大厦工业区创优辅导资料.docx

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大厦工业区创优辅导资料

目录

一、基础管理2

二、房屋管理及维修养护28

三、共用设备管理31

四、共用设施管理47

五、保安及车辆管理48

六、环境卫生管理52

七、绿化管理54

八、精神文明建设55

九、管理效益57

十、室内空气质量管理58

十一、节约能源管理58

十二、建筑物安全措施58

创建全国物业管理示范大厦（工业区）

辅导资料

一、基础管理

（一）按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

考评标准要求：

所参评的物业必须是符合规划的规范建筑，要有配套设施且已投入使用。

1.为体现“按规划要求建设”，应提供以下资料

（1）国家建设征用土地通知书。

（2）建设用地批准书。

（3）国有土地使用权出让合同。

（4）投资许可证。

（5）建设项目环境管理建设许可证。

（6）建设工程报建审核书。

（7）配套设施建设费缴费说明书。

（8）中华人民共和国国有土地使用证。

（9）施工许可证。

（10）用地红线图。

（11）建筑规划方案图。

（12）大厦的命名批复。

（13）门牌批复。

（14）中华人民共和国建设工程规划许可证。

（15）建设工程规划（综合）验收合格证。

（16）单位工程质量综合评定表。

（17）单位工程竣工验收证明书。

（18）建筑工程质量认定书。

（19）建筑、市政配套公用设施验收文件。

（20）消防验收意见书。

（21）防空地下室验收意见书。

（22）化粪池报建验收批复表。

2.“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。

为体现“房屋及配套设施投入使用”，应提供以下资料

（1）楼宇用途批复（规划局颁发）。

（2）各类配套基础设施竣工图。

（3）各类配套基础设施准许使用证明。

（4）供水合同及准许使用证明。

（5）供电合同及准许使用证明。

（6）管道供气合同及准许使用证明。

（二）已办理接管验收手续。

接管验收是指物业管理公司接管开发单位、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

办理接管验收手续包括实物验收手续和相关资料移交手续。

参评资料应尽量的提供各项接管验收手续资料，详见如下：

1、工程建筑产权资料

（1）建筑用地规划图纸。

（2）建设项目批文。

（3）建设用地批准书。

（4）建筑许可证。

（5）投资许可证。

（6）施工许可证。

（7）房屋产权明细表。

（8）拆迁安置资料。

（9）业主资料。

2、工程技术资料

（1）红线图、总平面图。

（2）单体建筑、结构、设备竣工图。

（3）竣工验收证明书。

（4）建设工程质量认定书。

（5）建设工程规划验收合格书。

（6）各设施设备的竣工验收证明书（市政设施及道路、房屋主体及装修、柴油发电机组、供配电系统、弱点系统、空调系统、电梯系统、给排水系统、电信系统、消防系统、保安监控系统及各智能化系统等）

（7）各类设备的检验合格书（供电、供水、电梯、消防、空调及智能化等）。

3、接管验收资料

（1）办公管理用房移交文件。

（2）竣工图图纸移交文件。

（3）楼层移交清单。

（4）各类设备清单。

（5）各类公用设施设备办理移交的文件爱你（市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、弱点系统、空调系统、电梯系统、给排水系统、电信系统、消防系统、保安监控系统等）。

（6）隐蔽工程验收记录。

（三）由一家物业管理企业实施统一专业化管理

物业管理企业统一实施专业化管理指由专门的物业管理公司按照国家法律及合同，运用科学化及先进的技术，通过设置不同专业的管理智能部门和各种专业的管理人员，已经营的方式对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、设备设施等统一实施专业化管理，即资格公司专业化（独立法人企业，自主经营、自负盈亏），人员专业化（财务、工程、保安、清洁、绿化等由专业人员管理），服务专业化（提供专项服务和特约服务），管理专业化（对各专业项目实施专业管理）；并且同一区域物业由一家物业公司进行管理。

为体现“物业管理企业实施统一专业级化管理，”应提供如下参评资料：

（1）物业管理公司简介。

（2）管理物业简介（管理期限、管理方式）。

（3）物业管理公司企业法人营业执照。

（4）税务登记证。

（5）中华人民共和国组织机构代码证。

（6）物业管理企业资质证书。

（7）办公管理用房证明文件。

（8）物业管理供组织架构。

（9）物业管理委托合同。

（四）建设单位再租售物业前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。

为了完善物业的使用功能，改善物业的具体设计，保证物业的工程质量，提高日后物业的竣工验收和接管验收质量，物业管理公司在物业租售提前介入管理，并与建设单位签订物业管理合同，明确双方的责权利。

物业管理合同应包括以下内容：

管理目的、委任期限、管理报酬、物业管理公司的职责、物业管理公司入伙后的管理服务内容，管理方式、财务管理、物业管理公司的职权、建设单位的职权、合同中指条款、保障及赔偿、法律责任等。

为此，应提供如下参评资料

（1）物业管理合同（物业管理合同与建设单位签订）

（2）物业管理公司前期介入情况的简介。

（五）在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确。

为了规范物业管理市场行为，保障购房者的合法权益，减少物业管理纠纷，在建设单位与购房人签订《销售合同》时，购房人应同时与物业管理企业签订《前期物业管理服务协议》，并明确物业管理标准、业主的权责、管理服务的内容和标准。

因此，应提供如下资料：

1、前期物业管理服务协议。

2、销售合同。

（六）建立维修资金，其管理、使用、续筹均符合有关规定。

1、关于贯彻国家《物业管理条例》有关问题的通知。

2、物业维修资金管理办法。

3、××大厦维修资金的使用规定。

4、××大厦维修资金的管理制度。

5、物业维修金使用与管理标准作业规程。

6、物业维修资金专用卡账户委托书。

7、××大厦物业维修资金专用卡章程。

8、物业维修金专用卡账户委托书（样表）。

9、××大厦建立物业维修资金专户申请表。

10、物业管理维修资金划拨通知书。

11、物业维修资金使用申请审批表（样表）。

12、物业维修资金使用申请清单于（样表）。

13、物业维修资金专用卡（样表）。

14、××大厦维修资金专用卡账户委托书。

15、××大厦维修资金专用卡领取情况表。

16、物业维修资金情况清单（样表）。

17、物业维修资金业主明细清单（××大厦）。

（七）房屋使用手册，装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善。

开发商建造的房屋质量、物业管理公司实施的服务质量、业主或用户对房屋的使用质量，均会影响到房屋养护质量。

为了确保房屋的安全使用，维护大厦公共秩序，物业管理公司必须制定一套完善的公众制度。

因此，应提供如下方面的资料供考评：

1、房屋使用手册（应对房屋的使用及房屋质量的保证方面有明确的说明）。

2、装修手册（或装饰装修管理规定）。

3、用户手册。

4、管理公约。

5、服务承诺制度。

6、精神文明公约。

7、公共场地管理规定。

8、文娱场所管理规定。

9、招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定。

10、环境卫生管理规定。

11、绿化管理规定。

12、非办公时间管理规定。

13、安全用水、用电管理规定。

14、停车场管理规定。

15、电梯使用管理规定。

16、消防管理规定。

17、消防常识。

18、日常收费一览表。

19、工程维修价目表。

20、物品放行管理规定。

21、出入管理规定。

（八）业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。

根据本条要求，应有业主委员会从筹建到成立、运作全过程的相关资料：

1、第一届业主大会筹备的工作报告。

2、筹建业主委员会的工作计划。

3、成立大厦业主委员会的业主意见征询汇总表。

4、组建业主委员会的方案。

5、申请成立业主委员会的请示。

6、政府部门同意成立业主委员会的批复。

7、关于组建业主委员会的通知。

附：

业主委员会的主要职责、业主委员会候选人名单及简介。

8、第一届业主大会的通知。

9、召开业主大会的邀请函。

10、第一届业主大会会议议程。

11、业主大会会议签到表。

12、第一届业主大会会议纪要。

13、业主投票委托书。

14、业主委员会选票（样表）

15、业主份额统计表。

16、业主委员会候选人选举情况。

17、业主委员会名单。

18、业主委员会委员的身份证复印件。

19、业主委员会章程。

20、业主委员会申请备案批复。

21、业主委员会概况（应对业主委员会成立的时间、委员名单、各委员的主要工作职责进行简要介绍）。

22、业主委员会成立通知。

23、业主委员会运作资料（业主大会会议纪要、委员名单变更通知、业主委员会会重要会议纪要）。

24、业主大会照片。

25、业主委员会会议照片。

（九）业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确。

业主委员会成立后，需与续聘或改聘的物业管理公司签订一分责权利的物业管理委托合同，物业管理委托合同应当明确：

管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、合同期限、违约责任以及其他事项。

因此，创优考评资料中应附人物业管理委托合同原文的复印件。

（十）物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意。

物业管理公司的创优考评工作是提升物业管理质量和强化管理的“试金石”。

物业管理公司的考评工作应得到业主的同意。

并在业主委员会的协助下，制订参评方案，有计划、有组织、有标准的安排布置，有条不紊的把工作落实到每个部门、每个人、每项工作上。

1、创建“上海市物业管理示范大厦”规划和实施方案。

2、关于创建“上海市物业管理示范大厦”的申请。

3、业主委员会同意争创“上海市物业管理示范大厦”的复函。

4、关于开展创建“上海市物业管理示范大厦”考评工作的通知。

5、成立创建“上海市物业管理示范大厦”领导小组及工作小组的通知。

6、关于召开创优考评动员大会的通知。

7、创优考评动员大会会议签到表。

8、创优考评动员大会会议纪要。

9、创优考评自查自检的检查情况记录。

10、创优迎检资料整理工作计划。

11、设施、设备、环境整改工作计划。

12、模拟考评检查情况整改工作计划。

（十一）大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法。

根据本条要求，参评资料应附上一套规范、系统、科学的规章制度和服务程序：

1、管理制度

ⅰ、公众管理制度

（1）房屋使用手册。

（2）装修手册。

（3）用户手册。

（4）管理公约。

（5）服务承诺制度。

（6）精神文明公约。

（7）物业接管验收管理制度。

（8）业主入住须知。

（9）业户入伙管理制度。

（10）非办公时间管理制度。

（11）公用设施维护管理制度。

（12）公共场地管理规定。

（13）车辆停放管理规定。

（14）文娱场地管理规定。

（15）会所管理规定。

（16）商业网点管理规定。

（17）便民活动管理规定。

（18）出租房管理规定。

（19）暂住人员管理规定。

（20）招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定。

（21）楼宇天台管理规定。

（22）楼宇使用及维护管理规定。

（23）环境卫生管理规定。

（24）卫生消杀管理规定。

（25）垃圾手机与处理管理规定。

（26）绿化管理规定。

（27）安全用水、用电管理规定。

（28）停车场管理规定。

（29）治安管理规定。

（30）电梯管理规定。

（31）消防管理规定。

（32）消防常识。

（33）日常收费一览表。

（34）工程维修价目表。

（35）物品放行管理规定。

（36）出入管理规定。

ⅱ、人力资料管理制度。

（1）员工手册。

（2）员工招牌制度。

（3）员工入职管理规定。

（4）员工离职管理规定。

（5）员工薪资管理规定。

（6）员工福利管理规定。

（7）员工加班管理规定。

（8）员工培训制度。

（9）员工奖惩制度。

（10）员工绩效考核制度。

（11）部门绩效考核制度。

（12）员工休假制度。

（13）员工考勤制度。

（14）员工请假制度。

（15）员工晋升制度。

（16）员工人事档案管理制度。

ⅲ、行政管理制度。

（1）办公室工作手册。

（2）员工职业道德规范。

（3）员工行为规范。

（4）办公用品管理规定。

（5）固定资产管理规定。

（6）物资采购管理规定。

（7）员工食堂管理规定。

（8）员工宿舍管理规定。

（9）员工服装管理规定。

（10）仓库管理规定。

（11）合同签订管理规定。

（12）行政用车管理规定。

（13）公章使用管理规定。

（14）电脑使用管理规定。

（15）电话使用管理规定。

（16）复印件使用管理规定。

（17）会议纪律规定。

（18）保密制度。

（19）公文处理、传阅、备份规定。

（20）文件/档案管理规定。

（21）电脑、网络、数码设备及耗材采购的管理规定。

ⅳ、财务管理制度。

（1）财务人员工作守则。

（2）财务公开制度。

（3）财务监督制度。

（4）财务管理及会计核算制度。

（5）财务核算制度。

，

（6）财务预算制度。

（7）会计核算方法及凭证记帐制度。

（8）会计管理制度。

（9）财务收支年度决算编制规定。

（10）保证金管理规定。

（11）管理费收缴管理规定。

（12）管理费指出管理规定。

（13）有偿服务收费管理规定。

（14）维修资金管理规定。

（15）报销管理规定。

ⅴ、客户服务管理制度。

（1）前台接待管理规定。

（2）前台服务规范。

（3）首问责任制度。

（4）投诉处理制度。

（5）回访工作制度。

（6）值班制度。

（7）业户档案管理规定。

（8）业户档案保密制度。

（9）业户钥匙管理规定。

（10）业户物品放行规定。

（11）前台服务质量调查规定。

（12）物业助理巡查制度。

（13）业户空调安装规定。

（14）业户保修工作规程。

ⅵ、保安、消防、监控、车辆管理制度。

（1）保安职业道德规范。

（2）保安队伍管理规定。

（3）保安员考核制度。

（4）保安培训制度。

（5）保安服务规范。

（6）保安交接班制度。

（7）对讲机使用制度。

（8）保安警用器械管理规定。

（9）大厦出入管理规定。

（10）保安员巡楼制度。

（11）未上锁单元操作规定。

消防、监控管理制度：

（1）消防工作管理守则。

（2）安全检查制度。

（3）消防教育培训制度。

（4）消防设施设备管理规程。

（5）消防器材管理规定。

（6）消防设施设备维修保养规程。

（7）消防设施设备定期巡检制度。

（8）消防设施设备操作规程。

（9）设施设备运行管理规定。

（10）临时动火作业安全管理规程。

（11）监控中心管理规定。

（12）闭路电视监控系统管理规程。

（13）监控中心24小时值班制度。

（14）监控中心交接班制度。

（15）突发事件处理规程。

车辆管理制度。

（1）停车场管理守则。

（2）车辆停放管理规定。

（3）车辆出入管理规定。

（4）车辆停放收费规定。

（5）摩托车管理规定。

（6）车场收费岗工作规程。

（7）CPE自动停车收费系统使用管理规程。

（8）CPE自动停车收费系统操作规程。

（9）CPE自动停车收费系统维修保养规程。

ⅶ、绿化管理制度。

（1）绿化管理规定。

（2）绿化检查制度。

（3）绿化定期保养制度。

（4）绿化工具管理规定。

（5）绿化虫害消杀管理规定。

ⅷ、清洁管理制度。

（1）环境卫生管理规定。

（2）大厦日常保洁工作项目及保洁标准。

（3）外墙及幕墙玻璃清洗管理规定。

（4）大厦清洁萎缩检查制度。

（5）大厦清洁卫生考核标准。

（6）垃圾清运管理规定。

（7）垃圾中转站管理规定。

（8）环卫设施设备管理规定。

（9）环卫设施设备使用规定。

（10）环卫清洁工具管理规定。

（11）大厦公共地方消杀管理规定。

（12）大厦消杀工作检验标准及方法。

（13）各级清洁员工岗位责任制度。

（14）大堂组清洁工作规定。

（15）早班清洁工作规定。

（16）中班清洁工作规定。

（17）晚班清洁工作规定。

（18）大堂清洁工作程序。

（19）大厦楼层公共区域清洁工作程序。

（20）各楼层卫生间清洁工作程序。

（21）室内办公室清洁工作程序。

（22）玻璃们、窗、镜面清洁工作程序。

（23）电梯清洁工作程序。

（24）天台、阳台、雨篷清洁工作程序。

（25）广场、台阶、绿地清洁工作程序。

（26）停车场清洁工作程序。

（27）排水沟、集水井清洁工作程序。

（28）垃圾房清洁工作程序。

（29）蜡面抛光保养工作程序。

（30）白云石地面打蜡工作程序。

（31）晶面粉磨光工作程序。

（32）地毯清洗工作程序。

（33）洗地毯机操作规程。

（34）吸水机操作规程。

（35）抛光机操作规程。

（36）吸尘机操作规程。

ⅸ、工程管理制度。

（1）安全操作制度。

（2）电工安全操作制度。

（3）电梯工安全操作制度。

（4）空调工安全操作制度。

（5）焊工安全操作制度。

（6）水电工安全操作制度。

（7）木工泥工安全操作制度。

（8）高空作业安全操作制度。

（9）维修工作制度。

（10）维修服务规范。

（11）维修中心员工培训管理标准作业规程。

（12）维修中心员工绩效考核实施标准作业规程。

（13）交接班制度。

（14）装修管理制度。

（15）维修工具领用保管制度。

（16）住户维修标准作业规程。

（17）住户家庭安装/维修标准作业规程。

（18）工（器）具管理规定。

（19）日常寻常小区制度。

（20）值班制度。

（21）值班管理标准作业规程。

（22）值班负责人岗位责任制度。

（23）变（配）电值班员岗位责任制度。

（24）值班电工岗位责任制度。

（25）禁止违章战地及乱答乱建管理规定。

（26）异产毗连房屋管理规定。

（27）设备房防鼠管理办法。

（28）设备/设施管理制度。

（29）设备综合管理标准作业规程。

（30）设备运行记录管理制度。

（31）设备管理控制程序。

（32）变配电设备运作守则。

（33）变配电房防火制度。

（34）电力系统的管理与维护。

（35）发电机房管理制度。

（36）发电机运行操作程序。

（37）发电机运行管理规程。

（38）发电机操作规程。

（39）发电机维修保养规程。

（40）安全用电用水用气管理规定。

（41）用水供水管理制度。

（42）水池水箱管理制度。

（43）噪音控制管理规定。

（44）背景音乐运作管理规程。

（45）背景音乐维修保养管理规程。

（46）弱点系统维修标准作业规程。

（47）机电突发性事故应急处理措施。

（48）机电设备维修管理制度。

（49）机电设备完好的标准。

（50）二次供水管理规程。

（51）二次供水管理规范。

（52）给排水设备（设施）操作规程。

（53）给排水设备（设施）运作管理规程。

（54）给排水设备（设施）的维修管理制度。

（55）给排水设备（设施）的维修保养规程。

（56）风机房管理制度。

（57）水泵房管理制度。

（58）水泵操作规程。

（59）水泵运行管理规程。

（60）水泵维修保养规程。

（61）供配电管理制度。

（62）供配电系统运行管理规程。

（63）供配电安全操作规程。

（64）供配电设备设施安全操作标准作业规程。

（65）供配电系统维修保养规程。

（66）配电房突发事故应急措施。

（67）配电设备检测维护保养制度。

（68）低压配电室操作规程。

（69）高低压配备装置运作安全程序。

（70）高低压保养维修程序。

（71）高低压配电系统设备维修业务管理标准及操作细则。

（72）高压设备和高压室基本要求。

（73）高压环网柜云做管理制度。

（74）高压配电室操作规程。

（75）柴油发电机运行管理规程。

（76）柴油发电机操作标准作业规程。

（77）柴油发电机维修保养规程。

（78）中央空调操作标准作业规程。

（79）中央空调运作管理标准作业规程。

（80）中央空调维修保养标准作业规程。

（81）乘用电梯安全守则。

（82）电梯安全操作规程。

（83）电梯安全运行管理规定。

（84）电梯设备维修管理制度。

（85）电梯维修保养规程。

（86）电梯机房防火制度。

（87）电梯故障或困人救援方法。

（88）公共设施安装/维修标准作业规程。

（89）室外公用设施的维修方法。

（90）公共照明管理制度。

（91）公用照明设备操作规程。

（92）防避雷接地系统保养标准作业规程。

（93）有线电视电信管网避雷设备管理办法。

（94）避雷设施的维护。

（95）运用明火电热器具临时用电管理制度。

（96）房屋本体公用设施的维修方法。

（97）室内维修管理规定。

（98）室内维修方法。

（99）室内维修工作规程。

（100）游泳池操作规程。

（101）游泳池设备管理规程。

（102）消防设备维修管理制度。

（103）消防设备维修保养制度。

（104）消防设备操作规程。

（105）监控室设备运行管理规程。

（106）监控报警系统运行管理规程。

（107）闭路电视监控系统管理规程。

（108）对讲防盗报警系统的保养。

（109）紧急停电处理程序。

（110）紧急听谁处理程序。

ⅹ、服务工作规程。

（1）业主入住工作规程。

（2）业主/住户报修工作规程。

（3）业主/住户装修管理工作规程。

（4）回访工作规程。

（5）服务质量调查工作规程。

（6）业主/住户投诉处理工作规程。

（7）物品放行管理工作规程。

2、员工岗位职责。

（1）总经办各级人员岗位职责。

1物业公司总经理岗位职责。

2物业公司副总经理岗位职责。

3办公室主任岗位职责。

4行政助理岗位职责。

5人事助理岗位职责。

6仓库管理员岗位职责。

7电脑管理员岗位职责。

8司机岗位职责。

（2）财务部各级人员岗位职责。

1财务部经历岗位职责。

2会计岗位职责。

3出纳岗位职责。

4收银员岗位职责。

（3）客户服务中