城市拆迁.docx
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城市拆迁
城市拆迁：
六大问题必须破解
房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面作用明显。
然而，在城市房屋拆迁过程中，也不断出现大量的拆迁纠纷，有的地方还出现过激行为。
从根本上解决这一问题，现实的做法还是需要重新修订《城市房屋拆迁管理条例》（下称《拆迁条例》），尽快出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征收与补偿条例》），通过法律构建一个新的利益平衡机制。
就拆迁而言，这个利益平衡机制至少涉及公共利益如何界定、征收的程序、评估争议处理机制、房屋征收的司法程序、征收补偿标准、政府在拆迁补偿中的角色定位等六个方面问题:
一、公共利益如何界定。
公共利益界定一直都是《征收与补偿条例》立法过程中的焦点问题之一。
在房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁。
由于我们缺乏判断公共利益的标准，事实上为拆迁人以公共利益之名践踏私人财产开通了便利之道，也激发了被拆迁人对强制拆迁的抵触情绪。
因而，有必要在立法上给予公共利益一个判断的原则与大致标准，从而在实践中能够对公益拆迁按照补偿制度进行，必要时可强制拆迁。
理性的公共利益界定模式是:
法规列举十民主程序十司法程序。
法律、行政法规或地方性法规可以对公共利益事项尽可能进行列举，明确公共利益事项的大致范围;应该有个民主程序，即政府提议的公益项目，应该有当地的民众共同来参与讨论，形成一种公共议论，政府必须具体指明公益体现在什么地方，利害关系人或者广大民众也都可以对政府的提议及说明表达不同意见。
经过民主的公共议论程序以后，政府仍然有权对是否符合公益作出决策。
若被征收人不服该决策，还可以向法院提起行政诉讼。
二、房屋征收程序。
房屋拆迁是对被拆迁人的财产权的限制，因此，应该从保护市场主体财产权的角度出发，对拆迁规定严格的法律程序。
拆迁的程序是对被拆迁人的一种法律程序的保障，是拆迁制度中的十分重要的组成部分。
因而，征收程序一直备受各国立法的重视。
我国宪法和法律对征收的限制是“依照法律规定”，这仅仅表明了依照法定程序的意思，而没有上升到“正当程序”的高度。
因此，《征收与补偿条例》立法时需要明确，政府为公共利益进行的拆迁，必须通过正常的程序，即在取得被拆迁人的同意、给予充分补偿的基础上，才能进行房屋的拆迁。
三、评估争议处理机制。
完善拆迁评估争议处理机制对被拆迁人权益保护至关重要。
被拆迁人对评估结果有异议时，首先可由拆迁主管部门责成拆迁人组织拆迁评估单位与被拆迁人的对话会，由评估机构详细介绍评估的依据、采用的方法、考虑的因素、计算过程和结果产生的依据等;如果评估机构说明后被拆迁人对评估结果仍有异议的，被拆迁人可以委托其他具备资质的评估机构重新评估，如两个评估单位的评估结果超过规定的误差范围，或两个评估单位的评估结果虽在规定的误差范围之内，但被拆迁人仍不满意的，则由拆迁主管部门组织由拆迁人、被拆迁人、有关专家及各界代表参加听证会，由两个评估机构进行答辩，由专家组对估价结果是否合理进行鉴定。
为此，应建立相应的拆迁评估委员会和拆迁评估专家库，拆迁评估委员会由拆迁评估专家库随机产生，对拆迁评估进行技术指导和异议鉴定。
四、房屋征收的司法程序。
我国法律也只是规定了征收的行政程序，而没有规定比较完善的司法程序。
一套健全和有效的救济程序，对保障拆迁当事人的合法权益作用巨大。
针对目前的规定而言，我们应该删除《拆迁条例》第十六条有关诉讼期间不停止拆迁执行的规定，最起码它与《行政诉讼法》第四十四条的规定明显冲突;另外，修改《拆迁条例》第十六条有关拆迁当事人之间无法达成拆迁补偿安置协议可由房屋拆迁管理部门（同级人民政府）裁决的规定，将拆迁当事人双方达不成补偿安置协议的救济方式修改为提起仲裁或者民事诉讼。
五、房屋征收的补偿标准。
虽然出于社会公共利益的需要，对市场主体的财产权的限制是必要的，但拆迁毕竟意味着对市场主体财产权的剥夺，客观上也给其造成了一定的财产损失，从保护各类市场主体的财产权的需要考虑，给予被拆迁人充分的经济补偿是必要的。
征收土地要安排被征地人的社会保障费，保障相对人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平;征收个人住宅，要保障被征收人的居住条件。
从来没有哪个制度否认过宪法的征收权，重要的是对征收的法律限制。
实际上，对于征收，最为重要的限制方式莫过于充分而合理的补偿。
在补偿方式上应以金钱补偿为主，以实物补偿、安排就业、兴建生产、提供生活再建设施、给予生产生活优惠政策等方式为辅，从而最大限度弥补被拆迁人所受的损失，帮助其继续生活，且使生活水平不因房屋拆迁有所下降，保障被拆迁人的居住条件不受损害。
以法律明确补偿的标准，包括确定计算补偿财产的日期、补偿财产计算的方法，从而最终确定对被拆迁人的补偿数额，并且该标准应当具有一定程度上的统一性，以避免弹性过大而导致的不可操作性。
六、政府角色定位。
对于政府在拆迁补偿中的角色定位问题，目前在社会上存在一定的争议。
房屋拆迁向来都是政府在城市规划与建设工作中的重要内容。
当前拆迁工作中的协调管理仍须政府这一重要角色的参与，并且政府在拆迁中的角色定位直接关系到整个城市建设成果的最终取得。
因此，政府在城市拆迁中的角色应予以正视和关注。
城市房屋拆迁的本质是政府根据公共利益的需要，向土地使用权人收回土地使用权，自用或者出让给其他开发商与所有者的法律行为。
政府作为国有土地的管理者与所有者直接参与城市房屋拆迁补偿活动，或者委托开发商拆迁，由于涉及自身的利益，很难真正做到公正。
面对政府、开发商或者拆迁公司，处于弱势地位的被拆迁人不可能进行公平的讨价还价。
因此，关键问题是政府应该认清自己在拆迁过程中的位置，主要职责应该侧重于规划管理和审批，而不应过多地介入拆迁人与被拆迁人之间补偿问题的具体解决过程;要从执行过程中脱离出来，按照市场经济的规律办事，转变相关部门职能，从拆迁的管理者与执行者转变为拆迁事务的管理者。
总的来说，政府在城市拆迁中的角色具有多元性。
从不同的视角看，政府扮演着不同的身份角色:
人民利益的保护者、公私利益的协调者、社会秩序的维护者、拆迁规划的指导者以及依法拆迁的监督者。
但整个角色的根本立足点是人民的切身利益，所有角色都应该且必须围绕这一根本点来进行定位
沈岿：
两个原因：
一、最近一段时间媒体报道的强制拆迁事件很多，且还仅是冰山一角，更多的暴力拆迁包括人员伤亡事件并没有被报道出。
这些事促使我们去思考，拆迁纠纷不是个案，而是制度层面存在的问。
二、如果行政法规或者地方性法规与《宪法》相抵触，公民有权力向国人大提出审查建议，联名写信是一种集体呼吁，大家都认为这里面有问题
凤凰卫视出版中心编.世纪大讲堂中国的困惑.陕西师范大学出版社,2010.08.
浅析城市房屋拆迁补偿存在的问题及完善
受城市化进程的快速发展的影响，城市房屋拆迁也如火如荼的进行着，但出现了许多悲剧，安徽老农朱正亮、南京居民翁彪自焚事件等。
透过这个现象看本质，焦点问题之一是我国当前很不健全的房屋拆迁补偿制度。
若存在的问题得不到合理的解决，会造成更多的惨案发生，从而引发一系列的社会矛盾。
一城市房屋拆迁的概念
城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规范区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。
城市房屋拆迁应当是在符合法律规定的情况下进行的，违法拆迁，暴力野蛮拆迁是法律所禁止的。
二城市房屋拆迁补偿存在的问题
（一）补偿标准不合理
根据法律规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
实践中，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿以及其他一些隐形损失等。
（二）评估制度不健全
目前实践中，存在大量不规范的非市场化拆迁评估行为，主要表现在以下几个方面：
估价方法问题；估价机构缺乏独立性，正常价格活动受到干扰；拆迁评估混乱无序。
（三）补偿方式单调
根据法律规定，房屋拆迁的补偿方式包括两种：
货币补偿与产权调换。
远远不能满足社会市场经济多样化的需求。
三城市房屋拆迁补偿的完善建议
（一）明确补偿标准
1.对土地使用权补偿时应考虑的因素笔者认为，具体估价时应考虑以下因素：
（1）按土地用途实行分类补偿
土地使用权人应获得的土地使用权补偿应当按照土地用途严格区分，实施分类补偿。
土地用途分为工业、商业、住宅、综合等四大类型。
①由于土地使用权人获得土地使用权的方式不同，即投资成本不同，获取补偿金也应有区别。
确定高位价、中位价、低位价，按照城市经济发展状况，参考各类综合因素，结合获得土地使用权投资成本及市场土地供应成交价，设定城市等级区域土地使用权补偿价标准，区分用途和土地使用权类型来确定土地收益。
②
（2）按区位条件实行级差补偿
根据建设用地距离城市中心的远近，分层次确定土地补偿费标准。
补偿费用由城市中心向外依层次递减，层内呈一致性，层间呈显著差异性，其理论依据是西方城市利用的“圈层说与级差地租理论”。
③
2.对房屋所有权补偿时应考虑的因素城市房屋拆迁补偿应当考虑的因素主要包括下列方面：
（1）区位。
区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离、周围环境、景观等。
由于房地产不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。
两处实物和权益状况相同的房地产如果区位不同其价值可能有很大的不同。
（2）用途。
用途也是确定拆迁补偿标准的一个重要因素。
《城市房屋拆迁管理条例》中的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的以实际用途位准。
实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意、是否取得合法手续为依据。
（3）建筑面积。
建筑面积是指外墙勒脚以上各层的外围水平投影响面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备上盖结构牢固，层高标220cm的永久性建筑。
④建筑面积的大小对于房屋评估价格有着最直接的影响。
但在实践中，在居民购房时，阁楼、车库、围院的面积往往是不计入产权证的，而居民为此所支付的金钱却是相当可观的，在拆迁补偿中摈弃这一部分面积的补偿，显然有失公正，也不利于拆迁工作的顺利进行。
因此，应考虑将这一部分面积纳入拆迁补偿的范围。
（二）建立合理的评估制度
1.明确评估范围。
从前文可看出评估
的范围显然不包括土地出让金、搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产，停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
但开发商兴建的商品房的销售价格却包含了以上所有的费用。
因此，被拆迁人获得补偿款后往往买不起房屋或支付代写论文不起新房比旧房面积大的价款，导致被拆迁人心里落差很大，积怨加深，以至引起更多的悲剧事件。
笔者认为，政府应保持中立，完善相关的管理条例，把土地出让金、搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产，停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等项目纳入评估范围，才可以实现客观的公平公正。
2.评估程序。
按照房地产估价活动的现行规定，是应当公开进行，不允许暗箱操作的，实际工作中，暗箱操作又是一个公开的秘密。
法律规定政府应当参照类似房地产的市场交易价格定期公布房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
评估结果实行公示是对的，但不完全。
被拆迁人有知情权，评估报告应送达给被拆迁人。
因此建议在立法时增加由拆迁人将评估报告送达给被拆迁人的规定。
另外建议各地政府应当作出如下明确的规定：
凡是有证据证明估价结果与市场实际价格相差太大的或者评估活动违反法律、法规和有关规定的，该估价结果无效，改由房屋拆迁管理部门重新组织评估并对压低或抬高被拆迁房屋估价的评估机构和责任人依法予以直至取消估价资格的处罚。
因估价报告不实给当事人造成经济损失的，该估价机构应当依法承担赔偿责任，估价机构及估价人员与拆迁当事人相互串通，故意压价或抬价，给当事人造成严重经济损失的，构成犯罪的，应追究其刑事责任。
3.确保评估主体的独立性。
对目前房地产估价机构的现状，很是令人担忧。
各地规定，对被拆迁房屋的估价是先由拆迁人委托。
当估价师受了拆迁人的委托，收了评估费，而且为了今后源源不断的评估费收入，其估价活动的天平就已经开始倾斜，这种估价目的的倾向性，便是估价结果背离市场实际的主观原因。
笔者认为应该建议各地在制定或修改被拆迁人委托或拆迁人与被拆迁人委托合同到拆迁费用保管机关或单位领取，从而使估价机构具有独立性，摆脱与拆迁人的财产依附关系，使评估活动得以公正地进行。
（三）改善城市拆迁补偿的方式
通过考察各地方相关的房屋拆迁法规的补偿形式，建议在拆迁补偿的方式上可以补充以下形式：
1.奖励。
如果被拆除私有房屋的产权人不要求产权调换，也不要求拆迁人给予安置的，除由拆迁人按照法律规定给予被拆迁人支付补偿费外，应当有拆迁人给予适当的奖励。
2.功能性的补偿。
城市化进程中除了要付给农民经济补偿，政府、社会还应重视给予农民功能性补偿，既在现代职业技能培训方面承担、发挥出组织、支持、推动作用。
⑤须尽快构建完善的农民现代职业技能培训体系，加强开展农民现代职业技能培训工作，增强广大农民对时代、对社会的功能性适应。
3.社会保障。
既能够满足被拆迁人当前需要，又能促进城市化的可持续发展是一个长期的历史过程，农民得到的补偿都是眼前的。
还必须建立长效补偿机制，真正使置身于城市化进程之中的农民安居乐业，从而也保障了城市化迅速、持续地推进。
永安洲镇党委副书记、镇长张万卿
借本次培训班机会，结合自身工作体会，我从两个方面，与大家共同探讨如何做好新形势下的城市拆迁工作。
第一个方面，做好拆迁工作，必须先当好一名基层干部
当好基层干部必须深入群众，融入基层。
坚持深入群众，融入基层是我党保持与人民群众密切联系的基本方法和根本途径，是一个主线。
基层工作很多时候是靠我们与老百姓的感情来开展的。
如果我们对群众不了解或者是群众不了解我们，工作起来就会不顺手。
只有坚持深入群众，串百家门、听百家言，学习群众语言，才能沟通思想，增进感情，做群众的知心人。
具体要做到：
⑴要叫得出人名，知道家庭具体情况，了解人的个性；⑵要有代言人，有人为你摇旗呐喊，这是工作的基础，更是经济发展、社会稳定的基础；⑶要学会捉猴王。
当好基层干部必须多学知识，适应发展。
当今社会发展已步入快车道，信息量大、知识更新快，不学习就会落后，要确立与时俱进的终生学习观念，不断用知识武装自己、完善自己，努力使自己的知识构成多元化。
要学习政治理论，学习党在新时期的路线、方针、政策，进一步提高政治敏锐性和政治鉴别能力，做到吃透上级的思路、意图，始终与上级保持高度一致。
要钻研业务理论，对本职工作的内容、性质做到心中有数，努力成为行家里手。
同时，学习经济、管理、法律、现代科技、农业实用技术、哲学和历史文化等知识，不断提升自己的文化层次、完善知识体系，提高综合素质。
要解放思想，善于学习和借鉴一些好的思路和成功经验，创造性地应用于自己的工作实际。
要学习掌握公共管理和处理突发性事件的能力，尤其当市场经济的一些负面效应使群众产生各种思想疑惑的时候，身为基层工作者要及时给予圆满解释，把大道理讲得让他们信、把小道理点拨得让他们服。
当然，学习最好的方法是理论联系实际，不能仅靠坐在办公室，捧几本书，读一读，看一看，写几篇心得体会，那只不过是纸上谈兵。
只有坚持理论联系实际，才能在市场经济的大潮中掌握主动权。
当好基层干部必须善办实事，为民谋利。
现在基层不要收费、收税，最大的实事就是使本村经济发展起来。
如果几年书记、主任当下来，经济面貌还是“涛声依旧”，那就是不称职的。
因为，老百姓评价一个村班子好不好、一个干部好不好，不是看他的理论水平有多高，也不是看他说了什么，而是看他做了什么、做成了什么，给自己带来了多少实惠。
要领对路子。
就是闯出一条实实在在产业发展路子。
因此，一定要坚持科学发展观，瞄准市场需求，立足本村优势，找准适合本地经济发展的突破口，坚持宜工则工，宜商则商，宜农则农，充分运用社会资源和自然资源，抢抓一切可发展的机遇，让老百姓体会“只要跟着你就有希望”的感觉。
要带领致富。
现在能说起话的人都是有钱人，这是实际情况，你是村干部，如果自己的日子都过不好，自己都是穷光蛋，你说的话还会有谁听，还会有谁跟你走。
现在组织上选任村干部，把能人选进班子，这是一个方向。
当然“只会自己富，不是好干部”。
你有本事赚到钱，就说明你适应这个社会，只有融入这个社会，才能将思路、点子传给人，达到共同富。
事实证明，有企业的书记、主任，他的农村工作基本上都能得心应手。
因此，要学会按市场规律办事，提高发展经济能力。
要切实解决好涉及老百姓切身利益的事。
把兴办社会公益事业作为重要职责和凝聚民心的重要手段，实实在在办好，才能赢得群众信任。
这需要养成“多看、多听、多问、多请教（老支书、老干部）”的习惯，挤出时间深入到群众中去。
通过调查、走访、闲谈，掌握民情动向，分析问题，找准工作的切入点。
可采取一步一个脚印,一年办一件实事,实现一年一个小变化,然后积少成多,四五年时间就会形成一个大变化,从根本上改善群众的生产、生活条件，从而提高群众生活质量。
比如，可采用今年修路，明年通水，后年通电等逐年分步实施的的办法梯次推进。
当好基层干部必须转变作风、树立威信。
转变作风就是要敬业，勇挑重担，把干好工作作为首要任务。
要讲究执行力。
牢固树立“有所为，有所不为”的思想，围绕中心和大局开展工作。
要有目标。
长远和阶段目标相结合，先易后难，量力而行，抓一件成一件，切忌脱离实际，急于求成，甚至背上沉重的债务。
要有气魄。
敢想敢干，擅闯能变，有创新解决工作难题、化解基层矛盾的能力。
要服务。
寓管理于服务，以服务团结和引导人，实行“干部理事，群众说事，按章议事，专人包事，便民办事，定期评事”。
要廉洁勤政。
基层工作干久了，我们手中或多或少都握有一定的权力。
但必须时刻保持清醒，手中的权利是人民赋予的，要坚持做到公道正派、不谋私利。
要民主（民主提议、民主决策、民主管理、民主监督、民主评定），更要坚持原则，把握方向。
要团结。
只有目标一致，不争权，不争利，才能克服一切困难赢得发展。
同时，我认为做好一名基层干部，还要树立威信。
威信可以让别人由衷地愿意和你一起工作，帮你分担责任。
然而，威信既不能向上级要，又不能靠别人吹，必须由自己的非权力性影响力去赢得。
要形成威信，重要的是以身作则，要求别人做到的，自己首先要做到。
于情，这是一种行动的感召。
于理，这是一种说话的资格。
以身作则说起来容易，但做起来并不简单，需要长期坚持。
所以要力求做到大事严格办，小事不马虎。
小到最简单的作息时间，第一个上班，最后一个下班。
平时带头动手搞卫生，身体力行，不指手划脚。
要严格按制度办事，不存私心，就不怕误会和矛盾，也就能在群众中树立起威信。
第二个方面，做好拆迁工作，必须有一套完善的拆迁工作机制
城市拆迁本是利国利民的的一项举措，但是在新形势下，尤其是2007年1月1日《物权法》公布以后，城市拆迁成为了一项难度较大、敏感性较强、极易引发突发事件、阻碍经济深入发展的瓶颈工程。
如何做好新形势下的城市拆迁工作，做好群众的思想政治工作，这对我们来说是一个新课题。
我认为新形势下城市拆迁的困难主要体现在：
一是价格。
这是最根本的，说实话，现在有哪户是因拆迁拆穷了的，都是由拆迁变富了，但是老百姓就是不行，跟你比、跟他比。
就拿高港区来说，口岸的比别的地区的，许庄的比野徐的，这个其实是根本不好比的，地区不一样、拆迁的土地用途不一样，拆迁成本肯定不一样。
二是思想。
现在很多人不愿意拆迁，其中也有故土难离的原因。
要他离开居住了一辈子的地方，舍不得，要他住到安置小区去，空间相对较小，还要服从社区管理，不习惯。
三是公平公正。
有的人其实愿意拆迁，但是不愿意先签字，都要等待观望，总认为时间久了，价格肯定不一样，或者是担心先签字吃亏。
产生此种心态的原因是有的地方在前期拆迁工作中，多多少少出现了不公平公正的事件，恶劣影响一直在延续。
结合永安洲拆迁工作实际，我主要谈四点。
与兄弟镇、街道相比，永安洲拆迁安置工作起步不算早，2004年电厂落户时，我们才真正启动大面积的拆迁安置。
5年来，我们累计拆除2500余户约55万平米，建成安置小区4个，总建筑面积约30万平米，安置人口7850人。
回顾这几年的拆迁安置工作，主要得益于有一套完善的体制机制。
做好拆迁工作，必须有一个完善的运转机制。
一个好的机制是推动工作顺利开展的关键点。
这几年，我镇拆迁安置工作在实践中不断探索、总结和完善。
首先，搭建好工作机构。
为满足大批拆迁工作的需求，我镇单独设立了拆迁办，并成立了拆迁公司，负责全镇范围内征地拆迁安置工作，并根据拆迁量大小、轻重缓急程度，确定拆迁方案。
一般情况下，工作量相对较小的拆迁任务单独由拆迁办组织实施；碰到工作量大、时间要求紧的拆迁任务，则从机关科室、村居抽调一批能吃苦、懂拆迁、有经验的精干力量，协同拆迁办开展工作。
有人把拆迁比作“天下第一难”，我们通过实践，认为事实确实如此，农村干部能拆迁就能做好基层工作。
因此，拆迁办作为一个常设机构，在承担拆迁任务的同时，我们还将它作为干部培养、锻炼、考察的重要岗位。
几年来，我镇先后从各村、机关科室抽调30多名后备干部充实到拆迁办挂职锻炼，并有20多人走上了村党组织书记、副书记以及机关科室负责人岗位。
目前，能不能胜任拆迁工作已成为我们选才用人的重要标准。
其次，严格执行拆迁责任包保制度。
每次拆迁任务，我们都要细化分解到各拆迁小组，由各组包干到人，将工作压力层层传递。
对涉及机关人员和镇属企业的拆迁对象，实行责任包保制度，明确责任，限期完成。
今年核心港区动迁工程第二阶段中，我镇先后有28名干部及5家企事业单位完成了47户拆迁包干任务，对拆迁工作起到了较大的促进作用。
第三，严格考核奖惩。
近来来，我镇坚持将拆迁工作纳入机关干部考核奖惩体系，对征地、拆迁表现突出的给予提拔重用，对工作不力的予以诫勉谈话。
正是有这样的组织领导力度，今年9月份，我们在短短20天时间内就完成了185户的拆迁任务，福沙村更是在短短一个星期内就完成所包干任务，创造了永安拆迁速度的新纪录。
做好拆迁工作，必须有一套切实可行的政策依据。
永安洲拆迁工作始于2004年，当时我们拿出了第一部《拆迁安置实施细则》。
但随着项目不断增多，针对每一次实际操作中出现的问题，我们都要进行深入分析研究，不断细化完善拆迁细则。
今年，为了与市政府4号令逐步接轨，我们经过反复征询修改，结合永安洲实际，制定完善了新的《拆迁安置办法》。
一是以人口安置。
4号令在安置上采取“以房为本”的办法进行产权调换，而我镇采取的是“以人为本”的办法，按人口进行安置。
沿江开发五年来，永安洲严格控制农村建房，农村平房户较多。
如果完全套用市政府4号令，可能会造成严重的不平衡，平房户安置面积小，有的甚至买不起安置房。
为此，我镇实行每人30㎡的安置政策，保障拆迁群众安置住房需求。
在拆迁人口的界定上，我镇在全市率先建立了户籍迁入（出）联合审查制度，由镇政府牵头，会同各村组以及镇司法、民政、派出所、农经等相关部门层层把关，严格审核，坚决杜绝弄虚作假、徇私舞弊的行为。
这样既减少了征地拆迁成本，也减少了因征地分配不均可能引发的各类矛盾。
在此基础上，建立健全了“一户一卡”的管理制度，进一步核实建筑面积、人口结构，为拆迁工作提供重要的基础资料。
二是严格控制评估标准。
近年来，我镇拆迁政策始终坚持“低评估、低安置、低成本”的原则。
在装潢和附作物评估上，按照4号令精神，结合我镇实际，明确了具体的评估标准，尽量缩小弹性范围，避免人为因素对评估价格的影响。
同时，补偿政策对平房户进行倾斜，对主房是平房的按主房面积给予80元/㎡的装潢奖励。
评估标准的弹性减少后，拆
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