房地产评估实验题目.docx
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房地产评估实验题目
要求：
每人任选2题做出实验报告（2分报告，每题一份）。
实验报告应包含以下内容：
实验目的
实验数据资料（即所选题目）
估价方法和思路
估价过程（分步写出公式和计算过程）
估价结果
1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。
假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。
请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格
2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第年
第n年
1、土地取得
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2、工程建设
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1）住宅楼建设
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2）写字楼建设
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3、经营
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1）住宅楼销售
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2）写字楼出租
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根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：
住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
1. 某企业有一在建工程,于2005年10月1日带抵押债务转让.已知该在建工程占地面积10000㎡.土地使用年限为2003年10月1日-2043年9月30日,规划容积率为5.1-4层规划为商业,建筑面积为2万㎡;5-20层规划为写字楼,建筑面积为3万㎡.项目总开发成本为3000元/㎡,管理费用为开发成本的5%项目建成后,商业用于经营.写字楼全部出售.经调查,有关数据如下;
（1）项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。
假定费用均匀投入。
（2）该项目所在区域同类型，同档次写字楼的售价为8000元/㎡，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售楚。
（3）商业主体建成后，还需投入2000元/㎡的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税，经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。
在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
（5）项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。
2. 某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日----2035年10月1日。
现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/㎡，建筑物重置成本为1300原/㎡。
建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。
其他的相关资料如下；
（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过念数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。
平均寿命为15年，经过年数为9年。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
（4）该类写字楼的报酬率为10%。
银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
（5）假设除空调以外，残值吕均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
1.某公司于1990年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1991年11月在此地块上建戌建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10％，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元，据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5％和6％，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方米，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4％，年维修费为重置价的2％，年保险费为重量价的0.2％，试根据上述资料估算A地块在1994年11月在土地使用权价格。
（注本题不计房屋现值利息）。
2.宗地A已得到规划许可，可建一幢5层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让，某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为2年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90％，年租金为300元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，贷款年利率为12％，年出租费用为年租金的25％，当地房地产综合还原率为8％，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的3％，试估算开发商所能支付的投标地价款。
3.某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比较条件如下：
项目
用途
成交日期
成交价格
容积率
区域条件
个别条件
位置
基础设施
交通
地势
形状
其他
待估土地
住宅
（评估期日1994.10）
2
0
0
0
0
0
0
比较案例A
住宅
1993.10
1200元/平方米
3
-2%
-1%
-2%
-2%
+3%
-3%
比较案例B
住宅
1993.12
1300元/平方米
3
+3%
-2%
0
+1%
0
-3%
比较案例C
住宅
1993.4
1400元/平方米
4
0
+2%
+3%
0
0
0
比较案例D
住宅
1994.8
1100元/平方米
2
-3%
0
0
-2%
+1%
-2%
对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知该城市地价指数在1993年1月为100，以后每月上涨数与93年1月比均为1%，容积率修正系数如表
容积率
修正系数
1
1
2
1.8
3
2.1
4
2.3
5
2.4
请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价
4.假设某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/平方公里，当地银行贷款年利率一般为12％，假设征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地土地出让增值收益率为10％，试用成本逼近法估算该区域的土地价格。
1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。
假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。
请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格（８分）
2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第年
第n年
1、土地取得
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2、工程建设
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1）住宅楼建设
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2）写字楼建设
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3、经营
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1）住宅楼销售
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2）写字楼出租
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根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：
住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
（12分）
收益还原法：
某公司于1999年以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2000年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑物全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/建筑面积，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，试根据上述资料估算A地块在2003年11月的土地使用权价格。
剩余法：
宗地Ａ已得到规划许可，可建一幛５层办公楼，总建筑面积为8000平方米，现正招标出让。
某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为２年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90%，年租金为３００元／平方米，建筑费和专业费预计为1000元／平方米，第一年投入４０％，第二年投入６０％，贷款年利率为１２％，年出租费用为年租金的２５％，当地房地产综合还原率为8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的１５％，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的３％，试估算开发商能支付的投标地价款。
成本逼近法+收益还原法+市场比较法：
一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某评估机构进行地价评估。
该机构收集到下列资料：
Ａ、Ａ宗地周围地区２００４年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为３５万元／公顷。
Ｂ、与Ａ宗地同一区域于２００３年５月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为七通一平，年出租净收益为２３元／平方米。
Ｃ、与Ａ宗地相邻区域中的一宗工业用地，２００１年４月出让，出让年期为４０年，开发程度为五通一平，出让地价为224元／平方米。
D、当地土地三通一平开发费用平均为５０元／平方米，从征地到完成三通一平的开发周期为一年，土地开发资金利息率１２％，投资回报率１０％，土地增值收益率２０％，土地还原率８％。
Ｅ、当地同一宗地开发程度不同的地价差异情况为：
五通一平时地价比三通一平时地价高１００元／平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高１５０元／平方米。
Ｆ、征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外、其他因素比较表为：
交易情况指数
地价指数
区域因素指数
个别因素指数
评估宗地
１００
１１８
９５
１００
征地案例
８０
１１８
９５
１００
出租案例
１０８
１０６
９５
１０２
出让案例
１１２
１００
１０５
１０５
请根据上述资料，评估该宗地在２００４年６月，达到三通一平条件，５０年土地使用权价格。
一、某公司以国有土地租赁方式取得一宗土地10年承租土地使用权，租赁合同规定，租金于每年年初支付，第一年租金为5万元，并规定租金每3年上调一次，调增率为10%。
假定类似土地市场租金在合同签订时为5.5万元，并可预计市场租金的年平均上涨率为5%，土地还原率为8%，试估算该承租土地使用权价格。
二、甲公司于1998年以出让方式取得一宗地2000M2的土地40年期使用权，2003甲公司将该宗土地出租给乙公司短期使用，出租年限为5年，租金分别为12万元、14万元、16万元、18万元、20万元。
于每年年初支付。
2004年1月甲公司拟将该宗地抵押贷款，须评估其负有租赁权的土地价格。
根据市场调查分析，2004年初该宗土地的正常市场租金为18万元，并可以未来5年内保持5%的上涨率，另外可通过市场比较法求得该宗地在2004年1月的正常市价为240万元，设土地还原率为8%，试估算2004年1月该宗负有租赁权的土地价格。
【例6-19】某商店的土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。
该商店共有两层，每层可出租面积各为2000㎡。
一层于2001年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/㎡，且每年不变；二层现暂空置。
附近类似商店一、二层可出租面积的正常月租金分别为220元/㎡和120元/㎡，运营费用率为25%。
该类房地产的报酬率为9%。
试测算该商场2004年10月1日带租约出售时的正常价格。
某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9%。
试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。
某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。
试选用所给资料测算该旅馆的价值。
某旧厂房的建筑面积为5000㎡。
根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。
预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。
试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）。
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