南京禄口物流可研报告.docx
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南京禄口物流可研报告
南京禄口空港物流园项目
可行性研究报告
综述
禄口镇是南京禄口国际机场所在地，机场高速公路、宁高公路和在建的南京市三环构筑了以禄口为衔接点的南京市南部地区交通枢纽中心，从地理位置看，禄口的交通优势是南京市最好的地区。
江苏禄口华商科技园是国务院侨办定点联系单位，省市重点乡镇工业园区、江苏四大开发园区之一，地处南京禄口空港中心城镇，紧靠南京禄口国际机场，区位优势独特，交通方便快捷，是发展物流产业的重点优势地区。
为了能认真贯彻落实省市区关于加快沿江大开发的精神和要求，加快“苏南第一方阵”进程作大作强禄口华商科技园，充分利用空港和交通方便快捷的独特优势，配套服务南京特大城市、南京禄口国际机场、江苏经济技术开发区和江苏禄口华商科技园，结合已有许多家经营物流产业的大企业在禄口落户，满足南京城市化和落户华商科技园、江宁开发区及其周边数千家企业发展的需求，按照省市沿江大开发战略和华商科技园总体发展规划，拟将位于禄口镇华商科技园东南角、禄口机场西北及其周边的6.92平方公里区域规划建设南京禄口空港物流园。
该项目占地面积10386亩，其中沿宁溧路区域2686亩（含已落户的物流企业），机场周边约7700亩。
分两期建成，首期建设总投资约5亿元，力争在两年内全部建成投产运营。
第一章总论
从世界经济形势看，世界经济走出了发展的低谷时期，保持了温和复苏的态势。
特别是今年下半年以来，美国、日本经济复苏的势头超过预期，因此各方面看好今年下半年及2004年实际经济复苏的前景，实际银行预测，明年世界经济增长率可望提高到3%，其中发达国家提高2.5%，美国、日本、欧元区分别提高到3.4%、1.3%、1.7%，发展中国家提高4.9%，预测的明年全球经济增长为4.1%，美国为3.9%，日本为1.4%。
虽然世界经济呈复苏态势，但仍存在不确定性，值得注意的是世界性的通货紧缩并未缓解。
中国已加入了WTO，世界经济的发展会直接影响到中国的经济发展。
世界经济的复苏可促使中国经济持续的发展。
从中国的经济发展形势看，中国从上世纪九十年代起已连续十几年以7%以上的发展速度发展。
目前中国已起成为世界经济发展速度最快、引进国外投资最多的国家。
由于中国人口最多，产品的市场最大，加上中国劳动力市场便宜，人们的技术综合素质不断提高，使中国成为全球瞩目的经济亮点和投资沃土，而且近几年还可以保持这种良好的势头。
而中国经济的发展，在上世纪八十年代，珠江三角洲地区由于地理位置等方面的条件，发展迅猛，但到了上世纪的九十年代起，随着上海浦东的开发，凭着长三角地区人民的聪明的智慧，雄厚的经济实力和技术力量，长江三角洲地区已成为中国经济实力最为强大的地区，以上海为龙头的长江区域经济已占据了全国经济的40%左右。
随着江苏省提出了以上海为龙头，加快沿江开发的精神，我国的长江三角洲将会迎来新的经济高速增长时期。
从江苏省2003年经济发展情况看受非典和洪涝的影响，但1-3季度GDP产值达8502.5亿元，同比增长13.2%，在全国占第三位，预计今年GDP产值可增长13%，外资规模居全国首位，居民可支配收入人均为7772元，同比增长12.8%。
由此可看出长三角地区经济发展的强劲势头。
长三角的经济发展最具潜力的是南京。
从地理位置看，南京是上海连接华中、华北乃至整个中国西部的枢纽中心城市。
是以上海为龙头，发展长江流域经济的咽喉城市，是长三角区域经济中最关键的城市，所以无论是从战略的眼光看，还是从经济的条件看，南京市将是长三角区域经济发展的下一个黄金时期。
它将对上海、长三角地区的经济起到一个向外辐射和向华中、华北延伸的纽带作用。
南京市通过是几年的发展与建设，已初步构筑成长三角经济区域中特大的中心城市，是长江流域中继上海后的又一座世界大都市。
其公路、铁运、水运、空运交通十分发达。
这为长三角地区的经济发展以及经济发展的辐射起到了非常重要的作用。
经济的发展，离不开商品物资的流通，而商品物资的流通主要靠三大要素，第一是交通网络，第二是交通运输工具，第三是物流中心。
按照我国较快的经济发展速度，交通网络和运输工具两大要求对我们江苏和南京来说基本已解决，但按照现代化的标准，物流中心的建设与经济发展互补配套，从而一定程度制约了经济的发展。
因此今后怎样加快物流中心基础性建设也是保持长三角地区、江苏南京区域经济的该速发展的一个重要因素。
第二章市场需求分析
据调查统计，江苏省2002年完成国内生产总值（GDP）10636.3亿元，同比增长11.6%，其中第一产业1122.5亿元，增长3.5%；第二产业5546.6亿元，增长13.8%；第三产业3967.2亿元，增长11.0%。
GDP产值占全国10.4%，人均国内生产总值达14397元，比上年增长11.2%。
一、江苏省经济发展分析
1、国内生产总值：
1979-2002年平均增长12.3%
2、
国内生产总值构成（%）
3、
人口、劳动力
2002年末全省总人口7380.97万人，其中农业人口4807.96万人
4、
从业人员三次产业构成（%）
5、职工平均工资
6、城乡居民生活消费支出构成（%）（恩格尔系数）
7、固定资产投资
2002年全省固定资产投资达3849.24亿元
8、全社会货量（亿吨）
9、货物周转量（亿吨公里）
二、市场分析预测
1、市场分析
通过对江苏省国民经济中心的GDP值、产业结构变化情况、人口与劳动力的构成、职工工资和生活水平的提高情况，以及固定资产的投资和全社会货运量的变化和货物周转量的变化，可以得出一个结论，即货物的运输量和货物的周转量与国民经济的增加量及固定资产的投资额成正比且同步增长。
2、国民经济增长预测公式
由于近几年国民经济GDP产值呈直线上升趋势，所以取年平均增长率12.3计算其预测公式为Y=10632（1+12.6）T
T：
2003年为12004年为2依此类推。
3、货物周转量预测公式
预测公式：
Yt+T=αt+btT
其中：
截矩
斜率
预测分析式为：
Yt+T=1564+44.57×T
预测今后十年的货物周转量为
亿吨公里
年份
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
货物
周转量
预测
1608.57
1653.14
1697.71
1742.28
1786.85
1831.42
1875.99
1920.56
1965.13
2009.7
三、结论
从市场调查分析、及预测看，江苏南京、长三角地区的经济增长可保持在10%以上，由此而需要商品物资流通、周转量也随之增长，其增长的速度与增长量基本与国民经济增长成正比和同步。
第三章项目所在地的基础设施及公共设施分析
一、建设项目地理位置及交通条件
南京禄口空港物流项目拟建于禄口镇华商科技园区规划区内。
禄口镇是南京市西南三镇区的交界地。
东邻秦淮河，与固岗镇、溧水县拓塘镇隔河相望，西与横溪镇、陶吴镇相连，南与溧水县石湫镇、安徽省当涂县博望镇毗邻，北与秣陵镇、湖熟镇接壤。
禄口镇水、陆、空交通四通八达。
有机场高速公路、宁杭高速公路、宁高一级公路穿境而过。
并于正在建设中的南京市三环路在禄口镇交汇，规划中的南京地铁5号线直达禄口机场。
镇北还与宁芜铁路相通。
通过几年的交通网络建设，已初步形成了水、陆、空、高速公路、铁路为一体的现代化交通网络。
二、自然环境条件
禄口镇南北长19.12公里，东西宽10.56公里，总面积165平方公里。
全镇共辖37个村，6个社区，总人口7.55万人，人口密度457人/平方公里。
全镇辖区内共拥有连绵起伏的铜山、横山山脉，境内有20平方公里的绿色森林植被，6大湖泊环抱其间，遥望20里秦淮逶迤延绵，888公顷水面浩瀚缥缈，形成了山水相连、景观互称，点、线、面相得益彰的绿化总格局。
三、禄口镇的国民经济状况
2002年全镇国内生产总值达9.89亿元，比上年增长20.4%，工业总产值21.26亿元，比上年增长17.7%，财政收入8139万元，比上年增长34%，固定资产投资3.5亿元，比上年增长38%，实际利用外资3408万美元，比上年增长118.8%，人均存款余额3586元，比上年增加10.8%。
四、禄口镇的基础设施建设
近几年，禄口镇投资数亿元，努力打造完备的基础设施，其中道路的建设已完全达到华商科技园规划发展的要求，也进一步完善了南京市外环道路交通网络。
还投资建设了连接华东电网的两座11万伏变电所，实现了双回路供电，可确保全镇范围内各开发项目的供电。
还投资建设了两座日供水5万吨的自来水厂，水质优良，完全符合国家饮用水的要求，也完全足够各开发投资项目的用水。
在市政建设方面，镇科技园区内实现了雨污分流网络化，镇内先后建了5座中国联通、中国移动通讯发射塔，消除了镇辖区内信息交流的盲区，也开通了宁杭光缆联网的十万门程控电话和宽带网、有线电视光缆线等。
另外，镇内的中心医院、休闲广场、影视文化中心、大型市场、星级宾馆、驻驾湖休闲观光旅游区等一应俱全。
佩有从幼儿园、中、小学一直到高等学院一套完整的教育体系，具有欧陆小镇风光的华润城等一批高尚的住宅群，使古镇禄口成为人们安居乐业的风光宝地。
综上所述，从禄口镇的经济实力、基础条件、人文自然环境看，禄口镇完全有条件、有能力接纳空港物流中心开发项目。
第四章南京禄口空港物流中心项目的建厂条件分析
一、南京禄口机场的通航能力
南京禄口机场是华东地区除了上海以外最大的一个国际机场，位居长三角地区第二大的国际机场。
起到了分流上海机场的客、货运输量，是华北、华中、内陆地区的对外出口的窗口和一个集散地。
目前，禄口机场已开通了六十四个国家的航空货运航线。
南京周边的地区和城市可以通过禄口机械直接出口，运往世界各国。
二、南京禄口空港物流中心项目的覆盖面
经初步测算分析，在离禄口机场公路、铁路运输在1~2小时半径范围内，有9个地级以上城市。
其中有南京市、无锡市、常州市、镇江市、扬州市、泰州市、马鞍山市、芜湖市和滁州市。
九个城市的国民生产总值达6623.26亿元，占长江三角洲的国民生产总值的32.54%。
由此可见南京是一个长三角地区最好物资流通、集散地。
三、禄口镇是选择物流中心产生最佳地区之一
1、从目前各港口码头、铁路货运站等条件来看，禄口的交通条件最为优越。
2、从目前物流发展趋势看，人们追求快捷是首要选择，所以空运量每年以20~30%的速度递增。
紧靠禄口机场发展物流中心产业是最明智的选择。
3、从用地规划来看，禄口镇紧靠机场，可用地（荒坡地）等较多，而且从南京市的规划及华商科技园的详细规划。
早已划分好了一片用于建物流中心的地块，且地价较便宜，包括配套设施在内，禄口镇的地价为15万元/亩。
这完全符合建物流中心需要占地面积较大的特点。
禄口荒芜土地可用作物流中心建设用地，土地价格便宜，建设投资较小。
4、目前已有一部门外商看中了禄口得天独厚的地区，已有世界知名的物流中心巨头洽商和筹建物流中心。
这为禄口地区的物流中心产生开创了一个良好的环境和领头羊的作用，也是我们自己开发建设物流中心的最佳时机。
5、从禄口镇人民的综合素质、人文条件、管理能力等完全能建设好一个现代化的物流中心。
第五章南京禄口空港物流中心项目的建设规模分析
一、南京市物流营运收入快速增长
1、据调查，南京市王家湾物流中心2002年全年营运收入达到480万元。
而2003年1~9月份已实际完成营运收入3955万元。
收入同比增长了18倍，实现了跨越式的发展。
按照市场需求，王家湾物流中心加快自有物流资源的建设和服务功能的完善，制定了“一个中心，城南城北两翼发展”的战略规划。
明年，王家湾物流中心还将其“触角”伸至江宁进出口加工贸易区。
由于看出物流中心的市场前景十分看好，而且作为禄口具有得天独厚的地域条件，更应该尽快的建设物流中心。
2、与同行业相比较，禄口地区具有可用土地众多、地价便宜的特点，根据今后10年货物周转量的预测可在1#地块和2#地块建设南京禄口空港物流中心。
1#地块占地800亩，2#地块占地700亩。
具体见南京禄口空港物流园区规划图。
3、发展定位
南京禄口空港物流中心将建成30万吨年处理能力，满足国内市场需求，提高综合服务能力。
南京禄口空港物流中心的功能定位：
建成以区域经济货物集散服务和航空中转为主的华东区域性国际物流中心。
4、发展目标
南京禄口空港物流中心，以机场货运物流为先导，以立体交通运输与各种运输手段优化组合为基础，以计算机网络技术为手段，集合储（保税）、运输、配给、加工、综合服务为一体，提供方便快捷服务。
物流配送服务主要是为进出口货物提供保税，为国内外企业和货主提供运力、分驳、中转、仓储、地面运输和货物交易信息物流配套服务；第三方物流服务通过拓展特大城市、开发园区运输延伸服务和空港立体交通结点功能，把社会物流与企业物流由传统模式向现代化模式转变。
5、建设时间安排：
2004年初启动物流中心建设，年设计货物综合处理能力为350万吨，首期建成年货物综合处理能力15万吨，二年内完成。
6、主要建设项目
1>、基础设施建设：
实现平整土地及建设用地范围内的道路、给水、排水、供电、供气、环保、通风、供热等建设。
2>建设安装工程建设
A、结构仓库、平方库、露天库、集装箱堆放场，冷气库、冷冻库、危险品仓库等项目建设。
B、停车场、加油站、汽车修理站等项目建设。
C、自动化装卸、搬运、传送和分拣设备、标准托盘、专业仓库、巷道堆垛机、计算机控制数字识别系统、指挥调度与监控系统和公共物流资源网、物流资源招投标与拍卖系统的投资建设。
D、管理办公场所建设：
设置海关、商检、金融、保险、外汇、代理、交通运输、会计事务所、律师事务所等分支机构。
设置联合办公机构，以及餐饮、住宿等场所建设。
E、国际商品展销中心（国际商贸城）的建设。
第六章项目财务分析及国民经济分析
一、建设项目总投资估算
1、投资估算指标；
（1）土地出让价（原价）：
8万元/亩
（2）轻钢结构仓库1100元/m2；平房库700元/m2；
露天库300元/m2㎡㎡
（3）冷气库、冷冻库2500元/m2㎡
（4）总图工程300元/m2
（5）停车场、加油站、汽车修理站等1000元/m2
（6）行政办公场所1200元/m2
（7）自动化装卸、搬运等专用设备1500元/m2
（8）管理技术引进（管理软件）5000万/套
2、固定资产投资估算
（1）土地费：
1500亩*8万/亩=1.20亿元
（2）固定资产投资估算4.54亿元（具体见下表）
（3）流动资产投资1.40亿元（具体见后计算表）
（4）项目总投资=土地费+固定资产投资+流动资产投资
=1.20+4.54+1.4=7.14亿元
固定资产投资估算表（亿元）
序号
工程费用名称
建安工程费
设备购置费
工程建设其他费
合计
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2
3
3.1
3.2
4
工程费
主厂房
动力系统
机修系统
总图运输系统
行政生活福利设施
工程建设其他费
1+2小计
预备费
基本预备费
涨价预备费
建设期贷款利息
合计
1.09
0.50
0.05
0.04
0.30
0.20
1.09
1.09
0.81
0.35
0.25
0.06
0.05
0.10
0.81
0.81
0.51
0.25
0.15
0.01
0.05
0.05
1.50
2.01
0.50
0.40
0.10
0.13
2.01
2.41
1.10
0.45
0.11
0.40
0.35
1.50
3.91
0.50
0.40
0.10
0.13
4.54
流动资金估算：
流动资金估算通常有两种方法，具体有分项详细估算法和扩大指标估算法
1、分项详细估算法：
流动资金=流动资产-流动负债
流动资产=应收帐款+存货+现金
流动负债=应付帐款
2、扩大指标估算法：
年流动资金额=年费用基数*各类流动资率
年流动资金额=年产量*单位产品占用流动资金额
由于本项目的特殊性，所以采用两种方法估算，然后再综合考虑。
采用分项详细估算法
流动资金估算表（亿元）
序号
工程费用名称
最低周转天数
周转次数
合计
1
1.1
1.2
1.3
1.4
2
2.1
3
流动资产
应收帐款
存款（设备维修件等）
现金（职工工资、福利等）
设立各地联络网点12处
流动负债
应收帐款
流动资金
40
40
40
40
9
9
9
9
1.50
0.40
0.14
0.60
0.36
0.15
0.15
1.35
采用扩大指标估算法
（1）年流动资金额=年费用基数*各类流动资率
=4.80*30%
=1.44亿元
（2）年流动资金额=年产量*单位产品占用流动资金额
=30万吨*466元/吨
=1.40亿元
综上分析流动资金需1.4亿元。
二、建设项目财务评价
1、建设项目经营期净收益估算（CI-CO）
（1）部分土地出让收益：
2900万元/年
（2）经营收益：
6500万元/年
年净收益9400万元/年
2、建设项目财务评价指标
（1）折现率10%计算；经营年限为20年;残值为固定资产的5%
所以，项目残值=5.74亿元*5%=2870万元
（3）静态分析
0.941.127
01234567891011121314151617181920
3.14
4.0
9.78
8.84
7.9
6.96
6.02
5.08
4.14
3.2
2.26
1.32
0.38
01234567891011121314151617181920
0.56
1.5
2.44
4.0
3.38
4.32
5.26
6.2
7.14
静态投资回收期ρ=9+
=9.6年
投资利润率=
=13.17%
投资利税率=
=25.91%
三、建设项目的国民经济评价
1、由于南京禄口物流中心的建设可为南京市的经济起到推进作用，特别是由于物资流通的加速，投资环境的改善，可以加速南京、江宁区、华商科技园的引进外资投资项目，初步估计，此项目的投资可促进禄口镇的GDP产值2.5亿元。
引进外资投资1亿美元，利税增加4000万元。
2、禄口地区的基础设施进一步完善，促使土地价值的提高，估计每亩可以上升5~7万元/亩。
单是物流中心周边的可用土地10386亩就增值了6.24亿元。
3、南京禄口空港物流中心的建设，可以拉动国民经济的消费，可以安排劳动力就业。
初步估计可安排劳力5~8千人。
从而进一步促进了消费，使禄口的经济走上了良性循环。
4、南京禄口空港物流中心的建设改善了周围的环境，美化了环境，因为物流中心基本上没有污染，把物流中心建设成一个花园式的现代化国际物流中心。
从而带动了禄口地区的绿化工作，真正做到生态平衡。
第七章结论
通过对南京禄口空港物流中心建设项目的可行性研究认为；
1、建设物流中心项目是我国目前经济发展的需要。
物流中心的建设可以进一步促进我国可持续发展，进一步改善投资环境，进一步引进外资。
因此建设投资物流中心很有必要。
2、南京禄口空港物流中心项目选址是合适的。
从城市规划的角度完全符合规划要求。
从地理位置、交通现状、基础设施、地质、水文、人文等各个方面都符合物流中心选址的要求。
且禄口地区具有建设物流中心项目得天独厚的有利条件。
3、南京禄口空港物流中心项目从建设规模、服务覆盖范围、市场状况都说明，该项目立项完全有必要，技术条件等完全具备。
4、从资金筹措方面，目前第一期工程的1500亩土地已征用，固定资产投资费用4.54亿元已落实。
但尚需流动资金1.4亿元，需要从银行贷款解决。
5、从项目的财务分析看，投资回收期（静态）为9.6年；投资利润率为13.17%；投资利税率为25.91%；项目的经济效益较好。
由于该项目是笼头项目，所以往往开发成本及收益分析要偏于保守，这也一定影响了该项目的经济指标。
6、该项目的建设对禄口镇、江宁区及南京市等地区都可产生很大的影响，是一个笼头性项目，是带有基础性建设的项目，所以它会对该地区的国民经济带来极大的促进作用。
建议该项目尽快落实资金及一切筹建工作，尽快建设，建设越早其效益越明显。
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