中央公园前期物业合同.docx

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中央公园前期物业合同

【华润·中央公园】前期物业服务合同

甲方：

单位名称：

华润置地（绵阳）有限公司

法定代表人：

王　印

注册地址：

绵阳市科技城科教创业园区

联系电话：

0816--2301777

乙方：

企业名称：

　华润置地（成都）物业服务有限公司　

法定代表人：

唐勇　　

注册地址：

成都市锦江区华润路2号

联系电话：

028--85270006

资质编号：

（建）108017

资质等级：

一级

根据《物业管理条例》及国家和地方的相关法律、法规，本着平等、自愿、协商一致的原则，就甲方选聘乙方对【华润·中央公园】提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

第一章物业的基本情况

第一条物业基本情况

物业名称：

华润·中央公园

物业类型：

住宅

座落位置:

绵阳市科技城科教创业园区

四至：

东至：

迎宾大道；南至：

园艺南路；

西至：

西一路；北至：

园艺北路。

总建筑面积：

429202.76㎡。

物业服务区域：

物业所在建筑区划中的公共部分，即共有部分和公用部分；对于业主专有或业主专用部分，不属于本合同约定的物业服务区域。

第二章物业服务事项与质量标准

第二条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容

1房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理，包括：

楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、设备间、管道井。

2共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：

共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、中央空调、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、安防设备。

3附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井。

4共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

5附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。

6公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

7交通与车辆停放秩序的管理。

8协助公安机关进行公共秩序维护、公共安全防范等事项的管理。

9管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。

10协助组织开展社区文化娱乐活动。

11对业主和物业使用人违反《临时管理规约》或《业户守则》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取告知、规劝、公示、报告等措施。

12在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。

第三条乙方提供的前期物业服务不包括以下内容：

1、业主人身与财产保险和财产保管责任；

2、业主之间的民事纠纷；

3、对业主个人及家人的人身安全无保卫义务，对发生在专有物权区域内的事件无直接介入处理义务。

4、第三方对业主权利的侵犯。

第四条单个业主可聘请乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行约定。

第五条具体的服务内容和标准在物业现场公示，接受甲方及业主监督。

乙方提供的前期物业管理服务质量标准，详见附件一。

物业服务标准说明：

1、小区进出登记时乙方无法对证件真实性予以实质核查，小区进出登记不能做到每人次的出入必录。

2、二十四小时值班和巡逻并不是以乙方每时每刻对每处公共区域都布置了人员进行关注的义务，该等巡逻和值班，存在间隙及换岗等情形，具体以乙方安排为准。

3、摄像头不能做到监控物业管理区域内的每处地域，且受地形、天气、光线、角度等限制，摄录效果无法做到绝对清晰可辨，具体以摄录情况为准即可。

4、鉴于服务行为的即时性，乙方的记录作为有关证明。

第三章服务期限

第六条委托服务期限自2010年9月1日00：

00时起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。

第四章物业服务相关服务费用

第七条物业服务费用

1、物业服务费用计费方式：

包干制。

2、由业主向乙方支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。

物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和乙方利润。

第八条物业服务费用收费标准：

1、具体标准如下：

住宅：

2.00元/平方米·月

商业门面及会所：

4.00元/平方米·月。

2、、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积从商品房买卖合同约定的房屋交付之次日起每月全额预先交纳。

3、空置房按其类型和拥有建筑面积，由物权人按上述标准按时全额交纳。

第九条物业服务成本包括以下部分：

1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

3、物业服务区域清洁卫生费用。

4、物业服务区域绿化维护费用。

5、物业服务区域秩序维护费用。

6、行政管理费用。

7、物业服务企业固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

9、经业主同意的其它费用。

注：

因开展业主活动的，可以另行向参加活动的业主收取合理费用。

第十条物业服务费用调整：

 按照国家《物价法》相关规定，自房屋集中交付之日起一年后，物业公司每年可依据上年度绵阳市辖区物价指数（CPI指数）同比上浮标准，乙方有权将物业服务收费标准进行相应比例的上调，乙方将在进行上调前两周以公告形式通告全体业主并对全体业主生效执行。

第十一条物业服务费用缴纳：

1、物业服务费用需按月缴纳，业主应在每月1至10日期间履行当月费用缴纳义务。

业主在办理房屋交付手续时，须向乙方一次性缴纳6个月的物业服务费。

2、业主应当按物业买卖合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。

逾期不缴纳物业服务费用，经书面催促仍不缴纳的，乙方可采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次日起每日按欠费总额的5‰收取逾期缴费违约金，此违约金为惩罚性违约金。

3、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主应书面告知乙方，物业使用人未如期缴纳物业服务费的业主承担连带责任。

4、物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当提前将产权变更情况书面告知乙方，并结清物业服务费用及相关费用。

第十二条城市生活垃圾处置费

乙方根据本市政府相关文件规定按居民住户和商铺经营性质代为收取城市生活垃圾处置费，具体标准按政府规定执行和调整。

第十三条停车场秩序服务相关费用

1、地面机动车停车位秩序服务相关费用：

（1）建筑区划内规划用于停放汽车的地面车位，车位使用人应按政府批复的收费标准向乙方缴纳停车秩序服务费（车位租赁费用由开发建设单位收取）。

（2）占用业主共有道路或其他场地增设的地面机动车停车位，车位使用人应按政府批复的收费标准向乙方缴纳停车服务费及车位使用费。

乙方代全体业主收取的车位使用费在扣除管理成本等各项支出后，净收益部分的20%为乙方管理酬金，80%为全体业主所有。

2、地下机动车停车场（库）秩序服务相关费用：

（1）地下机动车停车场车位使用人向乙方按以下标准缴纳停车场秩序服务费：

微型车位停车秩序服务费：

60元/个·月；

标准车位停车秩序服务费：

70元/个·月；

豪华车位停车秩序服务费：

80元/个·月；

子母车位停车秩序服务费（微型+标准）：

120元/个·月；

子母车位停车秩序服务费（标准+标准）：

130元/个·月；

（2）车位秩序服务费缴纳时间：

《车位买卖合同》或《车位租赁合同》生效之次日起计算车位服务费。

3、非机动车场秩序服务费。

（1）非机动车场秩序服务费按照政府相关规定标准执行。

（2）在非机动车停放场点停放的两轮摩托车等机动车，收费标准按政府相关规定执行。

（3）业主需要乙方提供充电服务的，乙方可予以提供,充电费用另行计算。

4、停车场秩序服务费说明：

停车场秩序服务费是对车辆秩序管理服务而收取，乙方不负有保管义务，不承担物业管理区域内车辆损坏、被盗的赔偿责任。

第十四条代收代缴费用

1、水电费用（如由乙方实施代收代缴的则适用本款，否则不适用本款）

2、乙方代收代缴的费用标准按政府文件规定及相关供电、供水等单位提供收费标准计收。

3、业主在办理或应当办理交房手续之日，应向乙方交纳300元/户的水电预存款，以备水电费代付。

4、业主每月月末前向乙方交纳上月的水、电等代收费用，逾期则按照其应交未交部分承担千分之三/日的违约金。

第十五条共用部位收益：

1、本物业管理区域内属于全体业主共有共用部分（区域、、设备设施等）不可撤销的统一委托乙方经营，共有共用部分的全部收益除去管理成本等各项支出以外，净收益的20%为乙方管理酬金，80%为全体业主所有，属全体业主的：

用于

（1）

（1）补充专项维修资金。

（2）补充物业服务费。

公共收益应单独列帐，至少每半年向全体业主进行公示一次。

第十六条保修期内属保修范围内的房屋共有共用部位、共有共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；

保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，在本物业专项维修资金中列支，不计入物业服务成本。

业主专有部位、自用部位及其附带的设施设备等的维修、养护费用，由业主自行承担；

第十七条专项维修资金的使用

专项维修资金的使用按照四川省《住宅专项维修资金管理办法》及实施细则的规定执行。

第十八条乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目和收费标准由双方协商确定。

第十九条　乙方向业主和物业使用人提供的特约服务项目和收费标准由双方当面根据实际情况约定，乙方应将特约服务项目和收费标准公示。

第五章双方权利义务

第二十条甲方权利与义务

1、负责制定《临时管理规约》。

在订立物业买卖合同时，让物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺，并在与物业买受人订立的《商品房买卖合同》中包含本合同的内容；物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；

2、在物业销售前，应在其制定的《临时管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；

3、授权乙方对业主、使用人违反《临时管理规约》的行为，依照《临时管理规约》的约定进行劝阻、制止；

4、保证本建筑区划内的附属设施设备符合国务院《物业管理条例》规定的交付使用条件；并完善本建筑区划内的其他配套设施和配套设备，包括物业安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶等； 

5、审定乙方拟定的《物业服务方案》。

6、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

7、审定乙方提出的物业服务年度计划、财务预算及决算报告。

8、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家接管验收标准要求。

按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

在保修责任内，如存在质量问题，按以下第[1]种方式处理：

[1]甲方负责返修；

[2]委托乙方返修，支出全部费用。

9、甲乙双方应在物业交付给业主之前查验物业共用部位、共用设施设备，存在的问题及解决办法，由甲乙双方另行约定。

10、甲方应于公布交房之日前60日天内按有关规定向乙方无偿提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房面积：

1102平方米。

11、在物业管理交接验收时，负责向乙方移交下列资料。

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（2）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；

（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（4）物业服务所必需的其他资料。

12、对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

13、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动。

14、按时足额交纳空置房的物业服务费用，依法缴纳物业专项维修资金。

15、按规定筹备召开首次业主大会会议，并承担召开首次业主大会会议的必要经费；

16、法律、法规规定的其他权利义务。

17、当房屋交付后，业主存在以下权利和义务：

1）参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2）遵守《临时管理公约》，遵守本物业的物业服务制度和《业户手册》及相关规定。

3）依据本合同按时足额向甲方缴纳物业服务费用和代收代缴的水、电费和袋装垃圾清运费及其他费用等，不得以任何理由拒缴和缓缴上述各项费用。

4）业主在装饰装修房屋前应将装修方案报乙方备案（如业主装饰装修行为违背法律法规规章及政策要求的，应由业主承担全部责任），并应与乙方签订《房屋装饰装修服务协议》，办理相关手续和缴纳有关费用；装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修服务协议》，严格执行建设部令（第110号）《住宅室内的装饰装修管理办法》及地方政策规定，不改变建筑物外貌（含外墙门窗、阳台外门窗及外墙装饰面），不在外墙门窗及阳台外门窗上加装防盗栏、防盗网或雨篷,不在屋顶、露台上或私家花园里搭建房屋（含阳光房）,不封闭阳台，不封闭风景连廊。

有义务对相邻装修实行监督，发现问题及时通知乙方；

5）业主不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备（包括但不限于避雷带、接地装置、供电线路、外墙面、共用给排水管、雨污井等）或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方并获得乙方同意，应在乙方指定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；乙方之同意，并不视为对业主应承担责任的免除或分担。

（例如因业主占用公共区域而行为导致其他业主要求收取费用的、导致其他业主受到影响而主张相邻权的等等）。

7）业主有告知其亲友在物业服务区域内，遵守小区管理规定的义务，对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业户手册》等造成的各项民事责任承担连带责任；

9）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不改变原设计的水、电、弱电等线路，不侵害他人的合法权益；有义务协助相邻业主对房屋、管道和线路进行维护及维修；

10）机动车和非机动车进入小区后，自觉遵守乙方的管理，在指定地点停放，遵守机动车和非机动车停车场的管理制度。

11）遵守《治安管理处罚法》，不从事危害公共利益及违法活动，不在小区内收藏和存放任何有毒、易燃、易爆危险品。

12）按国家有关规定缴纳和补充物业专项维修资金。

13）不得违反法律、法规以及《临时管理规约》，将住宅改变为经营性用房。

14）协助乙方各项工作，当发现异常情况时，应立即告知乙方。

15）甲方（含业主）应当遵守乙方适时制定的各项具体管理制度、针对具体事件的措施通知等，包括《业户手册》或其他专项管理制度、措施通知等。

第二十一条乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定《物业服务方案》；自主开展物业经营管理服务活动。

但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

2、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；

3、对项目设计和施工提供物业服务方面的整改建议书。

4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程保修、维养计划。

5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；涉及相邻权侵犯的，由业主自行采用合法方式解决。

但无义务对属于业主之间的侵权行为、第三人对业主的侵权行为予以解决或负责，应由业主之间自行依法处理或由第三人承担责任（第三人未能查明的或第三人无偿付能力的，亦不视为应由乙方承担责任）。

6、对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为进行告知、规劝、报告、公示等措施处理并及时报告甲方，涉及行政主管部门管辖的报告相关行政主管部门。

7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本区域内的全部物业管理一并委托给他人。

9、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的维修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；需要使用专项维修资金的，按四川省《住宅专项维修资金管理办法》执行。

10、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《城市房屋装修结构安全管理规定》的有关规定，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，协助政府主管部门对本物业区域内的装饰装修行为进行监管；乙方有权视情况采取强制措施阻止甲方或业主违法、违约或违背（含可明显预见到其违背）有关管理要求的事项发生或持续发生，包括但不限于：

对乱搭建的业主的装修工人禁止进场、材料禁止进场等、对堵塞通道之物料进行清运出小区等，业主应当自行承担由此造成的后果。

11、将物业服务内容与标准、收费标准等在物业区域内公示。

若甲方聘请专业机构审查物业服务费用收支情况时，乙方应予以配合。

12、对按规划建设的公共建筑和共用设施不得擅自改变用途。

业主依法确需改变用途的，应当在依法办理有关手续后告知乙方。

13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况。

14、本合同终止时，乙方应向甲方或业主委员会移交管理用房及物业服务档案资料。

15、接受业主、使用人、甲方和行政主管部门等的监督，不断完善服务，定期向甲方报告本合同履行情况。

16、法律、法规规定的其他权利义务。

17、通知

（1）如甲方或业主无另行书面告知，乙方有权选择业主与甲方签订买卖合同时所留通讯地址或业主所购买的【华润·中央公园】房屋地址之一作为书面通知的邮寄地址。

（2）在乙方以中国邮政的挂号信或特快专递发送书面通知之日起第5日，视为甲方或业主收悉信件并知悉内容。

即使发生退件等后果，亦视为业主有意拒绝接收而不影响乙方的通知义务已经履行完毕。

（3）即使乙方未以书面方式寄交邮件，乙方亦可以以其他方式（如电话或短信）通知业主，业主不得因通知方式而主张未得通知。

第六章体谅

第二十二条如存在业主逾期交纳物业服务费的，乙方予以体谅，将采取书面催告方式催告一次，在书面通知指定的时间内仍未交纳物业服务费的，乙方可采取诉讼方式追缴。

第二十三条如存在恶劣天气或非平常情况或有赖于第三方行为等非乙方可控情形的，甲方和业主予以体谅，将豁免由此导致的乙方未能及时履行物业服务职能的责任，但乙方仍应在非可控因素消失后及时履行物业服务义务。

第二十四条无论基于何种原因和法律关系，甲方或业主作为受服务方，乙方作为服务方，乙方向受服务方承担的责任均不超过从该受服务方所实际收到的费用。

第七章违约责任

第二十五条甲方违反本合同第十九条的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十六条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定。

第二十七条甲、乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付人民币伍万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿。

第二十八条因房屋建筑质量、设备设施本身质量或安装技术等原因造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。

第二十九条甲方采取不正当竞争手段，致使乙方失去管理权，造成乙方经济损失的，应当承担全部责任。

第七章附　则

第三十条合同签署之日起，乙方开始参与本物业的前期介入工作；本物业交付前60天，根据甲方委托服务事项，办理完交接验收手续。

第三十一条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。

第三十二条甲乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十三条本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十四条甲方聘定乙方为物业管理人，物业买受人在签署售房合同时已明确了解并承诺与遵守本《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，物业服务的具体约定按照本《前期物业服务合同》的约定执行，物业买受人在前期物业服务阶段发生的相关物业服务纠纷由乙方与物业买受人解决。

第三十五条甲方作为项目的原始产权人，将房屋出售或出租的，买受人成为业主或使用人后，自其买卖合同或租赁合同约定的交付日开始受本合同约束，本合同中未区分甲方及业主/使用人，故虽用语提及“甲方”但实质义务与业主/使用人有关的，仍由业主承担义务，业主不得以非合同当事人予以拒绝。

第三十六条本合同正本共13页，一式伍份，甲乙双方各执贰份，报行政主管部门备案一份。

第三十七条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的双方同意按下列第［二］方式解决：

[一]提交当地仲裁委员会仲裁；

[二]由合同签订地人民法院管辖。

第三十九条本合同自甲乙双方签字之日起生效。

甲方签章：

乙方签章：

法定代表人（授权人）：

法定代表人（授权人）：

签订时间：

2010年月日签订时间：

2010年月日

签订地点：

签订地点：

附件一、前期物业服务质量标准：

项

目

内容与标准

（一）

综

合

管

理

服

务

1、服务与被服务双方签订规范的（前期）物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、提供物业服务中心24小时服务热线电话；维修服务不超过30分钟到场；有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定公布物业服务收费或者物业服务资金的收支情况。

9、每半年公布一次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况。

10、按合同约定规范使用建筑物及其附属设施专项维修资金。

11、每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于90％。

（二）房

屋

管

理

1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

2、每日巡查1次房屋共有部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每日巡查1次建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立有完善的住宅装饰装修管理制度。

装修前，依规定告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

每日巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共有管