洛川城市开发强度专题研究.docx
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洛川城市开发强度专题研究
专题5：
洛川城市开发强度专题研究
一、研究背景
1.1基本概念
开发强度的概念来源于密度。
根据《大不列颠百科全书》，密度（density）指“单位体积中某种物质的质量。
”在城市规划中，密度是指单位土地上的建筑、人口或就业岗位的数量。
对于开发强度控制而言，密度就指开发强度。
早期的开发强度控制以建筑高度和建筑覆盖率作为主要指标，1961年纽约市区划条例首先提出floorarearatio（简称FAR）作为开发强度的主要指标。
目前，世界上的大部分城市都采用FAR（在我国称为容积率）作为开发强度控制的主要指标，并且各城市开发强度控制体系具有不同的特征。
1.2实践背景
发达国家和地区的实践经验表明，开发强度分区制度的实行对于丰富城市景观和都市环境具有重要的指导作用。
我国城市正处于快速的发展变革时期，实践证明，大规模的建设容易造成城市面貌的雷同、抹煞城市原有的风貌特色，造成“千城一面”的局面；而目前我国城市对发展开发强度的控制主要依赖于控制性详细规划的引导和控制作用，在总体规划层面尚无明确的规定，使得在实际操作中所存在的规划层次衔接问题与控制指标制定的科学性和合理性遭到质疑，因此现有的规划对城市快速发展过程中出现的各种新情况难以及时应对，开发强度分区的建立恰好可以在宏观层面上引导城市的各种开发行为，弥补现有规划控制的不足。
二、研究意义
2.1构建城市生态安全格局的有效途径
众所周知，陕北黄土高原是中国水土流失最为严重的地区，其中又以洛川所处的黄土台塬区最为显著。
随着城市化进程不断加快，经济社会快速发展，城市建设取得了一定的成就，但同时也带来了对本身就已经非常脆弱的生态环境更为严重的破坏。
而这种破坏集中体现在建设开发度严重超过了生态环境的承载力，导致地质灾害不断发生，严重威胁着城市的健康发展。
因此通过对城市开发强度的分区和对具体开发地段建设量的合理控制，使开发建设保持在生态环境承载能力的范围内，能够在一定程度上使地质条件对城市建设活动的威胁降低，对建立城市生态安全格局具有十分重要的意义。
2.2为规划管理提供切实可行的依据
规划管理的成败很大程度上取决于管理依据的合理性和可行性，面对未来城市的进一步发展，对于规划决策的理性化提出了更高的要求，需要规划研究提供必要的和充分的依据。
随着未来城区内杨舒化工区生活区和苹果物流基地的建设，城市在面临着巨大的机遇同时也将面临着巨大的发展压力，能否保证社会经济发展与环境容量之间的高度协调关系，仍然在很大程度上依赖于对城市土地的引导和控制作用，而土地资源配置中的开发强度是其核心所在。
对城市开发强度进行区划不仅可以解决总体规划与其它层次规划的衔接问题，而且为各层次的规划提供指导框架，因而具有十分重要的实践意义。
2.3对新版《城市规划编制办法》的新提议进行有益的探索
2006年4月1日起开始实施的《城市规划编制办法》第三十一条中明确规定：
确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量）。
可以看出，分区政策和空间管制是政府加强宏观调控，加强区域协调的重要方法和手段之一。
分区政策一般根据区域经济、社会、生态环境与产业、交通发展的要求，提出市域范围内不同政策分区，同时，不同分区实施不同的空间管制，实施不同的引导和控制要求，使规划更具可操作性。
三、研究的技术路线及研究方法
3.1技术路线
本次研究技术路线及方法可以归纳为：
从理论到实践、从宏观层面到微观层面、从基准模型到扩展模型。
在分析研究方法上，运用AutoCAD2004进行图形要素的绘制，运用GIS软件ArcView3.3进行空间数据处理，运用MicrosoftExcel2003和SPSS（StatisticalProductandServiceSolution）13.0统计软件进行数学建模和数据分析，最后运用基于ArcView3.3的3DAnalyst1.0进行空间建模，使开发强度分区结果更加直观。
3.2研究方法
运用微观经济学的原理，借鉴发达国家和地区以及我国深圳市的经验，在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体开发强度；在中观层面上，建立城市开发强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的开发强度分配；在微观层面上，以街区作为容量控制单元，制定地块开发强度细分的原则。
具体研究框架如下：
四、宏观层面：
城市整体开发强度
在宏观层面上，各个城市面临建设用地的供给和需求前景是不同的。
有些城市的土地供求关系相当紧张，另一些城市的土地供求关系则比较宽松，应当根据各个城市的具体情况，采取合理的和可行的环境标准，由此确定城市整体开发强度。
4.1规划期末建筑总量预测
城市总体规划确定的用地规模和人口规模为土地供求关系提供了基本参考。
根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验的类比分析，可以推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。
从城市现状来看，2006年末洛川城区建设用地总量为644.96公顷，人口4.9万人，人均建设用地为131.62平方米，高于国家60～120平方米/人的标准，从现状人均建设用地来看，土地供求关系不是十分紧张。
对洛川城市现状建成区（不包括下黑木村以南地区）2006年1：
1000数字化地形图进行测算，可以得出城市现状建筑总面积约为184.9万平方米，总用地面积约346.3万平方米，容积率0.6，建筑密度35%。
根据现状城市开发强度，考虑到未来杨舒化工区生活服务基地与苹果物流基地与科研加工基地的建设，而且目前建成区主要以老城区为主，因此未来城市整体开发强度在此基础上应有显著提高，根据中小城市总体开发强度经验，未来城市平均容积率水平确定在1.5左右。
根据《洛川城市总体规划（2007—2025）》所确定的规划期末城市建设用地规模为14.43平方公里，可以大致推测出未来城市建筑总量约在2000万平方米左右。
4.2城市整体开发强度
在许多情况下，基于环境标准所确定的城市整体开发强度和根据社会—经济发展需求所确定的城市建筑总量之间并不完全一致，需要在社会、经济和环境的综合权衡基础上进行价值判断。
城市整体开发强度的上限方案能够提供较为充足的建筑总量，但由此带来环境标准的明显下降；城市整体开发强度的下限方案能够确保较为理想的环境标准，但与社会—经济发展的建筑总量需求相距甚远；最终选择的城市整体开发强度则是社会—经济发展的空间需求和可接受的环境标准之间的综合权衡。
对于洛川县城实际情况来说，总体上用地比较紧张，各类用地应适当提高开发强度来解决土地资源有限的问题，但同时考虑到洛川县城独特的自然地形地貌特点，其环境容量应保证一定的限度从而确保在生态方面的安全性问题。
因此，土地开发强度具体量化指标应是介于一定的范围之间而不是具体的数值，根据城市用地规模和人口规模以及相关经验数据各类用地开发强度具体如下：
表1城市建设用地整体开发强度控制表
序号
用地性质
容积率
建筑密度（%）
建筑限高（m）
绿地率（%）
1
居住用地
0.4～2.2
20～45
50
15～45
2
公共服务设施用地
0.5～2.5
20～55
50
10～80
3
工业用地
0.8～1.2
25～45
15
15～35
4
绿地
—
—
—
75～90
五、中观层面：
城市开发强度分区
5.1方法简介
根据区位选址理论、基于现状分析结果和参考国内外城市的开发强度分区经验（深圳、香港、新加坡等），洛川城市的开发强度分步的模型可以分为基准模型、修正模型和扩展模型三个阶段。
首先以交通条件、服务条件和环境条件作为一般的和全局的区位影响因子，建立以效率为原则的开发强度分区基准模型。
然后，根据城市自然环境与人工环境特点，在基准模型基础上引入生态原则、安全原则、美学原则以及其他特殊的局部限制条件，对基准模型进行局部调整，建立开发强度分区的修正模型，使其更加符合城市现实条件和各种规划意图。
最后，对基准模型和修正模型进行综合，建立开发强度分区的扩展模型，形成各种范围的开发强度分区。
5.2开发强度分区的基准模型
5.2.1交通条件
相关研究表明，等级越高的道路越能够带动土地高强度的开发，特别是“在步行合理范围内形成峰值。
”通过对洛川城市居民步行出行的时间的调查分析，一般大多都集中在3～5分钟范围内，如果以《城市道路交通规划设计规范》提出的4公里/小时作为步行速度，则步行的合理范围为200～350米。
同时，经过计算，道路两侧200～350米的地带均在城区公交车站点（依据《洛川城市总体规划（2007—2025）》中汽车停靠站站距城区线为500-800米）的合理步行范围内。
由于在城市总体规划中所确定的道路路网较密，平均路网间距在400米左右，几乎所有建设用地都处于城市道路合理步行范围内，这则将导致上述方法计算结果的意义降低。
因此上述方法在规模较大的城市以及轨道交通影响下比较适用，而对于小城市来说则适用性较差，在这里采用空间句法（Spacesyntax）技术对总体规划中所确定的道路网进行拓扑分析。
空间句法以城市格网（即城市街道拓扑网络）作为分析的核心要素，通过对道路本身的可达性、集成度等进行分析研究道路拓扑结构的内在逻辑。
在这里主要通过对城市总体规划中确定的道路集成度（Integration）的句法分析找出城市道路中整合度即可达性最高的城市道路，具体计算公式如下：
（1）
式中：
——城市空间的集成度；
——实际相对不对称值；
——局部平局深度值，是指空间任意节点到其他节点最短步数的平均值；
——城市单元空间个数和。
根据公式
（1），在ArcView3.3系统中嵌入GIS扩展模块Axwoman3.0来构建总体规划空间句法轴线图，结果如图1所示（在这里集成核轴线取总轴线的17%，即集成度范围在1.273－1.4之间的轴线，在图中以棕色显示）：
根据图所示，城市集成度较高的道路有凤栖街、中心大街北段、双拥街-步行街和凤鸣街四条，据此对该四条街道进行参数赋值：
道路两侧100米的区域赋值3，道路两侧350米的区域赋值2，其余地区赋值1。
最终基于道路可达性的城市交通条件分区赋值如表2所示：
表1基于道路等级的城市交通条件分区赋值
主干道两侧350米的区域
次干路两侧200米的区域
其余地区
3
2
1
5.2.2服务条件
服务条件主要是指城市级和片区级商业服务中心。
根据《洛川城市总体规划（2007—2025）》，城市级商业服务中心指的是城市一级公共中心，片区级商业服务中心指的是两个二级公共中心。
基于城市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：
中心区内部赋值3，5分钟步行距离（350米）范围内赋值2，其余地区赋值1。
考虑到城市级商业服务中心和片区级商业服务中心的差异，应在两种服务条件分区的基础上赋予相应的权重，即城市级商业服务中心取1，片区级商业服务中心取0.5。
最终综合城市/片区中心的影响及其权重的服务条件分区赋值如表2所示：
表2基于城市/片区中心的影响及其权重的服务条件分区赋值
城市级商业服务中心内部
城市级商业服务中心350米范围
片区级商业服务中心内部
片区级商业服务中心350米范围
其他地区
3
2
1.5
1
5.2.3环境条件
公共绿地对于开发强度分布的影响具有特殊的距离衰减效应，直接面临公共绿地的土地价格往往会比较高，从而导致开发强度也相对较高。
根据经验，绿地对于周边100米范围内土地开发强度的影响最为显著，因此可以得出基于绿地影响的环境条件分区参数赋值采用：
绿地100米范围内赋值3，5分钟步行距离（350米）范围内赋值2，其余地区赋值1；而绿地作为非开发用地，不纳入计算范围。
具体如表3所示：
表3基于绿地影响的环境条件分区参数赋值
绿地100米范围内
5分钟步行距离（350米）范围内
其余地区
3
2
1
5.2.4基准模型的建立
通过对洛川县城交通区位、服务区位和环境区位的分析，根据开发强度的不同对各类用地地块进行细分，如图3、
2、4所示：
对以上三个分区模型进行叠加分析得出最终开发强度分区基准模型在对城市基准模型建立的基础上，对各类用地按不同的特征进行分区，基准模型开发强度分区控制表如表4所示：
表4洛川城市开发强度分区控制表1（基准模型分区）
用地类型
用地细分
地块特征
控制指标
容积率
建筑密度（%）
建筑限高（m）
绿地率（%）
居住用地
一类居住用地（高档商品房）
Ⅰ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量良好
0.8～1.0
30～40
3～6
25～35
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量一般
0.6～0.8
20～30
3～6
35～40
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量一般
0.5～0.6
15～25
3～6
35～45
二类经济适用房用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
1.8～2.5
40～45
18～45
30～35
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量良好
1.5～1.8
30～35
18～33
35～40
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量良好
1.0～1.5
25～30
12～18
30～40
Ⅳ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.0
20～25
12～18
40～45
二类普通商品房用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
1.5～1.8
35～40
18～33
30～35
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量良好
1.2～1.5
30～35
18～33
35～40
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量良好
1.0～1.2
25～30
12～18
30～40
Ⅳ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.0
20～25
12～18
40～45
旧区改造住房用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量较好
1.0～1.2
30～40
12～18
25～30
Ⅱ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量一般
0.8～1.0
25～30
6～12
30～40
中小学用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量较好
1.2～1.5
25～35
9～15
35～40
Ⅱ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
1.0～1.2
20～30
9～15
40～45
村镇居住用地
Ⅰ类地区
以村民安置用地为主，距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量较好
0.5～0.6
45～50
3
15～20
Ⅱ类地区
以村民安置用地为主，距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.4～0.5
35～40
3
20～25
Ⅲ类地区
保留原有村镇建设用地
0.5～0.6
45～50
3
15～20
工业用地
二类工业用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
1.2～1.5
25～35
11～15
25～35
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量良好
1.0～1.2
30～35
9～12
15～25
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.0
35～45
6～12
15～25
公共服务设施用地
行政办公用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
1.2～2.0
25～30
12～21
25～30
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量较差
0.8～1.2
25～35
9～12
25～35
商业金融用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
2.0～2.5
25～30
21～45
30～40
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量较好
1.5～2.0
30～35
15～21
25～30
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量一般
1.2～1.5
30～35
9～15
25～35
Ⅳ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.2
35～40
6～9
35～40
文化娱乐用地
Ⅰ类地区
距离城市主次干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
2.0～2.5
30～40
21～45
30～40
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量一般
1.5～2.0
40～45
9～21
30～40
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.2
30～40
6～9
40～45
物流用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量一般
1.0～1.2
35～45
3～9
25～40
Ⅱ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.0
25～35
3～6
25～40
体育用地
—
—
0.5
20～25
3～6
35～50
其他公共建筑用地
Ⅰ类地区
距离城市主干路与城市各级公共中心较近，周边环境质量良好
1.2～1.5
30～35
15～21
25～35
Ⅱ类地区
距离城市主干路较近，周边环境质量一般
1.0～1.2
30～40
9～15
25～35
Ⅲ类地区
距离城市主干路较远，周边环境质量较差
0.8～1.0
25～30
6～9
30～40
绿地
公共绿地
—
县城内各公共绿地、街头绿地、公园等
—
—
—
75～85
生态绿地
—
县城内各绿化廊道、沟壑底部生态公园等
—
—
—
85～90
图5：
开发强度基准模型
5.3开发强度分区的修正模型
开发强度分区的基准模型只考虑到一般的和全局的影响因素，但未涉及特殊的和局部的影响，包括生态、美学原则等其他限制条件，尤其是对于洛川来说，生态因素是非常重要的影响条件，从某种意义上来说甚至高于基准模型中的三个基本因子，因此需要对基准模型进行各项局部修正，以使开发强度分区模型更为具体和细化。
在基准模型的效率原则基础上，引入其它相关原则，如生态原则（生态敏感地区）、安全原则（不良地质地区）或美学原则（城市设计的形态考虑）等等，对于基准模型进行逐一修正，对局部地区的开发强度提高或者降低。
修正模型是特殊的和局部的开发强度分区模型。
修正模型的特殊性意味着并不是每个城市的基准开发强度分区都会需要进行相同的修正。
比如城市某些地段属于生态敏感地区，还有一些地段属于不良地质地区。
修正模型的局部性是指基于生态、安全、美学或其它原则的各项开发强度修正只是涉及城市的局部地区，使城市开发强度分区更为精细化。
5.3.1生态原则
首先，从生态安全格局的角度来考虑，总体规划中规定靠近沟壑50～100米范围内划为禁建区，禁止任何建设，但由于种种原因在总体布局中局部地段距沟壑边缘的距离没有达到50～100米，甚至局部地段还不足50米，因此基于生态安全角度考虑，在基准模型的基础上对此类地段进行开发强度的修正（图6），具体修正方法及控制原则如下：
以黄土工程地质以及地基承载力为依据，居住用地容积率控制在0.4～0.6，局部地段（已经建设的项目）可控制在0.8，建筑密度控制在20～40%；公共设施用地控制在0.8～1.2，建筑密度控制在30～35%。
此外，依据《洛川城市总体规划（2007—2025）》绿地系统规划提出的“生态绿面+绿色通廊+点状绿化”的绿化网络系统，对于在总体布局中所有的工程防护廊道、公共绿地、广场、公园等划归到公园绿地，对原基准模型进行修正。
5.3.2美学原则
《洛川城市总体规划（2007—2025）》中的城市设计导引提出：
尊重现有的自然生态环境，把握整体环境特征，引入生态绿化，形成城市景观要素。
加强景观界面的设计，对县城内主要道路如城市生活干道、城市交通干道和城市主要道路等两侧的道路绿化和建筑界面进行设计，重要地段和主干道节点进行重点控制，并提出切实可行的控制要求。
通过对县城进行城市设计的控制和引导，形成人与自然和谐的生态城市，并通过城市空间意象框架、景观分区、城市门户空间、城市重要界面体系、视线体系、城市开放空间、标志物体系等多个方面来实现（图7）。
对城市设计导引的分析，城市设计导则中一个最为突出的方面就是强化城市一、二级公共中心的空间核心作用，具体做法是通过在建筑高度、密度等方面与周边地段的强烈对比来烘托其“中心”地位。
因此基于美学原则的城市开发强度修正模型具体做法为根据具体情况在基准模型的基础上适当增加各级中心区的开发强度，并对周边地段的开发强度适当降低，从而突出中心区的主体地位，同时也能够形成丰富的城市天际线。
5.3.3其他原则
对于未来城市内其他性质用途的土地利用如村民安置用地、工业用地、物流用地等应按照各类用地相应的开发强度指标经验值进行修正，使分区结果更具有可操作性。
5.4开发强度分区的扩展模型
在基准模型经历了各项局部修正以后，形成城市开发强度分区的扩展模型（图8），包括基于效率原则的基准（或称为一般）开发强度分区和基于其它原则的修正（或称为特殊）开发强度分区。
各类建筑（如居住、办公、商业和工业等）的开发强度分配在满足建筑总量需求的前提下，应当遵循微观经济学的区位理论。
第一，在同一开发强度分区，各类建筑的开发强度通常是不同的。
比如，在城市中心地区，办公建筑的开发强度应当高于居住建筑的开发强度。
第二，从高开发强度分区到低开发强度分区，各类建筑开发强度的递减幅度也是不同的。
比如，办公建筑开发强度的递减幅度一般大于居住建筑开发强度的递减幅度。
因此通过在城市基准模型分区基础上对洛川城市影响土地开发强度的几个因素进行扩展分析，得出城市最终开发强度分区图，如图9所示：
图9：
洛川城市开发强度分区图
为了使开发强度分区结果更加直观，更加可视化，本次研究将最终分区结果以三维鸟瞰图的方式展示，建立扩展模型的容积率鸟瞰图如图5所示：
图10：
洛川城市容积率分区示意图（红色系列代表共公共设施用地，蓝色系列代表居住用地，灰色系列代表工业用地，黄色代表市政设施用地，颜色越深表示容积率越高）
开发强度最终扩展模型分区表如表5所示：
表5洛川县城市开发强度分区控制表2（扩展模型分区）
用地类型
用地细分
地块特征
建议控制指标
容积率
建筑密度（%）
建筑限高（m）
绿地率（%）
居住用地
Ⅰ类地区
基于城市设计考虑到的城市各级公共中心350m半径（步行5分钟）范围内的住宅用地，以小高层和高层建筑为主
2.0～2.5
30～40
50
30～45
Ⅱ类地区
城市各级中心一定半径范围内以及城市主要干道两侧的住宅用地，以多层普通商品房为主，局部地段可允许发展适量小高层
1.8～2.0
30～35
35
30～35
Ⅲ类地区
距离城市主干路较近，周边环境较好，以多层普通商品房、经济适用房为主，同时包括部分居住小区级公共设施用地
1.6～1.8
25～30
20
30～35
Ⅳ类地区
距离城市主干路较远，周边环境一般，以多层普通商品房、经济适用房为主，同时包括部分居住小区级公共设施用地
1.4～1.6
20～25
20
25～30
Ⅴ类地区
距离城市主干路较远，周边环境较差，并且存在一定的工程地质灾害威胁，以多层经济适用房为主，同时包括部分居住小区级公共设施用地
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