某小区建设项目可行性研究报告.docx
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某小区建设项目可行性研究报告
陕西宝鸡市棚户区南苑绿景小区
建设项目
可行性研究报告
编写单位：
西安文海工程咨询有限公司
二O一三年十一月
第一章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况14
1.3问题与建议17
第二章需求分析及土地取得方案18
2.1需求分析18
2.2土地取得方案18
第三章建设规模19
3.1拟建地点19
3.2建设规模19
第四章场址选择20
4.1场址现状20
4.2场址条件20
4.3项目选址评价27
第五章建设方案选择29
5.1建筑设计指导思想与原则29
5.2项目总体规划方案30
5.3主体建筑方案32
5.4给排水方案39
5.5暖通方案43
5.6电气工程方案45
5.7消防工程方案51
5.8管线综合工程53
5.9有线电视系统55
5.10环保、卫生防疫55
5.11交通系统设计55
5.12绿化56
5.13环保、卫生防疫56
5.14通风系统57
5.15防排烟系统57
5.16燃气工程58
第六章节能措施60
6.1用能标准及节能规范60
6.2项目能耗状况和能耗指标分析61
6.3节能措施和节能效果分析65
6.4节能效果分析69
第七章环境和生态影响分析70
7.1环境保护的标准70
7.2环境和生态现状70
7.3
施工与使用对环境的影响..........................................................................................................
71
7.4
环境保护措施..............................................................................................................................
73
7.5
环境影响评价..............................................................................................................................
76
第八章
劳动安全卫生.........................................................................................................................
77
8.1
劳动安全卫生..............................................................................................................................
77
8.2
消防设施......................................................................................................................................
79
第九章
组织机构与人力资源配置.....................................................................................................
81
9.1
组织机构与职能划分..................................................................................................................
81
9.2
劳动定员......................................................................................................................................
81
9.3
工作时间......................................................................................................................................
81
9.4
经营管理措施..............................................................................................................................
81
第十章
项目实施进度.........................................................................................................................
83
10.1
建设工期....................................................................................................................................
83
10.2
项目实施进度安排....................................................................................................................
83
10.3
项目实施进度表........................................................................................................................
83
第十一章工程实施招投标方案.........................................................................................................
85
11.1
招标管理的基本原则................................................................................................................
85
11.2
项目招标依据............................................................................................................................
85
11.3
招标范围....................................................................................................................................
85
11.4
招标组织形式............................................................................................................................
85
11.5
招标工作流程............................................................................................................................
85
11.6
招标方式....................................................................................................................................
86
11.7
招标组织形式............................................................................................................................
86
第十二章项目管理方案.....................................................................................................................
88
12.1
项目建设期管理........................................................................................................................
88
12.2
招投标........................................................................................................................................
89
第十三章工程投资估算.....................................................................................................................
90
13.1
估算内容....................................................................................................................................
90
13.2
估算依据....................................................................................................................................
90
13.3
估算说明....................................................................................................................................
90
13.4
投资估算....................................................................................................................................
91
13.5
资金来源....................................................................................................................................
91
13.6
资金使用和管理........................................................................................................................
91
第十四章财务评价...............................................................................................................................
92
14.1
财务评价依据............................................................................................................................
92
14.2
营业收入....................................................................................................................................
92
14.3
总成本及经营成本估算............................................................................................................
92
14.4
财务效益分析............................................................................................................................
93
14.5
不确定性分析............................................................................................................................
93
14.6
财务评价结论............................................................................................................................
94
第十五章社会评价、风险分析95
15.1社会影响分析95
15.2互适性分析96
15.3社会风险分析96
第十六章结论与建议98
16.1研究结论98
16.2提出建议98
附表：
1.项目总投资估算汇总表
2.建安工程费投资估算表
3.工程建设其他费估算表
陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
陕西宝鸡市棚户区南苑绿景小区建设项目
1.1.2项目承办单位及概况
1、项目承办单位：
2、项目建设地址：
3、主管部门：
4、项目性质：
5、项目建设地点：
建设地址位于宝鸡市渭滨区，与老城区紧
密相连，东至xx路，西至xx西路，南至xx路，北至xx大街。
6、建设期限：
2013年11月至2015年12月。
7、项目区改造前概况：
项目区位于宝鸡市渭滨区。
改造前棚
户区占地面积118100平方米，居住户数1009户，房屋建筑面积
82548.8平方米，均为上世纪60-70年代建设的砖木结构的平房。
8、建设内容及规模
铁南组团一期规划用地118100平方米，拟建30栋楼，总建
筑面积232700平方米，其中住宅面积141500平方米，公建面积
16300平方米，车库、小棚74900平方米。
可入住居民1734户，
约5375人。
建筑密度20.41％，绿地率37.32％，容积率1.34。
本项目共建住房1734套，拆迁户数1009户，其中拟以实物
安置1009户，安置户住房建筑面积114158平方米；商品房725套，建筑面积27342平方米。
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陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目
小区内基础设施：
道路、地面硬化及停车场31200平方米、
绿化44075平方米；给水管线1300米、排水管线1100米、供热
管线1300米、燃气管线1300米、供电管线1200米、电视电话电
缆线1500米。
小区外市政工程配套设施：
道路200米、给水管线120米、
排水管线110米、供热管线140米、供电管线200米、燃气管线
4200米、电视电话电缆线360米。
10、回迁安置方式
本项目涉及的房屋征收户回迁安置方案，按照本地区现在普
遍应用的以房屋补偿方式回迁。
具体为按原拆迁面积的1.1倍面积
补偿，回迁面积不足50平方米的，按50平方米补偿。
根据前期对回迁居民的调查，一期工程中需安置的回迁建筑
面积为114158平方米。
户型配置情况如下:
（1）小于50平方米:
106户（10.5%）;
（2）50平方米一100平方米:
436户（43.21%）:
（3）100平方米一150平方米:
277户（27.45%）;
（4）大干150平方米:
190户（18.84%）。
1.1.3申请报告编制原则及依据
1、编制原则
（1）符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设
施建设的规定;
（2）坚持“以人为本”的原则。
将生态环境与人文环境放在
重要的地位，为棚户区居民营造出安定、健康、和谐的社区环境。
（3）坚持改善棚户区居民住宅条件、主要解决低收入家庭住
房困难的原则。
安置区住宅的建设，在满足国家有关技术规范和
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陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目
建筑质量标准的前提下，住宅建设标准和主要户型方案应该与之
相适应。
同时要坚持“适用、经济、在可能条件下注意美观”的
原则。
突出文化特色，创造建设品牌，使之成为棚户区改造的样
板工程。
（4）坚持政府主导，市场运作的原则。
渭滨区政府组建专门
机构，制定棚户区改造规划，解决实施过程中的重大决策问题。
要运用市场化机制，积极引入社会资金投入到棚户区改造工程。
要严格监控成本，严格控制销售对象，限定销售价格，安置区开
发要控制在保本微利的经营水平上。
（5）坚持节能省地的原则。
安置区的建筑方案要力求节约土
地，建筑结构要符合建筑节能设计要求，采用国家推广的新型节
能环保建筑材料、建筑构件和新技术。
公共服务和公益服务设施
要规模适度、标准适当，卫生设施齐全。
（6）坚持客观、公正、科学的工作态度，本项目力求做到数
据准确、内容完整、重点突出、结论科学。
在调查研究的基础上，
严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告的
客观性、公正性和科学性。
（7）贯彻“安全第一、预防为主”的方针，遵循现行的防火、
安全卫生和劳动保护等有关规定，确保本项目安全稳定运营，保
障劳动者的安全和健康。
2、编制依据
国家发展改革委员会《投资项目可行性研究指南》；
《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日施行）
《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日施行）
《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月26日施行）
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陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目
《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日施行）
《民用建筑设计通则（JGJ37-97）》
《城市土地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》
《城市道路交通规划设计规范（GB50137-2011）
《陕西自治区人民政府关于加快推进保障性安居工作建设的
通知》（内政发[2010]43号）
《宝鸡市渭滨区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
《渭滨区城市总体规划》（2002-2020）；
《陕西宝鸡市棚户区改造控制性详细规划》
《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
建设单位提供的其它有关资料及数据；
建设单位提供的可研编制的委托书。
1.1.4项目提出的理由与过程
1、我国棚户区改造工作概况
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭
住房条件而推出的一项民心工程。
由于历史和现实的原因，棚户
区的居住条件长期没有改善，房屋结构简陋，缺乏必要的市政基
础设施，居民生活不便。
居住在棚户区的居民70％以上属于低保
户和低保边缘户。
自2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，
近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
据调查，全国目前至少在各类棚户区居住的家庭有1148万户，其中城市棚户区744
万户，煤矿等工矿棚户区238万户，林区和农垦166万户。
这些
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陕西宝鸡市棚户区改造南苑绿景小区建设项目
家庭中低收入为681万户，中等偏下收入为467万户。
特点是收
入低，失业多，家庭贫困；刑事案件高发地，社会治安状况差；居住环境差，居民意见大。
目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造。
国家高度重视，把改造棚户区作为和谐社会建设的重要举措。
中央提出改造完成棚户区，此举不仅能改善低收入弱势群体的居住条件，而且还解决了许多重大问题，实质上是一举多得的重大民生工程、德政工程，达到综合治理的效果。
国家近年来陆续出台一系列政策措施，对城市棚户区开展大规模拆迁改造，并投入大量财力物力给予补助。
按照国家有关要求，棚户区改造要坚持“政府主导、市场运作”的工作方式，由政府充当开发商角色，直接联系建筑商和居民，既有效地运用了市场在资源配置中的基础性作用，又充分发挥了政府职能，降低了棚改成本。
为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的
通知》（国发[2010）10号）精神，加快保障性安居工程建设，2010
年6月11日住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局联合印发《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。
《通知》要求，规划编制要坚持目标合理、标准适度，因地制宜、统筹协调，突出重点、分步实施，政府主导、创新机制的基本原则。
《通知》明确了规划编制的重点。
一是着力解决低收入家庭住房困难问题。
力争到2013年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。
要
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