建筑安装工程施工项目战略合作协议书.docx
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建筑安装工程施工项目战略合作协议书
京涞新城（山后社区）
建设工程施工项目战略合作协议书
甲方：
北京圣大伟业房地产开发有限公司
乙方：
海南军海振大建筑工程有限公司
签订日期：
2014-3
签订地点：
河北省涞水
施工项目战略合作协议书
甲方：
北京圣大伟业房地产开发有限公司
乙方：
海南军海振大建筑工程有限公司
为建立和巩固甲、乙双方互惠双赢的长期战略合作关系，经协商一致，特订立本协议书。
一、合作纲领
1.1合作宗旨
甲方与乙方的合作宗旨是通过双方的紧密合作，打造双赢、可持续发展的战略合作伙伴关系。
1.2合作目标
双方相信，通过本次战略合作，能够帮助双方进一步提升整体运营效率、降低运营成本，实现双方未来的市场扩张策略并获得市场经济效益，并且为双方合作创造更大的商业价值。
1.3合作内容
甲方利用其自身资源及优势直接安排或参与投资开发的建设工程项目中的建筑安装工程，包括正在开发或即将开发的建设工程项目中的建筑安装工程，结合工程特点，甲方将与乙方采取不同的合作方式，签署工程承包合同。
结合工程特点，甲乙双方将采取不同的合作形式，与建设单位签署工程承包合同。
双方合作的主要内容包括但不限于（具体按与建设单位签署的工程合同为准）：
1.建筑、装饰装修及安装工程：
包括综合楼、公建（包括学校、会所、垃圾站、变配电房）、多层（6层~17层）、中高层（18层~27层）、高层（28层及以上）的建筑物、构筑物，以及该建筑物、构筑物连接至室外第一个工作井（含该工作井，如沉砂井、污水井、雨水井、阀门井、化粪池）之间的公共市政配套排水、排污管、井及线等工程；
2.市政工程：
包括市政道路及市政排水、排污工程；其中市政排水、排污工程为建筑物或构筑物室外第一个工作井（不含该工作井，如沉砂井、污水井、雨水井、阀门井、化粪池）至市政公共设施之间的管、井等区内公共市政配套排水、排污工程。
3、工程承包施工范围主要按甲方提供施工图纸及配套说明书。
包括：
（1）本项目的土建工程、一般室内外装饰装修工程。
包含三通一平、售楼部、示范单位、会所精装修、室外环境工程，具体以签订的项目单项施工合同为准。
（2）室内一般给排水系统（含消防水系统）、供暖系统、通风系统（只包含送排风、防排烟系统）、动力和照明电气（不含发电机、变配电室）、弱电系统线路敷管预埋等安装工程。
（3）公建配套工程（居委会、幼儿园、学校等）。
（4）室外附属工程（围墙、大门、垃圾站等）。
（5）需要乙方配合的建设单位另行发包的独立分包工程。
如：
电梯、发电机、变配电室、空调各系统、擦窗机、外水外电、煤气、消防及保安监控、室外环境及环保工程等。
（6）需要乙方照管的建设单位指定的其他专业分包工程。
如：
幕墙工程、售楼部、示范单位、会所精装修、标准层户内精装修等工程。
4、工程承包形式为为按工程量清单计价的固定综合单价包干，即包设计（如有）及通过有关部门的设计审查、包工包料、包税费、包保修、包机械、包质量、包安全、包工期、包临设费用（包括但不限于临设的场地费用、建造费用等）及为完成该项工序所需的全部费用的综合单价包干形式由乙方承包本工程。
3、合同价款
金额（大写）：
_以最终审计部门造价为准_元（人民币）
建筑面积：
_20万平方米
二、合作方式
双方约定，甲方将视具体工程可以选择以下任一种形式与乙方合作：
（三选一）
1.联合体形式：
乙方与甲方组成联合体签订工程总承包合同，乙方作为联合体主办方，甲方作为联合体成员方；
2.联营形式：
乙方作为甲方的联营方，由甲方总承包方与乙方签订工程承包合同；
3.独立承包形式：
乙方直接与甲方签订具体工程总承包合同。
三、计价方式
乙方工程计价方式如下：
1、计价文件
按工程开工时（具体按工程开工报告所标示的最近日期）河北省/市现行定额文件、《建设工程工程量清单计价规范》□（GB50500-2003）/□（GB50500-2008）及相关文件。
2、费率文件
按工程开工时（具体按工程开工报告所标示的最近日期）河北省建设工程造价管理站（其中:
按照合同约定不同类型工程按照一类和二类区别取费，具体取费标准签订单项工程合同明确，工程价格按照定额审计结果下浮3%作为最终结算费用。
3、人工、机械价格文件
按工程开工时（具体按工程开工报告所标示的最近日期）河北省市建设工程造价管理站（其中：
涞水地区按河北省建设工程造价管理站）发布的前一期信息文件价，有上下限标准的项目按其中值计取。
同时，信息文件中无明确规定的，按定额价计取。
4、材料设备价格文件
材料设备价格计取顺序如下：
（1）“A”类材料设备（即甲方指定品牌指定价格的材料设备）：
按甲方及建设单位指定价格；非“A”类材料设备，则
（2）按工程开工时（具体按工程开工报告所标示的最近日期）河北省建设工程造价管理站（其中：
涞水地区按河北省建设工程造价管理站）已发布的前一期信息文件价，有上下限标准的项目按其中值计取，并按如下原则计取材料设备价格：
1材料设备品牌、厂家及规格、型号与信息文件中相同时，按信息文件价计取；
②材料设备规格、型号与信息价综合价相同的，按信息文件综合价计价；
③材料设备规格、型号与信息文件相同，但品牌、厂家不同时，按信息文件中最高价材料设备价格计取；
（3）其余材料设备按暂定价，但辅助材料设备则按定额文件价。
暂定价材料设备，乙方需按具体工程承包合同的约定报审。
5、合同文件中的措施项目费（如安全文明措施费、脚手架工程、模板工程、混凝土泵送增加费、垂直运输费、工程保修、工程保险等费用）以施工图预算总价包干使用，不作任何调整。
其中，特、大型机械场外运输及安装拆卸费按甲方批准的施工方案相应计取。
6、当采用甲乙双方合作采用联营方式时，由建设单位指定或独立发包项目，乙方按如下方式计取配合费、管理费：
（1）独立发包项目配合费按双方协商计；
（2）指定分包项目管理费按每个指定分包工程的合同价协商计；
（3）由乙方实施指定、独立发包分项工程，则该分项工程不再参与计取配合费、管理费。
乙方工程款按上述计价原则计算。
若该条款与建设单位所签订具体工程合同条款约定不同时，其计价结果之差额按照工程合同签订条款执行并主管部门审计价格执行。
7、工程结算原则
1、建设单位与承包人按照下列约定进行工程竣工结算：
（1）乙方在每个单位工程竣工验收合格后一个月内，将按合同约定的单位工程竣工结算书及相关附件完整的递交给甲方，甲方初审合格后（仅适用于联营条件下）报建设单位审定。
在甲方初审和建设单位审定过程中如需乙方协同核对的，乙方应自收到甲方（联营条件下）发出书面通知之日起3天内参加核对。
乙方逾期参加或补报结算资料的，甲方有权暂不办理结算或暂不支付相应剩余工程款给乙方。
（2）在对结算资料进行最终审定时，施工图与签证单存在重复计算的，应将重复部分扣除不计。
（3）建设单位将合同标的之外的工程委托乙方承包时，应以其出具盖有单位合法印章的正式书面通知书为准。
其中应具体包含工程范围、价款、完成时间、付款进度等主要内容。
对于没有建设单位正式书面委托乙方而已进行施工的工程量，建设单位不予结算。
（4）乙方超出设计图纸范围或因乙方原因造成返工的工程量，建设单位不予结算，发生费用由乙方自行承担。
（5）可能发生的工程签证，按建设单位与承包人签订的项目工程施工总承包合同约定的条款执行。
2、工程材料调差方式：
价差调整不参与下浮，除税金外不可计算任何其他费用。
（1）三大主材（钢筋、水泥、商品砼）按施工期间工程所在地市建设工程造价管理站发布的各期材料信息价（算术平均值）相对市场信息价调整价差。
按如下公式调差：
“[按施工期间工程所在地市建设工程造价管理站发布的该材料各期信息价的算术平均值-该材料当月信息价]×定额含量”
（2）建设单位指定品牌、指定价格的材料设备按“[建设单位发布的当期价格（中标价+采保费（中标价*3%））-合同指定价格]×定额含量”方式调整价差。
（3）甲方审定价的材料单价与施工基准价中的暂定材料单价不同时，价差作相应调整：
“[建设单位审定的价格-合同暂定价格]×定额含量”；
3、对于实际施工中存在，而施工基准价中无相同或类似工作内容的清单子目，按第二条内容计算确定施工基准价，结算时按第四条内容执行。
4、工程结算书的规定内容，工程造价按照预算定额审计结果下浮3%作为最终结算费用。
四、工程量计算规则
（1）清单工程量按《建设工程工程量清单计价规范》□（GB50500-2003）/□（GB50500-2008）中所描述的工程量计算规则。
（2）若《建设工程工程量清单计价规范》□（GB50500-2003）/□（GB50500-2008）中没有适用的或能合理分解出或推断出的相应计算规则，则执行按图纸标示的理论净量进行抽料计算相应工程量的原则。
（3）属于清单工程项目下各工序工程量则按工程开工时（具体按工程开工报告所标示的最近日期）工程所在地现行定额文件计算。
涉及工程量计算的基槽挖填及隐蔽验收的工序及大型机械设备进场，除经各方现场签字盖章确认外，还需按合同约定的人员确认签名并经各方加盖公章后方为有效。
五、施工期间人工、材料设备、机械价差的调整
1、钢筋及商品砼按各单位工程开工之日（具体按工程开工报告所标示的最近日期）至经甲方确认的该单位工程主体结构封顶日期之间工程所在地建设工程管理站发布的同期文件信息价算术平均值与工程开工前一期（具体按工程开工报告所标示的最近日期）文件信息价调整价差；
2、商品沥青砼按经甲方确认的各单位工程商品沥青砼铺设起始日至经甲方确认的该单位工程商品沥青砼铺设完成日之间工程所在地建设工程管理站发布的同期文件信息价算术平均值与工程开工前一期（具体按工程开工报告所标示的最近日期）文件信息价调整价差；
3、水泥按施工期间工程所在地建设工程管理站发布的同期文件信息价算术平均值与工程开工前一期（具体按工程开工报告所标示的最近日期）文件信息价调整价差；
4、人工工日价格按施工期间工程所在地同期文件信息价人工工日单价算术平均值（有上下限的按中值执行）与工程开工前一期（具体按工程开工报告所标示的最近日期）文件信息价调整价差，但措施项目中的人工工日按照取费标准参与调整；
5、“A”类材料设备按“[甲方确认的当期价格–概预算编制价格×定额含量”方式调整价差；
6、以暂定价计取的材料设备，乙方须提前56天报送不少于三家供货商的资料及报价送监理、建设单位审核，并按建设单位审定价以“[审定价-暂定价]×定额含量”方式调整价差。
7、施工期间机械费按照河北省定额作调整。
按上述条款约定人工、材料设备价差在施工期间可以调整；同时，按以上条款所计取的价差款项除另计取工程税金外，不再计取其它任何费用，亦不参与下浮计算。
六、工程款支付
乙方工程款支付方式如下：
其中：
综合楼和临时道路、临时设施：
随时申请进度款。
高层和多层：
正负零开始付款至已完成工程量75%，其余按月进度报量次月5日拨款。
市政工程及配套工程：
双方另行协商签订补充合同。
1、每月20日，乙方根据具体工程的“工程进度控制节点”，将自上月15日至本月14日止已完成且符合工程质量验收标准的控制节点形象进度确认报告、工程付款控制节点进度款申请资料（含相应的现场签证、设计变更、合同约定施工期间的价差调整等）提交甲方审核。
2、经审核、确认后，甲方结合甲乙双方确认的“工程付款控制节点”向乙方支付相应已完成的且符合工程质量验收标准的相应工程付款控制节点进度款及相应控制节点内所发生且已完全的、符合工程质量验收标准的现场签证、设计变更及施工期间价差调整等的价差作为乙方工程进度款。
其中，施工期间人工、材料设备、机械价差的调整款均于工程结算完成后予以支付。
3、乙方未能如期完成相应的工程进度控制节点，甲方相应延期该节点进度款的审核及支付；直至乙方完成并符合该控制节点形象进度，并于每月20日向甲方提交形象进度确认报告后，该工程进度款方予以审核及支付。
4、工程竣工并移交，收到齐备完善的竣工验收资料、结算资料且双方办妥结算手续后，建设单位在30天内向乙方支付至工程结算总价款的97%；余款作为工程质量保修金。
工程质量保修金在工程竣工验收并移交一个月后无息结清。
5、乙方每次申请工程款时，须分别按与建设单位签订的具体工程合同、甲乙双方协议书所约定的计价条款编制工程款申请单，建设单位经审核后分别发出相应的工程款付款单。
6、建设单位针对双方协议书发出的工程款付款单作为乙方工程款的支付依据；而针对具体工程合同所发出的工程款付款单与双方协议书发出的工程付款单之间的价款差额则作为建设单位向甲方支付工程款的依据。
并由建设单位向甲方、乙方直接支付各自的工程款。
7、“A类材料设备”款支付方式按具体工程合同文件。
8、在收取工程款时，甲乙双方各自向建设单位开具等额有效发票。
当采用联营合作形式时，乙方则向总承包方开具等额有效发票。
七、标准工期要求
具体工程合同工期另行协商，但不得超过如下标准工期：
A、样板区（房）标准工期
序号
类型
标准工期（日历天）
备注
1
别墅样板区
145
考虑总建筑面积≤5000㎡，如实际每超过5000㎡增加10天总工期。
2
高层样板房
80
样板房设在二层，工期指从±0.00到样板房装修完成。
□南方地区B、非样板区（房）标准工期
序号
类型
标准工期（日历天）
备注
南方地区
±0.00以下部分
（包括土方与支护、地基处理、基础、±0.00以下结构、安装配管等工程内容）
1
别墅
无地下室
35
独栋或联排，总建筑面积≤2000㎡,若采用桩基础增加20天
2
一层地下室
70
3
多层及高层无地下室
70
4
高层一层地下室
地下室占地面积≤2500㎡
105
5
地下室占地面积≤5000㎡
120
6
地下室占地面积>5000㎡
135
7
高层二层地下室
地下室占地面积≤2500㎡
165
8
地下室占地面积≤5000㎡
185
9
地下室占地面积>5000㎡
205
±0.00以上部分
（主体结构、楼地面、门窗、层面及安装的配管工程、内外装修、室外市政、景观等内容）
10
2层别墅
140
11
3层别墅
155
12
叠加别墅
170
13
6层
270
总层数不变，每增加一层裙楼增加14天总工期；
毛坯交楼每层扣除3天工期；每增减一层总工期对应相近层数增减15天计取。
14
12层
345
15
19层
430
16
32层
490
其中，标准工期为工程开工至取得单位工程质量监督意见书（广州地区）或完成竣工备案（其它地区）的时间，均为日历天；为确保建设单位首期项目开盘，在不考虑竣工验收等时间，销售中心工期将参照别墅工期减少30～60天，首期销售栋号的基础工程减少10～30天。
□北方地区B、非样板区（房）标准工期
序号
类型
标准工期（日历天）
备注
北方地区
±0.00以下部分
（包括土方与支护、地基处理、基础、±0.00以下结构、安装配管等工程内容）
17
别墅
无地下室
35
独栋或联排，总建筑面积≤2000㎡,若采用桩基础增加20天
18
一层地下室
70
19
多层及高层无地下室
75
20
高层一层地下室
地下室占地面积≤2500㎡
110
21
地下室占地面积≤5000㎡
125
22
地下室占地面积>5000㎡
140
23
高层二层地下室
地下室占地面积≤2500㎡
165
24
地下室占地面积≤5000㎡
180
25
地下室占地面积>5000㎡
195
±0.00以上部分
（主体结构、楼地面、门窗、层面及安装的配管工程、内外装修、室外市政、景观等内容）
26
2层别墅
165
27
3层别墅
180
28
叠加别墅
195
29
6层
215
总层数不变，每增加一层裙楼增加14天总工期；
毛坯交楼每层扣除3天工期；每增减一层总工期对应相近层数增减15天计取。
30
12层
300
31
19层
385
32
32层
405
其中，标准工期为工程完成竣工备案的时间，均为日历天；为确保建设单位首期项目开盘，在不考虑竣工验收等时间，销售中心工期将参照别墅工期减少30～60天，首期销售栋号的基础工程减少10～30天。
□北方地区B、非样板区（房）标准工期
序号
类型
标准工期（日历天）
备注
北方地区
±0.00以下部分
（包括土方与支护、地基处理、基础、±0.00以下结构、安装配管等工程内容）
33
别墅
无地下室
35
独栋或联排，总建筑面积≤2000㎡,若采用桩基础增加20天
34
一层地下室
70
35
多层及高层无地下室
80
36
高层一层地下室
地下室占地面积≤2500㎡
110
37
地下室占地面积≤5000㎡
125
38
地下室占地面积>5000㎡
140
39
高层二层地下室
地下室占地面积≤2500㎡
165
40
地下室占地面积≤5000㎡
185
41
地下室占地面积>5000㎡
205
±0.00以上部分
（主体结构、楼地面、门窗、层面及安装的配管工程、内外装修、室外市政、景观等内容）
42
2层别墅
185
43
3层别墅
200
44
叠加别墅
215
45
6层
235
总层数不变，每增加一层裙楼增加14天总工期；
毛坯交楼每层扣除3天工期；每增减一层总工期对应相近层数增减15天计取。
46
12层
325
47
19层
410
48
32层
550
其中，标准工期为工程完成竣工备案的时间，均为日历天；为确保建设单位首期项目开盘，在不考虑竣工验收等时间，销售中心工期将参照别墅工期减少30～60天，首期销售栋号的基础工程减少10～30天。
八、质量标准
工程质量标准：
工程质量须符合国家、行业及河北省现行设计与施工规程、规范、标准等有关规定。
乙方必须确保工程竣工验收合格。
工程质量保修期限均按国家有关规定，未有明确规定的均以24个月为标准。
九、其他约定
1.建设单位将免费向乙方提供8N（N指塔楼数）+4套施工图纸（含4套竣工图）晒印蓝图；图纸发放齐全后，双方各自在15天内完成工程预算书编制，15天内完成工程量及工程预算造价的核对，并以此工程总价作为合同暂定价。
2.建设单位提供给乙方施工图纸后，双方于30天内完成施工图预算编制和确认。
其中，双方于15天内各自完成施工图预算编制，并于剩余15天内完成施工图预算的核对和确认。
若乙方有意拖延或不予核对、确认，由此造成工程款支付及工程进度延误的责任由乙方承担，且建设单位按如下约定支付乙方进度款：
建设单位可以按照自行所编制的施工图预算文件核定乙方进度款，并按该款项的60%作为进度款支付依据；直至双方核对、确认施工图预算后下一期进度款支付时，建设单位将进度款付至合同约定金额。
3.由乙方提供的施工图纸，乙方须确保该图纸已通过有关部门的设计审查。
同时，乙方还须向建设单位提供详细的使用、维修手册及竣工图纸。
4.工程质量保修期内的维修费均由乙方承担，相关费用由建设单位直接从乙方质量保修金中直接扣除。
若相关费用超过所剩余的质量保修金时，建设单位可以直接从乙方其他工程款中扣除相应的费用，并保留向乙方追诉的权利。
5.质量保修金返还乙方后，乙方在质量保修期限内仍须履行保修责任。
若乙方不履行保修责任，建设单位（当采用联营方式时为总承包方）可以直接从乙方其他工程款扣除相应的费用，并保留向乙方追诉的权利。
6.建设单位提供具体工程合同文稿后，乙方须于3天内完成合同签订，并送还给建设单位
7.甲方仅负责支付自身工程所涉及的交易服务费，场地租用费、招投标费、散装水泥费、社保基金、为完成本工程所涉及的其它费用均由乙方负责，并由乙方办理相关费用的手续，甲方予以配合；若所涉及费用如按政府规定由建设单位代缴的费用，建设单位在任何时候从乙方的任何工程款中扣回。
一十、战略合作期限
本协议书期限约定如下：
1.战略合作期限由京涞新城山后社区从开工到项目完成止；
2.上述期限均不影响在该期限内所签署的具体工程合同的有效性。
一十一、份数及生效
1.本协议书作为双方日后签订具体工程合同的原则条款依据，作为工程款支付及结算的依据。
未明确之处，参照双方签订的具体工程合同。
2.本协议书正本贰份，甲、乙各执壹份，副本肆份，甲、乙各执贰份。
十二、其它
1.保密条款
本保密条款不因双方合作的终止而无效。
在双方合作终止后两年内，本保密条款对双方仍具有约束力。
在任何时候，不论是在本合作意向书有效期还是合作框架协议终止以后，任何一方对在合作过程中了解的有关另一方的保密信息，均应承担保密义务。
除非另一方书面同意，任何一方不得在任何时间向任何人透漏任何保密信息。
未经对方书面同意，任何一方不得将本合作意向书内容，以任何方式透漏给第三方。
未经对方书面同意，任何一方不得将拟合作内容在拟合作区域单方独立实施，亦不得与第三方联合实施。
2.期限
本合作协议自双方签字并盖章之日起生效，有效期_____年。
此协议一式四份，双方各执二份，具有同等法律效力。
本协议未尽事宜及纠纷，双方本着友好协商原则解决。
对本协议条款的任何修改、变更或增减，须经双方一致同意并以书面形式作出。
本协议附件及任何补充文件、修改文件作为本协议的一部分，与本协议具有同等的法律效力。
当文件条款有冲突时，以修改后的文件条款有限适用；前后修改文件有冲突时，以后修改的文件优先适用；后订立的协议优先适用。
本协议的附件自甲、乙双方授权代表签字及加盖公章之日开始生效，有效期将根据附件中的规定进行计算。
3.争议解决
因执行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决，如双方通过协商不能达成协议时，向合同签订地法院提起诉讼，通过诉讼程序解决。
十三、本协议及其附件具同等法律效力。
协议附件包括：
附件一、河北地区施工基准价及取费表；
附件二、指定品牌招标的材料设备；
附件三、材料（设备）分项供货合同；
附件四、《建设工程联营施工合同》补充协议
（以下为各方签署栏）
甲方：
乙方：
法定代表人：
法定代表人：
签约代表人：
签约代表人：
地址：
地址：
附件二：
指定品牌建设单位集团招标中心招标的材料设备（简称“A”类材料）
附件三：
材料（设备）分项供货合同
编号：
购货单位：
供货单位：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的有关规定，经双方协商一致，签订本合同。
第一条供货范围
购货单位承建的楼盘工程所需由供货单位供货。
材料名称、规格、型号、品牌、数量详见《产品及价格清单》（附件一），实际供货以购货单位《供货通知书》为准（《供货通知书》范本详见附件三）。
第二条质量要求
详见附件二：
《材料（设备）技术标准、要求》
第三条服务承诺
1、每批次供货前，购货单
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