土地评估所业务讲义.docx

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土地评估所业务讲义

土地评估所业务讲义

谈不上讲课，和大家共同学习，首先给大家介绍一下评估所的工作职责：

1.专职承担基准地价、标定地价、出让底价等政府职能性、公益性、社会性非中介机构业务的土地评估。

2.开展农用地，城镇用地的分等定级估价工作，实行农用地、城镇用地的基准地价定期更新与发布。

3.开展地价动态监测，开展建立我市的地价动态监测系统网络。

4.对我市各县事业性评估机构及土地评估中介机构进行监督，管理、规范估价行为。

5.完成各级领导交办的其他任务和所里日常工作。

在这里有几个名词给大家解释一下：

一、基准地价：

是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件不同级别或不同均质地域的土地，按商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日的法定最高年限土地使用权区域平均价格。

二、标定地价：

标定地价是政府根据管理的需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权的价格。

它是该类土地在该区域的标准指导价格。

三、出让底价：

是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

它是政府土地使用权出让时，政府首先出示的待出让土地或地块的

最低地价的依据和确认成交地价（或出让金）的基础。

那么土地使用权出让底价如何确定呢？

在我国，由政府垄断

土地供应，其出让土地的价格将对整个土地市场的地价产生重要的影响，确定出让底价时，应当由市、县人民政府土地行政主管部门委托有资质的土地估价机构，根据基准地价、标定地价，当地市场供求情况，土地市场地价水平和拟出让宗地设定的土地条件，评估出拟出让宗地在出让时点和出让方案设定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让宗地的评估价格，综合考虑，国家产业政策，地价政策，土地市场调控政策，调控方向，兼顾当前利益，确定拟出出让宗地的出让底价。

下面我给大家分三个方面作简单的介绍：

一、基准地价更新工作

二、土地使用权招拍挂出让底价的评估

三、土地地价动态监测工作

四、对中介机构具体监督管理

第一个题目是基准地价的更新工作

（一）为什么要做基准地价更新？

我市的基准地价是从1993年第一次开始做的，1994年，1998年，2003年，2006年，距今已经做过4次更新了，根据河北省冀政[2001]55号文件精神和《土地分等定级规程》规定要求基准地价每三年必须调整一次，我市的基准地价距上一次基准地价2006年已满4年了，所以我们正在进行基准地价更新工作，我们这一次的更新工作是从2010年的10

月份开始的。

上一轮的基准地价基本反映了张家口市的地价水平和土地市场行情，为政府出让和划拨土地使用权进入市场制定了价格依据。

但随着我市经济建设发展，特别是三年大变样，城市道路的改建和扩建，市内的城区的改造、南新区的快速发展，当前的基准地价水平已不适用。

基础设施的不断完善对地价水平提出了新的要求，影响土地价格的其中一个重要因素就是基础设施建设程度，基于以上原因，为科学客观合理的反映出城市的地价水平，必须对原有的基准地价进行更新的调整。

（二）基准地价更新这个概念是：

基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场交易的样本地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期的土地使用权平均价格。

（三）下面介绍一下基础地价更新的程序。

1.准备工作准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。

基准地价评估任务书的内容包括：

城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。

基准地价工作底图为：

中等城市1:

5000——1：

10000

2.资料的调查与整理

调查的一般要求：

（1）调查、收集到有关的地价资料要按地理位置

标注到估价工作底图上

（2）调查以土地级或均质地域为单位进行

（3）样本抽样采用分类不等比抽样调查

（4）样本要有代表性

（5）样本分布要均匀

（6）调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个

（7）所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料

（8）土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据

（9）出让、转让、出租、入股、联营、联建等和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位

（10）调查资料必须填入相应的调查表格

样点资料的整理：

（1）样点剔除逐步审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合

要求的和数据明显偏离正常情况的样点剔除

（2）样点资料归档将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、低价的交易方式和地价计算方进行归档

3.基准地价评估

4.基准地价确定

5.编制基准地价修正系数表

6.提交成果①土地估价工作报告、土地估价技术报告、

②基准地价图（商业、住宅、工业）

调整后的基准地价更具现实指导作用，一是为政府宏观调控管理土地，运用经济杠杆科学指导土地经济发展提供依据；二是为宏观调控土地市场，量化土地资产提供依据；三是便于洞察土地市场中地价变化趋势，为投资决策提供依据；四是为政府征收土地各项税费提供依据；五是为国家进行地价动态监测，编制全国，全省地价指数和张家口市地价指数提供依据。

二、土地使用权招拍挂出让底价的评估，在这个题目当中，给大家简单介绍几种宗地评估的几种方法和适用范围，评估方法共5种，我们在做评估报告中必须用两种评估方法评估。

1.基准地价系数修正法就是利用级别或区域基准地价评估地价时，通过对待估宗地地价影响因素分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观的价格的方法，这种方法是最常用.

2.收益还原法是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和，求取待估房地产在一定时间，一定产权状态下价格的一种估价方法。

收益还原法是房地产价格评估的基本方法之一，在国内国外房地产价格评估中应用广泛。

适用范围使用在有收益或有潜在收益的土地、建筑物和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价或是房地产的评估。

例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此

法，而对于没有收益的不动产的估价，例如机关、学校、公园等公益

用地的估价则大多不适用。

同时，由于收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产，而关于收益性的土地的稳定纯收益和适当的还原率的求取，要受一般的经济行情和工商企业以及房地产的发展、变化的影响，确定它也是一件困难的事。

这是收益还原法的一个缺点。

3.市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估日地价的方法。

这方法适用于市场比较稳定、有大量丰富交易案列的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性，交易案例甚少或无交易案例则不适用。

利用此方法它可以评估土地的价格，建筑物的价格、土地及建筑物为一体的价格、市场比较法还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。

此方法选择案例非常重要，如何选定呢：

（1）与待估土地用途应相同。

也就是说，选择案例时一定是和待估宗地是一致的

（2）与待估宗地的交易类型应相同。

这里的交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。

（3）交易案例必须为正常交易，或可修正为正常交易。

所谓正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的交易。

（4）与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。

由于

比较法是以代替原则为理论依据的，所以用来比较的交易案例应与待估土地具有替代关系。

用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的同一地区，或处于同一供需圈的类型地区，宗地的个别条件应相近。

也就是选择的交易案例必须和待估宗地在同一级别内.

（5）交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比较修正。

估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。

一般情况下如果市场比较稳定，比较的有效期可以延长，即可选择几年前的交易案例用于比

较。

如果市场变化较快，则比较的有效期要缩短。

一般应选择2年内

成交的不动产交易案例，最长不超过3年。

4.成本逼近法是以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法，这种方法一般是用于新开发土地，不适用建成区域已开发的土地估价；适用于工业用地，对商业及住宅用地则多不适应；成本逼近法一般仅用于地产市场狭小、缺乏交易实例，这种方法和市场比较正好相反，特别适用于土地市场不发

育，无法采用其他方法进行估价的土地。

成本逼近法以累加为途径，而成本高并不一定表现效用和价值高，因此，其评估结果是一种“算术价格”对土地的效用、价值、及市场的需求方面的情况未加考虑，这

也是成本逼近法的限制；成本逼近法虽然有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益进行土地开发可行性等重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。

5.剩余法（也叫假设开发法，倒算法，残余法或余值法）它的概念是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物，建造费用和建筑建造、买卖有关的专业费，利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

此种方法的适用范围：

（1）待开发土地的估价；

（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公式中的建筑费还包括拆迁费用；

（3）仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地价格，建筑费为整理费用；

（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余指数为地价。

这种情况下，即在土地或建筑的价格依其他方法不能明确把握时，剩余法是有效的方法。

例如，要对于富有建筑物的土地进行评估时，虽然依买卖实例比较法可求得空地价格，但对于因附有建筑物而使得土地价值降低的情况，究竟应该减价多少，这

是仅依靠买卖实例比较法确实难以获得正确答案，而运用土地剩余法，

则可求得附有建筑物的土地价格。

不过，只有建筑物比较新且处于最有效的适用状态时，剩余法才是最有效的方法，否则，运用这种方法

也不一定能保证求得适当价格。

前面提到此法对于附有建筑物的土地

评估业是有效的，这在理论上确实如此，但实物上多数情形确难以求得适当的价格。

例如：

在房屋建筑不久，且不是最有效使用时，以土地残余法求适当的土地价格是比较困难的；如建筑物已陈旧，且租金低廉是，归属于土地的纯收益已有偏差，则求取适当的土地收益价格也有困难。

在剩余估价中，由于包含了较多的可变因素，因此，不同的估价人员对于在同一宗地的估价结果有时相差很大。

这便体现经验与资料的重要性。

就目前的地产市场来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法还是一种可靠、适用和重要的估价方法。

以上就是五种评估方法简单给大家介绍.

三、土地地价动态监测工作

首先介绍一下地价动态监测的定义：

城市地价动态监测是在一定时期内针对一定地区的城市土地市场，通过确定监测范围、划分地价区段、设立地价监测点，并定期采集监测点地价及市场交易地价变化信息，进而测算地价监测指标、掌握地价变化规律的过程。

根据国土资源部《关于进一步将强城市地价动态监测工作的通知》国土资发[2005]51号文件的精神，张家口市列入全国105个城市国家级地价动态监测范围内，地价动态监测成果直接上报国土资源部，这项工作是从2008年开始和项目单位共同完成的。

这是一项长期工作，每年每个季度都要对选出的100个交易样点进行监测，如有变化就要进行更新，同时还要对所有的样点进行实地拍照，评估、编写评估报告、填写标准宗地登记表、地价区段表等相应的15种表格，同时每个

季度都要上报国土资源部。

2009年张家口市的地价动态监测工作还被国土资源部评为105个城市的第十六名，受到了上级的好评。

这项工作的完成能全面、真实、准确地反映张家口市的地价水平、对市场体系的建立奠定了基础。

尽快完善我市地价市场的建设起到了积极的作用。

四、对中介机构具体监督管理

1.全市土地评估中介机构共计八家，

唐山兰德资产评估有限公司张家口分公司

河北金峰土地评估有限公司张家口分公司

河北宏盛达地产评估有限公司张家口分公司

河北康龙德土地估价所有限公司张家口分公司

廊坊市天正不动产咨询评服务估有限公司

张家口中和测绘不动产评估有限公司

张家口市宣化新天地土地评估咨询事务所

张家口益邦地产评估经纪有限公司

其中三家是以公司形式在我市执业，剩余是挂靠省级公司的分支机构，每年要接受省估价协会的年审（包括提供工商税务的登记，土地估价师证书、人事档案原件、本人诚信档案记录书面材料、养老保险缴纳凭证等资料）

2.每季度各中介机构都向省估价协会上报业绩清单，对业绩清单填报内容作了详细的规定，每年省估价协会要对全省的中介机构进行的土地估价报告质量进行抽查评审，每个机构随机抽查三份报告，每个报告由两位专家按照国土资源部《土地估价报告打分标准》分别打分，6位专家的平均分为该机构的最后得分，土地评估中介机构的资信等级、机构年检结果全省进行通报。

3.省估价协会每年都要对每位国家级土地估价师进行继续教育,对不参加、学分不够、不予换发土地估价师资格证书。

4.我们要对中介机构每年的年检成果进行备案，否则不予在我市执业。

5•根据张国土资【2006】19号文件精神，为了适应社会主义经济发展的需要，加强土地评估行业的自律与监督，提高土地评估服务质量，我们对土地评估中介机构的评估的所有报告进行备案，审核报告是否按评估报告的技术规程要求，地价是否合理等.并且填写土地评估报告备案表，审核人员（二名国家注册的土地估价师）签字盖章，各分区局在办理土地出让、转让、抵押等有关手续时，项目单位必须出示经过核实后的土地评估备案表，方可办理相关手续，否则不予办理。

截止到目前五年来共计备案1324宗。

6.通过对中介机构评估报告的审核和备案，解决了迎合委托方的不合理意愿，（如出让时评估地价低，抵押时评估地价高，你不答应就让另一家评等等。

）通过我们把关，更好的稳定了土地市场，为政府出让土地提供了科学的依据

最后，我希望在座的各位同事对我们从事的工作感兴趣的话，来报考国家注册的土地估价师，每年的4、5月份报名，9月中旬进行考试，5门课程，三年滚动，非常欢迎大家来报考，特别是事业单位的年轻人，具体需咨询和我们联系，我们会非常热情的解答。

谢谢大家！