美国太阳城的相关资料和相应医疗保险制度整理.docx
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美国太阳城的相关资料和相应医疗保险制度整理
太阳城的相关资料
Ø项目位置：
太阳城（suncitycenter）位于Hillsborough县,Maricopa郡，Florida州（1009N.PebbleBeachBlvd.,SunCityCenter,Florida33573.），北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。
占地56700亩，其中水景面积占700亩。
Ø项目介绍：
太阳城是美国著名的退休社区。
全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，不断繁荣，目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有LakePleasant地区公园，WhiteTanks地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
项目社区内设计建造了各种户型，适应不同类型老人的要求。
有6个大型开放式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。
这里的房价比正常的市面上的价格便宜70%，老年人都把这里比作自己的天堂。
老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球，中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。
这里的几个大会所了，每天安排了丰富多彩的活动、读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等。
Ø项目建造历史：
20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，开发商干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由DelWebb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
在80年代后期，DelWebb开始建造SunCityWest，在90年代后半叶开始建造SunCityGrand，在21世纪00年代前期开始建造SunCityFestival。
DelWebb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
在开盘之前，DelWebb做好了五件事情：
价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
DelWebb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
由于房价低，气候环境好，房子供不应求。
1960年，太阳城开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快就推出了。
公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到了1960年底，2000套房子销售一空。
截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：
Oakmont,Fairway以及NewMountainViewCenter。
60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。
1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了SundialandBell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心”
Ø管理机制：
项目公司设立董事会，共九位董事，每月至少举行一次例会来解决项目发展中出现得种种问题并制定相关规划。
对于相关的规章制度，是以董事会投票的方法决定。
协会中包括一名总裁（EdBarnes）、一名副总裁（BobBlack）、一名秘书（AnneCross）和一名财务主管（NeilRothfeld）
总裁出席协会中的所有会议，确保委员会批准的各项政策得以执行；在其认为必要或董事会有相关要求时召开董事会；任命和批准董事会的委员；有权代表协会或委托主管来代表，但不得设立新的协会政策或者未经董事会批准修改现有政策。
财务主观负责接收和管理协会的所有资金；管理协会、董事会名下资金、账户、投资；编制董事会年度资本运营预算，该预算必须不晚于政府的年度财政审核，并于之前提交董事会报批；确保资金支付项目在获得董事会批准之后或已列入预算中报批通过以后完成；收集所有会费，税费和评定并保持恰当的记录，包括每个会员的账户；每年相同时会提交一个完整的财政报告，包括资产负债和现金的收支流量；提交年度协会的财政记录在每一个政府财政审计结束时让独立会计进行查账。
协会常设委员会：
预算委员会、消费者事物委员会、发展与教育资助委员会、选举委员会、政府事务委员会、内部审计委员会、法律委员会、规划委员会
委员会负责向董事会报告相关信息情况。
Ø入住条件：
作为“老人城”，太阳城明文规定：
所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。
子女想护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
Ø项目的设施配备：
太阳城的设施配备齐全。
共有7个娱乐中心、8个高尔夫训练场、3个乡村俱乐部、2个图书馆、2个保龄球馆、2个湖、30个教堂、19个购物中心、1间美术馆和1个交响乐演奏厅。
太阳城的休闲运动场所齐全。
体育活动高尔夫和小小高尔夫、游泳、足球场、马场、滑旱冰、网球和桌球、健身房、手球式墙球、室外地滚球、跳舞、草地保龄球、慢跑和竞走、推圆盘游戏、垒球和篮球、台球、棋牌和其他游戏俱乐部、舞会、社交等会所。
太阳城的医疗保健设施齐全。
配备有相当于中国的三甲医院，床位有355个，周边5公里区域内设置3个其它规格的医院，有在心脏、整形外科和老年医学方面的高级专家坐堂。
由于有好的设施、设备和医疗保健，据统计，在太阳城养老的老年人比美国平均人口寿命高出10岁！
太阳城还设有各类适合老年人爱好的“艺术吧”：
电脑、书法、摄影、绘画、中国画、制陶术、裁缝、针线手艺、皮革工艺、银器匠、编织、金属工艺、宝石、陶瓷、彩色玻璃等。
太阳城的建筑主要是以独栋住宅和花园洋房为主，包括：
独栋别墅，双拼住宅，多层和复合型公寓，特殊居住中心，老年救助中心，老龄照料社区等。
患有心脏病等严重疾病的老人，脖子上佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到。
疗养院和老人照顾中心分布在城区各地，需要照顾的老人，可根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务。
整个社区由包括“太阳城中心”（独立家庭别墅）、“国王之殿”（连体别墅）、“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）、“庭院”和“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）以及“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）六大居住社区。
以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。
Ø项目的部分消费：
住宅价位：
从9万元到20万元不等。
高尔夫球俱乐部入会费：
每人每年约1500美元
活动费：
每人每年140美元（可享受所有娱乐中心和活动中心的活动）
中心餐厅：
带钱每人2.5美元，没带钱者免费。
项目中的收费大多是象征性收费，服务人员中也有很大一部分是志愿者。
Ø美国养老地产的社会环境
构建一个稳定高效的金融体系将是养老产业发展的关键。
美国三大支柱养老金计划
美国现有的养老金计划分为三大板块，分别为政府强制性养老金计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划。
最先有的是雇主养老金计划，也就是目前的第二支柱，然后才出现第一支柱——政府强制性养老金计划，个人储蓄养老金计划作为补充，是最后才出现的。
1），第一支柱——政府强制性养老金计划
政府强制性养老金计划又称为社会保障养老金计划或公共养老金计划，是一种普及全美国公民的养老金计划，也是美国养老金计划的基石。
在美国，所有公民都会有一个“社会保障号”，用这个号码对应着自己的社会保障养老金，这一社会保障号的地位类似于我国的身份证号码，由此可见养老金在美国国内的重要地位。
美国的政府强制性养老金计划资金来源于专项税收——社会保障税，这项税收与美国的其他税收分开管理，专项供给养老金。
养老金的运营采取的模式是现收现付制，就是说当期的社会保障税税收收入用于当期的保险金支出，不足的话有政府财政保障。
由于是政府强制型的养老金计划，所以社会保障税的征收也是全国强制性统筹，由雇主和雇员共同缴纳，比例各为50%，这是雇主和雇员的法定义务。
2），第二支柱——雇主养老金计划
雇主养老金计划是美国养老金计划的第二支柱，它的重要性在某种程度上都超过了第一支柱包括了私人养老金计划和公共部门养老金计划两个部分。
私人养老金计划
我们一般意义上说的雇主养老金计划都是指私人养老金计划，相比于公共养老金计划有很多好处，对于雇主而言，建立雇主养老金计划可以缓解劳资双方的矛盾，有利于吸引和稳定优秀的雇员；对于雇员而言，雇主养老金计划是福利计划的重要组成部分，有利于保障雇员退休后的基本生活。
当然，雇主养老金计划也不仅仅是劳资双方普遍获益的措施，同时也对活跃金融市场、促进经济发展发挥了重要的作用。
雇主养老金计划从总体上可以分为两种模式：
缴费确定计划（ＤＣ）和待遇确定计划（ＤＢ）。
A，缴费确定计划（ＤＣ）
缴费确定计划又称为“个人帐户计划”，顾名思义就是这一养老金计划期初所交纳的费用是确定的，而最后获得的待遇是不确定的。
缴费确定计划是指雇主和雇员共同缴纳一定比例的费用而形成的养老金帐户，最后雇员所获取养老金的多少取决于缴费年限的长短、缴费数量的多少和投资收益的高低。
采取这种养老金计划的雇主，不必承担将来提供确定额度养老金的义务，只需按预先规定的额度比例存入一定的款项，雇员存入的额度由自己确定，好多公司规定了一个上限，比如规定雇员交纳额度不得高于工资的13%，雇主缴纳的数额一般和雇员相同。
这种雇主养老金计划是后来才发展起来的，美国政府为鼓励其发展，给与了税收优惠的政策扶持。
B，待遇确定计划（ＤＢ）
所谓待遇确定型养老金计划是指缴费并不确定，雇员在退休时所获的待遇是确定的养老金计划。
这种养老金计划不实行个人帐户制度。
一般情况下雇员不缴费，缴费额全部由雇主承担。
由于雇员退休时雇主有义务支付固定的待遇，所以雇主缴费多少部分取决于养老金投资收益的状况，如果收益较好，雇主就可以少缴费甚至暂时不缴费；反之，就得多缴费。
这种养老金制度与我国目前仍然实行的退休时按工资的一定比例计发养老金的办法，有相似之处]。
公共部门养老金计划
所谓公共部门养老金计划是指联邦政府、州以及地方政府为其公务员定制的养老金计划，这一养老金计划类似于我国一直采用的行政、卫生、教育及企事业单位养老金计划。
3）第三支柱——个人储蓄养老金计划
个人储蓄养老金计划即为个人退休账户养老金，是由联邦政府提供税收优惠、个人自愿参加的养老金计划，是美国社会保障体系的有力补充。
按照美国现行法律的规定，所有70岁以下且有收入者均可开设个人退休金账户（IRA）。
目前联邦政府对个人储蓄养老金计划的税收优惠主要有以下两种方式：
第一种是税收延迟，就是说个人在向退休金帐户注入资金时免收个人所得税，只有到提款时才收取的优惠政策。
第二种是税收免除，这种方式在注入资金时仍旧收取个人所得税，只是对本金最后获得的投资收益免收，这些收益包括利息、投资分红等。
联邦政府对于第二支柱和第三支柱的养老金计划都不提供政府保障，给与的是政策上的支持。
美国医疗保险
美国的医疗保障主要包括两大类:
第一类是由政府承办的社会医疗保险,以资助老年、残疾或患有严重肾病的美国公民的医疗照顾制度（Medicare）和资助贫困家庭的医疗援助制度（Medicaid）为主,但在美国的整个医疗保障体系中,这种社会医疗保险计划并不占重要地位,覆盖人群有限。
第二类就是私营医疗保险,包括非盈利性医疗保险（以蓝盾、蓝十字等组织为代表）与盈利性的商业医疗保险两种,是美国医疗保障制度的重要组成部分,其中开展医疗保险的商业保险公司就有1000多家,目前在美国80%以上的国家公务员和74%的私营企业雇员通过购疗保险为自己及家人转移疾病风险。
此外,有14%左右人口的无保险者,由于无能力购买保险和支付高额医疗费,除得了重病外,获得量血压、止血等极平常检查与治疗的机会都很少,因延误诊治而留有后遗症、长期住院的不少,死亡率高。
这不仅对个人不利,也成为整个医疗上的公平性问题。
美国的医疗保险制度由私人医疗保险和社会医疗保险构成。
人们常说的“医疗保险"（Medicare）属于政府资助的社会保险项目。
美国政府的医疗保险是一种特指的社会保险制度。
它起始于1965年﹐是为了向65岁以上的老年人提供医疗保险。
1990年﹐美国政府医疗保险的支出额达981亿美元﹐占联邦财政总支出的7.8%。
1995年政府医疗保险支出额达到1598亿美元。
医疗保险几乎包括了65岁以上的全部人口。
1993年参加者达3200万人。
医疗保险项目由联邦政府负责管理﹐各州间政策统一。
不同于医疗补贴需要进行生计检验﹐医疗保险无需测定参与者的收入情况。
医疗保险大约包括了老年人住院治疗医疗费用的90%。
与此相比﹐医疗补贴大约包括了低收入者住院治疗费用的80%﹐不足部份通过医院对私人投保者提高收费来解决。
因此﹐平均起来﹐私人投保的医疗费价格要高出近30%。
在美国的老年人全部医疗保健支出中﹐医疗保险（Medicare）﹐包括住院医疗保险（HI）和补充性医疗保险（SMI）﹐二者合计约占44%。
医疗补贴（Medicaid）约占12%﹐个人自负和私人保险公司支付合占约44%。
医疗保险方面﹐政府可起重大作用。
政府这方面建立了三类主要医疗保险项目﹕医疗保险（Medicare）﹐医疗补贴（Medicaid）和通过联邦所得税税制对私人保险的隐含补贴。
政府医疗补贴（Medicaid）项目﹐在很大程度上带有财政转移支付的功能。
医疗补贴项目与医疗保险项目的区别是﹐前者是为贫困者而设﹐后者是为老年人而设﹐二者之间没有直接联系。
政府介入老年人医疗保险市场是有充份理由的。
总之，在美国，很多人的养老费用由个人支付的。
不少人年轻时买了养老保险，上了年纪后，养老保险为他们支付护理费用。
很多养老设施是由教会支持、或州政府、联邦政府资助的。
联邦政府的资助被称为"医疗保险"，这个项目针对所有65岁以上的老人。
但是它用于护理院的开支是很有限的。
对于那些符合条件因而得到资助的老人，"医疗保险"每年支付100日以内在护理院居住的费用。
今年是美国总统竞选年，人们在努力争取联邦政府作出进一步改善医疗保险条件的许诺。
州政府的资助是"医疗补助"，这是一项针对穷人的项目。
由于医疗费用很昂贵，老年个人口袋里的钱很快就用光了，这时就可以申请"医疗补助"了。
州和联邦政府的钱是通过政府的各种税收得到的。
由于用的是纳税人的钱，即老百姓自己的钱，每一个纳税人都有权要求得到更好的服务。
Ø3.2美国养老地产的市场状况
根据美国老年公寓及护理业项目投资中心最近的一项调查表明,住进陪助型公寓的美国公民平均年龄是85岁,平均居住时间是30个月。
对一个拥有张100床位的老年公寓来说,折算下来每月至少需要3一4名居住者。
市场却要求开发商在控制好成本的前提下、在一合理价位向老年人提供公寓。
市场需求不旺己造成负面影响。
开发商可以为老年人提供更多的舒适性,但租金的回报使业主不能负担成本。
对老年公寓市场另一个错误的认识是认为每一个超过65岁的老人都想搬进老年公寓。
事实上,美国当今85岁左右的老年人一般都经历过经济大萧条时代,对食品短缺和大量失业记忆犹新,对每年花上上万美元住老年公寓的观念难以接受。
但二战时期出生的一代则有可能乐意主动搬进老年公寓欢度晚年,因为他们已经适应了高消费。
为了吸引这两代人消费老年公寓,开发商重点对美国家庭中的成年孩子（20年之后的潜在客户）进行不遗余力的营销,聘有全天候的市场经理负责协调客户从获得宣传材料开始到去老年公寓社区参观的所有事情,并且经常组织各种适合老年人的活动以吸引潜在客户的注意力。
在提高居住舒适性方面,开发商更是不遗余力。
2000年1月份,芝加哥地区一个老年公寓项目MaravillainVernonhills落成,它营造了另一种居住氛围。
六层楼的建筑,屋顶覆盖18000平方英尺的玻璃弯顶,有一个非常大的中庭,完全模拟热带气候,里面植有热带雨林植物,人工瀑布、休闲小径、温泉点缀其间。
不同的经营策略
美国一家大型房地产信托投资公司—太平洋海湾物业公司3年前小规模地进人老年公寓市场,经营一类对入住者年龄进行严格限制的自住型老年公寓。
每个公寓单元带厨房,配有家具及所有日用品。
现在公司准备每年平均开放5所新的老年公寓设施,集中在市场进人障碍非常之高、人口密集的地区,比如加里福尼亚州南部靠近洛杉矶的地区,那是一个老年公寓市场需求很大但开发成本也高得使许多开发商到了望而却步的地方。
与此经营思路完全逆反的是一家专门从事小规模陪助型公寓的开发商beehivehomes。
他们远离土地价格昂贵的大都市,选择居住人口仅有5000人左右的小镇,所建造的陪助型公寓一般只容纳12户左右,由于规模过小而不受一些类似美国残疾人法等法律的限制,采取许特经营方式,也非常成功。
总之,谁具备在老年公寓服务水平和舒适性水平上的强大竞争实力,谁就会笑到最后。
美国老年公寓发展的限制因素
在宾州西南地区,老年公寓被过度开发和竞争局面不断扩大的内在原因是开发商按照自己的人口调查结论进行决策,但是也缺少必要的政府监控。
老年公寓的投资兴建被大多数地方政府视为正面的、积极的因素,一般都会对此大开绿灯。
对过度开发的一个限制是,与医疗有关的物业需要国家医疗管理部门的批准。
各州医疗护理制度要求不同,对医疗护理费用支付的许可要求也不同。
同时,医疗保健优先支付制度对提供医疗保健服务的老年公寓出租有很大影响,像提供较高保健服务的美国太阳保健园就受此影响而濒临倒闭。
最大的限制是资金匾乏。
据NIC（NetworkInformationCenter）估计,老年公寓设施每年平均增长幅度超过10%,现在超过28000个老年公寓设施遍及全美国。
另对老年公寓投资贷款人的一项调查反映出1999年共贷出108亿美元,比1998年增长15%。
但是到了2000年,资金开始紧缩。
市场的过度开发使出贷人变得更加挑剔与谨慎,一般只贷给他的固定客户。
总体上看,现在美国特护型老年公寓已经饱和,陪助型老年公寓投资己呈现下降趋势,只有自住型老年公寓尚具有较好的投资回报。
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