一层带负一层铺1间，面积6777㎡。
详情如下表：
类别
层数
分层面积（㎡）
总面积（㎡）
1层单层
1层
3778.45
3778.45
1、2层连铺
1层
641.19
3110.95
2层
2469.76
3层单铺
3层
2208
2208
4层单铺
4层
1333
1333
1层带负1层商铺
1层
1081
6777
负1层
5696
Ø合计可售面积20769.78㎡，其中1层可售面积5500.64㎡，2层可售面积5994.73㎡，3层可售面积2208㎡，4层可售面积1333㎡，负1层可售面积5696㎡。
Ø1、2F连售、3F、4F和负1层商铺单铺体量较大，此部分在商圈成熟前较难去化，所以暂不列在销售指标里。
Ø单铺销售统一采用包租三年返租形式，大铺按最终招商具体情况再定。
4、6#7#8#楼商铺销售方案：
1）6#7#8#楼商铺：
楼号
铺号
面积（㎡）
楼层
分层面积（㎡）
备注
6#7#8#
B101
42.52
1层
42.52
B102
275.42
1层
51.77
2层
223.65
B103
70.76
1层
70.76
B104
906.01
1层
62.55
2层
843.46
B105
160.94
1层
50.72
2层
110.22
B106
47.93
1层
47.93
B107
188.16
1层
65.42
2层
122.74
B108
41.94
1层
41.94
B109
65.42
1层
65.42
B110
65.42
1层
65.42
B111
65.42
1层
65.42
B112
465
1层
85.28
2层
379.72
B113
48.83
1层
48.83
B114
90.53
1层
90.53
B115
77.67
1层
77.67
B116
59.43
1层
59.43
B117
65.42
1层
65.42
B118
65.42
1层
65.42
B119
65.42
1层
65.42
B120
65.42
1层
65.42
B121
65.42
1层
65.42
B122
65.42
1层
65.42
B123
65.42
1层
65.42
B124
34.25
1层
34.25
B125
3508
1层
372
2层
2096.69
3层
1039.31
合计
6671.59
其中：
单层铺19间，面积区间34.25~90.53㎡；一二层连铺5间，面积区间160.94~906.01㎡；一二三层连铺1间，面积区间3538.65㎡。
详情如下表：
类别
层数
分层面积（㎡）
总面积（㎡）
1层单层
1层
1168.06
1168.06
1、2层连铺
1层
315.74
1995.53
2层
1679.79
1、2、3层连铺
1层
372
3508
2层
2096.69
3层
1039.31
Ø合计可售面积6671.59㎡，其中1层可售面积1855.8㎡，2层可售面积3776.48㎡，3层可售面积1039.31㎡。
Ø单铺销售统一采用包租三年返租形式，大铺按最终招商具体情况再定。
5、平安路商铺销售方案：
1）平安路商铺：
楼号
铺号
面积（㎡）
楼层
分层面积（㎡）
备注
平安路商铺
D101
146.1
1层
146.1
D102
68.1
1层
68.1
D103
70.5
1层
70.5
D104
52
1层
52
D105
73
1层
73
D106
95
1层
95
D107
93.06
1层
93.06
D108
110.12
1层
110.12
合计
707.88
Ø单层铺8间，面积区间52~146.1㎡。
平安路商铺不采取返租和统一招商，自然销售去化。
6、商铺汇总
位置
昌盛路
4#、5#楼
1#、2#、3#楼
6#、7#、8#楼
平安路
合计
一层单铺
——
0
282.48
4859.45
1168.06
707.88
7017.87
一二层连卖
一层
787.57
516.18
641.19
315.74
0
2260.68
二层
844.72
2101.15
2469.76
1679.79
0
7095.42
三层商铺
一层
0
0
0
372
0
372
二层
0
0
0
2096.69
0
2096.69
三层
0
0
2208
1039.31
0
3247.31
四层商铺
四层
0
0
1333
0
0
1333
负一层商铺
一层
0
0
0
0
0
0
负一层
0
0
5696
0
0
5696
合计
1632.29
2899.81
17207.4
6671.59
707.88
29118.97
因4#、5#一二层连卖商铺、1#、2#、3#楼三四层及负一层商铺、6#、7#、8#楼一二层及一二三层连卖商铺面积较大，在商场商业氛围形成之前去化难度较大，暂不列进前期去化指标，因此，前期盛世广场商铺可售面积约为11000㎡。
7、结合以上对各版块商铺的分析，盛世广场的销售政策如下：
1.昌盛路和平安路商铺直接销售，不采取任何形式和承诺，开发商无需承担返租补贴和相关税费，将经营压力转向小业主和投资客，由其分担经营压力；
2.1、2、3、4、5、6、7、8号楼单铺返租3年，返租金额为7%、8%、9%逐年递增，将客户的返租金额一次性返还到首期房款里（返租期满，开发商或商管公司牵头，商家和铺主协商）；
3.1、2、3、4、5、6、7、8号楼大铺根据具体招商品牌需求，具体再定。
第三篇销售价格策略
1、项目定价原则
参考盛世广场周边1公里以内成熟商业经营状况、租金水平和在售商业的售价及销售情况，采用市场比较法，初步测算盛世广场商铺售价。
2、项目定价
2#、3#一二层商铺测算的销售均价为7700元/㎡为基准：
因素
比重
2#、3#楼
4#、5#楼
6#、7#、8#楼
1#楼南面
1#楼北面
商业氛围
20
18
17
15
15
20
客流量
20
18
17
15
14
20
招商进驻比例
10
0
0
5
3
8
户型面积配比
10
8
2
7
8
9
内部户型结构
15
10
3
10
10
15
铺面层高
10
10
10
10
10
10
沿街展示面
15
13
13
12
11
15
合计
100
77
62
74
71
97
得出：
升级会员 